臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上字第128號
上 訴 人 侯馨雅
訴訟代理人 查名邦 律師
視同上訴人 秦立山即侯照南之遺產管理人
被 上訴 人 蔡月理
上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記事件，上訴人對於民
國104年4月27日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第1
252號）提起上訴，本院於104年12月8日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加起訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又法院因同法第255條第1項但書規定，而許訴 之變更或追加之裁判，不得聲明不服，同法第258條第1項亦 有明文。是第一審法院因前開規定，許訴之變更或追加之裁 判，或以訴為非變更或追加之裁判，當事人並無聲明不服之 餘地。查被上訴人於原審原依民法第244條第1、4項規定請 求撤銷上訴人侯馨雅與其被繼承人侯照南間就如附表一所示 之不動產（下稱系爭不動產），於附表一所示時間所為買賣 行為及所有權移轉行為均應予撤銷；上訴人侯馨雅應將系爭 不動產於附表一所示時間以買賣為原因所為之所有權移轉登 記予以塗銷，嗣於起訴後改依民法第244條第2、4項規定請 求，經原審認為被上訴人所為訴之變更係依同一基礎事實， 且訴訟資料及證據均屬共通，而予准許，依上開說明，上訴 人不得聲明不服，其於提起本件上訴後仍質疑前揭訴之變更 是否合法而再事爭執（見本院卷第53、168頁），與前開規 定不符，本院自仍應受原審准予變更判決之羈束，不得為相 反之裁判。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：債務人侯照南（於96年11月14日死亡，經法 院裁定選任秦立山為遺產管理人）積欠伊新臺幣（下同）20 0萬元及自民國87年9月23日起至清償日止按年息百分之5計 算之借款本息未清償，竟於生前如附表一所示日期將系爭不 動產以顯低於市價行情之價格賣予其女即上訴人侯馨雅，渠 等間之前述買賣及移轉行為損害侯照南之債權人（含被上訴
人）之權利，上訴人侯馨雅亦明知此情，爰依民法第244條 第2項、第4項規定，請求撤銷上訴人侯馨雅與侯照南間就系 爭不動產於如附表一所示日期所為之買賣及所有權移轉行為 ，上訴人侯馨雅並應塗銷該等所有權移轉登記等語。原審為 伊勝訴判決，並無違誤，答辯聲明：駁回上訴。二、上訴人則以：系爭不動產係上訴人侯馨雅以400萬元向侯照 南購買，當時上訴人侯馨雅對於侯照南財務狀況並不清楚， 更不知悉被上訴人對侯照南之債權，上訴人侯馨雅並非故意 侵害被上訴人之債權；系爭不動產於移轉當時之市場行情約 為400萬元，上訴人侯馨雅亦係以相當價格購買，並未損及 被上訴人之權利，被上訴人訴請撤銷如附表一之買賣行為及 塗銷系爭不動產移轉登記，並無理由等語置辯。原審為伊敗 訴判決，尚有未合，上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人在第 一審之訴駁回。
三、 兩造不爭執之事實：
（一）侯照南與上訴人侯馨雅係父女關係。
（二）侯照南以94年12月30日買賣為原因，於95年5月19日將系 爭土地所有權應有部分4分之1及系爭建物所有權全部移轉 登記予上訴人侯馨雅；以95年2月6日買賣為原因，於95年 5月19日將系爭土地所有權應有部分8分之3移轉登記予上 訴人侯馨雅；以95年5月10日買賣為原因，於95年6月29日 將系爭土地所有權應有部分8分之3移轉登記予上訴人侯馨 雅。
（三）侯照南於96年11月14日死亡，其繼承人均已拋棄繼承，經 原審以103年司繼字第1901號裁定選任秦立山為其遺產管 理人。
（四）侯照南尚積欠被上訴人200萬元，及自87年9月23日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
（五）系爭不動產於95年1月23日有1筆抵押權因清償而塗銷，抵 押權人為訴外人傅國榮；於95年1月24日有設定1筆抵押權 ，抵押權人為侯照南之母即侯杜秀枝。
（六）華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）曾於95年11 月間以侯照南積欠借款債務本金308萬0476元及自95年1月 20日起算之利息及違約金，向原審聲請以95年度拍字第16 95號裁定准予拍賣系爭不動產。
（七）上訴人侯馨雅自95年3月起，按月自其中國信託商業銀行 帳戶轉帳2萬元至侯照南於華南銀行帳戶內，並於96年9月 3日向華南銀行貸款210萬元，用以清償侯照南原積欠華南 銀行之上述抵押借款債務，並塗銷上開侯照南設定予華南 銀行之抵押權。嗣於民國100年6月9日，上訴人將系爭房
地設定最高限額抵押權615萬元給遠東商業銀行，向遠東 商業銀行借款500萬元，目前按月攤還2萬7千多元，前述 華南銀行貸款210萬元部分，已經清償塗銷。四、按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之 權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲 請法院撤銷之；債權人依第1項或第2項之規定聲請法院撤銷 時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀，民法第244條第2 項、第4項定有明文。又債務人出賣其財產非必生減少資力 之結果，苟出賣之財產已獲得相當之對價，用以清償具有優 先受償權之債務，則一方面減少其財產，一方面減少其債務 ，其對於普通債權人，即難謂為詐害行為，而依民法第244 條第2項行使撤銷權，必須債權人於債務人之行為有害及其 債權時，始得為之（最高法院51年臺上字第302號判例、75 年度臺上字第619號判決要旨參照）。另按債權人依民法第2 44條規定，撤銷債務人所為之有償或無償行為，祇須具備「 債務人所為之法律行為有害於債權人且係以財產權為目的， 如為有償行為，債務人於行為時明知有損害於債權人之權利 並受益人於受益時亦知其情事」為已足。在有償行為之情形 ，受益人是否以不相當之對價取得該財產權，則非所問。僅 受益人如係以相當對價取得，在某些情況下（如金錢債權） ，可據以推知債務人之財產並未減少，仍有清償能力，或於 債權人無害而已（最高法院85年度臺上字第437號判決意旨 參照）。
五、本件被上訴人並不爭執上訴人侯馨雅以400萬元對價向其父 侯照南購買系爭不動產等語（見本院卷168頁），僅主張： 渠等間之買賣價格與系爭不動產當時之市價約800萬元顯然 不相當，而有侵害伊之債權等情，惟為上訴人所否認，並以 前揭情詞置辯。經查：
（一）被上訴人固舉原審囑託卓建光建築師事務所鑑價報告認系 爭不動產於95年間之價值為793萬0214元云云（詳見附表 三），然經鑑定人卓建光於原審到庭陳稱：伊使用比較法 及成本法之鑑定方式，比較法是針對鄰近地區、相似、類 同的建築物去比較，比較法調查估價表中所載比較標的係 以「區間」為標的，其價格係由其歷來鑑價、執業過程陸 續累積資料庫而來，沒有就特定之建物在某時點之成交價 建構資料，是以某地段、建築物形式去建構；成本法分土 地價格、建物價格，土地價格可從公告地價或公告現值去 推算，建築物的價格是興建建物之成本，所以土地價格加 建築物興建價格就是整個房地成本，系爭土地單價每坪20 萬6613元是推算出來的，如果鑑定價格有落差，大約在百
分之10的範圍等語（見原審訴字卷第177背面至179頁）， 復細繹上開鑑定報告內容，其中「比價法調查估價表（附 件四）」所載比較標的交易總價（即①臺南市○區○○00 街00○00號為794萬8000元、②同區○○00街00至00號為 992萬5000元、③同區○○0街00至00號為839萬2000元） ，鑑定人係以各該比較標的「總價」換算「每平方公尺之 價格」，再綜合各比較標的之個別條件調整得出「每平方 公尺6萬2252元」作為計算系爭不動產於95年6月份價格之 標準（原鑑定報告第8、9頁誤載，嗣經鑑定人更正如原審 卷第180、181頁），惟就各該比較標的「交易總價」之依 據為何，鑑定人雖稱係取自其長久以來自己建構之資料庫 ，惟亦自承無法提供實際個案交易之資訊供本院審酌，已 難認有相當之依憑；又關於「成本法估算表（附件五）」 就房屋部分係以重建成本減去折舊額後為167萬2676元， 另土地成本價格則係以每平方公尺6萬2500元計算，土地 面積100平方公尺，得出土地總價為625萬元，然地價每平 方公尺6萬2500元係如何推算，鑑定人及其報告均未說明 具體理由，況酌以系爭土地94年12月份、95年2月份之每 平方公尺公告現值分別僅為僅為2萬5千元、2萬6千元，鑑 定人估算95年6月間之土地成本每平方公尺高達6萬2500元 ，惟仍乏合理說明及推論基礎，實難採認。
（二）雖前揭鑑定報告尚不足以遽採，已如上述，惟依被上訴人 提出之透明房訊法拍屋全球資訊網及法院法拍屋公告資料 （見原審訴字卷第141、142頁），可知坐落系爭不動產同 區之崇德18街70號、109號等房地，於94年5、12月間法院 拍賣底價，經換算後土地每坪9.9萬元、5.9萬元，房地單 價則每坪約5.11萬元、8.08萬元（詳如附表二編號⒈、⒉ 所示），另據卷附之內政部地政司全球資訊網-房地交易 價格簡訊查詢資料顯示，與系爭不動產鄰近之透天厝於94 至96年間「房地」交易價格約每坪10萬至14萬元不等（見 原審訴字卷第209至214頁，詳如附表二編號⒊至⒏所示） ，而系爭不動產建築完成時間為「74年11月」，上訴人間 移轉時間為「94年12月」、「95年5、6月」，則以「建築 完成日」及「交易時間」均相近之如附表二編號⒊、⒋、 ⒌、⒎、⒏等5筆不動產，作為評估系爭不動產於上訴人 侯馨雅買受時之客觀價值，應值參考。是以，計算前述5 筆不動產於94年至96年間之交易價格結果，其平均房地單 價為每坪11.72萬元【計算式：（12.43萬元+10.24萬元+1 4.53萬元+9.61萬元+11.8萬元）/5=11.72萬元】，而系爭 不動產之房屋建坪為38.57坪，估算得知當時系爭不動產
之總價約為452萬元（計算式：11.72萬元X38.57坪=452萬 元）；末衡以上訴人侯馨雅與侯照南間為父女關係，其於 刑事被訴偽造文書審理時經法官訊及過戶原因一節，自承 ：「因為有地下錢莊的人來家裡面討債，阿嬤因為已經幫 父親侯照南還了很多的錢，阿嬤不想再理我父親，但是地 下錢莊的人說要找我和弟弟麻煩，我和弟弟本來是要勸阿 嬤搬家，阿嬤怕被鄰居笑，所以阿嬤才又幫父親侯照南清 償債務，當時因為房子還有貸款，且阿嬤覺得她年紀大了 ，沒有辨法再幫兒子繳房貸，才想說把房子過戶給我，並 讓我繳貸款。」等語（見臺灣臺南地方法院98年度易字第 1597號刑事卷第43頁），可知上訴人侯馨雅買受系爭不動 產之原因背景與一般自由市場之正常交易情形不同，惟以 前揭鄰近不動產之交易價格為基礎所估算之系爭不動產客 觀行情約452萬元，如前所述，且系爭不動產原所有權人 侯照南復背負債務糾紛，則上訴人侯馨雅以稍低之400萬 元對價向其父侯照南買受系爭不動產，難謂與當時系爭不 動產客觀市價行情顯不相當。
（三）承上，侯照南固將其所有系爭不動產出賣予上訴人侯馨雅 ，惟既已獲得相當之對價，且其買賣價金亦大半用以清償 華南銀行之抵押借款（即由買受人之上訴人侯馨雅清償抵 押債務），嗣華南銀行亦獲得全部清償，並已辦理抵押權 塗銷（見兩造不爭執之事實㈥、㈦），則侯照南一方面減 少其財產，另一方面亦減少其債務，揆諸上開說明，侯照 南之總財產尚不生增減，即未損及被上訴人之權利。六、綜上所述，上訴人以受讓其祖母侯杜秀枝對侯照南之債權及 代償侯照南就系爭不動產之抵押貸款作為買賣價金，其價格 並無顯不相當，難謂有侵害普通債權人即被上訴人債權之情 事。是被上訴人依民法第244條第2項、第4項規定，請求上 訴人及侯照南間就系爭不動產所為如附表一所示之買賣行為 及所有權移轉行為予以撤銷，並塗銷該等所有權移轉登記， 為無理由，不應准許。原審判准被上訴人所請，自有未洽。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應 由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 蔡勝雄
法 官 蔡雅惠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
書記官 施淑華
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一：（系爭不動產）
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│ │臺南市東區竹篙│臺南市東區竹篙厝│
│ │厝段3449地號 │段9525建號 │
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│第1次 │原因發生日期│94年12月30日 │94年12月30日 │
│ ├──────┼───────┼────────┤
│ │登記日期 │95年5月19日 │95年5月19日 │
│ ├──────┼───────┼────────┤
│ │權利範圍 │4分之1 │全部 │
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│第2次 │原因發生日期│95年2月6日 │ │
│ ├──────┼───────┤ │
│ │登記日期 │95年5月19日 │ │
│ ├──────┼───────┤ │
│ │權利範圍 │8分之3 │ │
├───┼──────┼───────┤ │
│第3次 │原因發生日期│95年5月10日 │ │
│ ├──────┼───────┤ │
│ │登記日期 │95年6月29日 │ │
│ ├──────┼───────┤ │
│ │權利範圍 │8分之3 │ │
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附表二：（以下建物均坐落於臺南市東區）
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│編│門牌位置 │建築完成│土地面積│房屋面積│土地價格 │房屋價格 │房地總價 │單價分析 │
│號│ │時間 │ │ │（時間） │（時間） │（時間） │（總價/建坪） │
│ │【資料來源】 │ │ │ │ │ │ │ │
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│1 │崇德18街70號 │未載 │105平方 │359.13平│315萬元（94 │241萬元（94 │556萬元 │房地單價： │
│ │【透明房訊法拍│ │公尺（31│方公尺（│年5月） │年5月） │（94年5月） │5.11萬元/坪 │
│ │網頁，原審卷14│ │.76坪） │108.64坪│【每坪9.9萬 │ │ │ │
│ │1頁】 │ │ │） │元】 │ │ │ │
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│2 │崇德18街109號 │未載 │96平方公│189.8平 │291萬元 │173萬元 │464萬元 │房地單價： │
│ │【法院第一次拍│ │尺 │方公尺 │（94年12月）│（94年12月）│（94年12月）│8.08萬元/坪 │
│ │賣公告，原審卷│ │（29.04 │（57.42 │【每坪5.9萬 │ │ │ │
│ │第142頁】】 │ │坪） │坪） │元】 │ │ │ │
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│3 │崇德16街崇德路│74年11月│36.3坪 │47.47坪 │ 未載 │未載 │590萬元 │房地單價： │
│ │與崇善路之間 │ │ │ │ │ │（96年） │12.43萬元/坪 │
│ │【內政部地政司│ │ │ │ │ │ │ │
│ │全球資訊網房地│ │ │ │ │ │ │ │
│ │交易價格簡訊，│ │ │ │ │ │ │ │
│ │原審卷209頁】 │ │ │ │ │ │ │ │
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│4 │崇德5街崇德路 │70年3月 │25.11坪 │51.74坪 │ 未載 │ 未載 │530萬元 │房地單價： │
│ │與崇善路之間 │ │ │ │ │ │（94年） │10.24萬元/坪 │
│ │【同上，原審卷│ │ │ │ │ │ │ │
│ │210頁】 │ │ │ │ │ │ │ │
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│5 │崇德3街崇德路 │76年2月 │26.02坪 │39.91坪 │ 未載 │ 未載 │580萬元 │房地單價： │
│ │與崇善路之間【│ │ │ │ │ │（94年） │14.53萬元/坪 │
│ │同上，原審卷 │ │ │ │ │ │ │ │
│ │211頁】 │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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│6 │崇德10街崇德路│69年6月 │27.53坪 │48.46坪 │ 未載 │ 未載 │500萬元 │房地單價： │
│ │與崇善路之間【│ │ │ │ │ │（95年） │10.32萬元/坪 │
│ │同上，原審卷 │ │ │ │ │ │ │ │
│ │212頁】 │ │ │ │ │ │ │ │
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│7 │崇德17街崇德路│73年1月 │28.44坪 │60.35坪 │ 未載 │ 未載 │580萬元 │房地單價： │
│ │與崇善路之間【│ │ │ │ │ │（94年） │9.61萬元/坪 │
│ │同上，原審卷 │ │ │ │ │ │ │ │
│ │213頁】 │ │ │ │ │ │ │ │
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│8 │崇德2街崇德路 │75年12月│28.13坪 │45.6坪 │ 未載 │ 未載 │538萬元 │房地單價： │
│ │與崇善路之間【│ │ │ │ │ │（95年） │11.8萬元/坪 │
│ │同上，原審卷 │ │ │ │ │ │ │ │
│ │214頁】 │ │ │ │ │ │ │ │
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附表三、（卓建光建築師事務所及原審卷第180、181頁修正）┌───────┬────┬────┬────┬──────┬───────┐
│ 門牌位置 │建築完成│土地面積│房屋面積│房地總價 │房價分析 │
│（系爭不動產）│時間 │ │ │（時間） │ │
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│臺南市東區崇德│74年11月│100平方 │127.51平│比較法： │單價： │
│16街70號 │ │公尺 │方公尺 │ │20.58萬元/坪 │
│（坐落土地：同│ │（30.53 │（38.57 │793萬7752元 │（0000000/38. │ │區竹篙厝段3449│ │坪） │坪） │ │ 57=205801） │
│地號） │ │ │ │（95年6月） │（即6.22萬元/ │
│ │ │ │ │ │平方公尺） │
│ │ │ │ ├──────┼───────┤
│ │ │ │ │成本法： │單價： │
│ │ │ │ │ │20.54萬元/坪 │
│ │ │ │ │792萬2676元 │（0000000/38. │
│ │ │ │ │ │ 57=205410 │
│ │ │ │ │（95年6月） │（即6.21萬元/ │
│ │ │ │ │ │平方公尺） │
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