臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1009號
原 告 盧建成
訴訟代理人 陳政宏律師
被 告 蘇榮華
李玲君
共 同
訴訟代理人 陳水聰律師
複 代理人 簡汶珊律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年11月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 ○0 地號土地（下 稱系爭539 之4 地號土地）為伊與訴外人黃蔡清梅、蔡昌模 、劉奇和、劉貞德、蔡淑絹、蔡淑惠分別共有，其上有被告 蘇榮華所有門牌號碼為高雄市○○區○○街00巷0 號未保存 登記建物1 間（下稱系爭9 號房屋），占用面積如附圖Ｊ部 分所示共計18平方公尺，及被告李玲君所有門牌號碼為高雄 市○○區○○街00巷0 號未保存登記建物1 間（下稱系爭1 號房屋），占用面積如附圖Ｇ部分所示共計87平方公尺。被 告無權占用系爭539 之4 地號土地拒不返還，爰依民法第76 7 條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告蘇榮華應將系爭 539 之4 土地上如附圖J 部分所示之建物拆除後，將該部分 土地返還予原告及其他共有人；㈡被告李玲君應將系爭539 之4 地號土地上如附圖Ｇ部分所示之建物拆除後，將該部分 土地返還予原告及其他共有人；㈢願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：
㈠、被告蘇榮華：系爭539 之4 地號土地與同段539 地號土地（ 下稱系爭539 地號土地）相鄰，該2 筆土地原為訴外人蔡有 財所有，伊所有之系爭9 號房屋因占用該2 筆土地，故伊按 年繳納地租予蔡有財，蔡有財死後則由訴外人即蔡有財之子 蔡昌模向伊收租金，原告既係因繼承而為系爭539 之4 地號 土地共有人之一，自應承受上開不動產不定期租賃關係，伊 占用系爭539 之4 地號土地有合法權源，原告主張伊無權占 用，並無理由等語資為抗辯。
㈡、被告李玲君：系爭1 號房屋原為訴外人胡進雄所有，因系爭 1 號房屋占用系爭539 之4 地號土地，故胡進雄按年繳納地
租予系爭539 之4 地號土地原所有權人蔡有財，蔡有財死後 則由蔡有財之子蔡昌模收取租金；伊於民國95年2 月間向胡 進雄購得系爭1 號房屋，蔡昌模並代表系爭539 之4 地號土 地之全體共有人繼續出租系爭539 之4 地號土地予伊，兩造 間就系爭9 號房屋占用系爭539 之4 地號土地部分，有不定 期租賃關係，原告主張伊無權占用系爭539 之4 地號土地， 實屬無據等語置辯。
㈢、並均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭539 地號土地於36年5 月21日總登記為訴外人蔡有財所 有，嗣一部分割為系爭539 之4 土地。
㈡、蔡有財於73年11月3 日死亡，訴外人蔡林尾、蔡昌模、蔡春 吉、黃蔡清梅、劉奇和、劉蔡麗香、原告因繼承而為系爭53 9 之4 地號土地之分別共有人。蔡林尾於75年2 月19日將其 應有部分以贈與為原因移轉登記予蔡昌模。劉蔡麗香於89年 1 月7 日死亡，其應有部分由訴外人劉貞德繼承取得。蔡春 吉於95年5 月9 日死亡，其應有部分由蔡淑絹、蔡淑惠繼承 取得。
㈢、被告蘇榮華為系爭9 號房屋之事實上處分權人。㈣、被告李玲君於95年5 月間向訴外人胡進雄購得系爭1 號房屋 ，李玲君為系爭1 號房屋之事實上處分權人。
㈤、因系爭9 號房屋、系爭1 號房屋占用系爭539 之4 土地，故 蔡有財在世時，即按年向上開房屋之事實上處分權人收取金 錢。嗣蔡有財過世，由其子蔡昌模即系爭539 之4 土地共有 人之一收取。
四、本件爭點：
㈠、兩造就系爭9 號、1 號房屋占用系爭539 之4 地號土地之範 圍，有無不定期租賃關係存在？
㈡、原告請求被告蘇榮華拆除系爭9 號房屋、被告李玲君拆除系 爭1號房屋，並返還占用部分土地，有無理由？五、本院得心證之理由：
㈠、兩造就系爭9 號、1 號房屋占用系爭539 之4 地號土地之範 圍，有無不定期租賃關係存在？
原告主張被告無權占用系爭539 之4 地號土地乙情，為被告 所否認，並辯稱其等有向系爭539 之4 地號土地所有權人租 用系爭9 號、1 號房屋占用系爭539 之4 地號土地部分。經 查：
⒈ 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又稱租賃者，謂
當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金 之契約，此見民法第421 條第1 項規定自明。是以當事人間 如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，租 賃契約即為成立。次按不動產租賃契約，其期限逾1 年者， 應以字據訂立之，未以字據訂立之，視為不定期限之租賃， 民法第422 條定有明文。再按土地法有關租地建屋之規定， 係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防 止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地 方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地 後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為 租地建屋契約，方符立法意旨，最高法院74年度台上字第25 62號判決意旨可資參照。
⒉ 因系爭9 號、1 號房屋占用系爭539 之4 地號土地，故蔡有 財按年向上開房屋屋主收取金錢，蔡有財過世後，則由其子 蔡昌模即系爭539 之4 土地共有人之一收取等情，業據證人 蔡昌模證稱：伊父親蔡有財在旗山有好幾筆土地（含系爭53 9 之4 地號土地），上面有別人的房子，蔡有財在世的時候 ，會向屋主收取名稱叫「地價稅」的費用，蔡有財有4 女2 子，伊是親生的兒子，另1 個兒子不是親生的，蔡有財過世 後由伊負責向屋主收錢，最初是伊的妻子蔡黃梅貞幫忙收， 蔡黃梅貞去世後就是伊在收；系爭539 之4 地號土地有好幾 個共有人，每年的地價稅都是由伊幫其他共有人代繳等語（ 本院卷二第90至94頁），證人即蔡昌模之子蔡峰榮證稱：伊 祖父蔡有財留有好幾筆土地，土地上有別人的建物，蔡有財 在世時是蔡有財向屋主收錢，蔡有財過世後由伊母親蔡黃梅 貞接手處理。系爭539 之4 地號土地的地價稅是每年11月報 ，都是由伊父親蔡昌模幫所有共有人繳，繳完以後，再按照 房屋占用土地的坪數計算稅費，在過年前會跟屋主收，祖父 時代就留有一個計算式，計算要跟屋主收多少地價稅等語明 確（外放之103 年度重訴字第58號影卷第273 、274 頁）， 並有被告提出其等按年繳納名稱為「地價稅」予蔡昌模之收 據在卷可憑（蘇榮華部分見院一卷第42至45頁，李玲君部分 見院一卷第122 至124 頁），復為兩造所不爭執，堪認為真 。是以，系爭9 號、1 號房屋之屋主係得系爭539 之4 地號 土地原始所有權人蔡有財同意而在其上建築房屋，並按年支 付金錢予蔡有財，蔡有財死後，則由其子蔡昌模負責收取等 情，堪予認定。
⒊ 又關於蔡有財、蔡昌模按年向系爭9 號、1 號房屋屋主收取 名稱為「地價稅」之費用性質，被告抗辯為系爭9 號、1 號 房屋占用系爭539 之4 地號土地所應給付之租金等語，為原
告所否認，並稱該費用為上開房屋占用系爭539 之4 地號土 地按年應負擔之地價稅云云（本院卷二第172 頁）。然查：⑴ 「按租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在 於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交 付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐， 並非以之為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所 謂附負擔之使用借貸」、「因使用租賃物而支付之對價，即 為租金，其約定之稱如何，原非所問」，最高法院86年度台 上字第1286號判決意旨、46年台上字第519 判例意旨可資參 照。
⑵ 系爭9 號、1 號房屋屋主係得系爭539 之4 地號土地原所有 權人蔡有財同意而在其上建築房屋，蔡有財並按年向屋主收 取金錢，蔡有財死後，則由蔡有財之子蔡昌模按年收取等情 ，業如前述。又觀諸被告蘇榮華提出其於89年至97年繳費予 蔡昌模之收據內容，其上記載：「茲收到住在旗山鎮復新街 66巷9 號94年度地價稅新台幣：壹萬肆仟元整無誤。收款人 ：蔡昌模。95年2 月2 日」等語（本院卷一第42至45頁，其 餘年度所載內容大致相同，僅記載年份不同）、被告李玲君 提出其於95年至101 年間繳費予蔡昌模之收據內容，其上記 載：「收到95年度地基稅共60坪。地號539-4 號。95年2 月 6 日。15,600元納清。收款人：蔡昌模」等語（本院卷一第 122 至124 頁，其餘年度所載內容大致相同，僅記載年份不 同），雖似指蔡昌模按年向被告收取之上開金錢為系爭539 之4 地號土地之地價稅，惟系爭539 之4 地號土地於95至10 2 年間之歷年地價稅，分別為新臺幣（下同）18,890元至23 ,527元不等，此有高雄市東區稅捐稽徵處旗山分處103 年10 月15日旗稅密分土字第0000000000號函文檢附之課稅明細表 在卷可憑（本院卷二第237 至242 頁），又系爭539 之4 地 號土地面積共720 平方公尺（土地謄本見本院卷二第35頁） ，李玲君所有之系爭1 號房屋占用系爭539 之4 地號土地面 積共87平方公尺（面積見附圖），相當於占用系爭539 之4 地號土地面積約12％（計算式87÷720 ＝0.12，小數點第3 位以下四捨五入），然李玲君歷年繳付予蔡昌模名稱為「地 價稅」之金額，已達系爭539 之4 地號土地歷年地價稅總額 至少66％（計算式：15,600元÷23,527元＝0.66，小數點第 3 位以下四捨五入），其繳交之金額顯高於其占用系爭539 之4 地號土地部分所應負擔之地價稅，此情要與上開最高法 院86年度台上字第1286號判決意旨所指使用人因附負擔使用 借貸，而需負擔同額稅捐之情形，迥然不同。況地價稅之課 徵基礎係按土地所有權人所有土地之地價總額計算課徵，而
土地地價則係按該地號土地之公告地價或申報地價為計算基 準，惟蔡有財向占用其共有之土地（含系爭539 地號土地） 屋主收取名稱為「地價稅」之費用計算方式，並非以遭占用 之土地地號當年度之申報或公告地價為計算基準，而係將同 一筆土地區分是否臨路等經濟價值作為收費基準，再向各屋 主收取不同之費用，此由證人蔡昌模證稱：「（你們收取地 價稅如何計算？）靠路面會收比較多錢，比較裡面就收比較 少錢，計算方式是從我爸爸那時候就留下來，我就照樣計算 」等語至明（見本院卷二第91頁），佐以蔡有財於69年間向 系爭9 號房屋當時之屋主胡進雄收取名稱為「地價稅」之費 用時，於收據上記載收費計算式為「申報公定價格2,904 元 。應收每坪租金算法2904×5 ÷100 ＝145 元」（本院卷一 第103 頁），然系爭539 之4 地號土地於68年之公告現值為 每平方公尺300 元（本院卷二第176 頁，當年度無公告地價 ），可知蔡有財收費之計算公示亦非以系爭539 之4 地號土 地之公告現值或申報地價為基準，足證蔡有財、蔡昌模按年 向系爭9 號、1 號房屋屋主收取之金錢性質，並非該房屋占 用系爭539 之4 地號土地所應負擔之地價稅，而係參酌各該 房屋占用系爭539 之4 地號土地所受有之經濟上利益，計算 出系爭9 號、1 號房屋占用系爭539 地號土地所應支付之對 價，核屬租金性質，故原告主張該費用為地價稅云云，並非 可採。
⒋ 系爭9 號房屋無申設房屋稅籍資料，被告蘇榮華為系爭9 號 房屋之原始所有權人，系爭1 號房屋納稅義務人原為訴外人 胡莊連鎮，於62年間納稅義務人變更為訴外人胡進雄，於95 年間因買賣納稅義務人變更為被告李玲君，被告李玲君現為 系爭9 號房屋之事實上處分權人等情，為兩造所不爭執，並 有高雄市東區稅捐稽徵處旗山分處103 年6 月10日旗稅分房 字第0000000000號函文、103 年3 月31日旗稅分房字第0000 000000號函文在卷可憑（本院卷一第149 頁，本院卷二第17 7 頁）。又因系爭9 號、1 號房屋占用系爭539 之4 地號土 地，故系爭539 之4 地號土地原所有權人蔡有財即按年向屋 主收取租金，蔡有財於73年過世後，則由其子蔡昌模續向系 爭9 號、1 號房屋事實上處分權人即被告收取租金等情，業 如前述，徵諸首揭說明，蔡有財既將系爭539 之4 地號土地 部分交予系爭9 號、1 號房屋屋主使用、收益，並按年收取 租金，則蔡有財與系爭9 號房屋原始所有權人即被告蘇榮華 、系爭1 號房屋原始所有權人即被告前手間就上開房屋占用 系爭539 之4 地號土地部分，均有租地建屋之租賃關係，嗣 被告李玲君承受其前手之租賃契約，繼續繳付租金予蔡有財
之子蔡昌模，被告蘇榮華亦繼續繳付租金予蔡昌模，足認其 等就系爭9 號、1 號房屋占用系爭539 之4 地號土地，分別 有租賃關係存在。且因其等間就系爭539 之4 地號土地之租 賃並無簽立字據，揆諸首揭說明，所成立者為不定期限租賃 關係。再原告為蔡有財之繼承人，其係因繼承蔡有財之遺產 而取得系爭539 之4 地號土地之應有部分，為兩造所不爭執 ，依民法第1147條、第1148條規定，原告自應承受上開不定 期租賃之法律關係。原告主張蔡昌模未得共有人同意擅自出 租系爭539 之4 地號土地予被告，該出租行為對其不生效力 云云（本院卷二第173 頁），自不足採。從而，兩造就系爭 9 號、1 號房屋占用系爭539 之4 地號土地之範圍，有不定 期租賃關係存在，洵堪認定。
㈣、原告請求被告蘇榮華拆除系爭9 號房屋、被告李玲君拆除系 爭1 號房屋，並返還占用部分土地，有無理由？⒈ 按民法第450 條第2 項固規定租賃未定期限者，各當事人得 隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，自應優先適用土 地法之相關規定，是租用建築房屋之基地，非有土地法第10 3 條所列各款情形之一者，出租人不得收回（最高法院86年 度台上字第2258號判決意旨參照）。又租用建築房屋之基地 ，非因：1.契約年限屆滿時。2.承租人以基地供違反法令之 使用時。3.承租人轉租基地於他人時。4.承租人積欠租金額 ，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。5.承租人違反租賃 契約時，出租人不得收回，土地法第103 條定有明文。⒉ 查，兩造間就系爭9 號、1 號房屋占用系爭539 之4 地號土 地部分有不定期租賃之關係存在，已如前述，是被告占用系 爭539 之4 地號土地，即有法律上原因，原告主張被告無權 占用系爭539 之4 地號土地，請求被告拆除系爭房屋云云， 即無足採。又證人蔡昌模雖證稱本件訴訟後其已不再向屋主 收費，也不打算繼續出租系爭539 之4 地號土地等語（本院 卷二第93頁），惟本件原告並無舉證證明被告有何上開土地 法第103 條規定之得終止租賃契約之法定事由，是蔡昌模片 面終止前開租地建屋之租賃契約，核無理由。
六、綜上所述，被告就系爭9 號、1 號房屋占用系爭539 之4 地 號土地部分，與原告間分別有不定期租賃關係，是被告就系 爭539 之4 地號土地有合法占用之權源，原告復無證據證明 該不定期租賃契約業已合法終止。從而，原告依民法第767 條之規定，請求被告分別拆除系爭9 號、1 號房屋，並將占 用土地返還原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回 。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
民事第二庭審判長法 官 劉定安
法 官 陳宛榆
法 官 陳采葳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 王楨珍