臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第623號
原 告 洪妮昀
訴訟代理人 謝嘉順律師
被 告 盧名鋒
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年11月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○號二樓二A 套房（如附圖編號A-1 所示，面積二十八點九七平方公尺）、一樓後門鐵門及防火巷鐵門遷讓返還原告。
被告應自民國一百零四年二月十日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告以新臺幣貳拾萬伍仟元元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國103 年2 月9 日與原告簽訂房屋租賃 契約，向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○街0 號2 樓2A 套房、1 樓後門鐵門及防火巷鐵門（以下合稱系爭房屋）， 兩造約定租期自103 年2 月9 日起至104 年2 月9 日止，每 月租金新臺幣（下同）6,000 元，租賃期間屆滿被告應即遷 讓返還系爭房屋（下稱系爭租約）。原告於租期屆滿前之10 3 年11月間曾以簡訊通知被告因系爭房屋地板積水，明年2 月到期不續租，並於104 年1 月5 日以左營新莊仔郵局存證 號碼001358號存證信函通知被告租約到期不再續約（遭退回 ），復於104 年2 月14日至系爭房屋當面通知被告不再續約 並請求遷讓房屋，再於104 年2 月16日以高雄新興郵局存證 號碼000314號存證信函通知被告租約屆滿、租賃關係消滅不 再續租並請求遷讓房屋，又分別於104 年2 月17日、104 年 3 月17日以左營郵局存證號碼000037號、左營新莊仔郵局存 證號碼000205號存證信函通知被告租約屆滿、租賃關係消滅 不再續租並請求遷讓房屋，且同時退回被告私自匯入之租金 。惟租期屆滿後被告迄今仍未遷離系爭房屋即屬無權占有， 原告得依租賃物返還請求權或所有物返還請求權，請求擇一 判決命被告遷讓返還系爭房屋；另依系爭租約第14條第2 項 規定，承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租 人請求按照月租金2 倍支付違約金至遷讓完竣，是被告應按
月給付12,000元（6,000 ×2 ＝12,000）之違約金。為此， 爰依租賃物或所有物返還請求權之法律關係及系爭租約第14 條第2 項之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將 門牌號碼高雄市○○區○○街0 號2 樓2A套房（如附圖複丈 成果圖編號A-1 所示，面積28.97 平方公尺）、1 樓後門鐵 門、防火巷鐵門遷讓返還原告；㈡被告應自104 年2 月10日 起至遷讓前項房屋返還原告之日止，按月給付原告12,000元 。
三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前書狀及陳述則 以：原告103 年11月15日之簡訊係傳送至被告未使用之門號 ，並未傳送至被告慣用之0000000000號門號，被告於收到本 件民事起訴狀始開啟上開未使用門號讀取該簡訊；原告104 年1 月5 日存證信函亦未寄至被告居住地址高雄市○○區○ ○街0 號2 樓，而係寄至被告已未租用之郵政信箱，故前開 通知並未合法送達被告，被告直至租期屆滿後始收到原告10 4 年2 月17日及3 月17日之存證信函，惟被告既已繳納租金 ，且原告亦非於1 個月前通知，此已非合法通知解約；又系 爭租約並未明定租期屆滿不續租之內容，況原告曾於104 年 2 月9 日來電告知有續租意願，是兩造之租賃契約即視為不 定期限租賃繼續契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。四、本院得心證之理由：
㈠按租賃訂有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即 表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1 項、第451 條分別定有明文。又按「民法第451 條所 謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於 租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言 。本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅 有十日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表示反對 之意思。」，最高法院43年台上字第367 號判例要旨可資參 照。
㈡本件兩造對於系爭租約是否已視為不定期繼續契約容有爭執 ，被告固以：原告並未傳送不續租之簡訊至伊慣用之000000 0000號門號，104 年1 月5 日存證信函亦未寄至被告居住地 址，而係寄至伊已未租用之郵政信箱，故前開通知並未合法 送達，伊直至租期屆滿後始收到原告104 年2 月17日及3 月 17日之存證信函，惟伊既已繳納租金，且原告亦非於1 個月 前通知，此已非合法通知解約等語置辯，惟查，原告於租期 屆滿前並非僅傳訊簡訊至被告0000000000號門號通知租約到
期不續租，亦曾於103 年11月29日傳送簡訊至被告所稱慣用 之0000000000號門號，通知被告：「盧同學你好：你目前房 間漏水問題，已拖延多時，急待處理解決，為慎重起見，再 次通知你，明年租期滿，不再續租，…。」等語，有卷附手 機簡訊畫面在卷可證（見本院卷第15頁），足認原告於系爭 租約到期前即已通知被告租期屆滿不再續租。再者，原告於 104 年2 月17日寄發存證信函予被告，通知被告租約屆滿不 再續租等語，該存證信函並於104 年2 月18日送達被告，亦 有該存證信函、收件回執可憑（見本院卷第24、124 頁）， 則依前揭法律見解，本件原告於104 年2 月9 日租期屆滿後 ，於同月17日以存證信函表示不願續租，僅相距8 日，在一 般觀念上，應認其已於相當時期內表示反對之意思，綜合上 開說明，原告應已於租期屆滿前以簡訊通知被告0000000000 號門號不再續租，於租期屆滿後相當期間內亦已向被告為反 對續租之意思，依民法第451 條規定，應認系爭租約之租賃 關係已於租期屆滿時消滅，而非不定期限繼續契約。至被告 另辯稱：伊既已繳納之租金，原告亦非於租期屆滿1 個月前 通知，非合法通知解約云云，惟被告於民事請假單暨陳情狀 即已陳明：「所繳租金亦遭原告寄存證信函退回」等語在卷 （見本院卷第104 頁），原告顯未於租期屆滿後續收租金， 且本件原告已通知期滿不續約，系爭租約之租賃關係已於租 期屆滿時消滅，業經本院認定如前，其此部分抗辯已無從憑 採；又被告另陳稱：原告曾於104 年2 月9 日來電告知有續 租意願云云，惟此為原告所否認，被告並未就此舉證以實其 說，自難採認為真。
㈢又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。依前揭說明，系爭租約之租賃關係既已於 租期屆滿時消滅，被告即負有返還系爭房屋之義務，然其迄 今仍占用系爭房屋未履行返還義務，則原告本於租賃物返還 請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋之2A套房（如附圖 複丈成果圖編號A-1 所示，面積28.97 平方公尺）及1 樓後 門鐵門、防火巷鐵門遷讓返還原告，即屬有據，應予准許。 至原告另依據所有物返還請求權之法律關係為同一聲明之請 求，即無庸論述，附此敘明。又被告雖辯稱：複丈成果圖不 準，伊僅承租其中一個房間云云，惟本件複丈成果圖編號A- 1 部分為系爭房屋2A套房之面積，並非該樓層全部或整棟建 築物面積，被告此部分辯解尚有誤會，無足憑採。 ㈣再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法 第252 條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得 依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後
始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債 務人訴請法院核減。至於當事人約定之違約金是否過高，須 依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債 務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準 ；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其 數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權 人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約 金是否過高，最高法院79年台上字第1612號判例、96年度台 上字第107 號判決意旨參照。查系爭租約第14條約定：「租 賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推 諉或主張任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人 每月得向承租人請求按照月租金2 倍支付違約金至遷讓完竣 ，承租人及保證人不得有異議。」，系爭租約之租賃關係因 期限屆滿而消滅，被告迄未遷讓返還系爭房屋，原告依上開 約定固得請求被告給付違約金，然原告因未能取回系爭房屋 所受損害，應係被告占有系爭房屋期間致其無法使用系爭房 屋而未能獲得相當於租金之利益，故本院認原告請求按月以 原租金2 倍即12,000元計算之違約金尚屬過高，應酌減至按 原租金1 倍即6,000 元計算為適當。是原告請求被告自租期 屆滿後之104 年2 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付6,000 元之違約金為有理由，逾此範圍之請求，尚屬 無據，不應准許。
五、綜上所述，本件原告依租賃物返還請求權之法律關係及系爭 租約第14條第2 項之約定，請求：㈠被告應將系爭房屋2A套 房（如附圖複丈成果圖編號A-1 所示，面積28.97 平方公尺 ）、1 樓後門鐵門、防火巷鐵門遷讓返還原告；㈡被告應自 104 年2 月10日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原 告6,000 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第 3 款規定，依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規 定，依聲請宣告被告預供擔保後，得免為假執行。七、又原告就違約金之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟 依民事訴訟法第77條之2 之規定，以一訴附帶請求不併算其 價額，因本件違約金部分之請求係屬附帶請求，並未另併算 裁判費用，而原告既就租賃物返還部分之請求全部勝訴，則 本件全部訴訟費用自應由被告負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
高雄簡易庭 法 官 周佳佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 李梅芬
附圖：高雄市政府地政局楠梓地政事務所土地複丈成果圖。