臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第629號
上 訴 人 林次平
訴訟代理人 黃福雄律師
楊媛婷律師
被上訴人 方財源
訴訟代理人 陳國雄律師
複代理人 曾憲忠律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國104 年
6月10日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第143 號第一審判決提
起上訴，本院於104年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國103年7月11日與被上訴人簽訂房 屋土地預定買賣合約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺 幣（下同）9,600 萬元向被上訴人購買「○○○○」編號第 00棟第0樓之房地所有權暨法定停車位地下0層編號00、00號 車位（下稱系爭不動產），並已依約給付價金960 萬元。嗣 伊因處分舊屋計畫未如預期，且銀行可貸款額度與兩造所規 劃者相差甚鉅，致無法繼續支付買賣價金，乃於103年10 月 21日將上情通知被上訴人。又伊於104年9月21日依預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱預售屋買賣定型 化契約）第24條第4 項規定，解除系爭買賣契約，解約後伊 已繳之價金960 萬元成為違約金（下稱系爭違約金）；甚且 被上訴人寄發通知於104年7月28日前繳納開工款，伊迄今未 繳納，足認違約金金額確定為960 萬元。又系爭買賣契約第 12條約定系爭房屋之建築工程預定於103年12 月30日前開工 ，被上訴人並未於該日如期開工，有可歸責之事由延宕工期 。而伊於103 年10 月21 日即已通知被上訴人無法購買系爭 不動產之情事，僅距兩造簽約3 月餘，無任何價差變動，且 系爭不動產為預售屋，亦無使用上之折舊，被上訴人復為掌 握系爭不動產開發案之人，不會因伊未履行債務即受有 960 萬元之損害，是系爭違約金之金額過高，與被上訴人實際損 害相差懸殊，對伊顯失公平，法院自應依民法第252 條規定 ，酌減違約金等情。爰依民法第179 條後段規定，求為命被 上訴人給付900 萬元及自判決確定起算法定遲延利息之判決 。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明： （一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人900 萬元 本息。
二、被上訴人則以：伊就系爭買賣契約未為解除之意思表示，迄 今仍處於履約狀態，上訴人已繳價金並無轉為違約金之情事 ，自無違約金酌減之問題。又解釋預售屋買賣定型化契約第 24條第4 項規定，於買方違約時應僅限於賣方得解除契約， 上訴人為違約之一方，自無解約權，始屬合理。縱認系爭違 約金之金額確定為960 萬元，然伊因上訴人違約受有廣告及 代銷成本共9,529,400 元、可預期利潤960 萬元等所受損害 及所失利益，違約金並未過高等語，資為抗辯。並答辯聲明 ：上訴駁回。
三、查兩造於103年7 月11 日簽訂系爭買賣契約，上訴人以總價 9,600 萬元向被上訴人購買系爭不動產，並已依約給付訂金 及簽約金共960 萬元，有房屋土地預定買賣合約書、收據在 卷為證（見原審卷第11-24 頁），且為兩造所不爭執（見原 審卷第61頁反面），堪認為真實。
四、上訴人主張：伊給付之價金960 萬元，業已轉換為違約金之 性質，因伊於103年10 月21日即通知被上訴人無資力繼續履 行系爭買賣契約，且被上訴人寄發通知於104年7月28日前繳 納開工款，伊迄今未繳納，足認違約金金額確定為960 萬元 。況伊於104年9 月21日依預售屋買賣定型化契約第24條第4 項規定解除系爭買賣契約，解約後伊所繳價金960 萬元已全 數被充作違約金。依最高法院79年台上字第1612號判例意旨 ，伊得請求法院酌減違約金等情。惟查：
㈠、上訴人主張：伊於103 年10月21日即已通知被上訴人無資力 繼續履行系爭買賣契約，且被上訴人亦通知伊於104年7月28 日前繳納開工款，迄今未繳，違約金之金額確定為960 萬元 云云。然依系爭買賣契約第29條第2 項約定：「買方（即上 訴人）如違反本合約之任一項規定或因可歸責於買方之事由 ，致合約無法繼續履行時，賣方（即被上訴人）得逕行解除 本合約，並沒收依房地總價款百分之十五計算之金額，但該 沒收之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為限」，可 見上訴人違反系爭買賣契約約定或有可歸責之事由，致契約 無法繼續履行時，被上訴人得解除買賣契約，並沒收上訴人 已繳納之價金時，該價金始轉換成為違約金性質，並以斯時 買方已繳價款與房地總價款百分之十五計算之金額中之低者 作為兩造約定之違約金。上訴人雖預示無資力繼續給付價金 ，且遲延給付開工款，然至本件訴訟事實審言詞辯論終結前 ，被上訴人並未為解除買賣契約之意思表示，亦未將上訴人 已繳價金960 萬元表示沒收，自難認該價金轉換為違約金之 性質。亦即在被上訴人就上訴人已繳價金為沒收前，上訴人 已繳價金尚未轉為違約金性質，且違約金額亦尚未確定，法
院無從審酌違約金有無過高而予酌減之情事。上訴人援引最 高法院79年台上字第1612號判例之事實，乃當事人已具體約 定違約金之金額為「照原利率另加每百元日息一角計付」， 與本件事實顯然不同，尚難比附援引。
㈡、預售屋買賣定型化契約第24條第4 項固規定「買方違反有關 「付款條件及方式」之規定者賣方得沒收依房地總價款百分 之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之 金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解 除本契約」（見本院卷第52頁反面）。然細繹該規定前後文 義，係指賣方因買方違反有關「付款條件及方式」之規定而 主張沒收價金時，買賣雙方得解除本契約。倘賣方並未沒收 價金，買方尚不得僅以其自身違反有關「付款條件及方式」 之規定，而主張解除契約。查被上訴人於本件訴訟事實審言 詞辯論終結前並未沒收上訴人繳納之價金，上訴人主張其得 依預售屋買賣定型化契約第24條第4 項之規定解除系爭買賣 契約，已無足採。況縱認上訴人得依上開規定解除系爭買賣 契約，亦僅係上訴人依解除契約後之法律關係請求被上訴人 回復原狀之別一問題，其所繳納之價金仍未轉為違約金性質 。上訴人進而主張伊解約前所繳納之價金已全數被充作違約 金，請求法院酌減違約金云云，洵屬無據。
㈢、至上訴人另主張：被上訴人未依系爭買賣契約第12條約定， 預定於103 年12月30日前開工，有工期嚴重延宕之情。然被 上訴人有延期開工之情形，致未於約定之106年8 月5日前取 得使用執照者，依同條第1項第5款約定，要僅生其應按已繳 房地價款萬分之五單利計算遲延利息與上訴人而已，並非上 訴人得據以解除契約之事由，是上訴人繳納之價金亦非即轉 換為違約金。上訴人是項主張，亦無可採。
五、綜上所述，上訴人主張：伊繳納之價金960 萬元已轉換為違 約金性質，法院應依民法第252 條規定酌減違約金後，進而 依同法第179 條後段規定，請求被上訴人給付法院酌減之金 額900 萬元本息，洵屬無據，不應准許。原審所為上訴人敗 訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第九庭
審判長法 官 林金吾
法 官 古振暉
法 官 黃炫中
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
書記官 高瑞君
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。