最高法院民事判決 一○五年度台上字第二○○號
上 訴 人 黃子愛
訴訟代理人 黃元龍律師
被 上訴 人 黃秋來
訴訟代理人 謝易達律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國一○三
年十月二十一日台灣高等法院第二審更審判決（一○二年度重上
更㈠字第一四四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：伊與被上訴人於民國九十九年一月七日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○地號土地（下稱系爭土地），價金新台幣（下同）二億二千一百萬元。依系爭買賣契約第三條第一款、第四條第七款、第十條第二款約定，系爭土地所有權狀正本於伊交付簽約款時，被上訴人已交伊委託之地政士保管，且如有他人主張權益或設定他項權利、借貸、界址糾葛或占有關係時，除契約另有訂定外，被上訴人應於伊通知之日起十五日內速予清理，否則以違約論。被上訴人如有違約，經定期催告履約逾期不履行時，伊得解除契約，被上訴人應將所收之款項加倍返還伊。伊於簽約後已給付價金二千七百二十五萬八千六百八十八元，惟系爭土地上有訴外人富森建築開發有限公司（下稱富森公司）建築之房屋，伊要求被上訴人排除，未獲置理，其顯已違約。被上訴人未依約繳納土地增值稅、契稅、及辦理建造執照之更名、處理地上物工程費用之結算或停工，伊於九十九年四月二十六日催告被上訴人於五日內履行上開排除義務，被上訴人未履行，復將系爭土地信託登記予華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行），並設定二億二千四百四十萬元之抵押權，亦已違約，並屬給付不能。因以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。又被上訴人將系爭土地所有權狀取回，經伊定期催告被上訴人返還地政士，未獲置理，伊乃於一○三年二月間為解除契約之意思表示。縱被上訴人解除契約合法，其沒收伊已付價金，違約金亦過高，應酌減為一千萬元等情，爰依系爭買賣契約之法律關係及民法第二百五十九條之規定，並於原審及其前審追加依民法第一百七十九條、第二百二十六條第二項之規定，求為命被上訴人給付二千七百二十五萬八千六百八十八元及自起訴狀繕本送達之翌日起加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：兩造約定上訴人應於土地增值稅單核發並通知後五日內至地政士處支付伊五千萬元，並開立與價金尾款一億六千
一百萬元同額之商業本票交付地政士，作為擔保，上訴人未依約履行，僅支付部分款項，經伊當面要求上訴人於於九十九年四月九日給付未果，乃於同年月十六日催告上訴人於三日內履行，如逾期不履行，即以該函解除系爭買賣契約。上訴人逾期未履行，系爭買賣契約業經伊合法解除，上訴人無從再解除契約，已給付之價金則由伊沒收，充為違約金等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：上訴人於九十九年一月七日與被上訴人訂立系爭買賣契約，已陸續給付價金共二千七百二十五萬八千六百八十八元予被上訴人。依系爭買賣契約第一條關於不動產標示之記載，就建物標示部分為空白，參酌被上訴人於同年月六日出具之同意書及證人蔡錦珠、陳達義、藍慶茂之證述，該買賣契約所欲規範僅為系爭土地之買賣，至地上物之處理及建造執照之更名，兩造則未意思表示合致而於系爭買賣契約為約定，是以該買賣契約之標的物僅為系爭土地，並不包括地上物及建造執照。由系爭買賣契約第三條第三款約定內容以觀，上訴人於土地增值稅單核發並領訖後，經地政士通知被上訴人至地政士處完納應付土地增值稅稅時，應交付五千萬元予被上訴人，並交付與尾款同額之商業本票一張予地政士收執，作為尾款之擔保。被上訴人於九十九年三月四日依地政士蔡錦珠之通知，匯款一百三十萬元至蔡錦珠之帳戶內以繳納土地增值稅，遲延狀態已消滅。惟上訴人僅繳納二千七百二十五萬八千六百八十八元，其簽發面額合計五千萬元支票二紙，則因上訴人請求被上訴人而未為提示，且亦未簽發與尾款同額之商業本票予被上訴人，堪認上訴人未依上開約定履行。雖上訴人以被上訴人未依同意書約定，將地上物及建造執照出售上訴人，系爭買賣契約目的不能達成為由，拒付價金，但系爭買賣契約標的物並不包括地上物，且該地上物及建造執照起造人名義之變更，兩造約定由上訴人自行與陳達義處理，則上訴人主張其給付價金義務得與地上物之處理及建造執照起造人名義之變更，為同時履行抗辯，要無足採。上訴人既未依約給付價金，自不得請求被上訴人移轉系爭土地所有權登記，以及塗銷抵押權，被上訴人嗣後取回上開土地所有權狀，縱有違反系爭買賣契約第八條之約定，亦無違反移轉系爭土地之義務。是上訴人以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，不生效力。至被上訴人其後將系爭土地信託、設定抵押權予華泰銀行並移轉登記予承購戶，因被上訴人尚無移轉系爭土地所有權之義務，上訴人請求被上訴人賠償因給付不能所受之損害，亦屬無據。又上訴人依系爭買賣契約第三條第三款約定所負給付價金及簽發本票之義務，係無確定期限之債務，被上訴人未先定期催告上訴人履行，逕以九十九年四月十六日函催告上訴人於文到後三日履行，逾期即解除契約，為不合法，
自無上訴人所謂受有不當得利可言。綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第十條第二款、民法第二百五十九條第二款、第二百二十六條、第一百七十九條規定，請求被上訴人給付二千七百二十五萬八千六百八十八元本息，核屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人未依約給付價金，乃其得否請求被上訴人移轉系爭土地所有權之問題，與被上訴人是否違約並無必然關係。被上訴人將已委託地政士保管之系爭土地所有權狀取回，為原審所認定之事實，則依系爭買賣契約第八條之約定「雙方同意以受託之地政士為價金及證件交付地。交付證件後，任何一方除非經他方同意或依照本契約約定，均不得向地政士取回已交付之任何證件……」，上訴人主張被上訴人未得其同意，取回系爭土地所有權狀，經其於一○三年一月三日、二月五日先後以被上訴人違反上開保管約定，限期被上訴人三日將該所有權狀交付地政士保管未果，乃於同年二月十九日解除系爭買賣契約等語，並提出郵局存證信函為證（原審重上更㈠卷第二九五、二九六、七三至七四、七六至七七、七九至八○頁），是否全無可採，非無再推求之餘地。又被上訴人以上訴人給付價金遲延為由，解除買賣契約，既經原審認為不合法，則被上訴人繼續與富森公司於系爭土地合建房屋，並信託登記及設定抵押權予華泰銀行後，將所興建房屋及基地移轉登記予承購戶（見原審重上更㈠字卷第一三○頁華泰銀行富森士林不動產信託案信託結算書暨報告書），參以兩造及陳達義簽訂之同意書約定買賣標的物除系爭土地外，尚包括地上物及建造執照一情，似有不賣之意。果爾，能否謂其未違約，亦非無疑。乃原審就上開各項未予細究，遽以前揭理由，為不利於上訴人之判決，殊嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 一 月 二十九 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 吳 麗 女
法官 王 仁 貴
法官 吳 謀 焰
法官 詹 文 馨
法官 吳 光 釗
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 二 月 十七 日
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