臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1948號
原 告 蔡昌儒
訴訟代理人 顏宏斌律師
被 告 葉秀鳳
訴訟代理人 張志堅律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國104 年12月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國103 年12月間以伊未成年子女甲○○之 名義與被告簽立租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租門 牌號碼高雄市○○區○○○路00號1 樓房屋（下稱系爭房屋 ），欲作為營業用途，實際使用收益之承租人則為伊，租賃 期間自104 年1 月5 日起至106 年1 月4 日止，租金每月新 臺幣（下同）32,000元，押租金64,000元，伊已給付2 個月 之租金以及押租金共128,000 元。伊開始營業後，被告卻進 行2 、3 樓之整建工程，且未依約封閉遷移樓梯，影響伊使 用系爭房屋之範圍及安全性，致伊實際使用之面積僅5 坪而 非原本約定之25坪。又被告經營之自助洗衣店常有廢水溢出 至原告店內地板，而烘衣機、洗衣機不時有噪音傳出，嚴重 傷害原告乙○○之聽力，又原告使用空間內並無獨立廁所， 毫無隱私可言，故系爭房屋存有施工、空間、樓梯、廁所、 噪音等問題，係可歸責於被告之事由而不合於系爭租約約定 之使用收益狀態，經原告多次向被告反應，仍未獲完全改善 ，原告陸續於104 年6 月1 日、17日委請律師發函向被告為 終止系爭租約之意思表示，故系爭租約業經合法終止。因被 告實際提供使用之面積僅有1/5 ，每月租金應減少4/5 即25 ,600元，2 個月共溢領租金51,200元，此部分伊得依不當得 利請求返還；系爭租約既因可歸責被告之原因而經伊終止， 被告尚應返還押租金64,000元；被告既有可歸責事由，伊尚 得依債務不履行請求被告賠償伊所受之財產上損害（即裝潢 費用35萬元、招牌3 萬元、另行租賃倉庫放置藝品費用64,0 00元）以及因噪音侵害身體健康所生精神痛苦之非財產上損 害10萬元，合計共659,200 元。為此，爰依租賃契約、民法 第179 條、第227 條、第227 條之1 準用第195 條等規定， 提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告659,200 元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；㈡ 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約之當事人係被告與甲○○，原告非契約 當事人，自不得本於系爭租約主張相關權利義務，甲○○亦 於鈞院審理中明確表明拒絕承認契約之效力，系爭租約自始 無效，伊亦無與原告成立租約之意思，兩造間無契約關係存 在，原告以個人名義所為終止租約之意思表示，亦不生合法 終止租約之效果。系爭租約並未約定系爭房屋將作為營業用 途、何種營業及內部裝修事宜，被告僅係將簽訂系爭租約當 下系爭房屋之原有狀態完整提供予原告使用收益，原告應就 契約雙方約定之使用收益狀態為何、被告有何違反民法第42 3 條之情形，負舉證之責，且依系爭租約第9 條約定，原告 於得被告同意後，始得為系爭房屋之改裝設施，且須自行負 擔改裝設施費用，並於租賃期滿時將系爭房屋回復原狀交還 出租人，故原告請求被告應給付裝潢及裝設招牌所支出之費 用，實無理由。原告於甲○○訂約時即已知悉系爭房屋隔壁 係經營投幣式洗衣店，應係接受現況之意思，原告亦無就聽 力受損以及無法利用系爭房屋大部分租賃空間為舉證，所為 要求實無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利 判決願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠原告於103 年12月間以甲○○名義與被告簽立系爭租約，承 租系爭房屋，租賃期間自104 年1 月5 日起至106 年1 月4 日止，租金每月32,000元，押租金64,000元，被告已收受2 個月租金64,000元以及押租金64,000元，合計128,000 元（ 本院卷頁81、82）。
㈡系爭租約上甲○○等字為甲○○本人書寫，簽約時甲○○本 人在場。
四、本件爭點即為：㈠兩造間有無租賃關係？㈡原告得否請求被 告返還溢領租金、押租金以及賠償財產上及非財產上損害？五、本院得心證之理由：
㈠兩造間不存在租賃關係：
⒈按「限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契 約，須經法定代理人之承認，始生效力。」、「限制行為 能力人於限制原因消滅後，承認其所訂立之契約者，其承 認與法定代理人之承認，有同一效力。」，民法第79條、 第81條第1 項定有明文。經查，系爭租約上僅有甲○○之 簽名，甲○○於簽立系爭租約時尚未成年，因父母離婚， 自100 年12月22日起，其母林○○為約定之法定代理人等 情，有系爭租約及甲○○個人戶籍資料查詢結果可稽（本 院卷頁14、38），雖原告為甲○○之父親，但原告既非甲 ○○之法定代理人，縱於簽約時在場而無反對之意思，亦
無從以此而推認甲○○簽約時得法定代理人之同意。次查 ，甲○○於本院104 年10月26日審理時陳稱：簽約時原告 非其法定代理人，目前已成年，不承認先前所簽之系爭租 約，不願擔任訴訟當事人，亦沒有要告被告之意思等情綦 詳（本院卷頁82、83），因甲○○簽立系爭租約時未得其 母林○○之允許而效力未定，且於成年後拒絕承認限制行 為能力人時所簽之系爭租約，亦表示沒有要對被告為請求 之意思，故系爭租約因締約人係未成年人而效力未定，復 經未成年人於成年即限制原因消滅後不承認此一契約，依 照民法第81條第1 項之反面解釋，系爭租約因甲○○不承 認後確定不生效力，故系爭租約為無效應可認定。 ⒉原告雖主張租賃契約上承租人與實際承租人不同，仍不妨 礙實際承租人與出租人成立租賃契約，本件原告為實際向 被告表示欲承租系爭房屋之人，亦為交付二個月租金以及 押租金之人，被告知情而收受，故系爭租約實際承租人為 原告云云。惟按所謂實際承租人者，必以名義承租人與出 租人間之租約有效存在以及實際使用收益者另有其人之情 形（包括名義承租人與實際承租人共同使用收益），亦即 此時法律關係一方面存在於名義承租人與出租人之間，另 一方面實際承租人與名義承租人之間或另有委任或借名或 同意使用等等之法律關係存在，然有關租賃上權利之行使 ，仍由締結契約之名義人行之，且若名義上之租約不成立 或無效，因此時已無租約亦無名義承租人存在，自無實際 承租人可言。本件甲○○於成年後不承認系爭租約致系爭 租約確定不生效力已如前述，且甲○○既不願承認系爭租 約，足見亦無擔任名義承租人之意思，系爭租約既不生效 力且無名義承租人存在，自始未具名之原告無從附麗，要 無所謂實際承租人。
⒊原告雖主張被告自始知悉原告方為承租房屋之人且收受原 告所交付之租金、押租金，故兩造之間成立非書面之租賃 契約云云，原告此部分主張似將甲○○視同不存在而使契 約僅成立於兩造之間。惟查，被告始終否認有與原告簽約 ，且系爭租約白紙黑字簽有甲○○之名，全無原告之名義 ，則承租之標的僅一，被告何須就同一標的於與原告之女 甲○○簽立租約之同時又與原告成立租約？此外，民法第 422 條明文規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租 賃」，以不定期租賃與定期租賃就租賃雙方之權利義務規 定多所不同，系爭租約租期既已明文為兩年，被告亦無使 單一租賃標的同時成立定期租賃及不定期租賃之必要，原
告此種主張顯悖常情。至於租約成立後，出租人既已將標 的交付，因金錢給付重在金額正確與否，何人交付與金錢 給付之債務無關，是實際何人給付租金要與出租人無涉， 亦非出租人可得過問，承租人將租賃標的交與何人使用， 若不影響出租人權益，出租人亦未必有權反對，故無從僅 以系爭租約成立後之行為推認系爭租約成立於兩造之間， 原告於系爭租約因甲○○不承認而確定不生效力後，再主 張其方為承租人云云，顯無可採。
㈡原告請求被告給付溢領租金、押租金以及損害賠償無理由： 原告上揭請求均以兩造間存在租約為前提，業經原告表明（ 本院卷頁117 ），惟兩造間不存在租約已如前述，原告自無 從本於租賃契約及不當得利請求被告給付溢領租金及押租金 。被告於甲○○不承認租約前，係對甲○○負有契約義務， 並非對原告負有契約義務，故系爭房屋縱有不合原告意之情 形，原告亦無從本於契約法律關係對被告請求賠償。從而， 原告本於前揭原因事實，依照租賃契約、民法第179 條、第 227 條、第227 條之1 準用第195 條等規定請求被告給付溢 領租金、押租金、損害賠償（合計共659,200 元），均無理 由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第三庭 法 官 黃宣撫
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
書記官 王美玲