臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第48號
上 訴 人 周永和
周博軒
共 同
訴訟代理人 王有民律師
複代理人 曾澤宏律師
陳瑾瑜律師
劉上華
被上訴人 周銘忠
訴訟代理人 許博堯律師
複代理人 林蕙姿
胡玉龍
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國103年11月
26日臺灣臺中地方法院102年度訴字第2739號第一審判決提起上
訴，本院於104年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有○○市○○區○○○段000地號土地，分割方法如下：如附圖甲案編號774所示面積1489.46平方公尺分歸被上訴人周銘忠取得；編號774─⑴所示面積1092.27平方公尺分歸上訴人周永和取得；編號774─⑵所示面積1092.27平方公尺分歸上訴人周博軒取得。
被上訴人應補償上訴人周博軒新台幣4元；上訴人周永和應補償上訴人周博軒新台幣253,092元。
第一、二審訴訟費用由兩造依如附表一之應有部分比例負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：伊及上訴人周永和、周博軒共有系爭坐落○ ○市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地），共有 人應有部分比例如附表一所示，系爭土地使用分區編定為農 業區，依其使用目的無不能分割情事，且兩造間未訂有不分 割特約，為此依民法第823條第1項規定請求分割共有物，求 為判准如臺中市東勢地政事務所（下稱東勢地政事務所）10 4年7月22日複丈成果圖（下稱附圖）所示甲案分割方法之判 決。
二、上訴人則以：系爭土地業經主管建築機關為套繪管制，依農 業用地興建農舍辦法第12條第2項之規定，不得辦理分割， 被上訴人不得依民法第823條第1項之規定，請求裁判分割。 倘認系爭土地可以由法院裁判分割，否認系爭土地約定西側 部分由被上訴人分管，應依附圖所示乙案分割等語置辯。三、原審為其原判決所附戊案之方法為分割，上訴人提起上訴，
兩造於本院聲明如下：
㈠上訴人方面：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
⒊兩造共有系爭土地分割方法應依附圖所示乙案。 ⒋第一、二審訴訟費用由兩造按應有部分比例分擔。 ㈡被上訴人方面：
⒈上訴駁回。
⒉上訴費用由上訴人負擔。
四、被上訴人主張系爭土地為兩造所共有，共有人應有部分比例 如附表一所示，系爭土地使用分區編定為農業區，依其使用 目的無不能分割情事，且兩造間未訂有不分割特約等情，業 據提出土地登記簿謄本、臺中市石岡區都市計畫土地使用分 區證明書為證，並為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部 分之主張為真實。
五、
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項及第2項分別 定有明文。上訴人雖抗辯系爭土地依農業用地興建農舍辦法 第12條第2項之規定，不得辦理分割云云。惟為被上訴人否 認，並主張裁判分割不受上開規定之限制等語，經查： ⒈經原審向東勢地政事務所函詢系爭土地有無分割限制一節， 經該所函稱：「按『已申請興建農舍之農業用地，直轄市、 縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建 農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理 分割。』為農業用地興建農舍辦法第12條第2項所明定，查 旨揭地號土地已提供為本市○○區○○○段00○00○號等2 筆建物（農舍）建築基地，如欲辦理土地分割應依前開規定 辦理。」，固有該所102年10月17日中東地一字第000000000 0號函附卷可憑（見原審卷一第38頁）。惟查，由建物登記 謄本之記載可知，上開二棟即○○○段00、00建號農舍（門 牌號碼依序為同區○○街○○巷00之0號、00之0號）實際坐
落之地號分別為同段00000地號及000地號土地，並非在系爭 土地上，而系爭000地號土地登記謄本其他登記事項欄之所 以有前述二棟農舍之記載，乃因前述二棟農舍之所有人即上 訴人二人，將系爭土地之應有部分提供作為上開二棟農舍之 法定空地，即上訴人周永和於91年間將其對「逕為分割前○ ○○段000地號土地」當時之應有部分48分之11（000地號土 地於民國95年6月27日逕為分割出000之0地號土地，見原審 卷一第156頁），與其所有另筆同區○○○段000地號土地， 合併提供作為興建坐落於○○○段000地號（嗣分割為00000 地號）土地上之同段00建號農舍之建築基地；上訴人周博軒 亦於91年間將其對「逕為分割前○○○段000地號土地」當 時之應有部分48分之11，與其所有另筆同區○○○段000地 號土地，合併提供作為興建坐落於○○○段000地號土地上 之同段00建號農舍之建築基地，上開農舍於92年1月16日建 築完成；被上訴人並未出具同意書提供被上訴人系爭土地應 有部分予上訴人二人之建物作為法定空地使用等情，此有系 爭土地登記謄本（見原審卷一第13頁）、上開農舍之建物登 記謄本（見同卷第34-37頁）、東勢地政事務所102年10月17 日中東地一字第0000000000號函及所附建物測量成果圖、使 用執照附卷可憑（見同卷第38-44頁），並有臺中市政府都 市發展局103年7月31日中市都工字第0000000000號函附套繪 圖及函送上開二建物之(91)工建建字448號、(91)工建建字1 81號建造執照及使用執照卷宗2卷可憑（見原審卷二第39-42 頁），並為兩造不爭執，堪信為真正。
⒉系爭土地之原物裁判分割並不受農業用地興建農舍辦法第12 條第2項規定之限制，理由如下：
①按農業用地興建農舍辦法第12條第2項之規定，乃內政部 對已建築農舍用地之法定空地所為之管制。而本件僅由上 訴人周永和、周博軒二人各提供系爭共有土地應有部分48 分之11計算其應有部分面積，與各提供他筆土地之面積合 計作為興建農舍土地之法定空地使用；並未經其餘共有人 即被上訴人同意提供系爭土地全部作為法定空地使用，且 上訴人所提供作為法定空地之系爭000地號土地，與系爭 二棟農舍各自坐落之○○○段00000、000地號土地，並未 相毗鄰連接，有地籍圖謄本附於上開二棟農舍建物之( 91)工建建字448號、(91)工建建字181號建造執照及使用 執照卷宗2卷可稽。被上訴人既並未提供系爭土地應有部 分予他人作為興建農舍土地之法定空地使用，其共有部分 本即不在提供作為法定空地之範圍內，亦不得因上訴人之 片面行為，使被上訴人因此亦受管制。解釋上關於系爭土
地僅上訴人所提供應有部分範圍始受該規定之套繪管制。 ②而本件兩造所主張之分割方法，內容或有不同，惟皆主張 各按其原應有部分計算分得面積之土地。則本件倘經法院 依其原應有部分計算之面積而為裁判分割，上訴人因此分 得系爭土地內之某特定位置，上訴人二人提供作為前述農 舍之法定空地之土地面積經前揭裁判分割後並不會發生短 少，且本案於裁判分割確定後，上訴人二人分割後所取得 之土地，仍須繼續受建築套繪管制者（類似以共有土地之 應有部分設定抵押權於分割後轉載至抵押人所分配之土地 ），是系爭土地以裁判分割之方式為之，並不會影響建築 主管機關對原有法定空地之管制。至於被上訴人在分割前 本即未提供對系爭土地之應有部分作為其建築基地或其法 定空地，當然在分割後被上訴人所分配之土地應不須受建 築套繪之管制，本為當然之解釋。是本件由法院依兩造之 應有部分分得面積為裁判分割，並不發生違反農業用地興 建農舍辦法第12條第2項之規定意旨之情事。 ③按建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合 於左列各款規定者不得為之；申請建築基地法定空地分割 ，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件 ，建築基地法定空地分割辦法第3條、第5條第1項固分別 定有明文。惟上開辦法，乃內政部對建築基地法定空地所 為之管制，同辦法第6條第1、2項已明定：「建築基地之 土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申 辦分割時，地政機關應依法院判決辦理；依前項規定分割 為多筆地號之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，應 符合第三條或第四條規定。」故已興建建物之建築基地之 土地仍可透過法院裁判分割之方式辦理地籍分割，惟原有 之法定空地管制仍屬存在，共有人雖取得分割後之土地所 有權，然日後土地如欲申請建築時，仍須依同辦法第3條 或第4條之規定，先辦理法定空地之解除套繪，取得主管 機關核發之法定空地准予分割證明書。本院認農業用地興 建農舍辦法第12條第2項規定，係內政部對已建築農舍用 地之法定空地所為之管制。基於相同之法理，本件共有之 農地亦可藉由法院裁判分割之方式辦理地籍分割，然在分 割後原有之建築套繪管制仍屬有效存在，並不會產生農地 建築套繪管制形同具文之情事。內政部103年4月29日台內 營字第0000000000號函亦認：「爰已興建農舍之農業用地 經法院判決共有物分割確定，自得檢附法院確定判決書， 逕向地政機關申辦分割，惟其套繪及解除套繪管制事項， 仍須依農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項規定辦
理」等語，此有被上訴人提出之上開內政部函文附卷可憑 （見原審卷二第9頁、本院卷第156頁─第158頁）；系爭 土地雖為都市計畫內農業區，非屬農業發展條例第16條所 定之耕地，亦應有內政部103年4月29日函釋之適用，即系 爭土地經法院裁判分割確定，亦得向地政機關申辦分割， 僅其套繪及解除套繪管制事項，仍須依農業用地興建農舍 辦法第12條第2項至第4項規定辦理。是本件並無受限上開 第12條第2項規定而無法裁判分割之情事，是以被上訴人 仍得依民法第823條第1項之規定，請求就系爭土地為原物 裁判分割，並於判決確定後得申請地政機關辦理分割登記 。至於分割登記後之土地是否得再依法申請興建農舍乃另 一問題，與本件能否裁判分割尚屬無涉。
⒊按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法 ，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體 共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但 並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。又以原物為分 配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部 分仍維持共有，民法第824條第4項定有明文。準此，即應依 共有物之性質，斟酌各共有人之利害關係，其使用之狀況及 當事人之意願，分割後之經濟效用，符合公平經濟原則，並 兼顧全體共有人之利益，為公平合理之分割。經查： ⒈系爭土地形狀不規則，中間有被上訴人興建之鋼筋混凝土 牆長約19.48公尺延伸至南側；圍牆北邊有被上訴人約十 年前種植之3、4欉香蕉樹；圍牆西側之土地有被上訴人於 102年9月4日栽種之香蕉樹與上訴人於同年月7日栽種之垂 榕與龍柏；系爭土地西南側位置有被上訴人放置之面積15 .36平方公尺之貨櫃屋，東南側略靠中間有訴外人即被上 訴人之二哥周光浮即上訴人之二叔所興建面積107.94平方 公尺之二層鋼架鐵皮屋，周光浮已死亡，該房屋現為訴外 人即周光浮之子女周明正、周明宏、周秀玲居住；房屋東 邊有周明宏設置之帆布鐵架活動車庫一座；系爭土地中間 偏北位置有一個被上訴人興建之鋼筋混凝土造水池，其餘 土地為雜草或空地；又系爭土地北側相鄰之同段000、000 地號土地現為種植樹木，同段000、00000地號二筆土地與 北側鄰地000、000地號二筆土地有近兩米之高低落差，且 再北側之同段000、000地號二筆土地部分現為東豐自行車 道，僅限自行車通行，因此系爭土地並無法藉由北側之東 豐自行車道對外通行；又系爭土地之西、東方亦均無可對 外通行之道路，系爭土地西南方與○○區○○路（位於同 段000、000地號土地）間尚間隔有第三人所有之同段000
00地號之水利地（現狀為水溝）、與他人所有之同段000 地號土地，並未直接臨路，系爭土地之東南方則毗鄰同段 000地號土地之豐勢路（台3線道路），此經原審會同東勢 地政事務所人員現場勘測屬實，有現場圖、勘驗筆錄及複 丈成果圖（見原審卷一第120-124、143頁）及被上訴人提 出之現場拍攝照片，及北側鄰近土地之登記謄本、拍攝位 置示意圖及北側鄰地照片（見原審卷一第131-138頁、第1 56-43頁）附卷可稽，且為兩造不爭執，堪以採憑。 ⒉被上訴人雖主張伊係分管系爭土地西側部分之土地，東側 土地則由大房子孫（即上訴人方面）分管，並提出71年5 月30日兄弟分家書為證（見原審卷一第70-79頁），然上 訴人否認有分管協議，查該兄弟分家書，係其三大房於71 年5月30日簽立，其中大房子孫由上訴人之母周陳要代表 （即被上訴人之大嫂）、二房子孫由周光浮代表（被上訴 人之二哥）及三房子孫則由被上訴人本人共同簽立兄弟分 家書，上開兄弟分家書內，就○○○段○○○小段00000 地號（即系爭土地重測前之地號）固有約定：「由西方向 東之順序，依西邊之界線平行分割，經抽簽決定西方為① 號0.1500公頃為三房，中間②號0.0873公頃為大房，東方 ③號0.1500公頃為二房分別繼承」，並就其餘財產有分產 之約定，有該兄弟分家書可憑。然由該兄弟分家書之內容 可知，該文件係兄弟分家協議，並非針對系爭土地之分管 協議。況依現場履勘結果，系爭土地西側部分，除西南側 小部分（僅15.36平方公尺）有被上訴人放置之貨櫃屋外 ，兩造均不爭執在該混凝土圍牆西側被上訴人栽種之香蕉 樹係於102年9月4日始新種；上訴人栽種之垂榕與龍柏係 同年月7日始新種，此外，系爭土地並無明顯有被上訴人 所稱由被上訴人實際分管使用西側土地之情事，此有勘驗 筆錄可憑（見原審卷一第124頁）。再法院定共有物之分 割方法，並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。是 關於系爭土地有無分管協議一節，並無再予審究之必要。 另系爭土地上另坐落有周光浮所建造而現由其子女使用之 未辦理保存登記之建物一棟，惟兩造就周光浮建造系爭建 物時究係經何共有人之同意，各執一詞，因該建物是否有 權占有系爭土地之問題，非本件分割共有物事件爭點所在 ，本件爰不予審究，應由兩造於本件分割共有物判決確定 後，另循適當方式處理，併此敘明。
⒊被上訴人與上訴人各主張應依甲案及乙案為分割，茲就兩 造主張之方案優劣點分析如下：
⑴被上訴人主張之甲案係將系爭土地劃分為如附圖所示編
號00（西側）、000000、000000等部分，000部分分歸 被上訴人取得，00000部分分歸上訴人周永和取得，00 00000部分分歸上訴人周博軒取得，又因000、00000部 分南邊並無對外通路，倘分割線垂直切平，將使被上訴 人分得之土地對外並無通路而成為袋地，故被上訴人主 張將其分得土地部分向東南側延伸出4公尺寬度之通路 連接到同段000地號土地之豐勢路，以便對外通行；又 因僅供被上訴人通行，故被上訴人主張自行負擔該私設 道路之面積，如此將可解決被上訴人在分割後分得土地 形成袋地之問題，復未增加上訴人應分擔之道路面積； 另00000部分則分歸上訴人周博軒取得，雖該部分土地 地形較不規則，然其北側之腹地範圍尚屬廣闊，另其南 側面臨豐勢路之面寬約為13.2公尺（以圖面寬度約2.64 公分按500分之1之比例尺計算，面寬約為13.2公尺）， 其對外通行較為方便，且亦享有較大經濟上效用。 ⑵上訴人主張之乙方案係將系爭土地劃分為如附圖乙所示 。其中編號774分歸上訴人周博軒取得，774─1部分分 歸上訴人周永和取得，774─2部分分歸被上訴人取得， 774─1部分亦於東南側延伸出4公尺寬度之通路連接到 同段000地號土地之豐勢路，以對外通行；774─2部分 土地南側面臨豐勢路之面寬亦約為13.2公尺，此部分通 行較為方便，且面臨道路部分亦享有較大經濟上效用。 ⑶比較上開二方案，均有部分土地較不規則之缺點，然乙 方案將被上訴人最不規則接近於英文字母「Ｃ」之形狀 分歸被上訴人取得，致農業整體規劃利用上較屬不便， 對分得之共有人顯然較為不利。而卻將完整及兩造均欲 接近之東豐自行車道分歸上訴人取得，顯失公平，難予 採憑。而甲案將接近東豐自行車道部分之利益均分，再 參酌前開兄弟分家書所載，經抽簽決定西方為被上訴人 繼承分得之情事，應以甲案最為公允，爰採為系爭土地 之分割方法。
⑷末按法院裁判分割共有物，尚應斟酌共有物之價格，倘 共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不 動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。 共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共 有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共 有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應 以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共 有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就 其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並
依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原 物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院57 年臺上第2117號、95年臺上字第948號判例意旨參照） 。經查，前開土地分割後因臨路及坐落位置之情形不同 致價值有所差異，經囑託長虹不動產估價師事務所鑑定 結果，認系爭土地分割後，774─2部分價值較少，被上 訴人應補償周博軒新台幣（下同）4元，上訴人周永和 應補償周博軒253,092元，有該事務所估價報告書一冊 為據（見估價報告書第1頁），上開鑑價係針對甲、乙 二方案所為之鑑定，因二分割方案，差別僅在兩造分得 土地位置，並為兩造所不爭執，兩造分得土地因位置之 不同而有價差，是分割後，兩造分得土地之價值，相較 於分割前應有部分之價值，確有增減之情形，即上訴人 周博軒減少253,096元，揆諸前開說明，上訴人周永和 及被上訴人自應分別補償上訴人周博軒253,092元、4元 ，始為公平。
六、被上訴人訴請裁判分割系爭土地，於法有據，原審予以准許 ，固非無見，惟原審未及審酌上訴人上訴後不願於分割後維 持共有，其分割方法尚未允當，自屬不能維持。上訴論旨指 摘原判決不當，求為廢棄改判，非無理由，爰判決如主文所 示。又分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換 地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。而定共有物 分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何 共有人主張之拘束，故本件依被上訴人之起訴因而裁判分割 ，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴 訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，倘 由一造負擔全部費用，顯有失公平。故本院酌量兩造之情形 ，認本件訴訟費用應由兩造各按其就系爭土地之原應有部分 比例即依如附表一所示應有部分比例分擔，方屬公允，爰諭 知如主文第4項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後，認對本件判決結果不生影響，爰均不予逐一論述，附此 敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 王重吉
法 官 鄭金龍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳玫伶
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
附表一：
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│編號│共有人 │應有部分比例│
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│ 1 │周銘忠 │720/1776 │
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│ 2 │周永和 │528/1776 │
├──┼────┼──────┤
│ 3 │周博軒 │528/1776 │
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