臺灣高雄地方法院民事判決 104年度簡上字第74號
上 訴 人 張秀萍
被上訴人 黃子育
訴訟代理人 劉柔卿
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103年12月
31日本院高雄簡易庭103年度雄簡字第301號第一審簡易判決提起
上訴，經本院於104年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國102年2月24日向被上訴人 承租坐落於高雄市○○區○○路00號1樓至3樓房屋（下稱系 爭房屋），約定租賃期間自102年3月15日起至103年3月14日 止，每月租金新臺幣（下同）18,000元，被告應於每月15日 前繳納，押租金為36,000元，並訂有書面租賃契約（下稱系 爭租約），然上訴人承租系爭房屋後，除支付上開押租金外 ，僅繳納前2期租金36,000元，其自102年5月15日起即未再 給付租金，至系爭租賃契約於103年3月14日期滿時，業已積 欠10期租金180,000元，經扣抵押租金36,000元，上訴人尚 積欠租金144,000元，為此，爰依系爭租賃契約請求上訴人 給付等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人144,000元。二、上訴人則以：系爭房屋於上訴人承租之初有天花板滲漏水及 牆壁潮溼之情事，經上訴人多次催告被上訴人修繕仍未獲得 改善，致系爭房屋2 樓及3 樓無法使用，被上訴人違反保持 租賃物合於所約定使用之義務，上訴人受有無法依約使用系 爭房屋2 樓及3 樓之租金損失，按月以12,000元計算，且上 訴人須另行承租房屋使用，為此尚受有租金96,000元之損害 ，從而，上訴人得以上開被上訴人債務不履行所生之損害賠 償債權與被上訴人租金債權抵銷等語，資為抗辯。三、原審就本訴部分判決被上訴人一部勝訴，一部敗訴，上訴人 就其敗訴部分，聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不 利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之 訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。被上訴人就其敗訴部 分並未聲明不服而告確定。
貳、反訴部分：
一、上訴人反訴主張：上訴人於102年2月24日起向被上訴人承租 系爭房屋，約定1樓作為經營補習班之用，2、3樓則供自己 與父母居住之用。惟系爭房屋於上訴人承租之初即有天花板
滲漏水及牆壁潮溼等情事，經上訴人請求被上訴人修繕皆未 獲妥善處理，被上訴人顯已違反保持租賃物合於所約定使用 之義務，上訴人因系爭房屋2樓及3樓無法依約使用而受有冷 氣及管線裝設費用15,000元、電話移機費用3,000元、搬家 費用12,500元，增加交通費11,825元及父母看護費用100,00 0元之損害，合計142,325元；又系爭房屋有欠缺照明設備、 樓梯間牆壁因潮濕產生斑點水痕及房門、紗門、玻璃門與大 門門鎖損壞等瑕疵，經其請求被上訴人修繕仍未獲處理，上 訴人遂自行僱工修繕並支出管線施工費用12,000元、燈具裝 設費用12,500元、油漆費用2,500元、門維修費用800元、玻 璃門修理費2,700元、更換門鎖費用3,200元，合計33,700元 之自行修繕費用。為此，爰依系爭租賃契約及租賃法律關係 請求被上訴人賠償前揭債務不履行之損害及償還上開上訴人 自行修繕費用等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人176,02 5元，及自反訴狀送達被上訴人之日起至清償日止，按週年 利率5﹪計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人通知上訴人系爭房屋有漏水情形時 ，即已委由系爭房屋大樓管委會人員及修繕工程人員至現場 勘查，皆無漏水情事，被上訴人遂請上訴人於日後下雨漏水 時立即通知被上訴人，惟嗣後上訴人並未通知，被上訴人已 盡租賃物保持義務，亦無拒絕修繕情事。上訴人並未舉證證 明系爭房屋已達不能使用收益之狀態，亦未證明其損害及支 出費用之必要性，迨至本件訴訟始主張有自行修繕費用，況 兩造於系爭租約簽訂時即已約定以訂約時之現狀交屋，上訴 人明知訂約當時屋內冷氣與照明設備係前手承租人所有，被 上訴人自無修繕義務，而門鎖部份更於上訴人承租時已由被 上訴人修繕完畢等語，資為抗辯。
三、原審就反訴部分判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴， 並聲明：㈠原判決關於反訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上 訴人176,025元，及自反訴狀送達之日起至清償之日止，按 年息百分之5計算之利息。被上訴人則聲明：駁回上訴。叁、兩造不爭執之事項：
一、上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定租期從102年3月15日 至103年3月14日止，每月租金18,000元，承租之後有繳納押 租金為36,000元，從102年3月15日至102年5月14日繳納二期 租金共計36,000元，上訴人自102年5月15日起至103年3月14 日均未交付租金予被上訴人，被上訴人起訴時就押租金36, 000元主張抵銷積欠租金。
二、上訴人已於103年4月3日自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返 還被上訴人。
肆、兩造爭執之事項：
一、系爭房屋是否合於租約使用目的而交付？2、3樓有無漏水情 形？上訴人是否應給付被上訴人租金？
二、如被上訴人就租約之履行有不完全給付之情形，上訴人因不 完全給付受之損害為何？得請求賠償金額為何？伍、本院得心證之理由：
一、系爭房屋是否合於租約使用目的而交付？2、3樓有無漏水情 形？上訴人是否應給付被上訴人租金？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段亦定有明文。又各當事人就其所主 張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證 明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證(最高法院 19年上字第2345號判例意旨參照)。次按稱租賃者，謂當事 人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約 ，民法第421條第1項定有明文。民法第423條所謂合於約定 之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預 設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年度台 上字第422號判決意旨可參）。是被上訴人所交付之租賃物 ，是否有合於約定之用益狀態，其先決問題，即在於須先認 定兩造所約定之租賃物之用益狀態為何，即應斟酌兩造當事 人於訂約時，就租賃物應有之品質、效用、狀態所為之約定 ，尤應注意對於租賃物用益狀態之明示或默示之合意內容， 即當事人共同主觀之認知為何，以為決定。本件被上訴人主 張兩造於簽約時約定以現狀交付，且上訴人明知冷氣及照明 設備為前手承租人所有等情，經查：觀諸系爭租約內容，除 契約第1條訂有店住之用外，並未另外約定使用目的，有系 爭契約影本在卷可稽（原審卷第8頁至第10頁背面），故就 上訴人主張系爭房屋2樓及3樓有漏水致不能合於所約定使用 乙節，既為被上訴人所否認，揆諸前揭法條規定，自應由上 訴人就此有利己之事實負舉證責任。
⒉經查：證人即102年2月間曾至現場勘查之防漏師傅陳建村證 述：伊是去看2、3樓，第一次是沒有下雨去，可是牆壁3樓 比較嚴重，2樓還好，但是1樓又比較嚴重，還是濕潤，還有 天花板也是濕潤，第2次去是下雨過後1、2天，1樓牆壁有冒 水出來，3樓牆壁和天花板都有，至於面積因為沒有拍照所 以無法說，但是範圍3樓右手邊大概1坪左右，左手邊大約是 A4大小，1樓是沒有3樓那麼大，但是差不多0.5坪等語（見 原審卷第200頁），及證人黃春華證述：因為上訴人告訴伊 房子有漏水情事，伊有進去系爭房子2、3樓，1樓作補習班 ，2樓好像補習班，還是住家，上訴人住在3樓房間，3樓還
有1個房間好像沒有在用。和伊房子相鄰一個角落，天花板 裂痕的部分伊用手摸都有濕氣，有1次伊有看到上訴人住的3 樓那一間房間部分有滴水，是沒有積水，也沒有整間房子都 有漏水等語（見原審卷第88頁至第89頁），可徵系爭房屋3 樓之1間房間內確有漏水情況，而漏水範圍則有2處，各約1 坪、A4紙張大小之事實，而2樓則無明顯滲漏水情事、3樓漏 水範圍亦非嚴重，從而上訴人辯以系爭房屋2樓及3樓因漏水 致完全無法合於所約定使用云云，已非無疑。又系爭房屋漏 水原因係源自4樓露台乙節，業經證人陳建村於原審審理時 證述在卷（見原審卷第201頁），且證人即於101年8月1日起 至102年7月31日擔任系爭房屋大樓當時管委會主委邱宏基證 述：伊有去4樓露台查看，當時已經有修復了，原來的情況 伊不清楚，伊有看到修復的痕跡，大概有壹個2-3公尺的溝 槽，伊感覺不是舊的。伊有進入系爭房屋察看過漏水情況， 上訴人講是3樓，伊到3樓去看，3樓的樓頂有漏水的痕跡， 但那是舊的痕跡，範圍大概是伊的手掌大小，看到只有這樣 等語（見本院卷第127頁），足徵邱宏基於101年8月1日至 102年7月31日擔任主委期間至系爭房屋勘查時，已無漏水現 象，且漏水原因之4樓露台業由4樓屋主修復。再佐以被上訴 人係於102年5月24日以簡訊通知上訴人「我和丘主委約6： 00左右。我到時會和妳做確認，希望妳也能出面」等語，有 兩造通訊軟體對話紀錄附卷足憑（見原審卷第107頁），足 認邱宏基係於102年5月24日至系爭房屋勘查，故漏水狀況於 102年5月24日邱宏碁至系爭房屋勘查前已排除之事實，應堪 認定。再者，上訴人於102年8月間雖委請防漏修繕人員林芝 君至系爭房屋查看，惟系爭房屋3樓並無漏水情形，亦經證 人林芝君證述在卷（見原審卷第124頁），益徵系爭房屋漏 水狀況確實已修繕完畢。上訴人雖辯以102年8月19日至28日 外出遊玩，林芝君並無於102年8月25日與上訴人至系爭房屋 勘查云云，然證人林芝君既提出上訴人與林芝君簡訊對話記 錄推估其至現場時間為102年8月25日（見原審卷第125頁） ，有上訴人與林芝君102年8月28日簡訊對話紀錄在卷為憑（ 見原審卷第111頁），衡以待證事實距林芝君到庭作證時間 已久，實難苛求其詳記現場勘查之確切日期，上訴人僅以證 述日期有誤而質以林芝君證詞之可信性，尚乏憑據。 ⒊另上訴人抗辯原審未勘查錄影光碟之錄影內容，而未究明依 光碟內容所示102年5月27日、同年5月28日、102年8月21日 ㄧ樓客廳柱子、牆角之木地板、天花板部分仍有天花板漏水 痕跡及潮濕情形云云，惟觀諸上訴人於原審提出之照片及光 碟所示內容（見本院卷第34頁至第37頁；第40頁），雖可見
光碟內容乃以萬年電子曆表示拍攝時間，拍攝當時天花板壁 紙有受潮剝落痕跡，牆角木地板有受潮痕跡，及洗手台有裂 痕，然依照片及錄影光碟拍攝內容，實無法判斷拍攝地點為 何處，且依照片及錄影光碟所示內容，亦無法判斷受潮原因 及該痕跡是否係舊痕跡。再者，上開照片及錄影光碟事實所 呈現為受潮情形，是否因漏水所致不明，且受潮範圍不大， 難謂上訴人對系爭房屋之正常使用使益有重大影響。而光碟 內容所顯示洗手台裂痕情形，亦無影響正常使用。故上訴人 此部分所辯，尚無足採。
⒋又證人莊修聞證述：102年5月份上訴人搬家當天下雨房間有 漏水情形等語（本院卷第66至第70頁），惟依其所述時間， 與上訴人搬家時間不合，難以遽採。
⒌綜上所述，系爭房屋3樓之1間房間於102年3月15日至同年5 月中旬之租期中有前揭漏水情事，上訴人未能就此部分系爭 房屋保持合於所約定使用之義務，自應負債務不履行之損害 賠償責任。而漏水期間約計為2個月，故上訴人因漏水致不 能依約使用系爭房屋3樓漏水房間之租金損害計為6,000元【 計算式：18000元×1/3×1/2×2月＝6000元】，核屬有據。 另1樓部分上訴人作為補習班使用，上訴人既未舉證證明有 因上開房間漏水而致系爭房屋無法作為補習班使用收益之情 事，被上訴人即無債務不履行損害賠償責任之可言。至上訴 人辯稱其另外承租房屋使用之租金損害96,000元部分，固據 提出租金收據為證（見本院卷第59頁），然系爭房屋3樓漏 水房間不能合於所約定使用之情形，既經本院扣除此部分之 租金損失6,000元，基於損害填補原則，上訴人就此部分未 給付租金，自不得另請求承租房屋之租金損害。況系爭房屋 3樓尚有無人使用之房間1間可供利用，上訴人核無另外承租 房屋之必要性，上訴人辯以另行承租房屋之租金損害得向被 上訴人請求賠償云云，洵屬無據。
⒍按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條第1項有明文規定。上訴人因被上訴人債務不履行而受有 系爭房屋3樓漏水房間不能依約使用之租金損害，其得向被 上訴人請求賠償6,000元，核此債權與前揭上訴人租金債權 均係金錢債權，性質相同，且已屆清償期，具抵銷適狀，亦 無依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷之情事， 是上訴人辯稱以損害賠償債權6,000元扺銷部分，即屬有據 ，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。準此 ，上訴人至系爭租賃契約期滿尚積欠10期（102年5月15日至
103年3月14日）租金180,000元【計算式：18000元×10＝ 180000元】未給付被上訴人，而被上訴人以上訴人給付之押 租金36,000元抵充上訴人積欠之租金，為兩造所不爭執（見 原審卷第179頁），從而被上訴人依系爭租賃契約請求上訴 人給付積欠之租金144,000元【計算式：180000元-36000元 ＝144000元】，經與上訴人對被上訴人之損害賠償債權6000 元互為抵銷後，被上訴人請求上訴人給付138,000元【計算 式：144000元-6000元＝138000元】，即屬有據。二、如被上訴人就租約之履行有不完全給付之情形，上訴人因不 完全給付受之損害為何？得請求賠償金額為何? 1、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請 求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423條及第 430條分別定有明文。
2、被上訴人就系爭房屋3樓漏水房間未能保持合於所約定使用 之義務，其應就此部分負債務不履行損害賠償責任乙節，業 如前述，茲就上訴人請求賠償損害之項目論述如下： ⑴冷氣及管線裝設費用15000元部分：
經查：證人洪雅玲證述：上訴人租用房子之後，伊有與上訴 人辦交屋，上訴人在伊搬走之前，有先搬一些桌子進來，點 交前房東有打電話給伊，問伊的東西下一個房客是不是要使 用，伊可以去問下一個房客的意見，伊點交房子給上訴人的 時候，有問冷氣是否要留著使用，上訴人說他有自備。房子 是伊點交給上訴人的，在這間房子裡面作點交，而且那天晚 上帶上訴人四處看。當時伊使用系爭房子時，都是以三樓的 房間為準，伊作美容，客人會沖澡，所以有熱水。廁所馬桶 的水要退比較慢而已，可能是水管比較小，水流比較小，所 以比較慢。提示本院第33頁左上角第一張照片，本來沒有熱 水管路，因為伊都使用三樓，第33頁右邊第二、三張照片， 伊看不出來確切位置，其他就不是伊當初使用的情形等語（ 本院卷第71頁至第73頁）。可徵系爭房屋租用當時並未約定 提供冷氣設備予上訴人使用。再依上訴人提出102年4月17日 估價單及102年4月30日請款單所載之工作項目（見原審卷第 63頁），上開費用係為保養冷氣及更換零件而支出費用15, 000元，足徵並非上訴人應提供租賃物合於約定使用之必要 費用。且上開費用支出與系爭房屋漏水位置亦無關聯，上訴 人就其主張此部分之損害與系爭房屋漏水間具相當因果關係
乙節亦未舉證以實其說，難認此部分費用之支出屬於被上訴 人債務不履行所生之損害。
⑵電話移機費用3000元部分及搬家費用12500元： 按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，不僅須填 補債權人所失利益(即消極損害)，並須填補債權人所受損害 (即積極損害)，民法第216條規定甚明（最高法院52年台上字 第2139號判例可資參照）。又民法第216條第1項所謂所受損 害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損 害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而 受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年台上字第1923號判 例可資參照）。查上訴人主張受有電話移機費及搬家費用之 損害，並提出移機費用單據及搬家費用請款單為憑（見見原 審卷第66頁、第67頁），然系爭房屋僅有3樓漏水1間房間無 法合於所約定使用，上訴人承租後仍持續使用系爭房屋，則 被上訴人因上訴人積欠租金合法終止系爭租約後，上訴人依 租約自應將租賃物返還，電話移機費、搬家費乃上訴人租用 系爭房屋後因租約終止而支出，並非因系爭房屋漏水而支出 。揆諸前開說明，上訴人支出移機費用與搬家費用，核非其 所受之損害，難認上訴人此部分之請求，為有理由。 ⑶交通費11,825元：
上訴人請求因系爭房屋1樓作補習班使用，而2樓及3樓因漏 水瑕疵無法居住，需另行支出通勤交通費11,825元云云，然 系爭房屋於102年3月至5月間僅有3樓漏水房間無法依約使用 ，尚有3樓1間房間未使用，上訴人並無客觀上另外承租房 屋之必要。縱認上訴人有有租屋使用之事實，亦難認此部分 交通費支出有其必要要性。上訴人此部分之請求，依法不合 ，洵屬無據。
⑷父母看護費用100,000元：
上訴人主張其因系爭房屋2樓及3樓無法居住，須託請其妹代 為照顧父母，並支出看護費用100,000元云云。然上訴人依 法負有扶養其父母之義務，所支出之父母看護費用100,000 元自非因被上訴人不完全給付所受損害。況上訴人縱有託請 其他扶養義務人即其妹照顧父母，2人僅需就實際支出扶養 費用依比例分擔，核無額外支出扶養費用100,000元之必要 。且系爭房屋僅3樓漏水房間於前揭時間無法依約使用，該 期間其妹照顧其父母，亦為其妹應盡之扶養義務，上訴人縱 有支出扶養父母費用，委難認與被上訴人債務不履行之行為 有相當因果關係。故上訴人此部分主張，依法不合，洵屬無 據，不應准許。
⑸支出修繕租賃物費用部分：
上訴人主張其曾向上訴人系爭房屋電線管路、燈具裝設、油 漆費用、門維修費用、玻璃門修理費用合計33,700元（計算 式：電線管路費用12,000＋燈具裝設12,500＋油漆費用2, 500＋門維修費用800＋玻璃門修理費用2,700＝33,700）， 上訴人請求修繕此部分瑕疵給付項目，被上訴人表示由上訴 人自行修繕再向其請求費用云云，為被上訴人所否認。查上 訴人所提之修繕費用單據，除油漆費用乙項外，餘均為兩造 訂約之初即102年2月至3月間所開立，有相關單據附卷可稽 （見原審卷第64頁、第65頁及第67頁），再佐兩造間返還之 存證信函、電子信件（原審卷第21頁至第30頁；第31頁至第 33頁；第106頁至第111頁；第186頁至第189頁）所示，兩造 均未談及此部分修繕事宜，且被上訴人果於上訴人修繕前承 諾負擔修繕之費用，上訴人何以未於修繕完畢後，立即請求 償還，並於兩次給付租金時為扣除，實違常情。而依上訴人 提出之系爭房屋照片及錄影光碟影象所示，系爭房屋又無重 新油漆之跡象（見原審卷第33頁至第37頁；第40頁），上訴 人又未就其已定相當期限催告被上訴人修繕，被上訴人於期 限內仍不為修繕等情舉證以實其說，揆諸前揭意旨，上訴人 請求被上訴人償還自行修繕費用33,700元，即屬無據，應予 駁回。
陸、綜上所述，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人給 付138,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，應 予駁回。至上訴人依債務不履行之法律關係反訴請求上訴人 賠償損害176025元，則無理由，應予駁回。原審為上訴人本 訴一部敗訴、反訴全部敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
柒、兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足 以影響判決之結果，爰不一一論列，附此敘明。捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第二庭審判長法 官 劉定安
法 官 陳宛榆
法 官 朱慧真
上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 10 日
書記官 顏宗貝