最 高 行 政 法 院 判 決
105年度判字第3號
上 訴 人 林四郎（兼林屘之承受訴訟人）
林樹枝（兼林屘之承受訴訟人）
林志欣（兼林屘之承受訴訟人）
林志鴻（兼林屘之承受訴訟人）
林王玉屏（兼林屘之承受訴訟人）
黃林舜玲
林速珍（即林屘之承受訴訟人）
林秋岑（即林屘之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 楊承彬 律師
被 上訴 人 臺中市政府
代 表 人 林佳龍
訴訟代理人 林勝雄
賴建佑
鄭筠臻
上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國104年6月24日
臺中高等行政法院103年度訴字第410號判決，提起上訴，本院判
決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人林屘於民國○年○月○日死亡，經其繼承人林四郎、 林樹枝、林志欣、林志鴻、林王玉屏、林速珍、林秋岑等聲 明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、緣被上訴人辦理「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線 建設計畫工程」（下稱系爭工程），申請徵收臺中市○○區 ○○段○○○○○○號等100筆土地，上訴人林四郎、林樹 枝、林志欣及林志鴻等4人所有臺中市○○區○○段（下稱 烏日區九德段）42-9地號土地；上訴人林四郎、林樹枝、林 志欣、林志鴻、林王玉屏、林速珍、林秋岑之被繼承人林屘 及上訴人林王玉屏等2人所有同區九德段11-1地號土地；上 訴人黃林舜玲所有臺中市○○區○○段（下稱北屯區北屯段 ）374-11地號土地（下合稱系爭土地）位於上開徵收範圍內 ，經內政部以民國102年11月14日台內地字第1020351394號 函核准徵收，被上訴人以102年11月14日府授地用字第10202 21996號公告徵收（公告期間自102年11月15日起至102年12 月16日止）並通知上訴人林四郎、林樹枝、林志欣、林志鴻
、林王玉屏、黃林舜玲及林屘，上訴人林四郎、林樹枝、林 志欣、林志鴻、林王玉屏、黃林舜玲及林屘對土地徵收補償 價額不服，於公告期滿後依土地徵收條例（下稱土徵條例） 第22條第2項規定聲明異議，經被上訴人以103年1月17日府 授地用字第1030002805號、00000000000號函復上訴人林四 郎、林樹枝、林志欣、林志鴻、林王玉屏、黃林舜玲及林屘 。上訴人林四郎、林樹枝、林志欣、林志鴻、林王玉屏、黃 林舜玲及林屘仍不服，經被上訴人依同條第3項於103年2月 12日提請臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會） 103年第1次會議評議作成決議，系爭土地其中烏日區九德段 11-1、42-9地號土地維持原評定市價為每平方公尺新臺幣（ 下同）21,700元，北屯區北屯段374-11地號土地維持原評定 市價為每平方公尺150,000元，評議結果並以103年3月6日府 授地用字第1030040450號、103年3月7日府授地用字第10300 41657號函（下合稱原處分）復上訴人林四郎、林樹枝、林 志欣、林志鴻、林王玉屏、黃林舜玲及林屘。上訴人林四郎 、林樹枝、林志欣、林志鴻、林王玉屏、黃林舜玲及林屘猶 表不服，提起訴願，經決定駁回，提起行政訴訟，亦遭駁回 ，遂提起本件上訴。
三、本件上訴人主張：依土徵條例第30條第1項、第2項及同條例 施行細則第30條第1項、第2項規定，可知被徵收之土地，應 按照徵收當期之市價補償其地價，又所謂徵收當期市價，係 指徵收公告期滿次日起算第15日經地評會評定當期市價。被 上訴人於徵收公告中先行決定之徵收補償價額，並不等同於 「當期市價」。系爭土地應按徵收當期之市價，由地評會以 102年9月1日為估價基準日所查估之市價，加以補償，然被 上訴人以本件之估價基準日應為101年9月1日，案例蒐集期 間應僅限於101年3月2日至101年9月1日，於法有違。且被上 訴人就系爭土地評定市價程序有所瑕疵，其評定結果亦與真 實市價不符。與本件烏日區九德段土地甚為接近之九如段土 地，其於101年1月至102年9月之市場交易實價，平均每坪10 0,000元（約為30,250元/平方公尺），最高達每坪135,000 元（約為40,837元/平方公尺）。經上訴人自行查證結果， 於101年7月成交之烏日區九如段218、218-1地號土地，乃與 本件被徵收之烏日區九德段土地情形最為接近，其成交行情 為每坪82,000元（約為24,805元/平方公尺），而同屬九德 段1~50地號內土地於101年9月之實際成交行情，亦有每坪11 9,000元；另北屯區北屯段之土地，近來因大坑地區之開發 ，以及台74號快速道路之開通等因素，其成交行情乃大幅提 升，而本件北屯區北屯段374-11地號，更係直接面臨北屯路
，其市價亦當不僅150,000元/平方公尺之水準而已。然被上 訴人就上訴人所提上開有利資料，竟全然捨棄不採。又被上 訴人查估作業並無法舉證證明其認定包括：烏日區九如段22 8地號（比較標的1）、烏日區九如段60-3地號（比較標的2 ）、烏日區九如段31地號（應為同段55、55-2、55-3地號等 3筆土地，比較標的3）、北屯區北屯段169-33、169-37地號 （比較標的1）、北屯區北屯段172-20地號（比較標的2）、 北屯區北屯段172-8、172-21地號（比較標的3）等土地，其 土地正常單價分別為19,747元/平方公尺、19,263元/平方公 尺、19,381元/平方公尺、121,125元/平方公尺、150,000元 /平方公尺、133,333元/平方公尺等所憑之具體證據資料， 有違行政程序法第36條及第43條規定所揭之應依職權調查證 據及依證據為行政處分原則。又就被上訴人探知上開位於烏 日區之比較標的土地正常單價之方式，依證人曾熖田於原審 證詞，可知其係隨意訪查3名不知身分之路人所得，該3名路 人是否真正知悉鄰近交易行情及曾熖田有無查訪，均不得而 知，顯有重大瑕疵，以此查訪結果作成最終徵收補償價額之 核定，有違正當法律程序原則。甚者，烏日區九如段228地 號土地，於101年3月2日至101年9月1日期間僅有1次交易， 該次交易之標的包括九如段228地號土地全部、218地號土地 權利範圍2分之1及218-1地號土地權利範圍2分之1，全部買 賣價金僅定一總價為39,800,000元，若以228地號土地面積 為182.31平方公尺、218地號土地權利範圍2分之1之土地面 積為1,080.92平方公尺、218-1地號土地權利範圍2分之1之 土地面積為420.53平方公尺等統合計算，則該等土地包括22 8地號土地之交易價格當為23,637元/平方公尺。而烏日區九 如段31地號土地，其於101年3月2日至101年9月1日期間並無 任何交易，僅發生1次因贈與所致之權利變動，自不符101年 6月5日訂定發布，101年9月1日施行之土地徵收補償市價查 估辦法（下稱查估辦法）所稱之交易或正常交易，被上訴人 以此作為估定系爭土地徵收補償價格之基準，於法不合云云 。為此，求為判決：原處分及訴願決定均撤銷。四、被上訴人則以：本件東側面臨環中路、西側面臨74號快速道 路、南側面臨中華路、北側面臨縱貫線鐵路，分別劃設為烏 日區第P001-00、第P002-00、第P004-00、第P006-00、第P0 08-00、第P010-00、第P012-00、第P013-00等8個公保地地 價區段，烏日區九德段11-1、42-9地號土地分別劃屬第P001 -00及第P002-00之公保地地價區段。而烏日區第P001-00、P 002-00地價區段皆毗鄰烏日區第P003-00地價區段，依查估 辦法第18條規定，比準地應於公保地毗鄰之地價區段，就具
代表性之土地分別選取，另依同辦法第22條第4項規定，應 估計P003-00地價區段之比準地地價，以該比準地地價為P00 3-00區段之區段地價，故作業單位臺中市大里地政事務所於 烏日區九如段P003-00地價區段選取250地號作為比準地，並 選取同段228、60-3及31地號等3件買賣實例為比較標的，分 析結果烏日區P003-00區段地價以比準地即烏日區九如段250 地號地價為區段地價，即20,500元/平方公尺，且烏日區九 如段P001-00、P002-00地價區段皆分別毗鄰P003-00地價區 段，故烏日區第P001-00、第P002-00地價區段經毗鄰計算結 果為20,500元/平方公尺。關於烏日區九德段11-1、42-9地 號土地之補償市價，依查估辦法第22條第5項規定，公保地 宗地市價以依同條第1項計算之區段地價為準。烏日區九德 段11-1地號土地所屬P001-00地價區段之區段地價為20,500 元/平方公尺，故該土地宗地市價為20,500元/平方公尺；另 同段42-9地號土地所屬P002-00地價區段之區段地價為20,50 0元/平方公尺，故該土地宗地市價為20,500元/平方公尺。 復依土徵條例第30條第3項規定，烏日區市價變動幅度為105 .56％，經計算調整結果，烏日區九德段11-1、42-9地號土 地之補償市價為21,700元/平方公尺。另北屯區北屯段374-1 1地號土地屬公保地，依查估辦法第10條規定，公保地應單 獨劃分地價區段，因本案徵收範圍內土地皆面臨北屯路，故 劃設為北屯區第P0190-01之公保地地價區段。本件北屯區第 P0190-01地價區段毗鄰之地價區段為北屯區第P0190-00地價 區段（住宅區區段）及北屯區第P0163-00地價區段（公保地 區段），依查估辦法第18條規定，比準地應於公保地毗鄰之 地價區段，就具代表性之土地分別選取，另依同辦法第22條 第4項規定，應分別估計P0190-00及P0163-00地價區段之比 準地地價，以該比準地地價分別為P0190-00及P0163-00區段 之區段地價，故本件分別於北屯區第P0190-00地價區段選取 北屯區東山段75地號作為比準地，另於北屯區第P0163-00地 價區段選取北屯區北屯段375地號作為比準地，分析結果， 比準地北屯區東山段75地號地價為138,000元/平方公尺，比 準地北屯區北屯段375地號地價為106,000元/平方公尺，依 查估辦法第22條規定，公保地經納入計算致平均市價降低者 ，不予納入，故北屯區第P0190-01地價區段之區段地價經毗 鄰計算結果為138,000元/平方公尺。又依查估辦法第22條第 5項規定，公保地宗地市價以同條第1項計算之區段地價為準 。北屯區北屯段374-11地號土地所屬P0190-01地價區段之區 段地價計算結果為138,000元/平方公尺，故該土地宗地市價 為138,000元/平方公尺。又因土徵條例第30條第3項規定，
北屯區市價變動幅度為108.51％，經計算調整結果，北屯區 北屯段374-11地號土地之補償市價為150,000元/平方公尺。 再者，徵收補償查估「市價」為土徵條例施行細則第30條及 查估辦法第2條所明定，該當期市價查估程序、方法係依據 同條例第30條第4項授權訂定，於估價基準日所查估並經地 評會評定之市價。本件依查估辦法第27條及第17條之規定， 當期估價基準日為101年9月1日，臺中市地評會於101年12月 28日第6次會議評議通過，自符合上開所指稱之市價。又依 查估辦法第6條第3項規定，因本件之估價基準日為101年9月 1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日，而實價登錄制 度則為101年8月1日開始實行，故作業單位為掌握預定徵收 範圍之市場正常交易價格並據以劃分地價區段等作業，依上 開規定透過電話訪價、實地詢價、現場勘查、區域發展狀況 分析等方式，進而獲知市場正常交易價格，已恪遵行政程序 法第43條之規定云云，資為抗辯，求為判決駁回上訴人之訴 。
五、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠依土徵條例 第20條規定，徵收補償費應於公告期滿後15日內發給之，是 需用土地人辦理徵收土地，需有一定相當之作業期間及健全 配套機制，供其於相關作業程序完備（含徵收土地補償費之 查估及計算等事宜）後，再報請主管機關內政部核准徵收， 該管直轄市或縣（市）主管機關即應公告，並於公告期滿15 日內將應發給之補償費繳交該管直轄市或縣（市）主管機關 發給完竣，否則該部分土地之徵收從此失其效力。如謂系爭 土地經內政部於102年11月14日核准徵收，被上訴人於同日 公告，被上訴人應以其地評會以102年9月1日為估價基準日 所查估之市價，加以補償，僅時隔2月，被上訴人於查估作 業時程上，並無可能及時為之。另依土徵條例第30條第1項 及同條例施行細則第31條之1第1項及第2項規定，可知除非 係當年具急迫性或重大公共建設推動之需之情形，當年土地 徵收市價補償數額，係以前1年9月1日前之查估資料為依據 ，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日，予以評定市價，再 依已評定之6個月間市價變動幅度自行計算調整徵收補償地 價，符合土徵條例第30條第1項規定辦理市價作為徵收補償 地價之意旨及精神，並利於詳盡市價補償查估作業。而系爭 土地係由內政部於102年11月14日核准徵收，被上訴人於同 日公告徵收，被上訴人依查估辦法第27條及第17條之規定， 當期估價基準日為101年9月1日，系爭土地經蒐集相關資料 後，並經臺中市地評會於101年12月28日第6次會議評議通過 ，再乘以102年與101年間之市價變動幅度，作為本件徵收補
償之依據，即屬正當，上訴人主張系爭土地應按「徵收當期 之市價」，由地評會以102年9月1日為估價基準日所查估之 市價，加以補償云云，並非可採。㈡關於烏日區九德段11-1 、42-9地號土地市價查估部分，系爭工程用地範圍為臺中市 烏日區九德段、自立段及三民段等32筆土地，屬公保地，依 查估辦法第10條規定，公保地應單獨劃分地價區段，並得視 臨街情形或原建築使用情形再予細分，作業單位即臺中市大 里地政事務所，以東側面臨環中路、西側面臨74號快速道路 、南側面臨中華路、北側面臨縱貫線鐵路，分別劃設為烏日 區第P001-00、第P002-00、第P004-00、第P006-00、第P008 -00、第P010-00、第P012-00、第P013-00等8個公保地地價 區段，烏日區九德段11-1、42-9地號土地分別劃屬第P001-0 0及第P002-00之公保地地價區段。烏日區第P001-00、P002- 00地價區段皆毗鄰烏日區第P003-00地價區段，依查估辦法 第18條規定，比準地應於公保地毗鄰之地價區段，就具代表 性之土地分別選取，另依同辦法第22條第4項規定，應估計 第P003-00地價區段之比準地地價，以該比準地地價為第P00 3-00區段之區段地價，故作業單位於烏日區九如段第P003-0 0地價區段選取250地號作為比準地，並選取同段228地號、6 0-3地號及55、55-2、55-3地號等3筆土地（被上訴人誤載該 3筆地為同段31地號）買賣實例為比較標的。烏日區九如段2 28地號（比較標的1）：土地正常單價為19,747元/平方公尺 ；烏日區九如段60-3地號（比較標的2）：土地正常單價為1 9,263元/平方公尺；烏日區九如段55、55-2、55-3地號等3 筆土地（比較標的3）：土地正常單價為19,381元/平方公尺 。另比準地即烏日區九如段250地號地價：比較標的1條件較 比準地差，個別因素調整為9.25％；交易日期為101年5月28 日，調整百分率為2％；區域因素調整百分率為0％；比準地 試算價格為22,005元/平方公尺。比較標的2條件較比準地差 ，個別因素調整為9.25％；交易日期為101年5月31日，調整 百分率為2％；區域因素調整百分率為0％；比準地試算價格 為21,466元/平方公尺。比較標的3條件較比準地優，個別因 素調整為-3.25％；交易日期為101年3月13日，調整百分率 為3％；區域因素調整百分率為0％；比準地試算價格為19,3 14元/平方公尺。以上考量差異百分率絕對值加總分別為13. 25％、18.25％及11.25％，並依各比較標的權重比例20％、 30％、50％，最後形成比準地即烏日區九如段250地號地價 為20,500元/平方公尺。是烏日區第P003-00區段地價以比準 地即烏日區九如段250地號地價為區段地價，即20,500元/平 方公尺，且烏日區九如段第P001-00、P002-00地價區段皆分
別毗鄰第P003-00地價區段，烏日區第P001-00、第P002-00 地價區段經毗鄰計算結果為20,500元/平方公尺。而烏日區 九德段11-1、42-9地號土地之補償市價，依查估辦法第22條 第5項規定，公保地宗地市價以依同條第1項計算之區段地價 為準。烏日區九德段11-1地號土地所屬第P001-00地價區段 之區段地價計算結果為20,500元/平方公尺；另烏日區九德 段42-9地號土地所屬第P002-00地價區段之區段地價計算結 果為20,500元/平方公尺。又因本件徵收案經內政部102年11 月14日核准，再依土徵條例第30條第3項規定，每6個月提交 地評會評定被徵收土地市價變動幅度，該變動幅度亦由102 年6月26日臺中市地評會102年第3次會議評議，所屬烏日區 市價變動幅度為105.56％，經計算調整結果，烏日區九德段 11-1、42-9地號土地之補償市價為21,700元/平方公尺。㈢ 關於北屯區北屯段374-11地號土地市價查估部分，該土地為 系爭工程用地範圍北屯區北屯段374-11地號等15筆土地之一 ，屬公保地，依查估辦法第10條規定，因皆面臨北屯路，故 劃設為北屯區第P0190-01之公保地地價區段。其毗鄰之地價 區段為北屯區第P0190-00地價區段（住宅區區段）及北屯區 第P0163-00地價區段（公保地區段）。依查估辦法第18條規 定，比準地應於公保地毗鄰之地價區段，就具代表性之土地 分別選取，另依同辦法第22條第4項規定，應分別估計第P01 90-00及第P0163-00地價區段之比準地地價，以該比準地地 價分別為該等地價區段之區段地價，本件分別於北屯區第P0 190-00地價區段選取北屯區東山段75地號作為比準地，另於 北屯區第P0163-00地價區段選取北屯區北屯段375地號作為 比準地。1.第P0190-00地價區段比準地（東山段75地號）部 分，北屯區北屯段169-33、169-37地號（比較標的1）：土 地正常單價為121,125元/平方公尺；北屯區北屯段172-20地 號（比較標的2）：土地正常單價為150,000元/平方公尺； 北屯區北屯段172-8、172-21地號（比較標的3）：土地正常 單價為133,333元/平方公尺。比準地即北屯區東山段75地號 地價，其中比較標的1條件較比準地差，個別因素調整為0％ ；交易日期為101年3月15日，調整百分率為3％；區域因素 調整百分率為0％；比準地試算價格為124,759元/平方公尺 。比較標的2條件較比準地差，個別因素調整為14.75％；交 易日期為101年6月20日，調整百分率為1％；區域因素調整 百分率為5％；比準地試算價格為182,539元/平方公尺。比 較標的3條件較比準地差，個別因素調整為18.50％；交易日 期為101年6月20日，調整百分率為1％；區域因素調整百分 率為5％；比準地試算價格為165,900元/平方公尺。以上考
量差異百分率絕對值加總分別為10.50％、33.25％及37.00 ％，並依各比較標的權重比例75％、15％、10％，最後形成 比準地即北屯區東山段75地號地價為138,000元/平方公尺。 2.第P0163-00地價區段比準地（北屯段375地號）部分，北 屯區北屯段169-33、169-37地號（比較標的1）：土地正常 單價為121,125元/平方公尺；北屯區北屯段172-20地號（比 較標的2）：土地正常單價為15萬元/平方公尺；北屯區北屯 段172-8、172-21地號（比較標的3）：土地正常單價為133, 333元/平方公尺。比準地即北屯區北屯段375地號地價，其 中比較標的1條件較比準地優，個別因素調整為-18.75％； 交易日期為101年3月15日，調整百分率為3％；區域因素調 整百分率為-5.19％；比準地試算價格為96,105元/平方公尺 。比較標的2條件較比準地優，個別因素調整為-4.00％；交 易日期為101年6月20日，調整百分率為1％；區域因素調整 百分率為-5.19％；比準地試算價格為137,892元/平方公尺 。比較標的3條件較比準地優，個別因素調整為-0.25％；交 易日期為101年6月20日，調整百分率為1％；區域因素調整 百分率為-5.19％；比準地試算價格為126,097元/平方公尺 。以上考量差異百分率絕對值加總分別為41.94％、39.69％ 及43.44％，並依各比較標的權重比例75％、15％、10％， 最後形成比準地即北屯區北屯段375地號地價為106,000元/ 平方公尺。因北屯區第P0190-01地價區段毗鄰北屯區P0190 -00地價區段（住宅區區段）及北屯區P0163-00地價區段（ 公保地區段），依查估辦法第22條規定，公保地經納入計算 致平均市價降低者，不予納入，故北屯區第P0190-01地價區 段之區段地價經毗鄰計算結果為每平方公尺138,000元。是 北屯區北屯段374-11地號土地之補償市價，依查估辦法第22 條第5項規定，公保地宗地市價以依同條第1項計算之區段地 價為準，北屯區北屯段374-11地號土地所屬第P0190-01地價 區段之區段地價計算結果為138,000元/平方公尺，又依土徵 條例第30條第3項規定，被上訴人所屬北屯區市價變動幅度 為108.51％，經計算調整結果，北屯區北屯段374-11地號土 地之補償市價為150,000元/平方公尺。㈣依上可知，被上訴 人依查估辦法第17條及第27條規定，系爭土地當期估價基準 日為101年9月1日，經蒐集相關資料後，先調查買賣實例並 特定比較標的之「土地正常單價」後，再依查估辦法第20條 及第22條之規定，及「影響地價個別因素評價基準表」做個 別因素調整，而得出「比準地地價」，再計算出系爭土地之 補償市價，另依各區102年與101年間之市價變動幅度再予調 整，而得出本件補償市價。系爭土地之地價評議係經被上訴
人地評會101年第6次會議評議通過，乃係本於其專業知識所 作成之決定，核無未遵守相關法令規定及基於錯誤之事實所 為，亦未違反一般有效價值判斷原則等情事，原審法院應尊 重其判斷。上訴人雖稱被上訴人上開查估作業程序，並無法 舉證證明其認定比較標的之土地正常單價所憑之具體證據資 料，有違行政程序法第36條及第43條規定所揭之應依職權調 查證據及依證據為行政處分原則等云。惟查，關於烏日區九 如段228地號（比較標的1）、烏日區九如段60-3地號（比較 標的2）及烏日區九如段55、55-2、55-3地號等3筆土地（比 較標的3）部分，因實價登錄制度於101年8月1日方施行，作 業單位查估人員曾熖田依查估辦法第6條第3項之規定，向四 鄰訪問結果，並登載於該3件比較標的土地之土地增值稅（ 土地現值）申報書上，依序每坪價格為約65,000元、63,000 元及60,000元，另其於該等土地其他附近土地如同段218地 號等多筆土地，亦均有訪價紀錄，每坪價格介於為約55,000 元至63,000元間，以供參考，並經曾熖田到庭證述屬實；另 北屯區北屯段169-33地號等3件比較標的部分，其中北屯區 北屯段169-33、169-37地號等2筆土地（比較標的1）亦為實 價登錄前之買賣交易，作業單位雖早於作業當時即以電話訪 價，並於104年4月29日再行訪價有關之地政士，交易日期為 101年3月15日，房地總價為13,000,000元，其他北屯區北屯 段172-20地號（比較標的2）及北屯區北屯段172-8、172-21 地號（比較標的3）部分，均有不動產買賣契約書可憑，均 為土地及房屋合併買賣，被上訴人再依該合併買賣之價格， 依查估辦法第13條之規定，將土地分算出土地正常買賣單價 ，均有具體客觀資料可循，上訴人上開所稱，委無可採。㈤ 上訴人又稱證人曾熖田之證詞，係隨意訪查3名路人所得， 渠等是否真正知悉鄰近交易行情及曾熖田有無查訪，均不得 而知，顯有重大瑕疵，以此查訪結果作成徵收補償價額之核 定，有違正當法律程序原則云云。按烏日區九如段228地號 （比較標的1）、烏日區九如段60-3地號（比較標的2）及烏 日區九如段55、55-2、55-3地號等3筆土地（比較標的3）部 分，實價登錄制度尚未施行，又無買賣實例及地政士可詢， 作業單位查估人員曾熖田即得依查估辦法第6條第3項之規定 ，向四鄰訪價，上開規定並未有查估人員向四鄰訪價應如何 之記載方式，且依該等土地之土地增值稅（土地現值）申報 書，公告土地現值均為10,300元/平方公尺，換算每坪為34, 608元，與曾熖田所訪價之每坪約60,000元至65,000元，市 價高出土地公告現值約73％至85％之間，此亦符合土地市場 行情，未有悖於常情之處，是其訪價難謂有違查估辦法第6
條第3項規定。㈥上訴人另主張烏日區九如段228地號土地， 於101年3月2日至101年9月1日期間僅有1次交易，標的包括 九如段228地號土地全部、218地號土地權利範圍2分之1及21 8-1地號土地權利範圍2分之1，全部買賣價金僅定一總價為 39,800,000元，若統合計算，則該等土地包括228地號土地 之交易價格當為23,637元/平方公尺等情。然上開3筆土地係 合併買賣，同段218及218-1地號土地相連，面積較大，易於 整體使用，而228地號土地，面積遠小於該2筆土地，又未與 其相連，另隔有他筆土地，地形條件較差，上訴人單獨將該 3筆土地之交易總價，除以總面積，再計算228地號土地之每 坪單價，自有違市場交易行情，亦無可取。㈦上訴人稱烏日 區九德段於101年9月成交案例有每坪119,000元；烏日區九 德段1051至1100地號土地1坪170,000元；烏日區九如段51至 250地號土地，於102年3月至8月期間成交案例為87,000至10 2,000元不等之交易行情云云，惟該等土地被上訴人稱係都 市計畫內住宅區，面臨現行或計畫道路，可作建築使用，上 訴人對此節並未提出事證否認，而烏日區九德段11-1及42-9 地號土地，並非臨街地及屬捷運系統用地，無法作為建築之 用，該因素顯然嚴重影響地價，自無法相互比擬。上訴人又 謂因臺中市大坑地區之開發及台74號快速道路之開通等因素 ，北屯區北屯段374-11地號土地查估價格有所偏低云云，然 上訴人並未提供相關土地成交案例，且同地區亦有其他影響 土地地價之因素，尚難以此推論被上訴人查估過程有所違誤 等由，因將原決定及原處分均予維持，判決駁回上訴人之訴 。
六、上訴理由略謂：㈠有關被上訴人探知烏日區九德段11-1、42 -9地號土地之比準地之比較標的「土地正常單價」之程序， 被上訴人陳稱係經訪查人員向四鄰或地政士訪價而來，然依 該訪查人員即證人曾焰田之證述，竟僅係隨意訪查若干不知 身分之路人所得，而該路人是否知悉臨近之交易行情，甚至 訪查人員是否真有查訪，均不得而知，顯具重大瑕疵，其所 查得土地正常單價亦違反查估辦法第13條之規定。再者，就 其中之「比較標的1」即烏日區九如段228地號土地，經上訴 人查詢結果，於101年3月2日至101年9月1日期間僅有一次交 易，交易標的包括九如段228地號土地全部、218地號土地權 利範圍2分之1、以及218-1地號土地權利範圍2分之1等在內 ，買賣總價為39,800,000元；是若依查估辦法第13條所揭： 「土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積」之公式 ，則上開228地號土地之土地正常交易單價即應為23,637元/ 平方公尺，而非如被上訴人認定之19,747元/平方公尺，本
件確有重大瑕疵無誤。惟原判決關於土地正常交易單價之決 定，完全棄查估辦法第13條規定於不顧，憑空認定被上訴人 就土地正常交易單價仍具有裁量空間，顯已該當判決不適用 法規或適用不當之違背法令事由。又實價登錄制度固於101 年8月1日方始施行，惟被上訴人已可透過土地增值稅（土地 現值）申報書，查得比較標的之交易資料，則其並無不得直 接向買賣當事人查得實際總價之理，尤其，本件其中2筆比 較標的，更已提出私契證明該買賣實例之實際成交價格，則 被上訴人以憑空推測、訪查之方式，任意決定估價基準，顯 屬行政怠隋。又查估辦法第6條第3項之規定，僅係例示性規 定，並非行政機關透過任一項之方式所查得之買賣實例，即 一律視為真實，原判決就此亦顯有適用法律不當之違背法令 事由。又關於烏日區九如段228等地號土地之正常交易單價 之計算方式，原判決雖認上開228地號土地，與同時交易之 218及218-1地號土地相較，或有關於面積、位置、形狀上之 若干差異云云，然亦僅涉及依個別因素調整比較標的最終估 定價格之問題而已，原判決認有上開因素存在，有關土地正 常買賣單價之決定，即可調整裁量云云，亦有適用法律不當 之違背法令事由。㈡依土徵條例施行細則第30條第1項及第2 項規定，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價，又所 謂徵收當期市價，則係指以徵收公告期滿次日起算第15日為 基準日所決定之當期市價。而查估辦法第17條所定之估價基 準日，僅有每年之9月1日或3月1日，解釋上自應以最接近「 徵收公告期滿次日起算第15日」之估價基準日所查估之當期 市價，方屬適法。本件徵收公告日為102年11月14日，徵收 公告期滿次日起算之第15日乃為102年12月29日，是本件當 期市價，自應以102年9月1日為估價基準日所查估之市價， 方符徵收補償之標準。然被上訴人卻以101年9月1日為估價 基準日，並限定買賣實例之蒐集期間為101年3月2日至101年 9月1日，再以此查估所得之市價作為本件補價價格，顯於法 不合。惟原判決就土徵條例施行細則第30條規定，未予解釋 適用，已有判決不適用法規及不備理由之違背法令。又有關 土徵條例施行細則第31條之1之規定，非謂於每年9月1日前 送達主管機關之資料，即可以該年度9月1日為查估基準日， 並作為次年度徵收補償之標準。蓋若如此解釋，顯與土徵條 例修法後採取市價為徵收補償標準，以及所謂市價係指市場 正常交易行情之原則，有所牴觸，亦與土徵條例施行細則第 30條規定不符。原判決就此部分，顯有適用法規不當之違法 。另依土徵條例施行細則第30條第1項及第2項規定，倘遇需 用土地人不及辦理市價評定之情事，致使當期市價與徵收公
告之市價有所落差，最終仍應以較高之價格為徵收補償之基 準。是原判決以需用土地人恐不及作業為由，即漏未適用土 徵條例施行細則第30條規定，就被上訴人以錯誤之估價基準 日所查估之徵收補償價格，亦未糾正，顯有判決不適用法規 之違法。㈢上訴人於原審曾提出諸多有利於上訴人之買賣實 例，原判決猶認同被上訴人之抗辯。然被上訴人僅以上訴人 所提供之案例與本件被徵收土地相較，具有若干條件上之不 同云云，即拒絕採為本件查估基準或參考案例，其此等理由 ，顯然僅係被上訴人拒絕採用較高成交價格之案例，作為本 件徵收補償價格查估基準之藉口，是被上訴人關於系爭土地 徵收補償價格之核定，顯然不符市場正常交易之行情云云。七、本院查：
（一）按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補 償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰 非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前 項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員 會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經 常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定 被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據 。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及 應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」為土地徵收 條例第30條之規定。而「本條例第30條第1項所稱徵收當 期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委 員會評定之當期市價。」「（第1項）依本條例第30條規 定辦理徵收補償市價查估作業，需用土地人應將預定徵收 土地範圍資料函文通知直轄市、縣（市）主管機關。（第 2項）需用土地人為前項之通知，應於每年9月1日前送達 直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估 之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者， 得於當年3月1日前送達。（第3項）需用土地人未及於前 項期限前提供直轄市、縣（市）主管機關辦理徵收範圍市 價查估作業所需資料者，應提供查估之市價予直轄市、縣 （市）主管機關，或協調直轄市、縣（市）主管機關查估 市價，提交地價評議委員會評定，所需費用並得由需用土 地人負擔。」則為土地徵收條例施行細則第30條第1項及 第31條之1所規定。
（二）次按為具體化被徵收土地「當期市價」，土地徵收條例第 30條第4項授權中央主管機關就地價調查估計程序、方法 及應遵行事項作規定，查估辦法即為內政部依此授權所訂 定，其2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指
市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性 ，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地， 或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地 價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦 理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資 料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關 影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價 區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及 查估比準地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七 、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第 6條規定：「（第1項）依第4條第2款調查實例，以蒐集市 場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實 例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查 估價表。（第2項）前項收益實例，指租賃權或地上權等 他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。（第 3項）第1項調查得向當事人、四鄰、不動產估價師、不動 產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司 法機關或有關機關（構）為之。」第9條規定：「（第1項 ）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土 地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設