臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第105號
原 告 白瑞統
訴訟代理人 白裕彰
被 告 黃廷輝
訴訟代理人 林松虎律師
林明毅律師
上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國106年7月26
日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按原告之訴，原告無訴訟能力，未由法定代理人合法代理者 ，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定 期間先命補正。此於民事訴訟法第249條第1項第4款定有明 文。訴訟能力係當事人自為訴訟行為所應有之能力，原告有 無訴訟能力為起訴合法要件，應由本院依職權審查之。經本 院於民國106年7月26日言詞辯論程序依職權詢問原告本人本 件訴訟情事，原告答以：「（法官：你有提告什麼事情嗎？ ）我要把土地買回來。（法官：提示起訴狀，章是你蓋的嗎 ？）是。（法官：原告訴訟代理人是否是你兒子？）是。（ 法官：提告的事情是否都交由原告訴訟代理人處理？）是。 」等內容，應可認原告對本件訴訟之提起尚有相當程度之認 知，雖然證人白瑞珍（即原告本人兄弟）於106年4月19日言 詞辯論程序證稱：「（法官：原告現在狀況如何？）口齒不 清，意識也不怎麼清楚，大概三年多前我爸爸過世就這樣了 。」，但證人亦自承86年以後一直都在台北，僅在清明節看 到原告，原告雖然有身心障礙手冊，但障礙類別等級係重度 肢體障礙，並非智能障礙，況原告非未成年人也無經輔助宣 告或監護宣告等情事，有其身心障礙手冊影本及查詢本院家 事事件查詢結果在卷可稽，應認其有訴訟能力，原告並提出 合法委任狀，委任訴訟代理人進行本件訴訟，應無上揭起訴 不合法情形，合先敘明。
貳、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年度台上字第1240號判例要旨參照）。查原告主張就法 務部行政執行署彰化分署90年營所稅執特專字第72884號強
制執行事件（下稱本件行政執行程序）如附表所示未辦理保 存登記之建物（下稱系爭建物）有優先承買權存在，惟為被 告所否認，足見兩造間就原告是否有優先購買權確有爭執。 是以兩造法律上之地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態 得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之 法律上利益，於法並無不合，併予敘明。
參、原告起訴主張：
一、原告主張就法務部行政執行署彰化分署90年營所稅執特專字 第72884號強制執行事件（下稱本件行政執行程序事件）如 附表所示未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物）有優先承 買權存在，惟為被告所否認，足見兩造間就原告是否有優先 購買權存有爭執，並致原告得否行使優先承買權請求行政執 行署彰化分署核發權利移轉證書陷於不安定之狀態，而此不 安定狀態可透過本件確認判決除去之，應認原告訴請確認優 先購買權存在，有即受確認判決之法律上利益。二、第三人立和工業股份有限公司（下稱立和公司）因營利事業 所得稅行政執行事件，經行政執行署彰化分署查封如附表所 示之廠房，嗣於民國105年9月21日由被告以新臺幣（下同） 89萬9990元拍定。原告為系爭建物坐落基地即彰化縣○○鎮 ○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，因立和 公司之前負責人白瑞珍為原告之兄弟，原告同意將系爭土地 出租予立和公司使用，依土地法第104條第1項規定，原告就 系爭建物本享有優先購買權。然行政執行署彰化分署於系爭 建物由被告拍定後，未通知原告行使優先購買權，經立和公 司收受分配表後，察覺有異，於105年10月18日具狀聲明異 議，原告亦於同日具狀聲明優先承買，行政執行署彰化分署 始於105年10月20日發函通知原告行使優先購買權，原告即 於105年10月27日向行政執行署彰化分署再次表明優先購買 之意思，當日並繳納與拍賣同額價金899,990元，經行政執 行署彰化分署同意收受，完成行使優先購買權之手續。三、然因被告不同意原告行使本件優先購買權，行政執行署彰化 分署於105年11月22日通知兩造到場詢問後，竟命原告必須 於10日內提起確認優先購買權存在之訴，原告雖對此處分不 服，然為維護優先購買權之權利，只得提起本件訴訟。四、綜上所述，被告拍定如附表所示未辦理保存登記之建物，既 未能取得土地所有權，日後勢將衍生使用土地之糾紛，反觀 原告行使優先承買權之後，可使建物與土地產權合歸一人所 有，有助於經濟效用，並杜紛爭，自有其正當性等語，爰依 土地法第104條第1項規定提起本訴，並聲明：確認原告就法 務部行政執行署彰化分署90年營所稅執特專字第72884號強
制執行事件如附表所示之建物有優先承買權存在。訴訟費用 由被告負擔。
肆、被告則以：
一、系爭建物原係立和公司所有之未辦理保存登記房屋。然遍詳 本件行政執行之卷宗，均未見有任何卷證資料顯示立和公司 對於系爭土地有地上權、典權或租賃關係存在之情形。房屋 所有權人對於土地有地上權、典權或租賃關係存在之情形， 基地所有權人始有優先購買之權，原告主張就系爭建物有優 先承買權存在，自應就地上權、典權或租賃關係之存在，先 負舉證之責。
二、原告於本件行政執行程序中，固曾提出其與上有力鋼鐵股份 有限公司（下稱上有力公司）間之房屋租賃契約書。惟上有 力公司並非系爭建物之所有權人，且上開租賃契約書所載之 租賃標的為美鎮水源路399號，是否涵蓋「後面」之系爭建 物，亦有疑義。另上開租賃契約於95年12月31日即因屆期而 失其效力，系爭建物係於105年9月21日由被告拍得，原告自 無從依上開租賃關係就系爭建物主張優先承買權。三、再查，在未計入和美鎮水源路399號房屋之情況下，僅系爭 建物之面積，即高達2805.98平方公尺（即約849坪）。然而 ，原告與上有力公司間之上開租賃契約書，就每月租金竟然 僅約定為新臺幣（下同）1萬元，顯非合理之租金對價。另 考量上有力公司之負責人即白瑞德乃原告之三弟，且原告之 配偶即白何鬆亦為上有力公司之董事，上開租賃契約書是否 係親屬間為規避執行而事後虛偽製作，尚非無疑。是原告就 上開租賃契約書之形式及實質真正，自應負舉證之責。四、原告所提租期自91年1月1日至95年12月31日止之房屋租賃契 約書乃屬房屋租賃契約，非坐落原告與立和公司間之租地建 屋契約，自難證明原告所有系爭土地與立和公司間有租地建 屋之契約關係存在。且系爭建物占用之基地為系爭土地及同 段452-1地號、同段452-2地號等3筆土地，其中同段452-1地 號、同段452-2地號等2筆土地之所有權人為訴外人白銀主， 白銀主於96年9月3日在彰化行政執行處詢問時稱：「（問： 台端與立和工業股份有限公司之間，於房屋興建時，有無訂 立租賃契約或其他占有使用契約？）因為立和工業股份有限 公司之負責人白瑞珍為我的姪子，故沒有以書面訂立租賃契 約，只有口頭上同意其短期建廠房。」等語，由此可見，原 告稱與立和公司就系爭建物所占用之基地有租賃關係存在， 與事實不符。況彰化行政執行處於每次就系爭建物為拍賣時 ，均有將拍賣公告通知原告，且拍賣公告均記載：「該建物 占用基地（即彰化縣○○鎮○○段00000○00000○000地號
土地），其占用權源不明，此部分法律關係由拍定人自理。 」，而系爭建物歷經七次拍賣，原告均未表示系爭建物占用 基地有租賃關係存在。由此可見，本件原告主張立和公司之 系爭建物占用之基地，與原告有租賃關係存在，洵屬無據， 從而原告請求確認就系爭建物有優先購買權存在，於法未合 ，殊不足取。至於原告就系爭建物占用白銀主所有土地部分 亦主張有優先承買權存在，並未說明其法律依據，自無理由 等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告 負擔。
伍、不爭執事項：
彰化縣○○鎮○○段000地號土地所有權人為原告。被告經 法務部行政執行署彰化分署行政執行拍賣程序拍得如附表所 示未經登記建物。
陸、爭執事項：
原告依土地法第104條第1項規定請求確認就系爭建物有優先 購買權，是否有理由？
柒、法院之判斷：
一、原告起訴以其為系爭土地所有權人，立和公司所有系爭建物 坐落系爭土地上，其與立和公司之間存有租賃關係，而主張 依照土地法第104條第1項之規定，對系爭建物具優先承買權 等情。然被告否認其優先承買權存在，並以前揭情詞置辯。 是本件首應審究者，乃原告與立和公司之間是否確實存有基 地與房屋之租賃關係而得依土地法第104條第1項之規定，主 張對系爭建物具優先承買權？
二、按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租 賃關係存在之情形而言，本院69年台上字第945號著有判例 。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則 被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨 參照）。本件原告主張所有系爭土地與立和公司所有系爭建 物間具有租賃關係，依土地法第104條第1項規定就系爭建物 有優先購買權云云，既遭被告否認，自應由原告就有租賃關 係存在負舉證之責。
三、經查：立和工業股份有限公司（下稱立和公司）所有之未辦 理保存登記房屋，原先因法務部行政執行署彰化行政執行處 （機關全銜因政府組織調整，後調整為法務部行政執行署彰
化分署）90年營稅執特字第28145號強制執行事件而於96年2 月2日經彰化縣和美地政事務所為查封登記（查封標的物為 ：暫編建號為嘉慶段300建號、基地坐落無同段463地號、面 積為2675.96平方公尺，未載明有雨遮，其他同附表所示） ，嗣因最後一次拍賣仍無人應買，依法視為撤為該不動產之 執行，迭經併案執行並變更查封登記執行案號（如彰執戊90 年度營所稅執特字第00000000號、彰執戊90年度營所稅執特 專字第00000000號）。於90年度營稅執特專字第28145號行 政執行事件100年6月7日再為查封如附表所示建物，彰化縣 和美地政事務所於100年7月5日100和地一字第100000號囑託 登記簡復表辦理查封登記完畢（登記日期為100年6月27日， 經實測建號為嘉慶段347建號、主建物面積為2749.97平方公 尺、雨遮面積56.01平方公尺，即如附表所示），後變更查 封文號為法務部行政執行署彰化分署彰執戊90年度營所稅執 特專字第72884號（101年9月4日發函和美地政變更，地政機 關於101年9月7日登記收件彰和資字第54560號辦理登記完畢 ）、又變更查封文號為「法務部行政執行署彰化分署彰執戊 90年度營稅執特專字第00000000號」（104年3月20日發函和 美地政變更，地政機關以104年3月25日登記收件彰和資字第 00000號辦理登記完畢）、再變更查封文號為「法務部行政 執行署彰化分署彰執戊96年度地稅執字第00000000號」（ 104年11月11日發函和美地政變更，地政機關以104年11月12 日收件彰和資字第76500號辦理登記完畢），再變更查封文 號為「法務部行政執行署彰化分署彰執戊90年度營所稅執特 專字第00000000號」（105年2月4日發函和美地政變更，地 政機關以105年2月15日登記收件彰和資字第8790號辦理登記 完畢），並於105年9月21日進行第3次拍賣，由被告拍定並 繳足拍賣款，於10 5年10月6日已經製作分配表等情，經本 院調閱法務部行政執行署彰化分署90年度營所稅執特專字第 00000號執行案件卷宗共8卷宗核閱無訛。四、次查，本件執行程序歷經多次拍賣，法務部行政執行署之彰 化行政執行處曾於96年5月2日發函詢問原告及訴外人白銀主 ，主旨以：「請台端應於民國96年5月30日（星期三）上午 10時30分親自到處，陳報義務人所有之不動產（房屋坐落： 彰化縣○○鎮○○里○○路000號後面），因何法律關係占 用台端所有彰化縣○○鎮○○段00000○00000○000地號土 地？有無租地建物情形？請查照」。原告於96年5月25日（ 依狀載收狀章日期）提出民事陳報狀，略以：「462號土地 其尚有未經保存登記建物，係由陳報人以每月新臺幣壹萬元 之租金，出租予上有力鋼鐵股份有限公司，此有雙方房屋租
賃契約書可稽」等內容（參執行卷第2卷），並提出房屋租 賃契約書為證，惟查該房屋租賃契約書雖然出租人為白瑞統 、承租人為上有力鋼鐵股份有限公司，租賃期限自91年1月 1日起至95年12月31日止，每月租金1萬元，惟該契約係就門 牌彰化縣○○鎮○○路000號房屋所訂定之房屋租賃契約， 仍難足為系爭土地與系爭建物間存有租地建屋關係之證明。 再查原告雖然聲請傳訊證人白瑞珍即立和公司負責人、原告 之兄弟，欲證明系爭土地確實與系爭建物間有租賃契約存在 ，但依其證述：「（法官：你一直都在臺北嗎？）是。從86 年立和工業財務出問題後我就都在臺北，76年至86年間我都 臺北、彰化二頭跑，立和是我爸爸創立的，後來過戶由我擔 任負責人，從75、76年至86年，86年財務週轉不靈整個公司 我就不管了。（法官：立和的廠房是誰蓋的？）我蓋的，我 爸爸創設時只有家庭式，現在的大面積是我蓋的。…（法官 ：為何有一部分可以蓋在你二叔（註：白銀主）的土地上面 ？）因為他同意我蓋。（法官：是否有契約？）沒有，因為 他是我叔叔，他支持我蓋工廠，等他年老需要時再付給他租 金。（法官：你蓋廠房時花了多少錢？）連機器大約三、四 千萬。（法官：投資三、四千萬的資金，你把廠房蓋在別人 的土地上，以你的經營企業理念，不用有契約嗎？）因為大 家都是親戚。我哥哥有和他打一個簡單的契約。（法官：我 沒有問你這個問題，而且廠房是你蓋的，為何是你哥哥打契 約？）我用立和的名義和他打契約的。（法官：你剛剛不是 說你沒有和你二叔打任何契約？）我沒有和我二叔打契約， 我二叔要支持我們姪兒的事業，他說年老的時候需要再一起 算租金。立和是和我哥哥打土地的租賃契約。」等語（參照 本院106年4月19日言詞辯論筆錄頁71背面），則證人先陳稱 由原告與白銀主（即原告叔叔）訂立契約，後又改稱是用立 和名義與白銀主訂立契約，之後又變更成原告是與立和公司 打契約云云，說詞顯然反覆，是證人上開證詞自不足以採為 有利於原告之證據。至於原告所提立和工業股份有限公司八 十七年度營利事業所得稅結算申報書（參本院卷頁74）雖然 載有租金支出項目（帳載結算金額為4,000元），惟租金支 出對象無法從此結算申報書知悉，故仍無法證明是否為系爭 土地之租金支出。從而，原告並未舉其他確切之事證，足資 證明系爭土地與系爭建物存在租賃關係，應認其舉證尚有不 足，自應負擔舉證不利益之責任。
五、據上論結，原告主張依土地法第104條第1項規定，請求確認 原告就法務部行政執行署彰化分署90年營所稅執特專字第 00000 號強制執行事件如附表所示之建物有優先承買權存在
。為無理由，應予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 9 日
民事第二庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 9 日
書記官 陳品潔
附表
┌──┬─────┬─────┬───┬──────────┬──┐
│建號│基地坐落 │建物門牌 │建築式│建物面積（平方公尺）│權利│
│ │ │ │樣主要│ │範圍│
│ │ │ │建築材├────┬─────┤ │
│ │ │ │料及房│樓層面積│附屬建物主│ │
│ │ │ │屋層數│合計 │要建築材料│ │
│ │ │ │ │ │及用途 │ │
├──┼─────┼─────┼───┼────┼─────┼──┤
│347 │彰化縣和美│彰化縣和美│鋼骨造│一層： │雨遮（鋼骨│全部│
│ │鎮嘉慶段 │鎮水源路 │有牆一│2749.97 │造）： │ │
│ │452-1、 │399號後面 │層廠房│合計： │56.01 │ │
│ │452-2、462│ │ │2749.97 │ │ │
│ │、463地號 │ │ │ │ │ │
└──┴─────┴─────┴───┴────┴─────┴──┘
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