臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1629號
原 告 莊育章
莊訓國
共 同
訴訟代理人 徐萍萍
被 告 宋美麗
葉富祥
黃植聖
共 同
訴訟代理人 張標全律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年12月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告宋美麗、葉富祥應自坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○地號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○○號鐵架構造未辦保存登記房屋（稅籍編號○○○○○○○○○○○號）遷出並騰空返還予原告莊訓國。
被告宋美麗應自民國一百零四年五月一日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟貳佰柒拾柒元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告宋美麗、葉富祥負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項原告莊訓國以新臺幣伍萬元供擔保後，得假執行，被告宋美麗、葉富祥以新臺幣壹拾肆萬叁仟貳佰元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告2 人與被告宋美麗於民國99年5 月27日就原 告共有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱甲地） 上之門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷00弄0 號鐵架構 造未辦保存登記房屋（稅籍編號00000000000 號，下稱甲屋 ），及原告莊訓國所有坐落同段1065、1066地號土地（下合 稱乙地）上之門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷00號鐵 架構造未辦保存登記房屋（稅籍編號00000000000 ，下稱乙 屋，與甲屋合稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租 約），約定由宋美麗向原告二人承租系爭房屋，約定租期均 自99年5 月1 日起至104 年4 月30日止，每月租金分別為甲 屋新臺幣（下同）88,000元、乙屋9,277 元。系爭租約之租 期業已屆滿，宋美麗依約應於104 年5 月1 日將系爭房屋遷 空交還予原告，詎原告於104 年4 月21日以存證信函通知宋 美麗上情，宋美麗竟予拒絕，經原告至現場瞭解，始發現宋
美麗違反系爭租約第4 條約定，未經原告同意，分別將甲屋 轉租予被告黃植聖、將乙屋轉租與被告葉富祥，原告遂再於 104 年4 月29日以存證信函通知宋美麗並副知葉富祥、黃植 聖，以宋美麗違反系爭租約之轉租約定為由，依系爭租約第 7 條約定終止原告與宋美麗間系爭租約，並請被告三人騰空 返還系爭房屋，惟宋美麗仍拒絕履行。系爭租約之租期既已 於104 年4 月30日屆滿，則被告宋美麗自104 年5 月1 日起 即屬無權占有系爭房屋，原告自得依民法第455 條規定，及 系爭租約第1 、5 、9 條約定，請求宋美麗遷讓返還系爭房 屋。又原告既已於104 年4 月29日以存證信函通知被告終止 系爭租約，則自104 年4 月30日起，宋美麗依民法第455 條 規定及系爭租約第8 、9 條約定，被告葉富祥、黃植聖依民 法第767 條規定，均應負遷讓返還系爭房屋予原告之義務。 宋美麗於系爭租約租期屆滿後，仍繼續無權占有系爭房屋， 係無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受損害，原 告自得依民法第179 條規定及系爭租約第7 、8 條約定，請 求宋美麗自104 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付以系爭房屋每月租金計算相當於租金之金額即9,27 7 元、88,000元予原告等語。聲明：㈠被告宋美麗、葉富祥 應自坐落乙地上乙屋內遷出並騰空返還予原告莊訓國。㈡被 告宋美麗、黃植聖應自坐落甲地上甲屋內遷出並騰空返還予 原告二人。㈢被告宋美麗應自104 年5 月1 日起至遷空返還 乙屋之日止，按月給付原告9,277 元。㈣被告宋美麗應自10 4 年5 月1 日起至遷空返還甲屋之日止，按月給付原告88,0 00元。㈤上開第1 項、第2 項，願供擔保請准宣告假執行。二、被告均以：宋美麗固與原告簽立系爭租約，惟因所承租之系 爭房屋年久失修，需重新裝潢整理，宋美麗遂於系爭租約屆 期前之102 年5 月21日，與原告之共同代理人即訴外人莊訓 化簽訂授權書（下稱系爭授權書），約定於租期屆滿後可再 展延續租5 年，宋美麗得此同意後，始放手重新裝潢整修系 爭房屋。詎原告明知雙方有此約定，卻拒絕遵守承諾而於系 爭租約屆期後再與被告宋美麗續定5 年租約，毫無誠信，致 宋美麗進退維谷，洵非足採。是系爭租約屆滿時，依系爭授 權書約定，原告與宋美麗應續定新租約，故雙方之租賃關係 並不當然消滅，自無系爭租約第9 條約定承租人應於1 個月 內遷讓歸還租賃標的物之情形存在。甲、乙屋係宋美麗出資 分別於83年5 月及同年7 月申請建照興建後，向原告承租使 用迄今，期間宋美麗未曾中斷繳納租金，惟91年間因景氣衰 退，宋美麗經營困難而曾數度轉租他人經營傢俱、餐館，亦 均因經營不易而數次易手，此情均為原告所明知，原告亦恐
宋美麗經營失敗致渠等無法收取租金，雙方取得諒解後，准 宋美麗轉租他人而不曾計較，是原告於103 年8 月25日同意 與黃植聖就甲屋簽訂房屋租賃契約書，以供黃植聖所經營之 萬大家具行作帳報稅之用，足證原告同意宋美麗轉租系爭房 屋，故原告援引系爭租約第7 條主張終止租約，難認有據。 系爭租約既未經合法終止，宋美麗亦未曾積欠租金，則原告 依系爭租約第8 條約定等要求被告遷讓返還系爭房屋，要無 理由，而其請求宋美麗自104 年5 月1 日起至遷讓房屋日止 按月給付相當於租金之金額部分，亦失所附麗等語置辯。聲 明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為 假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告與宋美麗於99年5 月27日就原告共有之甲屋、乙屋簽訂 系爭租約，約定由宋美麗向原告二人承租系爭房屋，約定租 期均自99年5 月1 日起至104 年4 月30日止，每月租金分別 為甲屋88,000元、乙屋9,277 元，原告由莊訓化代理簽約。 ㈡原告於104 年4 月21日以存證信函通知宋美麗租約到期情事 ，並請求宋美麗遷出系爭房屋。
㈢宋美麗將甲屋轉租予黃植聖、將乙屋轉租與葉富祥。甲屋目 前由黃植聖占有使用。乙屋由葉富祥占有使用。 ㈣原告於104 年4 月29日以存證信函通知宋美麗並副知葉富祥 、黃植聖，以宋美麗違反系爭租約之轉租約定為由，依系爭 租約第7 條約定終止原告與宋美麗間系爭租約，並請被告三 人騰空返還系爭房屋。
㈤102 年5 月21日授權書委任人欄莊訓化之簽名蓋章為莊訓化 所為。
㈥103 年8 月25日原告與萬大家具行之租賃契約書上原告之印 章為真正，立契約人欄原告之簽名蓋章為莊訓化所為。四、本件爭點：
㈠原告與被告宋美麗間就系爭房屋之租賃關係，是否因系爭租 約所定租期屆滿而消滅？雙方是否曾約定於租期屆至後，應 重訂租期5 年之新租約？
㈡被告宋美麗轉租系爭房屋予被告黃植聖、葉富祥，是否未經 原告同意而違反系爭租約第4 條約定？
㈢系爭租約是否已終止？被告宋美麗自104 年5 月1 日起，有 無占有系爭房屋之合法權源？
㈣原告莊訓國得否請求被告宋美麗、葉富祥遷讓返還乙屋？原 告二人得否請求被告宋美麗、黃植聖遷讓返還甲屋？ ㈤原告二人得否請求被告宋美麗自104 年5 月1 日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利？
五、原告與被告宋美麗間就系爭房屋之租賃關係，是否因系爭租 約所定租期屆滿而消滅？雙方是否曾約定於租期屆至後，應 重訂租期5 年之新租約？
㈠按民法之代理係指代理人於代理權限內，以本人名義所為之 意思表示，直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有 明文。又按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人 ，民法第107 條前段亦有明文。又所謂隱名代理者，係有權 代理人而未以本人名義為法律行為，卻以自己名義為之，若 依其事實或情形可認為其係為本人而為行為，且此項意思表 示為相對人所明知或可得而知時，仍可發生代理效果，亦生 對本人發生代理之效力。
㈡經查：原告與宋美麗於99年5 月27日就原告共有之甲屋、莊 訓國所有之乙屋簽訂系爭租約，約定由宋美麗向原告二人承 租系爭房屋，約定租期均自99年5 月1 日起至104 年4 月30 日止，每月租金分別為甲屋88,000元、乙屋9,277 元，原告 由莊訓化代理簽約，又97年4 月9 日、102 年5 月21日授權 書委任人欄莊訓化之簽名蓋章為莊訓化所為。103 年8 月25 日原告與萬大家具行之租賃契約書上原告之印章為真正，立 契約人欄原告之簽名蓋章為莊訓化所為等情，為兩造所不爭 執（本院卷第98頁、第77頁）。原告既承認103 年8 月25日 原告與萬大家具行之租賃契約書上原告之印章為真正，且為 系爭租約之代理人莊訓化所為，再觀諸被告提出之97年4 月 9 日、102 年5 月21日授權書，授權書上雖以莊訓化之名義 簽立，然依兩造於99年間簽訂系爭租約時，原告均將印章交 付莊訓化，以供莊訓化代理處理系爭房屋租賃事宜，足見關 於系爭房屋租賃事宜，莊訓化確為有權代理。而佐以103 年 8 月25日莊訓化仍持有原告二人之印章，並代原告簽立與萬 大家具行之租賃合約以觀，足見至103 年8 月25日時，原告 仍授權莊訓化處理房屋租賃合約事宜無誤。則莊訓化於102 年5 月21日於授權書記載到期還可在延5 年之意思表示，雖 以莊訓化之名義為之，惟觀諸前後文可知，莊訓化乃代理莊 訓國、莊育章所為，且為宋美麗所明知，因此莊訓化有隱名 代理之情形，應對莊訓國、莊育章發生代理之效力。是原告 與宋美麗間就系爭房屋確有到期延長租約5 年之約定，堪以 認定。
㈢原告雖主張其僅授權莊訓化代理簽訂系爭租約，莊訓化在10 3 年8 月25日原告與萬大家具行之租賃契約書上之用印，乃 未經其同意所為，其亦不知情等情，並提出莊訓化於102 年 2 月8 日頭部外傷併顱內出血、攝護腺肥大等診斷證明書（ 本院卷第72至73頁）為證，然依莊訓化之上開診斷證明書並
無法證明莊訓化已無法代理原告處理系爭租約相關事務，原 告亦未舉出其他確切之證據供調查以實其說，則參以借據內 印章及作押房契既均屬真正，雖由他人代為立據而除有確切 反證外，自應推定為本人授權行為（最高法院37年上字第88 16號判例意旨參照）；次按文書內印章及作押既均屬真正， 雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權 行為，如主張印章被盜用應負舉證責任（最高法院95年度台 上字第2943號判決參照）以觀，原告既未主張曾直接向被告 表示上情，又未將交付予莊訓化之印章收回，則原告任憑莊 訓化處理系爭房屋租賃相關事宜，事後始否認其代理權，尚 非可採。是被告主張莊訓化乃經原告授權所蓋用者等語，尚 非無據，應堪採信。
㈣綜上可知，莊訓化自簽約時起均有代理原告處理系爭房屋租 賃事宜之權。若原告對莊訓化確有代理權之限制，因原告並 未證明曾向被告表示莊訓化已非其代理人、或限制系爭代理 權情事，依據民法第107 條規定，亦不得以之對抗被告，是 原告此部分主張即屬不能採取，應認為原告應負授權人之責 ，即莊訓化代理原告與被告所為之法律行為對於兩造均發生 拘束力。
六、被告宋美麗轉租系爭房屋予被告黃植聖、葉富祥，是否未經 原告同意而違反系爭租約第4 條約定？
㈠按承租人非經出租人書面同意，不得將租賃物之全部或一部 轉租或借與他人使用或與他人共用，系爭房屋租賃契約書第 4 條訂有明文。次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之 舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純 之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者 外，不得謂為默示之意思表示（最高法院著有29年度上字第 762 號判例可資參照）。又「知悉」，並不等同於「同意」 ，又某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或 默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意 之意思者，始足當之（最高法院95年度台上字第2952號裁判 意旨亦可參考）
㈡關於甲屋部分：原告雖否認同意轉租，然依103 年8 月25日 之合約觀之，原告之代理人莊訓化已同意並且代理原告用印 ，而簽立該租賃契約供萬大家具行報稅乙情。原告雖主張該 合約係供宋美麗向國稅局報稅等語，惟依該合約所示，合約 當事人乃原告及萬大家具行，並非原告與宋美麗，則報稅事 宜係與宋美麗無關，而與原告及萬大家具行有關，故原告應 可知悉該轉租事宜，且同意轉租情事無誤。
㈢關於乙屋部分：宋美麗雖抗辯原告早已知悉伊將系爭房屋轉
租他人，有默示轉租之合意等語，惟依被告主張上開情節， 只可認為原告書面同意甲屋轉租而已，尚難認為原告知悉乙 屋已轉租，或憑單純沈默之行為，即認為原告或其代理人已 知悉宋美麗有轉租乙屋之事實，及默示同意宋美麗轉租乙屋 之行為。宋美麗又未能近一步舉證證明原告有默示同意宋美 麗轉租之意，自難認為宋美麗此部分抗辯為可採。七、系爭租約是否已終止？原告莊訓國得否請求被告宋美麗、葉 富祥遷讓返還乙屋？原告二人得否請求被告宋美麗、黃植聖 遷讓返還甲屋？
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按對 於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係 對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第94 0 條、第941 條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對 物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767 條規定 所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不 惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台 上字第1178號裁判要旨參照）。
㈡查：宋美麗既有違反系爭租約約定轉租乙屋之事實，則原告 依民法第443 條規定，終止與宋美麗間系爭租約，即屬有據 。又原告於104 年4 月29日以存證信函為終止租約之意思表 示，經宋美麗於同日收受該存證信函等情，有存證信函及回 執在卷可稽（本院卷第18至21頁、第46頁），堪認兩造間系 爭租約已於104 年4 月30日屆滿並終止。又葉富祥實際占有 使用乙屋，為直接占有人，因系爭租約業經原告合法終止， 則宋美麗就乙屋部分，已無正當使用權源，亦無從合法出租 予葉富祥，參照上開法律見解之說明，原告依據民法第455 條之規定請求宋美麗遷讓乙屋，依據民法第767 條規定，請 求宋美麗、葉富祥遷讓乙屋，即屬有據。至甲屋部分，則因 系爭租約尚屬有效，則原告二人自不得請求宋美麗、黃植聖 遷讓返還。
八、原告二人得否請求被告宋美麗自104 年5 月1 日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利？ ㈠按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條定有明文。又承租人積欠租金達貳個月以上或違 反本契約之訂約者，出租人得終止租約收回租賃物，承租人 應賠償出租人因之所生損害，承租人不得異議，並逕受強制 執行。租期屆滿或租期中終止租約或解除契約，承租人未依
限期交還租賃標的物，應按延遲交還日數給付租金壹倍之金 額與出租人作為賠償，系爭租約第7 條、第8 條亦定有明文 。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若 干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返 還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年 度台上字第1695號判例及97年度台上字第294 號判決意旨可 資參照）。
㈡經查：乙屋租約已於104 年4 月30日屆滿終止，已如前述， 宋美麗、葉富祥自翌日起即屬無權占有系爭房屋，原告依上 開法律規定、兩造合約約定，及判例意旨，請求宋美麗自10 4 年5 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當 於租金額9,277 元之不當得利及損害額，亦有依據。至甲屋 部分，則因兩造間之租賃契約仍未經合法終止，原告上開主 張即屬無據。
九、綜上所述，本件莊訓國主張乙屋因宋美麗違法轉租而終止租 約，並請求宋美麗、葉富祥遷讓乙屋，宋美麗並應自104 年 5 月1 日起至遷讓乙屋之日止，按月給付原告相當於租金之 不當得利或損害部分為可採，原告2 人主張甲屋租約終止應 遷讓返還部分，則無理由，自不得請求遷讓及相當於租金之 不當得利。從而，莊訓國依據民法第455 條、民法第767 條 及第179 條之規定及系爭租約約定，請求宋美麗、葉富祥遷 讓返還乙屋，及自104 年5 月1 日起至遷讓返還乙屋之日止 ，按月給付原告相當於租金之不當得利或損害9,277 元，為 有理由，應予准許。逾此部分之主張，為無理由。又莊訓國 陳明就主文第1 項願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法 律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依宋美麗、葉富 祥之聲請，就其等免為假執行部分酌定相當之擔保金額宣告 知；至原告其餘假執行之聲請，因其訴之駁回而失所依據， 不予准許。
十、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結 果不生影嚮，爰不一一論述。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依 民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
民事第六庭 法 官 謝文嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
書記官 李祥銘