最高法院民事判決 一○五年度台上字第一九○號
上 訴 人 瑞華事業股份有限公司
法定代理人 林永輝
訴訟代理人 王俊傑律師
被 上訴 人 朱運平
訴訟代理人 李金澤律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國一
○四年十月六日台灣高等法院第二審判決（一○四年度重上字第
七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國一○三年四月二十四日與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將其所有坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地應有部分十萬分之四九九九二（下稱系爭土地），及同區永貞路六二號一至三樓建物（下稱系爭房地），以總價新台幣（下同）八百五十萬元出售予伊，伊已支付上訴人價金四百六十萬元。嗣兩造於同年五月二十八日簽訂補充協議書（下稱系爭補充協議），約定由伊墊付上訴人應負擔之土地增值稅款，並自伊未付之價金三百九十萬元中扣抵，上訴人則應將系爭房地所有權移轉登記予伊。惟屢經催告，上訴人仍未依約辦理系爭房地之移轉登記等情，依系爭買賣契約及補充協議，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊之判決。上訴人則以：系爭買賣契約及補充協議，為兩造通謀虛偽意思表示，均為無效。倘系爭房地買賣契約有效，惟被上訴人尚欠價金七百九十萬元未付，經伊催告未履行，伊已於一○四年九月十八日解除系爭買賣契約，自無移轉系爭房地所有權予被上訴人之義務。縱認伊未合法解除系爭買賣契約，於被上訴人給付其餘價金七百九十萬元前，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕移轉系爭房地所有權等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人於八十七年十月二十日經股東會決議解散，清算程序尚未完結，台灣台北地方法院（下稱台北地院）於一○三年二月十一日以一○二年度司字第二九二號裁定選任訴外人王縉帛為上訴人之清算人，嗣因王縉帛有不利於上訴人公司清算之行為，台北地院於一○三年十一月二十四日以一○三年度司字第二○九號裁定解任王縉帛清算人職務，並選任林永輝為上訴人公司之清算人，為兩造所不爭執。次查王縉帛於一○三年四月二十四日代表上訴人與被上訴人簽訂系爭買賣契約，將上訴人所有系爭房地以總價八百五十萬元出售予被上訴人，復於一○三年五月二十
八日代表上訴人與被上訴人簽訂系爭補充協議，有系爭買賣契約及補充協議可稽，斯時王縉帛為上訴人之清算人，自有權代表上訴人與被上訴人簽訂系爭買賣契約及補充協議。系爭補充協議第一條約定：雙方確認系爭買賣不動產總價金為八百五十萬元，截至簽訂本補充協議書之日止甲方（被上訴人）共已支付四百六十萬元予乙方（上訴人），甲方尚欠乙方三百九十萬元之價金，乙方本應負擔土地增值稅，今甲方同意代墊該土地增值稅款，雙方確認無誤，並同意甲方代墊後得自尚未付清之尾款中抵扣。證人陳逢茂並證稱：被上訴人授權伊訂立系爭補充協議；被上訴人於一○三年四月間給付訂金二百六十萬元，簽約當天交付價金一百六十萬元，之後被上訴人有二次各交付四十萬元予伊，共給付價金五百萬元等語。王縉帛亦證稱：上訴人確有買賣系爭土地之意，由伊代表上訴人簽約，被上訴人迄簽訂系爭補充協議時，已給付四百六十萬元等語。足見兩造有買賣系爭房地之真意，買賣價金為八百五十萬元，兩造簽訂系爭補充協議時，被上訴人已給付價金四百六十萬元，嗣再給付四十萬元，共給付五百萬元。王縉帛雖另與陳逢茂約定，其願實拿四百五十萬元，其餘買賣價金轉為陳逢茂之佣金；陳逢茂並因王縉帛要求而出具切結書，表示其從中賺取佣金四百萬元等語，僅為王縉帛與陳逢茂間另訂之契約；陳逢茂從被上訴人給付之價金中扣除其與王縉帛約定之佣金，僅交付九十五萬元予王縉帛，係陳逢茂與王縉帛就佣金約定之履行，與被上訴人無涉，不影響系爭買賣契約及補充協議之效力，更無從以佣金過高為由，逕認系爭買賣契約及補充協議為兩造通謀訂立。王縉帛於一○三年十二月二日具名之上訴狀，雖記載其未見過被上訴人，未與被上訴人訂立系爭買賣契約，亦未收受任何買賣價金，係遭陳逢茂及被上訴人詐騙系爭房地云云。然該狀末簽名之字跡與上開所撰內容之字跡不同；王縉帛亦證述：該上訴狀內容係其在押法務部矯正署台北看守所期間，由伊室友代為撰寫，因室友誤會伊意思，內容並不實在等語，自難逕憑上開與王縉帛真意不符之上訴狀，即認系爭買賣契約及補充協議為兩造通謀虛偽訂立。王縉帛出具之切結書，為其於訴訟外之陳述，為被上訴人所不同意，違反民事訴訟法第三百零五條第三項規定，不予審酌。被上訴人於一○四年七月二十日提出之假扣押聲請狀，雖記載上訴人積欠其借款八百五十萬元，惟所附之證據為上訴人簽發票面金額共八百五十萬元之本票二紙，王縉帛並非發票人，無從據以認定被上訴人借款予王縉帛，再憑此推認王縉帛代表上訴人與被上訴人通謀虛偽簽訂系爭買賣契約及補充協議。系爭補充協議第二條約定，兩造同意自簽訂該協議書之日起，由上訴人移轉系爭房地所有權予被上訴人，上訴人不得再藉故遲延辦理過戶。被上訴人已給付上訴人價金五百萬元，尚餘尾款三百九十
萬元未給付，惟兩造已約定上訴人於系爭補充協議簽訂時，即有先行移轉系爭房地之義務，上訴人就所餘價金與其所負移轉系爭房地所有權予被上訴人之義務為同時履行抗辯，自無理由。被上訴人尚未給付之價金，扣除被上訴人先行墊付之增值稅後，依系爭補充協議第三條約定，於辦理系爭房地之所有權移轉登記後分期給付。上訴人既未將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人給付尾款之期限尚未屆至，上訴人於一○四年九月九日催告被上訴人於七日內給付買賣價金七百九十萬元，於一○四年九月十七日以被上訴人逾期未給付為由，解除系爭買賣契約，不生效力。故被上訴人依系爭買賣契約及補充協議之法律關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項定有明文。上訴人於事實審抗辯：縱系爭買賣契約有效，於被上訴人給付其餘價金七百九十萬元前，伊無移轉系爭房地所有權之義務等語（見原審卷一○○頁、一二一頁）。而系爭補充協議第三條第一款約定：系爭房地所有權移轉登記完成日由被上訴人給付上訴人一百萬元，有系爭補充協議在卷可稽（見第一審卷六頁、原審卷二七頁）。被上訴人於事實審亦表示：買賣價金還有尾款三百九十萬元未給付，伊同意給付三百九十萬元同時，移轉所有權等語（見原審卷九六頁）。果爾，能否謂上訴人有先行移轉系爭房地之義務，上訴人上開同時履行之抗辯為不足採，即不無研求之餘地。原審見未及此，遽謂上訴人不得主張同時履行抗辯權，已有可議。次查被上訴人於事實審陳稱：伊於簽約前一週先給付二百六十萬元予陳逢茂，作為簽約金或斡旋金，陳逢茂實際上有無轉交，伊不清楚，簽約當天伊再給付一百六十萬元予陳逢茂，陳逢茂轉交在場之王縉帛及其餘二、三名上訴人公司股東，一○三年五月底、六月初伊各交付四十萬元予陳逢茂，陳逢茂有無轉交上訴人，伊不清楚等語（見原審卷九六頁反面以下）。陳逢茂則證稱：被上訴人共交付伊五百萬元，王縉帛取得九十五萬元，許永林取得二十五萬元、程立中取得十三、十四萬元，其餘款項由伊取得，因為伊另外與王縉帛約定，買賣價金超出四百五十萬元部分，都是給伊的佣金，程立中、許永林取得之款項是伊給他們的介紹費等語（見同上卷九七頁以下）。似此情形，陳逢茂收受被上訴人交付之五百萬元後，既僅交付王縉帛九十五萬元，其餘供為自己之佣金或轉付他人之介紹費，可否謂被上訴人已交付上訴人價金五百萬元，自滋疑問。原審遽謂被上訴人已給付上訴人價金五百萬元，尚欠三百九十萬元，亦有未合。又被上訴人稱：伊尚欠上訴人尾款三百九十萬元（見同上卷六九頁）。原審亦認被上訴人尚欠上訴
人尾款三百九十萬元，而上訴人似無先移轉系爭房地所有權之義務，則其催告被上訴人給付尾款並解除系爭買賣契約之抗辯，是否可以採取，自應查明。原審未予究明，遽為不利上訴人之判斷，尚嫌疏略。再系爭房地買賣之價金為八百五十萬元，被上訴人主張已付五百萬元，尚欠三百九十萬元，共計八百八十萬元，並非一致，且該已付之五百萬元，上訴人僅取得九十五萬元，其餘款項由陳逢茂等人取得，倘該買賣契約係屬真正，何以如此，即應究明。乃原審未調查明晰，逕認系爭買賣契約及補充協議非通謀虛偽訂立，尤嫌速斷。本件事實未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○五 年 一 月 二十八 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 慧 兒
法官 鄭 傑 夫
法官 吳 惠 郁
法官 鄭 純 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 二 月 十六 日
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