臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一二○號
原 告 丁○○
訴訟代理人 魏錦芳律師
被 告 私立六和高級工業職業學校
設
法定代理人 甲○○ 住
訴訟代理人 乙○○ 住台北市○○區○○路一四三巷八十五號
被 告 丙○○ 住
訴訟代理人 戊○○律師
右當事人間請求給付居間報酬事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告私立六和高級工業職業學校（以下簡稱六和高工）應給付原告新台幣（ 下同）六百二十萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。
㈡被告丙○○應給付原告四百六十五萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣聲明第一項、第二項願供擔保，請准予宣告假執行。 二、陳述：
㈠民國（下同）八十五年三月間，被告六和高工當時之校長乙○○代表六和高 工，為計劃遷校需另購校地一事，委請曾有同學關係之訴外人湯富煙代書連 絡仲介尋找土地，湯富煙遂將此消息告知從事土地仲介業之原告，原告多方 奔走後，從友人即訴外人徐逢章處取得「桃園縣平鎮市○○○段第二一一號 土地（以下簡稱系爭土地）約五公頃土地欲出售」之地圖資料，原告遂與湯 富煙同向被告六和高工之代表人乙○○說明土地概況，並交付該地圖參考， 事後並帶乙○○實地勘查兩次後，乙○○認為該地點之環境、交通等設校條 件尚佳，惟需一併購得與系爭土地同段第二一一之五地號等含周邊毗連地合 計面積達八公頃以上為原則，並指示原告可以邀請地主出面協商買賣事宜， 且表示事成後可按一般習慣給付居間報酬。原告因而請湯富煙連絡系爭土地 地主即被告丙○○及前開之第二一一之五地號土地地主即訴外人劉泰漳母子 等人分別出面，與原告及乙○○等先後在餐廳及湯富煙之代書事務所多次會 面洽談，嗣後被告丙○○為規避負擔居間費用，私下另請訴外人方力晟找乙 ○○辦理簽約及代辦有關之土地移轉登記，先由被告丙○○向訴外人劉泰漳 等人購買第二一一之五地號土地，而於八十六年四月三十日以買賣為由，移 轉該土地所有權予被告丙○○，而於八十七年四月二十日移轉登記予被告六
和高工，又於八十六年四月三十日時，乙○○代表被告六和高工之權益，就 被告丙○○所有之系爭土地設定高額抵押權，迨至八十七年五月二十七日始 由被告丙○○將系爭土地之所有權移轉登記至被告六和高工名下，並塗銷乙 ○○之前開抵押權，因此前開抵押權設定行為，顯係被告二人間已完成系爭 土地之買賣行為，僅是於尚未移轉登記前，以保障被告六和高工之權益甚明 。
㈡因本件係被告六和高工之代表人乙○○為找校地，而透過湯富煙找土地仲介 ，由原告提供系爭土地地圖資料予乙○○評估，並經帶乙○○到現場勘查兩 次，乙○○亦表滿意，且原告設法連絡地主出面多次協商，而後成立買賣， 並已完成系爭土地之簽約與移轉登記，此經乙○○坦白承認，其並稱：本件 買賣所有居間費私下約定由被告丙○○負擔，倘判決買方要付，則六和高工 擬在另筆土地買賣因分割中尚留部分尾款三千多萬元內扣付等語，有證人林 秀明可資為證，且因上開約定係被告二人間之內部關係，與原告無涉，故依 民法第五百六十五條、第五百六十六條之規定，原告得向被告二人請求居間 費用。
㈢因系爭土地之面積約為四、九六七六公頃，換算約為一五○二七坪，以每坪 二萬零七百二十五元計算，總價款約為三億一千餘萬元，因民法第五百七十 條規定：居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約 當事人平均負擔，而依台灣房地產一般買賣習慣，居間費為買方百分之三、 賣方百分之二，因系爭土地之買賣金額較大，原告願折減為買方百分之二、 賣方百分之一、五，故買方即被告六和高工應給付原告居間費用六百二十萬 元、賣方即被告丙○○應給付原告居間費用四百六十五萬元。 ㈣對被告答辯之陳述：
①民法第五百六十五條之居間，包含為他人報告訂約之機會或為訂約之媒介 ，均足以成立居間之行為，而前者之報告居間人，僅以提供可簽約機會之 對象即已足，嗣後無須介入，只有受報告一方與他方簽訂契約，其報告居 間行為即告成立，應可向簽約雙方請求報酬（最高法院五十二年台上字第 三六七五號判例意旨參照）；至於後者之媒介居間人，則不但要報告訂約 機會，尚且須周旋於買賣雙方，使訂立契約，方可請求報酬，而本件原告 屬報告居間人；又依學者見解，居間契約為諾成與不要式契約，而居間之 報酬雖以其所媒介行為之成立為請求報酬之前提，然居間契約不以方式為 必要，亦得默示之成立，他人期待報酬而為居間行為，為其所知或應知而 是認之者，應認為委託人；又委託人為避免報酬之支付，一度拒絕準備完 成之契約成立，而自己嗣後盡力於新約之成立者，仍應支付報酬（最高法 院五十八年台上字第二九二九號判例意旨參照），蓋此時違背誠信原則， 即不能謂其契約之訂立與居間人之活動無因果關係，而被告二人就系爭土 地之買賣行為，確係由原告居間媒介而來，易言之，原告雖事先未曾與被 告丙○○謀面，但因知悉被告丙○○確有售地意願，並持有系爭土地之資 料交付予湯富煙，透過其告知被告六和高工有意願購買後，再由湯富煙轉 達被告丙○○至湯富煙書務所洽商，故原告雖未曾與被告丙○○謀面，但
因原告報告訂約之機會，出賣人即被告丙○○因而受有利益，且系爭土地 買賣之成立與原告報告訂約機會二者間有因果關係存在，而原告係期待報 酬而為居間行為，為被告二人所知，故原告與被告二人間應成立默示之委 託關係。
②另原告居間媒介之第二一一之五地號土地經被告六和高工買受後，由地主 即被告丙○○支付仲介酬金二百萬元，原告亦將該筆款項分與仲介相關之 促成者即訴外人劉興津、湯富煙等人，若非因原告之居間報告而引發訂約 機會，則被告丙○○豈有給付原告酬金二百萬元之理；再而系爭土地經原 告報告訂約之機會後，促成被告六和高工當時之代表人乙○○校長與地主 劉泰漳、被告丙○○等人，在湯富煙代書處洽談買賣事宜，故被告丙○○ 稱不認識原告係卸責之詞，且被告二人就系爭土地曾談妥售價每坪二萬零 七百二十五元，始由湯富煙修改土地買賣契約稿件交付在場之被告六和高 工副校長即訴外人宋子才，有系爭土地買賣契約草稿影本附於原告起訴狀 內可稽。
③有關被告六和高工所稱：不付仲介酬勞，乃其片面之意思，且其與被告劉 興武雖約定由被告丙○○給付仲介者酬勞，係其內部之約定，原告不受其 內部約定之拘束，故被告二人均應給付原告仲介酬勞；另被告六和高工於 經原告報告訂約機會後，始向第三人湯富煙表示校方不付仲介酬金，但此 係向第三人所為之意思表示，對原告並無拘束力。 三、證據：提出被告六和高工與被告丙○○簽訂之土地買賣契約草約影本一份、訴 外人劉泰漳八十七年四月七日寄發之中壢郵局第九九九號存證信函影本一份、 系爭土地及第二一一之五地號土地登記簿謄本影本各一份、原告八十八年十二 月二十七日寄發予被告二人之台北南陽第九四三九號存證信函影本一份為證； 並聲請訊問證人湯富煙、湯政貴、林秀明。
乙、被告丙○○方面：
一、聲明：求為判決：如主文所示，如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。 二、陳述：
㈠民法第五百六十五條屬契約行為應無可置疑，即係必委託人與居間人就居間 事務成立契約方能成立，而被告丙○○在與被告六和高工就系爭土地洽訂買 賣契約前從未見過原告，也沒有提供相關的資料給原告，亦未與原告有任何 接觸，兩造間沒有契約關係，且由原告之起訴狀內，亦可看出此點，系爭土 地之買賣係透過訴外人方力晟所做的，與原告沒有關係，而被告於收受原告 八十七年七月二十七日及同年九月十九日委請范光柱律師函索居間報酬之存 證信函後，被告即於八十七年九月十九日明確函覆與原告素不相識。 ㈡被告丙○○從未委請任何人草擬或修改原告所稱之買賣草約，亦從未向訴外 人湯振貴、湯富煙表示讓售系爭土地，且於湯振貴以電話詢問是否有意讓售 系爭土地時，被告亦明確告知已與六和高工議價中，請勿介入，故原告主張 被告丙○○、被告六和高工之訴訟代理人乙○○、及訴外人劉泰漳於湯富煙 代書事務所協商土地買賣乙節，絕非事實。
㈢被告丙○○係於八十五年初夏時，經由訴外人即六和機械公司管理師葉增枝
得知六和高工在覓遷校用地，又因得知訴外人方力晟與被告六和高工當時之 校長乙○○熟稔，乃透過方力晟引見，並於八十五年初夏某日與該校總務主 任謝其政在該校校長室見面，商討土地買賣事宜，於同年仲夏報價、議價， 而於八十五年十一月三十日簽約並交付定金。
㈣被告丙○○雖曾因湯富煙仲介第二一一之五地號土地而支付湯富煙二百萬元 ，但與系爭土地無關，不得以此牽強附會。 ㈤被告丙○○與被告六和高工間，未曾約定由被告丙○○給付仲介酬勞。 三、證據：提出被告丙○○寄發與訴外人范光柱之八十七年九月十七日中壢郵局二 六○八號存證信函影本一份、被告丙○○與六和高工就含系爭土地在內之土地 買賣契約書影本一份、原告八十八年十二月二十七日寄發予被告二人之台北南 陽第九四三九號存證信函影本一份、訴外人劉泰漳八十七年四月七日寄發之中 壢郵局第九九九號存證信函影本一份為證，並聲請訊問證人謝其政、方力晟。丙、被告六和高工方面：
一、聲明：求為判決：如主文所示。
二、陳述：
㈠被告六和高工於八十八年八月以前，係由訴訟代理人乙○○擔任校長，而乙 ○○於校長任內十一年，主要係要找一塊地讓學校遷建，其曾經告訴很多人 稱要找地的事，而被告六和高工與原告間並無委任契約，且被告六和高工前 法定代理人乙○○在一開始時並不認識原告，後來是訴外人湯富煙帶原告來 找乙○○，原告雖有拿一個簡圖給乙○○及帶乙○○去看地，但是地主即被 告丙○○從來沒有出現過。
㈡被告六和高工為遷校覓地，曾多方接洽各種可能之資訊來源，而地主丙○○ 堅稱其亦得知此事，正謀從某管道接觸本校，故於訴外人湯富煙初次去電時 ，他即請湯富煙勿插手此事；有關代書由湯富煙改為訴外人方力晟之事，本 校一再向湯富煙確認丙○○先生已知會湯富煙，而對此過程本校並未介入； 有關系爭土地之買賣，若有仲介費用，全由賣方負擔，本校不付之立場，於 簽約前即明確告知賣方地主丙○○，並獲其同意而形諸文字於合約上。 理 由
一、本件原告主張：因其將被告丙○○欲出售系爭土地之訊息，報告予被告六和高工 當時之法定代理人乙○○，並帶其前往查看土地，而因促成被告二人就系爭土地 之買賣，故其為報告居間人，依民法第五百六十五條、第五百六十六條之規定， 訴請被告六和高工給付居間費用六百二十萬元、被告丙○○給付居間費用四百六 十五萬，及願供擔保，請准予宣告假執行等情；被告丙○○則以：其與原告素不 相識，其與被告六和高工就系爭土地之買賣，並非原告之居間而成等語置辯；被 告六和高工則以：被告六和高工為遷校覓地，曾多方接洽各種可能之資訊來源， 且與原告間無委任契約，是訴外人湯富煙帶被告六和高工當時之法定代理人乙○ ○去看系爭土地，而地主即被告丙○○當時並未出現等語置辯。二、本件原告主張被告二人就系爭土地達成買賣之事實，為被告二人所不爭執，固堪 信原告此部分主張為真實；至原告主張就前開買賣，其為報告居間人，故被告二 人應給付其居間費用之事實，則為被告二人所否認，被告丙○○抗辯：其與原告
素不相識，其與被告六和高工就系爭土地之買賣，並非原告之居間而成等語；被 告六和高工抗辯：被告六和高工為遷校覓地，曾多方接洽各種可能之資訊來源， 且與原告間無委任契約，是訴外人湯富煙帶被告六和高工當時之法定代理人乙○ ○去看系爭土地，而地主即被告丙○○當時並未出現等語。三、經查：
㈠被告丙○○抗辯：其與被告六和高工就系爭土地之買賣契約成立前，從未見過 原告，亦未提供相關資料予原告之事實，為原告所不否認，故堪信原告此部分 主張為真實，且證人湯富煙證稱：在看系爭土地時，被告丙○○沒有在場，不 知道地是被告丙○○的等語；而原告亦自認：「（本件除了帶乙○○去看地外 ，你還參與了那些簽約過程？）只有看土地而已，六和高工的乙○○看完後要 買土地，我說地主是丙○○，湯富煙說丙○○他認識，湯富煙就帶丙○○去和 乙○○一起談」等語，（均請見本院八十九年八月二十八日言詞辯論筆錄）， 再而證人方力晟復證稱：自八十五年四月、月起即至六和高工與乙○○校長談 ，一直到十一月快到年底才談成：：，被告丙○○有給我仲介費，而系爭土地 之移轉登記是我辦的等語（請見本院八十九年十二月四日言詞辯論筆錄），從 而原告既從未與被告丙○○謀面，且並未參與其後之相關事務，其主張因其報 告訂約之機會，出賣人即被告丙○○因而受有利益，故被告丙○○應給付其居 間費用云云，即難認有理由。
㈡被告六和高工部分：
①按民法第五百六十五條規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂 約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，故縱係報告訂約機會之 報告居間，亦須以有為他方報告訂約機會之情形始足當之。而本件原告自認 ：「（本件除了帶乙○○去看地外，你還參與了那些簽約過程？）只有看土 地而已，六和高工的乙○○看完後要買土地，我說地主是丙○○，湯富煙說 丙○○他認識，湯富煙就帶丙○○去和乙○○一起談」等語，且證人湯富煙 證稱：「在看系爭土地時，被告丙○○沒有在場，不知道地是被告丙○○的 」等語（均請見本院八十九年八月二十八日言詞辯論筆錄），均足證原告因 只有偕同被告六和高工當時之法定代理人乙○○前往系爭土地看地，且當時 尚不知該土地之所有權人係何人，故難認當時其與被告六和高工間，已有成 立居間契約。
②又證人即當時為被告六和高工法定代理人（現為被告訴訟代理人）乙○○證 稱：「最初帶我去看土地的是湯富煙，原告丁○○也有一起去，但是因為丙 ○○不認識丁○○，因此我在跟湯富煙談這個事時，湯富煙有跟丙○○聯絡 ，丁○○在我們議價簽約時都沒有任何動作，他都不在場，我們內部以前的 總務主任林克猷擬了草約，我不太放心，我就拜託湯富煙，請他以同學的身 分看這個草約，我跟他說六和高工從不付仲介費用，他有說知道這件事，他 有改了一些地方，我們根據他修改的地方更改要與丙○○談，但丙○○找了 一個方力晟代書來跟我簽約，然後我跟丙○○說這樣怎麼跟湯富煙交代，丙 ○○說他會處理，我有打電話給湯富煙說丙○○有找一個方代書來辦理土地 買賣的事，所以有關二一一土地的買賣就變成由方代書來辦」，以及「（你
有無和二位林秀明、孫元麗二位證人說這件是丁○○仲介的？）沒有，如果 他有問到是誰帶去看地的，我會說是湯富煙帶我去的，丁○○也有去」等語 ，而原告本人就證人此部分證述亦表示無意見，是以亦難認原告與被告六和 高工間確有居間契約。至原告聲請訊問之證人林秀明之證述，亦僅係其與乙 ○○間之對話內容，且乙○○於該次對話中，亦表明「縱然要告的話，仲介 費用由賣方負擔，你來找我沒有意義」等語，證人林秀明亦證稱：大概這樣 等語（以上證人之陳述均請見本院八十九年八月二十八日言詞辯論筆錄）， 是以證人林秀明之證述，尚難據以認定原告與被告六和高工間有居間契約存 在。
四、綜上所述，本件被告丙○○、六和高工之前開抗辯，尚堪採信，是以原告依民法 第五百六十五條、第五百六十六條之規定提起本件訴訟，訴請被告六和高工給付 居間費用六百二十萬元、被告丙○○給付居間費用四百六十五萬，為無理由，應 予駁回。
五、原告假執行之聲請，因訴訟已被駁回而失所附麗，應併予駁回。六、本件兩造其餘之攻擊、防禦方法，因與本院認定之結果不生影響，故不再逐一審 酌，附此說明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十八 日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法 官 邱瑞祥
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十一 日~B法院書記官 郝玉蓮