臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第522號
上 訴 人 王睿達
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理 人 郭千華律師
被 上訴 人 林秋微
訴訟代理人 施竣中律師
複 代理 人 袁大為律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年5月
11日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第47號第一審判決提起上
訴，本院於104年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國103年5月31日與被上訴人簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下 同）7,900萬元向被上訴人買受坐落臺北市○○區○○段○ ○段0地號土地及其上149建號、門牌號碼臺北市○○區○○ 路000號11樓之1房屋（下稱系爭房屋）暨同小段185建號、 門牌號碼臺北市○○區○○路000號地下二層之停車位，並 已支付第一期簽約款790萬元，復約定於104年1月26日後再 辦理交屋過戶事宜。被上訴人曾於103年5月30日就系爭房屋 出具之不動產標的現況說明書第9項「是否曾經做過海砂屋 檢測」一欄係勾選「否」，並於其上簽名確認該現況說明書 內容屬實。詎伊嗣後得知被上訴人於100年1月初向其前手買 受系爭房屋時，信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房仲 公司）曾委託臺灣檢驗科技股份有限公司（下稱臺灣檢驗科 技公司）就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，結果 試驗報告顯示氯離子含量高達0.417kg/，顯已逾現行法令 規定之0.3kg/，而存有危及居住使用人之生命身體健康安 全之風險，是系爭房屋顯具效能及交易價格上之瑕疵，被上 訴人應依系爭買賣契約第9條第7項及民法第354條規定負瑕 疵擔保責任。伊乃於103年11月10日以存證信函催告被上訴 人於文到7日內補正系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，若逾 期未出面補正，視為拒絕補正瑕疵。惟被上訴人收受後並未 置理，伊自得依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依 民法第259條第1款及系爭買賣契約第10條第3項請求被上訴 人返還已付價金790萬元，經伊已於同年月20日以存證信函 通知被上訴人解除系爭買賣契約，並請求被上訴人返還價金 790萬元，被上訴人仍未置理。又被上訴人明知系爭房屋曾
進行海砂屋檢測，並因氯離子含量過高而具有效能及價格上 之瑕疵，卻企圖隱瞞而於不動產現況說明書中為不實告知， 亦拒絕依系爭買賣契約第9條第7項約定負民法物之瑕疵擔保 責任補正系爭房屋之瑕疵，顯屬可歸責於被上訴人之事由致 系爭買賣契約解除，並依系爭買賣契約第10條第3項約定， 請求被上訴人按伊已付買賣價金計算之懲罰性賠償金790萬 元等語。為此，爰依民法第259條第1款及系爭買賣契約第10 條第3項之規定，請求被上訴人應給付伊1,580萬元，並加計 自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。（原審判決上 訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。）並於本院聲明：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,580萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：臺北市政府建築工程管理處公告列管之高氯 離子混凝土建築物名冊並無系爭房屋，系爭房屋是否有氯離 子含量過高之瑕疵，已非無疑。且系爭房屋建築完成日期係 於80年9月27日，依101年10月29日內政部所制訂之成屋買賣 契約書範本所揭示之標準，其中混凝土中最大水溶性氯離子 含量（依水溶法）容許值應為0.6kg/，亦非上訴人所稱之 0.3kg/，此部分並經雙方合意於不動產標的現況說明書中 載明，並作為買賣契約之一部分，即應以0.6kg/作為系爭 房屋之檢測標準，而非上訴人所稱以系爭買賣契約簽訂時點 或約定點交時點為判斷基礎。況上訴人配偶即訴外人候筠珍 曾於94年5月25日購買系爭房屋同棟大樓（下稱系爭大樓）9 樓之1房屋（下稱系爭9樓之1房屋），成為該大樓區分所有 權人之一，並於99年10月14日出售該房屋，對於系爭大樓之 狀況即無可能全無所知，由上訴人及其配偶於99年間出售系 爭9樓之1房屋後，旋即再於103年間購入系爭房屋之舉動以 觀，可知系爭大樓並無氯離子含量過高之問題。又伊於簽訂 系爭買賣契約時已於現場如實交付試驗報告供上訴人檢閱確 認，上訴人檢閱該份測驗報告後並未提出任何異議，而同意 與被上訴人簽訂系爭買賣契約，伊無任何不實告知之情，依 民法第355條規定，上訴人亦不得再主張系爭房屋有氯離子 含量超標之問題。況上訴人於購入現居住之大安國宅時，該 屋亦曾做過氯離子檢測，檢測結果氯離子含量平均值高達0. 8kg/以上，猶仍買受並居住其內，顯見上訴人主觀認知上 並未將氯離子含量之檢測結果作為其買賣房屋之主要考量因 素，故本件簽約當時，氯離子含量之多寡並非必然影響上訴 人之購買動機等語。並聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於103年5月31日簽訂系爭買賣契約，由上訴人向被上訴 人買受坐落臺北市○○區○○段○○段0地號土地及其上149 建號、門牌號碼臺北市○○區○○路000號11樓之1之系爭房 屋，暨同小段185建號、門牌號碼臺北市○○區○○路000號 地下二層之停車位，總價金7,900萬元，上訴人已支付第一 期簽約款790萬元予被上訴人，兩造並約定於104年1月26日 後辦理交屋過戶事宜，有系爭買賣契約及支票可參（見原審 卷第16至29頁）。
㈡被上訴人於103年5月30日就系爭房屋所出具之不動產標的現 況說明書，其中「是否曾經做過海砂屋檢測」一欄，係勾選 「否」，被上訴人並於頁尾親簽確認上開不動產標的現況說 明書屬實無誤（見原審卷第30頁）。
㈢訴外人信義房仲公司曾於99年12月29日委託臺灣檢驗科技公 司就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，試驗報告結 果顯示系爭房屋A柱、B橫樑、C縱樑三處採樣之硬固混凝土 氯離子含量分別為0.417kg/、0.177kg/、0.120kg/， 此有試驗報告（下稱系爭試驗報告）附卷可稽（見原審卷第 31頁）。
㈣上訴人配偶即訴外人侯筠珍曾於94年5月25日購買位於系爭 房屋同棟大樓之系爭9樓之1房屋，並於99年10月14日出售該 房屋，有不動產買賣契約書在卷足憑（見原審卷第125至131 頁）。
㈤上訴人於103年11月10日以台北信維郵局第13839號存證信函 催告被上訴人於文到7日內出面處理補正買賣標的物即系爭 房屋氯離子含量過高之瑕疵，若逾期未出面補正，則視為拒 絕補正瑕疵之意旨，被上訴人已於同年11月11日收受上開存 證信函。上訴人復於103年11月20日以台北信維郵局第14354 號存證信函通知被上訴人解除系爭買賣契約，並請求被上訴 人返還價金790萬元，被上訴人已於同年11月21日收受上開 存證信函等情，有存證信函、掛號郵件收件回執附卷可稽（ 見原審卷第32至34、36至43頁）。
㈥被上訴人委請律師於104年1月27日發函（下稱104年1月27日 函文）通知上訴人於函到7日內依約給付第二期買賣價款790 萬元，逾期未履行將解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已付 價金之意旨，此有104年1月27日函文及掛號郵件收件回執可 參（見原審卷第89至92頁、第93頁）。被上訴人另於原審 104年2月2日言詞辯論期日當庭向上訴人為解除系爭買賣契 約之意思表示（見原審卷第85頁背面）。
㈦上訴人於104年1月29日以台北信維郵局第1068號存證信函函
覆被上訴人之104年1月27日函文載明其已解除系爭買賣契約 ，被上訴人請求其給付第二期買賣價款並無理由之意旨（見 原審卷第94至96頁）。
四、上訴人主張被上訴人明知並隱瞞系爭房屋具有氯離子含量過 高之瑕疵，並於不動產現況說明書中為不實告知，亦拒絕補 正系爭房屋之瑕疵，伊乃向被上訴人為解除契約之意思表示 等語，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項 定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通 常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備 者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。氯離子 含量超過國家標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨 脹，對於建物之居住安全造成威脅。依一般社會觀念，購屋 者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符 合一般品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量倘過高而 為俗稱之海砂屋，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效 用，且為交易大眾所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經 過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱 ，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損。 是房屋混凝土中氯離子含量過高，對於房屋結構安全造成影 響，自有減少一般房屋所應具有之通常效用，而應認為物之 瑕疵。我國經濟部標準檢驗局於83年訂定新拌混凝土中水溶 性氯離子含量限制如下：一般鋼筋混凝土：0.6kg/以下； 鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）：0.3kg/；87年6月2 5日修訂公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之中華 民國國家標準（CNS，總號3090，類號Ａ2042）為0.3kg/ ，有國家標準可稽。準此，凡於87年6月25日前建築完成之 建築物，混凝土氯離子含量容許值應為0.6kg/，至87年6 月25日後始建築完成之建築物，混凝土氯離子含量方為0.3k g/，如鋼筋混凝土之氯離子含量高於前揭標準時，即為俗 稱之「海砂屋」。
㈡上訴人雖主張系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵云云，惟 依臺北市政府建築工程管理處所公告列管之「高氯離子混凝 土建築物（海砂屋）列管名冊」（103年12月4日更新，見原 審卷第56頁），系爭房屋未列於其內，則系爭房屋氯離子含 量是否逾國家標準之容許值，尚非無疑。再者，系爭房屋係 於80年9月27日建造完成，80年10月30日第一次所有權登記
，為兩造所不爭，則系爭房屋之氯離子含量容許值，依87年 6月25日修正前之國家標準為0.6kg/。被上訴人經信義房 仲公司居間購買系爭房屋時，信義房仲公司曾於99年12月29 日委託臺灣檢驗科技公司（SGS）就系爭房屋進行硬固混凝 土氯離子含量試驗，試驗報告結果顯示系爭房屋A柱、B橫樑 、C縱樑三處採樣之硬固混凝土氯離子含量分別為0.417kg/ 、0.177kg/、0.120kg/等情，有試驗報告附卷可稽（ 見原審卷第31頁），系爭房屋於A柱之檢體雖逾87年6月26日 以後之含氯量參考值0.3kg/，惟三處檢體之個別混凝土氯 離子含量之平均值為0.238kg/【計算式：（0.417＋0.177 ＋0.120）÷3＝0.238】，則未逾前開容許值之標準。上訴 人所稱之經濟部標準檢驗局CNS3090預拌混凝土第19節表10 之標準，乃適用於產製及運至工地卸交購方之「新拌」預拌 混凝土，預拌混凝土出廠之品質應負責至購方指定交貨地點 為止，預拌混凝土卸交工地以後，其澆置、搗實、養護及保 護等工作，均不在該標準之內，故該標準並不適用於海砂屋 容許範圍，僅適用於新拌混凝土，亦非海砂屋之標準。系爭 房屋係於80年9月27日建築完成，業如前述，則系爭試驗報 告所為取樣即非新拌混凝土，自非有上開標準之適用。另上 訴人除提出系爭試驗報告外，並未提出其他相關證據證明系 爭房屋有何因氯離子含量過高而影響房屋結構安全之情事， 自難遽認系爭房屋有何氯離子含量過高而減少其效用或價值 之瑕疵存在。是上訴人執此主張系爭房屋因氯離子含量超逾 0.3kg/國家標準值，而具有減少其效用或價值之瑕疵云云 ，應無可採。
㈢至系爭買賣契約之附件不動產標的現況說明書中「是否曾經 做過海砂屋檢測」一欄係勾選「否」項，被上訴人並於頁尾 親自簽名確認等情（見原審卷第30頁），固為被上訴人所不 爭，惟被上訴人辯稱係因其於本件委託銷售時，手邊沒有試 驗報告而誤勾選「否」等語，核與證人即本件不動產交易之 仲介人員陳俊宏於原審證稱：「我在簽約前詢問屋主是否做 過海砂屋檢測，她說不記得，要回去找找看，這個（指不動 產標的現況說明書關於是否做過海砂屋檢測部分）是請屋主 簽的，我說如果你有找到，簽約時就把報告帶過來，我們以 報告為主，如果沒有做，我們就會去查這個社區有無被列管 」等語相符（見原審卷第185頁反面）。且上訴人曾居住系 爭大樓9樓之1房屋，嗣委託陳俊宏尋屋，兩造確認系爭房屋 之買賣價金後，被上訴人簽立專任委託契約書時，不確定系 爭房屋曾否做過氯離子檢測，且不知系爭房屋於氯離子含量 之檢測數據，乃稱系爭房屋如曾檢測，其於簽約時會攜至簽
約現場。兩造於103年5月底磋商買賣系爭房屋，陳俊宏於兩 造簽約前說明不動產標的現況說明書內容予上訴人知悉，因 不知被上訴人有攜試驗報告到場，故未更改不動產標的現況 說明書之內容。兩造磋商時花費較多時間係協議買賣價金給 付之時期。兩造對於系爭買賣之標的、買賣價金給付之期程 、特定約款、確定系爭房屋非兇宅後，就買賣契約必要之點 意思表示合致而成立買賣契約。代書黃瑞玉於簽約前確認系 爭房屋是否為凶宅、海砂屋、輻射等重大瑕疵時，被上訴人 拿出檢測報告。兩造簽立系爭買賣契約後，房仲人員陳俊宏 將買賣契約、海砂屋試驗報告及所有權狀影本交付予上訴人 ，簽約過程中沒有談海砂屋的問題，因在簽約過程中，被上 訴人提出海砂屋試驗報告予陳俊宏再轉交予上訴人看，且陳 俊宏看過系爭試驗報告後，向上訴人說明其內容、系爭房屋 完成日期及採取之標準，並告知系爭房屋氯離子含量檢測之 平均值0.3在以下，按新的標準亦是合格，應不會有問題。 上訴人於閱覽後並無意見，故兩造主要在討論付款之期程， 而未討論氯離子含量，上訴人看過試驗報告後就將之收入資 料夾中。但房仲人員陳俊宏並未更改不動產標的現況說明書 中「是否曾經做過海砂屋檢測」一欄之記而為改選「是」項 等情，亦經證人陳俊宏結證明確（見本院卷第127頁反面至 第130頁；原審卷第186頁），而陳俊宏係受上訴人委任尋屋 ，且多次與上訴人合作買賣房屋，當無附和被上訴之虞，其 上開證詞，應可採信。而證人黃瑞玉亦證稱：伊向兩造解釋 買賣契約之重要約款，簽約過程中，並無協議或談論系爭房 屋氯離子含量之檢測及其問題。買賣契約並未約定氯離子含 量等語（見本院卷第117頁反面、第118頁），足見被上訴人 於兩造簽訂系爭買賣契約之過程中已提出前開試驗報告予上 訴人審閱，且上訴人並未質問系爭房屋氯離子含量逾容許值 0.3kg/，並與被上訴人合意成立系爭買賣契約，自難遽認 被上訴人有明知系爭房屋曾進行海砂屋檢測，並因氯離子含 量過高而具有效能及價格上之瑕疵，卻企圖隱瞞而於不動產 現況說明書中為不實告知之情事。上訴人主張被上訴人未告 知系爭房屋曾為氯離子含量檢測，亦未提供系爭試驗報告予 伊審閱云云，洵無足採。故被上訴人就其所出具不動產標的 現況說明書，並無故意不告知瑕疵之情事存在。 ㈣上訴人雖主張：伊不知試驗報告內容，被上訴人係趁簽約文 件繁雜眾多之際，將前開試驗報告放入資料袋中云云，並提 出通話紀錄及錄音譯文內容為證（見原審卷第155至160、17 5至182頁），惟觀諸上訴人提出其與證人陳俊宏之通話紀錄 內容，固顯示上訴人曾於103年7月7日向陳俊宏詢問：「另
有一問題，我印象中，11f1氯離子報告有測三點，其中一點 高，其他兩點小於3，正確數字我要回國看，我對那點較高 數字，有被嚇到，因為意外，我想要知道，這是否就是確定 超高，未來多年後，如果要賣，不知會有麻煩…帥過頭說， 只要有一點超標，就有民法瑕疵擔責任，我想釐清這點」等 語（見原審卷第155頁），及上訴人所提其與陳俊宏間於103 年10月29日之通話錄音譯文內容，其中：「王睿達（即上訴 人）：我再次請教一下…我那時候有請教你那個氯離子的問 題…很奇怪是說…她那個報告…我印象中，是我們簽完約之 後她才拿出來，為什麼她不會提早拿出來跟你講，或跟我知 道這個東西」（見原審卷第175頁）「陳俊宏：你是有問題 的那你就必須要先提供…她其實也可以不提供，因為不提供 的話就是買方再去檢測…數值是沒有問題…她最後交出來給 我們是善意啦…你就不用再測啦，就沒有問題」（見原審卷 第175至176頁）「上訴人：我們也不瞭解這個到底標準在哪 裡，所以我那時候，我不是在國外，七月在國外還問你說標 準到底是什麼，因為我覺得對這個很模糊，只知道一個數字 很高，然後其他兩個比較低，大概是這樣。」等語（見原審 卷第178頁），足見被上訴人於103年5月31日兩造簽約前確 已提出系爭試驗報告交付予上訴人收執檢閱，上訴人並於確 認系爭房屋氯離子含量檢測之數據後始與被上訴人簽訂系爭 買賣契約。且依證人陳俊宏證稱：因上訴人於事後覺得一個 檢測點的數值超過0.3，希望用當前的國家標準，就是不能 超過0.3，在簡訊中提及三個檢測點值是要獨立判斷，因房 價很高，將來脫手時不會發生檢測值是否符合新制的問題， 要我研究清楚。因採樣的點是否靠近潮濕的地方，會影響檢 測值。通話錄音之畫線部分，都是我講的沒錯，整份並沒有 與事實有出入的地方，上訴人問我為何與信義買不早提出來 ，我認為有問題他要早提出來，但如果房子沒問題不提也沒 關係，我有強調檢驗廠商是SGS，如果找其他廠商，數值只 會更寬鬆。我將研究的結果告知上訴人，房屋有依當時之法 規採平均值判斷，不可能就各檢測值去判斷。上訴人問我系 爭房屋有過氯離子報告，為何未先給閱，我說被上訴人不確 定有無做過，且事後我知道被上訴人有很多間房屋，所以被 上訴人稱其不知道有無做過檢測報告是合理的。上訴人問我 說氯離子數值的標準，我告知依房屋的竣工日有不同的標準 等語（見原審卷第186頁；本院卷第129頁正反面），益見被 上訴人於與上訴人合意成立系爭買賣契約前即已交付系爭試 驗報告予上訴人，上訴人業已知悉系爭試驗報告所示系爭房 屋A柱、B橫樑、C縱樑三處採樣之硬固混凝土氯離子含量分
別為0.417kg/、0.177kg/、0.120kg/，猶未以此數據 再與被上訴人磋商買賣價金等約款內容，仍合意成立系爭買 賣契約，自難認系爭房屋A柱之硬固混凝土氯離子含量為0.4 17kg/而具有使用效能及交易價格上之瑕疵存在。 ㈤綜上，系爭買賣契約第10條第3項雖約定：「本約簽訂後， 乙方（即被上訴人）若有擅自解約、不為給付、給付不能或 違約情事致本約解除時，除負擔甲方（即上訴人）所受損害 之賠償外，並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支 配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰 性違約金另行給付甲方」（見原審卷第22頁），惟上訴人於 知悉系爭試驗報告之內容後始與被上訴人合意成立系爭買賣 契約，且系爭房屋並無氯離子含量過高之瑕疵，被上訴人不 負瑕疵擔保責任，則上訴人依民法第359條規定主張解除系 爭買賣契約，核屬無據。且被上訴人並無不為給付、給付不 能或違約事由致系爭買賣契約解除之情事，是上訴人依民法 第259條第1款規定及系爭買賣契約第10條第3項約定，請求 被上訴人返還價金790萬元及給付懲罰性違約金790萬元，均 屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第259條第1款規定及系爭買賣契約 第10條第3項約定，請求被上訴人返還價金790萬元及給付懲 罰性違約金790萬元，合計1,580萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不 應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請 ，核無不合，上訴意旨仍執詞指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
民事第十一庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 陳秀貞
法 官 徐福晋
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資
格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
書記官 吳金來
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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