臺灣高等法院民事判決 104年度上字第260號
上 訴 人 好厝多不動產經紀股份有限公司
法定代理人 洪永發
訴訟代理人 劉岱音律師
上 訴 人 李偲辰
訴訟代理人 李逸文律師
複 代 理人 陳雅亭律師
許坤皇律師
被 上 訴人 余富成
訴訟代理人 陳宗佑律師
複代理人 簡宏明律師
上列當事人間請求給付報酬等事件，上訴人對於中華民國104年1
月7日臺灣臺北地方法院102年度訴字第1827號第一審判決提起上
訴，本院於104年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：被上訴人之被繼承人余富雄（民國102年7 月18日亡故）於102年1月20日出具授權書，授權訴外人余威 幟代理其委託上訴人好厝多不動產經紀股份有限公司（即住 商不動產仁愛光復加盟店，下稱好厝多公司）專任銷售其所 有位在台北市○○街00巷00弄00號房地（下稱系爭房地）， 雙方簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託書），約定委 託銷售價格為新臺幣（下同）2,180萬元，委託銷售期限自 102年1月20日至同年6月30日止，嗣余富雄於同年1月26日簽 訂委託銷售/出租契約內容變更同意書（下稱變更同意書） 降低銷售底價為1,800萬元。好厝多公司於同年月27日洽妥 買方即上訴人李偲辰出價1,800萬元，並簽署買賣議價委託 書（下稱系爭議價書）及交付面額300萬1千元支票（下稱系 爭支票）作為議價保證金，經余富雄於系爭議價書簽認同意 出售，議價保證金即轉為定金，余富雄亦同意該支票由好厝 多公司先行保管，依系爭委託書第8條第3項約定，雙方已經 成立買賣契約，好厝多公司即通知雙方於102年1月31日簽訂 買賣契約書，余富雄先要求延至同年2月4日，屆期又推託不 到，經李偲辰通知余富雄應於同年2月19日至好厝多公司簽 約，余富雄卻以存證信函通知上訴人表示撤銷委託銷售契約 ，李偲辰乃通知余富雄解除買賣契約。本件買賣契約既已成 立，好厝多公司得依約請求余富雄之繼承人即被上訴人給付 委託銷售價格6％之報酬即108萬元（計算式：1,800萬元×6
％＝108萬元）；又依系爭議價書第3條約定，買賣定金至少 為成交價百分之10即180萬元，李偲辰亦得請求被上訴人加 倍返還定金等語，好厝多公司爰依系爭委託書第11條第1項 第3款、第4款約定，李偲辰則依系爭議價書第4條第4款約定 及民法第249條第3款規定，求為命㈠被上訴人應給付好厝多 公司108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。㈡被上訴人應給付李偲辰180萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。㈢願供擔保，請准宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判 決，上訴人聲明不服，提起上訴），並為上訴聲明：原判決 廢棄，請求如上㈠至㈢聲明所示。
二、被上訴人則以：余威幟因罹患精神分裂症，不具行為能力， 其代理余富雄與好厝多公司所簽訂之銷售契約不成立。縱認 委託銷售契約有效成立，惟買方出具議價委託書僅屬要約性 質，余富雄雖於系爭議價書簽名，然未勾選同意出售，並非 承諾出售，且雙方對於付款方式、點交時間、稅費負擔等契 約必要之點尚無合意，余富雄復未授權好厝多公司得代其收 受買方支付之定金或保管定金，難認買賣契約業經成立，好 厝多公司不得依系爭委託書第11條第1項第3款、第4款約定 ，請求給付報酬，李偲辰亦不得請求加倍給付定金。且系爭 委託書為好厝多公司提供之定型化契約，其中第11條第1項 第3款約定，好厝多公司如覓得符合底價之買方，余富雄就 必須同意出售，強令余富雄僅能選擇接受或被迫給付仲介報 酬，顯與居間契約之立法意旨矛盾，亦與消費者保護法（下 稱消保法）第12條第2項第2款規定相悖，顯失公平，應為無 效等語，資為抗辯，並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠余富雄授權余威幟與好厝多公司就系爭房地於102年1月20日 簽訂系爭銷售契約，約定銷售底價2180萬元。 ㈡余富雄本人於102年1月26日簽署變更同意書，降低銷售底價 為1,800萬元。
㈢余富雄於李偲辰名義，出價1,800萬元購買系爭房地之議價 委託書簽名。
㈣余富雄於102 年7 月18日死亡，由余富成單獨繼承。四、上訴人主張余富雄委託好厝多公司銷售系爭房地，出售底價 1,800萬元，經李偲辰出價1,800萬元，並提出系爭支票作為 議價保證金，余富雄於系爭議價書簽認同意出售，該保證金 轉為定金，雙方成立買賣契約，詎余富雄竟拒絕簽訂不動產 買賣契約書，依系爭委託書第11條第3款、第4款之約定，余
富雄仍應給付好厝多公司服務報酬；依系爭議價書第4條第4 款約定及民法第249條第3款規定，余富雄應加倍返還李偲辰 保證金等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，本件爭點 厥為：㈠余威幟有無代理簽訂系爭委託書之能力？㈡系爭買 賣契約是否成立？好厝多公司得否依系爭委託書第11條第4 款約定，請求給付報酬？㈢好厝多公司得否依系爭委託書第 11條第3款約定請求報酬？㈣李偲辰得否主張加倍返還保證 金或定金？經查：
㈠余威幟有無代理簽訂系爭委託書之能力？
上訴人主張余富雄委託余威幟與好厝多公司簽訂系爭委託書 乙節，雖經被上訴人辯稱余威幟患有精神分裂症並無接受余 富雄授權之能力，故系爭委託書應屬無效云云，並提出財團 法人為恭紀念醫院乙種診斷證明書、全民健康保險證明卡等 件為證（見原審卷43、44頁），然依上開診斷證明書固載余 威幟罹患精神分裂異常，惟其除於94年2月28日住院15日外 ，自同年3月25日至102年4月11日僅有門診3次，且其並未受 禁治產宣告，亦經其自陳在卷（見原審卷143頁），再觀諸 余威幟於103年7月11日原法院準備程序時到庭均能應答，復 就其受託與好厝多公司簽訂系爭委託書之過程及原委分別證 述在卷（見原審卷140-145頁），應無不能接受委託簽訂系 爭委託書之情形，是被上訴人此部分之抗辯，尚非可取。 ㈡系爭買賣契約是否成立？好厝多公司得否依系爭委託書第11 條第4款約定，請求給付報酬？
⒈上訴人主張李偲辰出價1,800萬元，已達銷售底價，余富雄 亦於買方李偲辰填寫之系爭議價書上簽名，依據系爭委託書 第8條第3項約定，買賣契約成立等語，並提出系爭委託書、 授權書、變更同意書、系爭議價書等為證（見原審卷8-11、 13 -15頁），被上訴人則抗辯余富雄並未勾選系爭議價書下 方「賣方同意依上開內容出售」之選項，無從認定余富雄已 簽認同意上開買賣條件而成立契約。查依系爭委託書第8條 第3項約定：「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於 委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證 金同時轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨 時撤回議價之權利」之記載，及系爭議價書第1條「議價期 間至民國102年2月1日止」之記載，可知李偲辰所簽署之議 價委託書應屬要約性質，此亦經好厝多公司業務人員即證人 溫榮禎證述：議價委託書上之要約人是指買方，屋主可以故 意拖到委託期限後，賣方如果不簽名，契約就不會成立等語 （見原審卷140頁），堪認買方於簽訂議價委託書後，尚需 賣方簽認同意出售時，買賣契約始為成立。而系爭議價書下
方特別以粗黑字體標示：「□賣方不同意依上開內容出售。 □賣方同意依上開內容出售。保證金（定金）□由受託人轉 交賣方無誤；□因辦理買賣價金履約保證制度或賣方原貸款 金額或其他債務過高，同意由受託人代為保管。賣方簽名： ＿＿＿、時間：＿＿＿」欄位，余富雄固在其上簽名，然卻 未勾選任何選項。上訴人雖指陳：余富雄已同意出售始行簽 名，並舉證人溫榮禎、余威幟所陳余富雄當時已同意出售， 惟查溫榮禎固稱余富雄就是同意才會簽名，賣方確認買方要 買之後，約好星期一簽約，但余威幟星期一開始不願意接電 話，後來表示家族不同意，其特別再到醫院，余富雄表示要 賣等語，然亦稱：系爭議價書選項是要由賣方親自打勾，當 時他可能就沒有打勾等語，證人余威幟則稱：溫榮禎拿著支 票過來說有人要買，但是要坐下來談，其發現仲介程序有問 題，買方的定金我們沒有收到，我們當初有想要賣，因為有 陷阱存在，擔心拿不到錢，沒有合同，沒有專戶，光是說有 人要買，支票也不知道可不可以兌現等語（見原審卷137頁 背面、138頁、142頁背面、143頁），顯示余富雄、余威幟 方面對於好厝多公司仲介之系爭買賣仍然存疑，再者上開欄 位之勾選事涉同意房地買賣與否及保證金（定金）之去向、 保管，是否正確記載，衡情於上訴人關係重大，何以好厝多 公司竟未要求余富雄明確勾選前述項目？李偲辰又如何能驗 證余富雄果已同意出售？是否已取得其保證金？亦有疑義。 尤其余富雄與好厝多公司間所簽系爭委託書、變更同意書或 李偲辰出具系爭議價書之左側均特別標示「※為確保權益， 所有權利義務皆以本契約所載為準，凡口頭或書面協議未經 載明於本契約者，均不生效力」之字樣（見原審卷8、14、 15頁），為兩造所不爭執，則余富雄既未勾選同意出售之選 項，及就保證金（定金）已收受或同意由好厝多公司保管之 選項，無論其曾否另以口頭與好厝多公司協議系爭房地買賣 ，既未經載明在系爭議價書，應不生效力，是余富雄之簽名 尚難認係簽認系爭議價書承諾出售，而得認為雙方買賣成交 。
2.上訴人另主張：李偲辰已支付系爭支票作為議價保證金，余 富雄既同意出售系爭房地，該保證金已轉成定金，余富雄並 同意由好厝多公司保管云云，被上訴人則否認收受定金，或 同意好厝多公司代收、保管定金等語。查系爭委託書第8條 第2款固約定「委託人同意受託人代收訂金時，若買方同意 委託人之銷售條件而簽署買賣訂金收款憑證，給付訂金者， 無庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」、第3款則約定 「買方簽署買賣議價委託書（要約書），於委託人簽認同意
出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋 定金」，惟於第3條第2項特以粗黑字體標示「契約成立後， 委託人□同意□不同意授權受託人代為收受買方支付定金」 ，余富雄並未勾選「同意」（見原審卷8頁），尚難認余富 雄有授權好厝多公司代其收受定金，好厝多公司縱自行代收 定金，對余富雄不生效力。又就好厝多公司收取系爭支票一 節，證人溫榮禎證稱：沒有讓余富雄收系爭支票，我們只是 意思表示，我們會帶回公司讓代書保管，斡旋金一般來說不 會讓屋主先收，帶回公司保管，斡旋金票據抬頭，一種是開 屋主，一種是開履保帳戶即建築經理管理公司，支票是不可 能交給屋主等語（見原審卷138頁），而上訴人自承系爭支 票後來已由好厝多公司還給買方（見原審卷186頁背面）， 顯然好厝多公司並未將系爭支票交付余富雄。上訴人雖稱溫 榮禎既已向余富雄表示系爭支票將由好厝多公司先行保管， 余富雄未表示反對，已屬默示同意好厝多公司暫時保管系爭 支票，難謂無收取定金云云，為被上訴人否認之，且依前所 述，余富雄在系爭議價書上非僅未勾選同意出售房地，就保 證金（定金）部分亦未勾選已受轉交或同意由受託人代為保 管，已難認余富雄收受定金或同意好厝多公司代為保管之， 且系爭支票受款人係填寫余富雄，上訴人復自承本件尚未辦 理履約保證（見本院卷111頁），亦未能說明究有何系爭議 價書所載同意保管之原因，尤其如前所述，系爭委託書及議 價書上均已約明「※為確保權益，……未經載明於本契約者 ，均不生效力」之文字，縱余富雄未明確表示反對，至多僅 為單純不作為之沈默，不生法律效果，尚難認係默示同意之 意思表示。則余富雄既未授權好厝多公司得代理收受保管定 金，好厝多公司又未將定金交付余富雄，亦難認有因余富雄 收受定金，買賣契約因而成立。
3.查依系爭委託書第11條第1項第4款約定，「買賣契約成立後 ，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契 約者」，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍需依約給 付服務報酬，上訴人主張該款真意包含議價成功而買賣雙方 簽訂及簽認議價委託書情形，惟因余富雄未勾選同意出售， 難認其已簽認系爭議價書承諾售屋，其與李偲辰間之買賣契 約並未成立，業如前述，自無解除契約可言，則好厝多公司 依此款規定向被上訴人請求給付按委託售價6％計算即108萬 元之服務報酬，尚屬無據。
㈢好厝多公司得否依系爭委託書第11條第3款約定請求報酬？ ⒈本件好厝多公司為提供不動產居間服務之企業經營者，余富 雄與好厝多公司簽立銷售契約，由好厝多公司為余富雄銷售
系爭房地，倘經好厝多公司售出後，余富雄應給付好厝多公 司服務費，係屬消費關係。而企業經營者為與不特定多數消 費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，屬消 保法第2條第7款定型化契約條款約定，本件銷售契約第11條 第1項第3款約定，即屬定型化契約條款，堪予確定。 ⒉按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者 ，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯 失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適 用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或 義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消保法 第12條定有明文。另按稱居間者，謂當事人約定，一方為他 方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約； 居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬 ，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。審諸系爭委 託書載明「仲介銷售」、「委託銷售期間」、「服務報酬」 、「買賣契約之簽訂及產權移轉」等約定文字觀之，顯見具 有居間契約性質。且依系爭委託書第6條之約定「買賣成交 者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為……」，被 上訴人係於買賣成交時，方有給付服務報酬之義務。 ⒊再細繹系爭委託書第11條第1項約定：「一、委託人如有下 列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應 支付受託人以委託銷售總價6％計算之服務報酬，並應金額 一次付予受託人：……㈢委託人違反第6條第5項之義務或拒 絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者。 ……」、第6條第5項約定：「受託人義務：……五委託期間 內，若受託人已覓得符合底價之買方，委託人應配合簽認要 約書或議價委託書等相關契約」之內容可知，倘好厝多公司 於委託期間內，覓得符合底價之買方時，余富雄應配合簽認 要約書或議價委託書等相關契約，若委託人違反前開配合義 務，即需給付委託銷售總價6％之服務報酬，此等約定顯然 壓縮余富雄是否與好厝多公司報告之訂約對象締約之自由， 剝奪余富雄選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居 間契約謀由委託人利益之立法意旨，排除民法568條第1項之 規定（契約成立始得請求報酬），與居間契約之立法意旨矛 盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，至為明顯。上訴人 雖稱其為不動產經紀業，須付出資訊、勞務成本及管銷費用 ，自不容許當事人任意違約云云，然居間人支出之費用，非 經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒 介而契約不成立者適用之，此為民法第569條所明定，上訴 人實難執此限制委託人締約自由。另審酌余富雄簽訂系爭委
託書之目的，乃透過好厝多公司報告訂約機會或為訂約媒介 ，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產，倘好厝多 公司可不論磋商結果是否符合委託人即余富雄之較佳利益， 即得以符合底價之條件強令余富雄選擇接受或給付服務費， 致余富雄無取捨權利，好厝多公司即無盡善良管理人義務為 磋商之必要，要難達成系爭委託銷售契約之目的，亦與消保 法第12條第2項第3款規定有悖，應推定其顯失公平，違反誠 信原則之定型化契約條款，而為無效。
4.上訴人另稱：余富雄係拒絕與好厝多公司依約洽妥之買方簽 約，即系爭委託書第11條第1項第3款約定其依約洽妥之買方 客戶係指余富雄已簽認同意買方李偲辰以1800萬元及系爭議 價書所載之條件購買系爭房地，退步言，買賣雙方就價金及 標的物意思合致，亦成立預約即系爭議價書，余富雄拒絕洽 訂本約，仍屬債務不履行云云，惟余富雄既未勾選同意出售 ，亦無收受定金，難謂其有簽認同意以1800萬元及系爭議價 書所載之條件出售系爭房地，李偲辰之要約未得余富雄予以 承諾，已如上述，嗣其拒絕簽定不動產買賣契約書，仍無構 成上訴人所辯應為給付服務報酬之情事。
㈣李偲辰得否主張加倍返還保證金或定金？
查系爭議價書第4條關於議價條件之第4款係約定「若議價成 功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證 金，買賣契約解除」，有系爭議價書在卷足憑（見原審卷第 15頁），余富雄既未勾選賣方同意依上開內容出售之選項， 復未收受李偲辰提出之系爭支票，系爭房地之買賣契約尚未 成立，自難認有上開若議價成功，因賣方不依約履行，由其 加倍退還買方保證金，解除買賣契約情事，李偲辰依該約定 請求加倍之保證金，即屬無據。況余富雄並未同意好厝多公 司代收或保管定金乙節，業經認定如上，亦難認余富雄有收 受李偲辰之定金，而需依民法第249條第3款規定負加倍返還 所受定金之責。
五、綜上所述，好厝多公司依系爭委託書第11條第3款、第4款暨 民法繼承之法律關係，請求被上訴人給付108萬元及自起訴 狀繕本送達翌日起算法定遲延利息；李偲辰依系爭議價書第 4條第4款約定及民法第249條第3款規定暨民法繼承之法律關 係，請求被上訴人給付李偲辰180萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起算法定遲延利息，非屬正當，不應准許。從而，原審 所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第六庭
審判長法 官 陳玉完
法 官 曾部倫
法 官 匡 偉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
書記官 賴以真
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
, 台灣公司情報網