臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1008號
原 告 盧建成
訴訟代理人 陳政宏律師
複代理人 蕭縈璐律師
被 告 許峰山
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104 年11月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：伊與訴外人黃蔡清梅、蔡昌模、劉奇和、蔡淑絹 、蔡淑惠、劉邦杰共有坐落高雄市○○區○○段000 ○00地 號土地（下稱系爭539 之78地號土地），其上有被告所有門 牌號碼為高雄市○○區○○街00巷00號未保存登記建物1 間 （下稱系爭房屋），占用面積如附圖所示共計43平方公尺。 被告無權占用系爭539 之78地號土地拒不返還，爰依民法第 767 條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將占用系爭 539 之78地號土地如附圖斜線所示之系爭房屋拆除，並將該 部分土地返還予原告及其他共有人；㈡願供擔保，請准宣告 假執行。
三、被告則以：伊有向系爭539 之78地號土地所有權人承租系爭 房屋占用系爭539 之78地號土地之範圍，伊按年繳付租金， 兩造間就系爭房屋占用系爭539 之78地號土地部分，有租賃 關係存在等語資為抗辯。並未為答辯聲明。
四、兩造不爭執事項：
㈠、高雄市○○區○○段000 地號土地於民國36年5 月21日總登 記為訴外人蔡有財所有，嗣於67年6 月16日一部分割為系爭 539 之78地號土地。
㈡、蔡有財於73年11月3 日死亡，訴外人蔡林尾、蔡昌模、蔡春 吉、黃蔡清梅、劉奇和、劉蔡麗香、原告因繼承為系爭539 之78地號土地之共有人。蔡林尾於75年2 月19日將其應有部 分以贈與為原因移轉登記予其子蔡昌模。劉蔡麗香於89年1 月7 日死亡，其應有部分由劉邦杰繼承取得。蔡春吉於95年 5 月9 日死亡，其應有部分由蔡淑絹、蔡淑惠繼承取得。㈢、被告為系爭房屋之事實上處分權人。
五、本件爭點：
㈠、被告有無按年給付金錢予系爭539 之78地號土地之所有權人
？
㈡、若有，被告給付之金錢性質為租金抑或係系爭房屋占用系爭 539 之78地號土地部分應負擔之地價稅？
㈢、兩造就系爭房屋占用系爭539 之78地號土地之範圍，有無不 定期租賃關係存在？
㈣、原告請求被告拆屋還地，有無理由？
六、本院得心證之理由：
㈠、被告有無按年給付金錢予系爭539 之78地號土地之所有權人 ？
經查，證人蔡昌模證稱：伊父親蔡有財在旗山有好幾筆土地 （含系爭539 之78地號土地），上面有別人的房子，蔡有財 在世的時候，會向屋主收取名稱叫「地價稅」的費用，蔡有 財有4 女2 子，伊是親生的兒子，另1 個兒子不是親生的， 蔡有財過世後由伊負責向屋主收錢，最初是伊的妻子幫忙去 收，妻子去世後就是伊在收；伊有向系爭房屋的屋主收過地 價稅，屋主先前欠了3 、4 年的地價稅，伊去收的時候屋主 還自動少拿8,000 元給伊；伊覺得很多屋主一直殺價很煩， 故決定請律師把被占有的土地給要回來，起訴後就沒有再收 地價稅等語（本院卷二第89至91頁、93至94頁）、證人即蔡 昌模之子蔡峰榮證稱：伊祖父留有好幾筆土地，土地上有別 人的建物，祖父在世時是祖父向屋主收錢，祖父過世後由伊 母親接手處理。系爭539 之78地號土地的地價稅是每年11月 報，都是由伊父親蔡昌模幫共有人繳，繳完以後，伊母親再 按照屋主占用土地的坪數計算稅費，在過年前去跟屋主收； 祖父時代就留有一個計算式，用來計算要跟屋主收多少地價 稅，伊曾聽過父母親說被告積欠地價稅的事情等語明確（外 放之影印103 年度重訴字第58號卷第273 、274 頁、本院卷 二第94至96頁）。是以，系爭539 之78地號土地之原所有權 人蔡有財在世時，即按年向系爭房屋事實上處分權人收取名 稱為「地價稅」之費用，蔡有財過世後，則由其子即系爭53 9 之78地號土地共有人之一蔡昌模向系爭房屋事實上處分權 人即被告收取等情，堪予認定。
㈡、若有，被告給付之金錢性質為租金抑或係系爭房屋占用系爭 539 之78地號土地部分應負擔之地價稅？
原告主張蔡有財、蔡昌模按年向系爭房屋事實上處分權人收 取之金錢，為系爭房屋占用系爭539 之78地號土地部分所應 負擔之地價稅乙情（本院卷二第148 、149 頁），為被告所 否認，並辯稱該費用為使用系爭539 之78地號土地所需給付 之租金等語。經查：
⒈ 「按租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在
於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交 付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐， 並非以之為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所 謂附負擔之使用借貸」、「因使用租賃物而支付之對價，即 為租金，其約定之稱如何，原非所問」，最高法院86年度台 上字第1286號判決意旨、46年台上字第519 判例意旨可資參 照。
⒉ 蔡有財在世時，即按年向系爭房屋屋主收取名稱為「地價稅 」之費用，蔡有財過世後，則由蔡有財之子蔡昌模向被告收 取，直至蔡昌模決定提起本件拆屋還地訴訟止，才無繼續向 被告收取金錢等情，業據證人蔡昌模證述如前。又被告按年 給付蔡昌模「地價稅」之金額，被告雖無提出收據為憑，然 自蔡昌模拒絕收取「地價稅」之年度起，被告即於104 年提 存7,600 元、名稱為租金之款項予系爭539 之78地號土地共 有人等情，有本院104 年度存字第778 號卷宗在卷可憑，再 該提存金額經本院提示予蔡昌模表示意見，其未對數額有何 反對之意，僅稱本件訴訟後就不收地價稅等語（本院卷二第 93頁），堪認被告因系爭房屋占用系爭539 之78地號土地， 而按年給付7,600 元予蔡昌模。再系爭539 之78地號土地10 2 年度地價稅為2,414 元，於99至101 年間之地價稅均為2, 593 元，此有高雄市東區稅捐稽徵處旗山分處103 年10月15 日旗稅密分土字第0000000000號函文檢附之課稅明細表在卷 可憑（本院卷一第234 至239 頁），被告按年給付顯高於系 爭539 之78地號土地歷年地價稅之7,600 元予蔡昌模之情， 要與上開最高法院86年度台上字第1286號判決意旨所指使用 人因附負擔使用借貸，而需負擔同額稅捐之情形，迥然不同 。況地價稅之課徵基礎係按土地所有權人所有土地之地價總 額計算課徵，而土地地價則係按該地號土地之公告地價或申 報地價為計算基準，惟蔡有財向占用其共有之土地（含系爭 539 之78地號土地）屋主收取名稱為「地價稅」之費用計算 方式，並非以遭占用之土地地號當年度之申報或公告地價為 計算基準，而係將同一筆土地區分是否臨路等經濟價值作為 收費基準，而向各屋主收取不同之費用，此由證人蔡昌模證 稱：「（你們收取地價稅如何計算？）靠路面會收比較多錢 ，比較裡面就收比較少錢，計算方式是從我爸爸那時候就留 下來，我就照樣計算」等語至明（本院卷二第91頁）。是以 ，被告按年給付予蔡昌模7,600 元之性質，並非系爭539 之 78地號土地之地價稅，而係蔡昌模依照系爭房屋占用系爭53 9 之78地號土地所受有之經濟上利益計算之對價，屬租金性 質，原告主張該費用為地價稅云云，並非可採。
㈢、兩造就系爭房屋占用系爭539 之78地號土地之範圍，有無不 定期租賃關係存在？
⒈ 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又稱租賃者，謂 當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金 之契約，此見民法第421 條第1 項規定自明。是以當事人間 如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其 租賃契約即為成立。次按不動產租賃契約，其期限逾1 年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立之，視為不定期限之租賃 ，民法第422 條定有明文。再按土地法有關租地建屋之規定 ，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為 防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市 地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租 地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解 為租地建屋契約，方符立法意旨，最高法院74年度台上字第 2562號判決意旨可資參照。
⒉ 經查，系爭房屋係於66年間有稅籍申設資料，被告非系爭房 屋之原始起造人，其於78年間因買賣取得系爭房屋，並將系 爭房屋稅之納稅義務人登記為訴外人即被告之妻蘇玨菁名下 等情，有系爭房屋之稅籍資料在卷可憑（本院卷一第241 頁 ），並為原告所不爭執，堪認為真。又因系爭房屋占用系爭 539 之78地號土地，故系爭539 之78地號土地原所有權人蔡 有財即按年向系爭房屋事實上處分權人收取租金，蔡有財於 73年過世後，則由其子蔡昌模向系爭房屋事實上處分權人即 被告收取等情，均如前述，徵諸上開說明，蔡有財與被告之 前手間就系爭房屋占用系爭539 之78地號土地部分，有租地 建屋之租賃關係，嗣被告承受其前手之租賃契約，繼續繳付 租金予蔡有財之子蔡昌模，足認其等就系爭房屋占用系爭53 9 之78地號土地部分，有租賃關係存在，且因其等間就系爭 539 之78地號土地之租賃並無簽立字據，徵諸首揭說明，所 成立者為不定期限租賃。再原告因繼承而取得系爭539 之78 地號土地之應有部分，為兩造所不爭執，依民法第1147條、 第1148條規定，其自應承受上開不定期租賃之法律關係。從 而，兩造就系爭房屋占用系爭539 之78地號土地之範圍，有 不定期租賃關係存在，洵堪認定。
㈣、原告請求被告拆屋還地，有無理由？
⒈ 按民法第450 條第2 項固規定租賃未定期限者，各當事人得 隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，自應優先適用土 地法之相關規定，是租用建築房屋之基地，非有土地法第10 3 條所列各款情形之一者，出租人不得收回（最高法院86年
度台上字第2258號判決意旨參照）。又租用建築房屋之基地 ，非因：1.契約年限屆滿時。2.承租人以基地供違反法令之 使用時。3.承租人轉租基地於他人時。4.承租人積欠租金額 ，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。5.承租人違反租賃 契約時，出租人不得收回，土地法第103 條定有明文。再未 定期限之租賃之終止，應依習慣先期通知，此見民法第450 條第3項前段規定自明。
⒉ 查，兩造間就系爭房屋占用系爭539 之78地號土地部分有不 定期租賃之關係存在，已如前述，是被告占用系爭539 之78 地號土地，即有法律上原因，原告主張被告無權占用系爭53 9 之78地號土地，請求被告拆除系爭房屋云云，即無足採。 又證人蔡昌模雖證稱被告積欠租金至少長達3 年，故決定要 把系爭539 之78地號土地收回等語（本院卷二第93頁），然 因無證據證明蔡昌模有先期通知被告終止不定期租賃關係之 意思表示，是蔡昌模片面證稱要收回系爭539 之78地號土地 ，不讓被告使用等語，尚不生終止租賃之效力。故原告主張 被告無權占用系爭539 之78地號土地，請求被告拆屋還地云 云，為無可採。
七、綜上所述，被告就系爭房屋占用系爭539 之78地號土地部分 與原告間有不定期租賃關係，是被告就系爭539 之78地號土 地有合法占用之權源，原告復無證據證明該不定期租賃契約 業已合法終止。從而，原告依民法第767 條之規定，請求被 告拆除系爭房屋，並將占用土地返還原告及其他共有人，為 無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請， 亦失所附麗，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
民事第二庭審判長法 官 劉定安
法 官 陳宛榆
法 官 陳采葳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 王楨珍