臺灣桃園地方法院民事判決 八十八年度重訴字第一八一號
原 告 丁○○
訴訟代理人 邱永祥律師
複 代理人 陶曉慧
被 告 嘉泰建設股份有限公司 設台北市○○○路○段四九號四樓
法定代理人 乙○○ 住台北市○○○路○段四九號四樓
被 告 藝境建築事業股份有限公司 設台北市○○○路○段四九號四樓
法定代理人 丙○○ 住台北市○○○路○段四九號四樓
兼右二人
訴訟代理人 甲○○律師 住新竹市○○路○段四八一號九樓
複 代理人 蔡瑜真 住
右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣伍佰貳拾萬元，暨其中參佰零貳萬壹仟元自民國八十六年十二月十五日起，貳佰壹拾柒萬玖仟元自民國八十八年五月十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰柒拾參萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣伍佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告等應連帶給付原告新台幣（下同）六百九十三萬九千元，及 其中三百零二萬一千元自八十六年十二月十五日起、三百九十一萬八千元自八 十八年五月十四日起至清償日止，各按年息百分之五計算之利息。（二）原告 願供擔保請求准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告前於民國八十三年五月二十六日與被告等簽定不動產買賣契約，買受 坐落桃園縣楊梅鎮○○段第八之一一號土地、面積約八三．四一九坪及被告 等承建「梅龍山莊」Ｋ棟廿四、廿五號房屋，嗣原告並依約陸續給付被告等 買賣價金共計四百九十八萬元，依兩造間不動產買賣契約約定，房屋部分被 告等應於社區工程開工之日起五百四十個工作天內完工，並至遲應於使用執 照核發後一百二十個工作天內完成所有公共設施，將房屋點交原告，詎八十 五年三月間，被告竟以土地坪數不足為由，要求原告配合減少坪數，原告為 求順利取得房地產權，不得不同意土地及房屋建坪部分均予減少，乃被告等 其後竟又發生諸多房屋瑕疵，甚至興建上開建物時有地基偏移佔用鄰地之產 權糾紛，至今仍未能理清，以致無法依約將產權清楚之買賣標的房屋辦理所 有權移轉登記及點交予原告，不但罔顧原告之權益，更進一步造成原告為本 件房屋所採買之傢俱無處存放、不得不另租倉庫暫存所產生之租金損失，為 此原告多次口頭催告被告等儘速解決瑕疵及產權糾紛，惟均無效果，原告不
得已只好於八十八年四月八日委託律師發函限期催告被告等於一個月內理清 糾紛履約，被告於期屆滿後仍未能解決上開鄰地糾紛，按期履約，原告遂於 同年五月十三日再度委任律師發函解除本件不動產買賣契約。 （二）依雙方簽定之房屋預定買賣契約書第十二條之約定：如發生可歸責於被告等 之違約情事時，被告等應將原告所繳交之款項加倍退還原告，作為違約金及 損害賠償，另依雙方簽定之買賣補充契約書第四條之約定：被告等應保證系 爭房地產權清楚，絕無任何糾紛，如發生有任何非可歸責於原告之糾紛等概 由乙方負責清理，倘因此影響原告權益時，被告等應負違約之損害賠償之責 。本件如上所陳，系爭房屋與鄰地間之產權糾紛係因被告等興建房屋時地基 偏移之錯誤所致，非可歸責於原告，於原告催告履約後又未能理清糾紛，並 將房地產權辦理移轉登記及點交予原告，原告自有權解除本件不動產買賣契 約，要求被告等給付違約金及損害賠償金。經查原告所給付被告等之買賣價 金依兩造簽定之不動產買賣契約書附件所載其中有七十一萬元係給付房屋部 分價金、一百三十三萬元係給付土地部分價金，餘二百九十四萬元依房屋及 土地總價比例計算，房屋部分為一百零二萬九千元、土地部分為一百九十一 萬一千元，是被告等所給付之房屋價款應為一百七十三萬九千元、土地價款 應為三百二十四萬一千元，房屋價款部分依前述房屋預定買賣契約書第十二 條之約定，被告應將原告所繳交之款項加倍返還原告，故此部分被告應給付 原告合計三百四十七萬八千元。土地部分雖無違約條款之約定，然其中訂金 二十二萬元依民法第二百四十九條第三款規定，被告亦應加倍返還原告。即 被告應給付原告三百九十一萬八千元及自原告解約翌日即八十八年五月十四 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。另土地部份餘三百零二萬一千 元，亦應返還原告，並依前揭民法第二百五十九條第二款之規定：解除契約 受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。經查本件被告等最 後受領價款之日期為八十六年十二月十五日，則土地部分被告等應自八十六 年十二月十五日起附加利息返還原告，另因被告等之違約所造成原告之其他 損害，先暫予保留，俟匯總各項單據後，再為追加或另為請求。 （三）依兩造間於八十三年間所簽訂之不動產買賣契約及其補充契約之約定，被告 等應於約定之期限內將坐落桃園縣楊梅鎮○○段第八之一一號土地上所建、 面積約八三點四一九坪之房屋及土地交付予原告並辦理所有權移轉登記事宜 ，雖原告嗣因被告等發現土地坪數不足，仍不得不同意減縮地坪面積到六十 坪，惟被告等依約仍應給付坐落於上開土地上、地坪面積六十坪之房地予原 告，然被告等竟一再拖延交屋時間，嗣並表示渠等所建上開房屋有占用鄰地 之問題，雖被告等曾通知原告辦理交屋及不動產所有權移轉登記事宜，惟被 告等所欲交付之房地如上所陳為一無法取得完整產權，與兩造間契約約定內 容不同之房地，即就越界部分之土地及建物，無法取得建築使用執照，亦無 法辦理所有權移轉登記，則原告倘受領上開房地，必有部分係違章建築，如 此一來，不僅對房地之價值產生影響，對將來之出售亦產生影響，與債之本 旨不符，依民法第二百三十五條之規定，渠等所提出之給付不生提出之效力 ，亦即被告等並未履行其給付之義務。
（四）按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」民法第二 百二十九條第一項定有明文，又「契約當事人之一方遲延給付他方者，他方 當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。」 同法第二百五十四條亦定有明文。本件依兩造間買賣契約所約定，被告等興 建上開房屋應自開工時起五百四十個工作天完工，並應於使用執照核發後一 百二十個工作天內將上開房屋點交予原告，經查上開房屋依登記簿謄本所載 係在八十六年六月二十三日完工，然被告等迄至原告於八十八年四月九日委 請律師寄發存證信函此近兩年之期間前，仍未依債之本旨交付產權並無爭議 之房地予原告，顯已逾兩造間約定交屋之期限，是被告等有給付遲延之問題 。被告一直拖延未能解決占用鄰地之問題，原告見交屋之日遙遙無期，乃不 得不寄發存函催告被告等，限渠等於一個月內解決糾紛，履行將上開房地交 付原告之義務，詎被告等屆期仍不為給付，原告始於八十八年五月十三日以 存函解除兩造間買賣契約。兩造間買賣契約既已經原告合法解除，原告自得 依兩造間買賣契約、民法第二四十九條及第二百五十九條之規定請求被告等 給付違約金、加倍之定金及加計利息返還原告已付之價款，殊無疑問。 （五）又「所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨 而言；如債務人根本未為給付，其給付已陷於不能者，是以給付不能，給付 若仍有可能，則為遲延給付。」最高法院八十二年台上字第二三六四號著有 判決可參。又「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依 關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第二百二十七條第一項 亦定有明文。本件雖被告等於上開房屋興建完成後曾通知原告辦理交屋及產 權移轉等事宜，然上開房屋有侵佔鄰地之情事已如前述，與債之本旨不符， 縱認被告等並無給付不能之問題，依前揭判決意旨，亦屬不完全給付，則原 告自得依民法第二百二十七條之規定，於催告後依給付遲延之規定解除契約 ，並請求原告給付違約金及因此所造成之損害。 （六）復查「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當 事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 。且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價 值、效用或品質上欠缺者，亦屬之。又民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔 保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義 務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。」最高法院八十四年台上字第一六 九號、八十六年台上字第二八Ο八號著有判決可參。本件如上所陳，依兩造 間買賣契約之約定，被告等應給付原告坐落於上開八之一一地號土地上、地 坪六十坪之房屋及土地予原告，而非一坐落於上開土地與鄰地間之房屋予原 告，是對於被告等未依約將上開房屋建妥於上開土地上，致使上開房屋之價 值欠缺，自難認無物之瑕疵可言，是原告自得拒絕受領。何況依被告等所繪 平面圖所載，上開房屋距左側地界原應有近二米之距離，而八一一地號之地 界距鄰地建駁崁亦有一米餘之距離（即上開房屋越界部分至駁坎之距離）， 惟現因被告等之越界建築，上開土地之牆面距駁崁只有一米餘之距離，不但 致使上開房屋猶如建築在溝槽之中，令住宅之光線與景緻遭到遮掩，其居住
品質已與買賣當時之認知差距甚遠（原告當時所買受為獨立之花園別墅，此 亦為被告等售屋廣告所強調之高級住宅，而花園別墅與一般連棟的透天建物 不同、售價較高之處在於兩者間視野與景觀之差異，上開房屋既建築於溝槽 之中，全無視野與景觀可言，與一般連棟透天建物已幾無差別）且上開房屋 之三樓頂幾與駁崁上所建路面平行（參被告等於八十八年十二月十四日呈遞 鈞院之照片），可預期將來完工後車輛往來勢將對上開房屋造成威脅（如揚 起之石頭將可輕易砸毀房屋玻璃，甚至傷害居住屋內之人），又因房屋與路 面距離極近，由上開路面一般人均可輕易躍入上開房屋之陽台，對於居家安 全之考量亦有缺失，是上開房屋顯非單純只有越界建築之問題而已，尚請鈞 院明察。
（七）另查，上開房屋因有越界建築之情事，無法取得完整之產權，縱原告嗣後願 意變更兩造間買賣契約之內容，同意房屋建築位置之更動，然被告等未能取 得其越界部分之土地產權，亦有權利瑕疵之問題，依兩造間土地預定買賣契 約書第六條及民法第三百五十三條、及第二百二十六、二百五十條之規定， 於解除契約後，向被告等請求賠償及給付違約金。又本件房屋預定契約第十 二條第一款所規定「因可歸責於乙方（被告）之事由不賣或不建時」中所謂 不賣或不建，應係指不依契約之約定出售或不依契約之約定建築房屋之謂， 是被告未依約建築產權完整之房屋，應屬不建之態樣之一，則原告請求被告 負違約賠償之責，並非無理由。
（八）至被告等所稱，渠等已與鄰地所有權人達成協議，鄰地所有人於渠土地上建 物興建完成後會將被告等所占用土地分割予被告等云云。然本件占用鄰地糾 紛已歷時多年，迭經被告多次向原告表示即將解決，卻一再拖延，本次被告 又故技重施，表示即將解決，則被告是否果如其所述已與遠東倉儲股份有限 公司達成協議？實難令人輕信，況被告之說詞復未據提出任何證據以彰其實 ，是否為真？更不無疑問，且依被告所陳，該占用鄰地部分尚須待鄰地取得 使用執照之後始能辦理分割登記，則該鄰地建築何時能取得使用執照？是否 確定能取得使用執照？均有其不確定性，是縱被告所言協議乙事為真，該協 議是否能夠履行？亦有疑問！則被告焉可以該不確定之協議內容，主張渠已 排除系爭房地之產權糾紛，而不負違約之責？退步言之，縱將來被告果能取 得占用鄰地之所有權，其取得之時點亦在原告解除本件買賣契約之後，不影 響原告解除契約後之請求權。又被告等所辯上開房屋係依原告之要求所建之 大坪數房屋，若原告解除契約，將有難以出售之問題，故以原告之解約無理 由，僅能請求減少價金云云，惟查原告於買受系爭房地時雖有要求被告將兩 戶變更為一戶之事實，然此變更係經雙方同意所為，亦即被告在同意原告變 更時，被告即應有依約履行之義務，及承擔渠未依約履行後果之準備，否則 只要是經過當事人變更標的物設計之契約，均係依當事人之需求所設，倘因 此不許當事人解除契約，又豈合情理！況原告原來需求之房屋其地坪應為八 十三坪，嗣因被告建築之疏失致地坪已縮減為六十坪，此坪數之房屋原已不 符原告之需求，倘原告欲購買該地坪六十坪之房屋，應可輕易地在其他新興 社區中覓得相同條件之成屋，根本無需向被告承購，只因原告與被告間已簽
有買賣契約存在，原告始不得不接受縮減地坪之事實，是系爭土地之地坪既 已減縮為六十坪，即無被告所稱少見之大坪數之情形，應無被告不易變賣之 問題。況且縱被告等無佔有鄰地之情形，上開房屋建妥後，亦與原告之原始 需求有所出入，原告當初若非考量被告等之利益，兼及不願多添事端，在被 告等要求減縮建築地坪時本可求解約，詎原告予被告等機會後，被告等又發 生將上開房屋越界建築之事由，此完全可歸責於被告等，原告實無再為忍受 之必要，況上開房屋因被告等之越界建築，其居住品質及居住安全亦受影響 ，已如前述，則被告等焉能強要原告接受此產權不清楚，居住品質又不良之 房屋？是被告所辯解除契約顯失公平云云顯無理由。 （九） 原告請求解除契約之依據為給付遲延及民法第二百二十七條類推給付遲延之 規定。至於物之瑕疵部分原告僅係提出說明而已，並非解約之請求權基礎。三、證據：提出房屋、土地預定買賣契約書、買賣補充契約書、付款明細、付款支票 兌現明細、複丈成果圖影本各一份，存證信函、付款方式及期款表影本二份、回 執影本四張。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如為不利於被告之判決，請准被告供擔 保免假執行。
二、陳述：
（一）查兩造間之契約目前因原告拒絕提出過戶所需證件以致尚未辦妥過戶手續， 並非被告有違約或給付不能之情事，故原告並無解除契約之權利，其解除契 約不合法，兩造之契約尚未解除，而係在原告遲延受領之狀態。契約既未解 除，原告自無請求返還價金之權利。
（二）按原告自承其已同意將雙方買賣標的之土地及建物面積分別減少約二十、四 十餘坪，此即因與鄰地發生界址糾紛後調整減縮面積，原告既同意接受，雙 方合意變更契約內容，即無再主張物之瑕疵擔保責任之理。至於權利瑕疵問 題，被告既於契約上訂明由被告負責理清，且被告確已解決原告所指稱之界 址問題，該瑕疵亦已不存在，則原告何來根據權利瑕疵主張解除契約之權？ 若原告聲稱該瑕疵存在並對伊有影響，請原告舉證以實其說。 （三）至於原告主張被告不能過戶一節，實屬胡言，被告否認之。事實上，系爭房 地所有權登記在被告名下並未遭他人查封或為限制登記，被告不但無不能過 戶之事由，且被告早於八十六年七月一日即通知原告，請原告備妥身分證影 本、戶口名簿影本、印鑑證明等資料，及稅金、火險費十萬元，以便被告將 所有權移轉登記予原告。復於八十六年七月二十六日，通知原告謂因辦理產 權移轉，需買受人至銀行辦對保手續，以便於過戶之同時辦理抵押貸款。然 原告接獲上開二件通知，均置之不理。迨八十八年四月初被告接獲原告律師 存證信函，即與原告電話聯絡，邀請原告於八十八年四月二十九日至被告公 司會商，告知原告系爭土地與鄰地之爭議已洽妥解決方案，由被告公司價購 鄰地所有權，該部分不影響原告權益，原告之房地可隨時辦理過戶及交屋手 續。會議完畢並立即傳真所有權狀等文件至原告公司00－0000000 號傳真電話。詎原告當日分明已知悉並無不能過戶之事由且對被告所言未為
任何反對之意思表示，以致被告誤認原告應會誠意繼續履約。孰料八十八年 五月十二日再接到原告律師存證信函，主張解除契約，被告始知悉原告真正 意圖，乃委請律師覆函駁斥。依約被告會負責理清楚任何第三人主張權利之 事由，且瑕疵擔保責任係在過戶交屋時才發生，今既尚未履行至交付階段， 原告無由行使同時履行抗辯，並無權以此為由解除契約。何況所謂之物或權 利瑕疵如今均屬不存在，被告又無任何違約情事，原告確無解除契約之權利 。
（四）退萬步言，縱認系爭房地有任何瑕疵，因該瑕疵不影響原告之權利及使用之 目的，亦不減少其通常效用，依民法第三五四條第一項但書之規定，減少之 程度無關重要者，不得視為瑕疵。又「解除契約顯失公平者，買受人僅得請 求減少價金」亦為民法第三五九條但書所明定。本件系爭原告訂購之房屋， 原係二戶，經原告要求將二戶併為一戶，須變更設計，為此被告申請變更設 計。按原告之要求全部改造，成為一百二十六坪、總價約一千六百萬元之豪 華別墅。若原告執意解約，因二戶已合併成一戶，如此大坪數、價格昂貴之 房屋，被告甚難銷售出去，而且系爭房屋完全按照原告之要求量身打造，除 原告之外，恐乏其他人問津。因此若准許原告解除契約，對被告顯失公平， 因此，本件充其量原告僅得請求減少價金，而不得請求解除全部之契約。原 告之解約既不合法，被告自無返還已付價金之義務。而被告並未違約不賣或 不交屋、不過戶，更何來給付違約損害賠償之責任？被告反倒可以請求原告 繼續履約，繳付尚欠之房地買賣價金。如原告執意不履行，顯示係原告違約 ，則被告當可依約沒收已付價金，充為違約損害賠償。 （五）查原告所購房屋雖有極小部分占用鄰地，惟完全不影響其房地過戶，而過戶 需原告配合提供資料，原告不肯提供，是屬可歸責於原告之事由，不能主張 被告給付遲延。又系爭房屋雖有權利上之瑕疵，但被告依法律所明定之出賣 人義務，必然負瑕疵擔保責任，被告從未否認或拒絕負責。被告確已與鄰地 所有人遠東倉儲股份有限公司議妥價購補償之法，鈞院亦可向該公司函查確 認該情是否屬實。至今雙方尚未辦妥過戶手續，是因該鄰地亦正建築中，須 俟使用執照核發後土地才能分割過戶給被告之指定人，惟該部分係早晚之事 ，亦不影響原告取得現有之產權及交屋使用。
（六）復查依兩造買賣契約中有關違約之約定，係指買方不買或賣方不賣、不建之 情形，至於物之瑕疵或權利瑕疵，屬於擔保或不完全給付之問題，而非該條 所指之違約。而工期以開工為始期，領得使用執照為完工，系爭房屋係八十 三年六月底開工，至八十六年六月領得使用執照，以每年約二百工作天計， 並無遲延，縱有遲延，亦不過係逾期罰款之問題。原告主張被告應依約賠付 已收價金二倍及定金二倍之部分，俱屬無理。
（七）查民法債各編既將「買賣」列為專節，且就權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保單 獨規劃有專條，則符合此種條文所述之買賣關係應優先適用，不得謂凡有權 利瑕疵、物之瑕疵等買賣俱屬「不依債之本旨給付」之情事。本件買賣被告 已將原告訂購之房屋興建完成，式樣建材均符合雙方之約定，減少坪數亦已 獲被告同意，則興建完成至可交屋之階段，原告即應受領。至於侵占部分鄰
地之問題，本屬瑕疵擔保之範疇，應依有關瑕疵擔保之規定解決。被告並未 拒絕承擔該瑕疵擔保責任，原告請求解除契約，顯失公平。 （八）次查被告建築整批工地房屋時，曾經建管單位及建築師會同指界並核准發照 。建完後發生越界建築之情事，實非被告所能預料，不知是否山坡地經整地 建築之結果，改變土地原貌，測量基線位移，造成界址變動，始發生目前越 界建築之情事。就此事件被告亦屬受害人，原告實不應令被告承擔所有不利 之後果。
（九）再者，由現場地形顯示，有侵占鄰地之部分，包括擋土牆（駁崁）及防火巷 ，涉及原告所有建物者，僅寬約數十公分，鄰地地主應無可能訴請拆屋還地 ，否則拆除擋土牆，對鄰地正興建之工地亦會產生危險。何況依民法第七百 九十六條規定：「土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界 而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有人，以 相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，並得請求賠償。」鄰地所有 人遠東倉儲股份有限公司早已知悉系爭建物越界建築之事，至今亦無異議， 故其已失請求移去或變更建物之權。所餘之問題，不過係以如何之價格購買 或賠償事。但法條既已明定「相當之價額」，當然亦有市價可遵循，不致遭 受漫天要價。因此，原告如受領被告之給付，並不會有部分房屋被拆除之危 險，且被告承諾代原告支付該部分價款或賠償，原告應當放心辦理交屋手續 。
（十）被告確曾與遠東倉儲公司議妥價購之事，惟該公司要求待其目前興建之工地 領得建照後再一起辦理土地分割事宜。不幸該工地即係遠倉向台開信託購買 、立委王令麟涉嫌利益輸送遭檢方聲押之糾紛地，日前已因該案而全面停工 ，以致被告公司與其洽談之分割價購事亦因而延宕。縱然如此，系爭糾紛無 論係能否與鄰地解決價購，均不致影響建物之完整及使用，更不會有人主張 拆除、遷移。
（十一）被告已將建物興建完成，產權移轉亦可辦理，交屋並無問題，原告雖因認為 被告給付之物有瑕疵而拒絕受領，然被告確已提出給付，不能遽指被告給付 遲延。至於原告指稱建物距駁崁距離接近、景觀受損云云，因契約就此並無 約定，不能責難被告。但由原告引林肯大郡災難一事之主張，當可令人洞燭 原告解約之真正原因，係發生林肯大郡事件後，國人普遍對山坡地之建築心 存疑懼，原訂購者紛紛打退堂鼓，欲令損失完全由投資之建商負擔，此種現 象對建商而言，十分不公平。
（十二）按民法第三百五十九條但書規定，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減 少價金。本件系爭原告訂購之房屋，原係二戶，經原告要求將二戶併為一戶 ，須變更設計，為此被告申請變更設計（見被證六號）按原告之要求全部改 造，成為一百二十六坪、總價約一千六百萬元之豪華別墅。若原告執意解約 ，因二戶已合併成一戶，如此大坪數、價格昂貴之房屋，被告甚難銷售出去 ，而且系爭房屋完全按照原告之要求量身打造，除原告之外，恐乏其他人問 津。因此若准許原告解除契約，對被告顯失公平，原告應僅得請求減少價金 。
（十三）復查依兩造買賣契約中有關違約之約定，係指買方不買或賣方不賣、不建之 情形，至於物之瑕疵或權利瑕疵，屬於擔保或不完全給付之問題，而非該條 所指之違約。而工期以開工為始期，領得使用執照為完工，系爭房屋係八十 三年六月底開工（見被證七號通知單及掛號存根聯），至八十六年六月領得 使用執照，以每年約二百工作天計，並無遲延。縱有遲延，亦不過係逾期罰 款之問題。原告主張被告應依約賠付已收價金二倍及定金二倍之部分，俱屬 無理。
三、證據：提出照片一張、土地及建物登記謄本、通知書、律師函、變更設計同意 書影本各一份，通知單、建物及土地所有權狀影本各二份，大宗掛號函件存根 影本四張。
丙：本院依職權囑託桃園縣楊梅鎮地政事務所就系爭房屋越界面積為測量，並製有複 丈成果圖在卷。
理 由
一、本件原告起訴主張其向被告買受坐落桃園縣楊梅鎮○○段第八之一一號土地及被 告等承建「梅龍山莊」Ｋ棟廿四、廿五號房屋，嗣原告並依約陸續給付被告等買 賣價金共計四百九十八萬元，依兩造間不動產買賣契約約定，房屋部分被告等至 遲應於使用執照核發後一百二十個工作天內完成所有公共設施，將房屋點交原告 ，詎上開建物興建時有地基偏移佔用鄰地之產權糾紛，至今仍未能理清，以致無 法依約將產權清楚之買賣標的房屋辦理所有權移轉登記及點交予原告，原告不得 已只好於八十八年四月八日委託律師發函限期催告被告等於一個月內理清糾紛履 約，被告於期屆滿後仍未能解決上開鄰地糾紛，按期履約，原告遂於同年五月十 三日再度委任律師發函解除本件不動產買賣契約。為此依兩造間買賣契約、民法 給付遲延及第二百二十七條類推給付遲延規定、第二四十九條及第二百五十九條 之規定請求被告等給付違約金、加倍之定金及加計利息返還原告已付之價款。被 告則以因原告拒絕提出過戶所需證件以致尚未辦妥過戶手續，被告並無違約或給 付不能之情事，故原告並無解除契約之權利。又本案應屬瑕疵範疇，縱認系爭房 地有任何瑕疵，因該瑕疵不影響原告之權利及使用之目的，亦不減少其通常效用 ，原告主張解約顯失公平。且原告所購房屋雖有極小部分占用鄰地，惟被告確已 與鄰地所有人議妥價購補償之法，不影響原告取得現有之產權及交屋使用。另外 本件並無買賣契約中賣方不賣、不建之問題。此外，被告建築整批工地房屋時， 曾經建管單位及建築師會同指界並核准發照。建完後發生越界建築之情事，實非 被告所能預料。再者由現場地形顯示，涉及原告所有建物者，僅寬約數十公分， 鄰地地主應無可能訴請拆屋還地，否則拆除擋土牆，對鄰地正興建之工地亦會產 生危險。何況依民法第七百九十六條規定鄰地所有人早已知悉系爭建物越界建築 之事，至今亦無異議，故其已失請求移去或變更建物之權。所餘之問題，不過係 以如何之價格購買或賠償事。且被告承諾代原告支付該部分價款或賠償，原告應 當放心辦理交屋手續等語，資為抗辯。
二、原告起訴主張兩造於八十三年五月二十六日簽定不動產買賣契約，原告向被告買 受坐落桃園縣楊梅鎮○○段第八之一一號土地、面積約八三．四一九坪及被告等 承建「梅龍山莊」Ｋ棟廿四、廿五號房屋，嗣原告並依約陸續給付被告等買賣價
金共計四百九十八萬元，依兩造間不動產買賣契約約定，房屋部分被告等應於社 區工程開工之日起五百四十個工作天內完工，並至遲應於使用執照核發後一百二 十個工作天內完成所有公共設施，將房屋點交原告，詎八十五年三月間，被告竟 以土地坪數不足為由，要求原告配合減少坪數，原告為求順利取得房地產權，不 得不同意土地及房屋建坪部分均予減少，乃被告等其後竟又發生諸多房屋瑕疵， 甚至興建上開建物時有地基偏移佔用鄰地之產權糾紛，原告已於八十八年四月八 日委託律師發函限期催告被告等於一個月內理清糾紛履約，原告並於同年五月十 三日再度委任律師發函解除本件不動產買賣契約等情，業據原告提出房屋、土地 預定買賣契約書、買賣補允契約書、付款支票兌現明細、複丈成果圖影本各一份 ，存證信函、付款方式及期款表影本二份、回執影本四張為證，且為被告所不爭 執，堪認原告此部分之主張為真實。惟被告另外辯稱被告並未給付遲延，而係原 告受領遲延，本件係屬瑕疵範疇，被告無權解除契約，且原告解約顯失公平等語 。茲應審究者為原告有無解除契約之權利：
三、按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。前項債務人，在遲延 中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付，而仍 不免發生損害者，不在此限。次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提 出之效力。再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其 履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法二百三十一條、二百三十五條 第一項及二百五十四條分別定有明文。末按「本房地買賣由乙方（被告）保證產 權清楚，絕無任何糾紛，如發生有任何非可歸責於甲方（原告）之糾紛概由乙方 負責清理．．．」，亦經兩造於買賣補充契約書第四條約定在案。查原告主張系 爭房屋有占用鄰地，為一無法取得完整產權之房屋乙節，為被告所不爭執。而系 爭房地（包括地下室、第一至第三層）占用至楊梅鎮○○段八之四四三號土地之 面積達二二．八八平方公尺等情，亦據本院依職權囑託桃園縣楊梅鎮地政事務所 就系爭房屋越界面積測量在案，此亦有桃園縣楊梅鎮地政事務所八十九年十月十 三日八九楊地三丈字第五一九號複丈成果圖附卷可稽，堪認原告此部分之主張為 真實。次查，原告主張依買賣補充契約書第七條規定，被告至遲應於使用執照核 發後一百二十個工作天內完成所有公共設施，將房屋點交原告。而系爭房屋係八 十六年六月二十三日完工，八十六年十月六日取得所有權乙節，業據原告提出買 賣補充契約書及建物所有權狀為證。且為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張 亦為真實。再查，被告既保證系爭房地產權清楚，且除在兩造原本簽訂之房屋買 賣預定契約書第八條約定外，另訂立買賣補充契約書，並就上開之點再次為約定 ，顯見系爭房地產權之完整於兩造買賣契約中係屬重要之點，否則同樣條文，無 須約定二次。然系爭房地確實占用鄰地乙節，已如前述。從而被告抗辯系爭房地 並無不能過戶情形，且早於八十六年七月一日即通知原告辦理產權移轉乙節縱使 為真，然其係針對無占用到鄰地之部分而言。但實際上被告所應交付之房地乃係 完整之不動產，並非可分之房地，故被告尚不得主張系爭房地無占用鄰地部分仍 可過戶，即被告抗辯其提出已符合債之本旨云云，尚非可採。且查被告於八十六 年七月一日提出之房地仍係部分占用鄰地之房地，故即便被告已將原告訂購之房 屋興建完成，式樣建材均符合雙方之約定，然就占用鄰地部分仍面臨遭鄰地訴請
拆屋還地之風險，且系爭房屋從地下室至第三樓，皆有占用，屆時遭鄰地訴請拆 屋還地時，面臨鄰地部分之整面牆皆須拆除，可能危及整棟建物之結構安全，故 仍與兩造契約約定交付產權完整房地之本旨不符，即被告斯時提出之房地乃未按 債之本旨，不生提出之效力，原告自得拒絕受領，從而被告抗辯原告係受領遲延 云云，即屬無據。至於被告抗辯其確已與鄰地所有人遠東倉儲股份有限公司議妥 價購補償之法乙節，為原告所否認，而被告亦未能舉證以實其說。且被告亦自認 係爭工地即係遠倉向台開信託購買、立委王令麟涉嫌利益輸送遭檢方聲押之糾紛 地，日前已因該案而全面停工，以致被告公司與其洽談之分割價購事亦因而延宕 ，顯見被告至今對於上開未符債之本旨之部分仍未除去，況且何時能議妥洽購並 完成過戶，上開鄰地是否可能轉賣他人，他人是否同意分割等等，皆係不確定之 事實，從而被告抗辯謂已和鄰地議妥價購補償之法，不致影響建物之完整及使用 ，更不會有人主張拆除、遷移，系爭房地之提出仍符合債之本旨云云，均不可採 。被告另外抗辯被告建築整批工地房屋時，曾經建管單位及建築師會同指界並核 准發照，建完後發生越界建築之情事，實非被告所能預料等語，惟查土地究否逾 界，應屬地政機關之職權範圍，與建管單位及建築師無關，故原告即便曾經建管 單位及建築師會同指界，仍無法避免逾界之風險，從而被告尚不得據此主張無可 歸責之事由。末查，原告主張其於八十八年四月八日委託律師發函限期催告被告 等於一個月內理清糾紛履約，被告於期限屆滿後仍未能解決上開鄰地糾紛，按期 履約，原告遂於同年五月十三日再度委任律師發函解除本件不動產買賣契約等情 ，業據原告提出存證信函影本二份及回執影本四張為證，而被告對於上開存證信 函及回執之真正亦不爭執，原告此部分之主張亦堪採信。綜上所述，本件被告應 於使用執照核發後一百二十個工作天內完成所有公共設施，將房屋點交原告。而 系爭房屋係八十六年六月二十三日完工，八十六年十月六日取得所有權乙節，已 如前述，則被告至遲應於八十七年二月以前交付符合債之本旨之房地予原告，惟 被告至今對於系爭房地占用鄰地之糾紛仍未能解決，而未能提出符合債之本旨之 房地予原告，顯係給付遲延，並屬可歸責被告之事由，且經原告定一個月之期限 催告被告解決上開越界糾紛，而被告仍無法解決，從而原告依民法第二百五十四 條規定解除系爭契約，於法並無不合。
四、被告另外抗辯涉鄰地地主應無可能訴請拆屋還地，否則拆除擋土牆，對鄰地正興 建之工地亦會產生危險。何況鄰地所有人早已知悉系爭建物越界建築之事，至今 亦無異議，故其已失請求移去或變更建物之權，且被告承諾代原告支付該部分價 款或賠償云云，惟查依民法第二百五十四條規定，債權人僅須在債務人遲延給付 且經定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，即得解除其契約，與鄰地地 主有無可能訴請拆屋還地或被告是否承諾代原告支付該部分價款或賠償無關。況 且，鄰地地主是否可能變更？是否同意出售被占用部分？鄰地地主是否有權訴請 拆屋還地？請求拆屋還地是否須拆除擋土牆而危及工地？皆屬不確定之事實，故 被告此部分抗辯亦屬無據。至於被告抗辯本件解除契約顯失公平，原告至多能請 求減少價金云云，惟查被告所抗辯者係在原告主張依物之瑕疵擔保進而依民法第 三百五十九條規定請求解除契約之情形下，始須審酌解約有無顯失公平之要件， 然本件原告並未依據物之瑕疵相關規定主張解約，且依民法第二百五十四條之規
定，債權人於給付遲延解約之情形，並不受顯失公平與否之要件限制，從而被告 主張原告解除契約顯失公平云云，尚屬無據。從而，兩造就解約究否顯失公平乙 節所為之攻擊防禦本院均不予審酌，併此敘明。五、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條 第二款定有明文。本件原告主張依兩造簽定之不動產買賣契約書附件所載其中有 七十一萬元係給付房屋部分價金、一百三十三萬元係給付土地部分價金，餘二百 九十四萬元依房屋及土地總價比例計算，房屋部分為一百零二萬九千元、土地部 分為一百九十一萬一千元，是被告等所給付之房屋價款應為一百七十三萬九千元 、土地價款應為三百二十四萬一千元等情，業據原告提出付款支票兌現明細、付 款方式及期款表影本二份和計算明細表為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部 分之主張為真實。兩造所簽訂之土地及房屋買賣預定契約書既經原告解除契約， 依上開法條規定，被告即應將受領之土地及房屋價款總計四百九十八萬元返還原 告，並附加自受領時起之利息。而原告主張被告最後受領之日期為八十六年十二 月十五日乙節，亦據原告提出付款支票兌現明細出表為證，且為被告所不爭執。 從而原告請求被告返還土地價款三百零二萬一千元（不包含定金二十二萬元部分 ）及自最後受領日即八十六年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息部分為有理由，應予允許。又原告主張被告應返還土地價款之定金二十二 萬元及房屋價款一百七十三萬九千元及自解除契約之存證信函送達被告時即八十 八年五月十四日起（皆在最後受領日期之後）至清償日止，按年息百分之五計算 之利息部分，於法尚無不合，亦應允許。
六、按定金，除當事人另有規定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履 行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二百四十九條第三款定有明文 。次按，民法第二百四十九條第三款雖僅就履行不能而為規定，於給付遲延或受 領遲延不適用之。但因給付遲延或受領遲延致履行不能時，仍在適用之列，最高 法院二八年滬上字第二三九號著有判例可資參照。原告主張系爭房地買賣契約既 因被告遲延給付而解約，則土地部分訂金二十二萬元，依民法第二百四十九條第 三款規定，被告亦應加倍返還原告等語。查系爭房地買賣契約固據原告主張被告 有給付遲延情形而解除，原不在上開法條規範之內，然查本件房地迄至言詞辯論 終結時，被告仍無法就已向鄰地議妥洽購事宜及鄰地已同意分割移轉被占用部分 舉證以實其說，即被告至言詞辯論終結時仍無法將未符合債之本旨部分除去，以 致被告仍處於履行不能，則即便原告依給付遲延解除契約，揆諸首揭判例要旨， 原告仍能依據民法第二百四十九條第三款請求加倍返還定金。從而原告請求加倍 返還定金二十二萬元及自解除契約之存證信函送達被告時即八十八年五月十四日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分於法並無不合，亦應准許。七、本件原告另外主張依房屋預定買賣契約書第十二條規定，被告應加倍返還原告所 給付之房屋價款一百七十三萬九千元等語，被告則抗辯上開契約係約定不建或不 賣情形始有適用，至於物之瑕疵或權利瑕疵，屬於擔保或不完全給付之問題，而 非該條所指違約等語。查系爭房屋預定買賣契約書第十二條規定：「如因可歸責 於乙方（被告）之事由『不賣』或『不建』時，乙方應將甲方（原告）所繳之款
項，加壹倍退還予甲方，作為違約金及損害賠償」，此有房屋預定買賣契約書可 佐。查系爭房屋業經被告興建完成，此有現場照片十九張、建物所有權狀及建物 登記謄本在卷可稽，且為原告所不爭執，故本件被告並無不建情形。又被告於八 十六年七月一日即通知原告，請原告備妥身分證影本等相關過戶資料，及稅金、 火險費十萬元，以便被告將所有權移轉登記予原告等情，亦據被告提出通知書及 大宗掛號函件存根影本為證，且為原告所不爭執，故被告亦無不賣之情形。至於 原告主張所謂不賣或不建，應係指不依契約之約定出售或不依契約之約定建築房 屋，是被告未依約建築產權完整之房屋，應屬不建之態樣之一云云，惟查上開契 約已明文規定『不賣』或『不建』時，被告應將原告所繳款項加倍返還，故依上 開條文內容而觀，語意已非常明確，並無模稜兩可之情形，自無容原告將所謂不 賣或不建，擴張解釋為不依契約之約定出售或不依契約之約定建築房屋，故原告 此部分主張尚難採信。本件被告既無不賣或不建情形，從而原告援引房屋預定買 賣契約書第十二條規定請求被告加倍返還房屋價款一百七十三萬九千元及自八十 八年五月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，即屬無據。八、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前 項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條定有 明文。原告主張被告二公司就上開債務應負連帶債務云云，惟查被告二公司固皆 為系爭房地之出賣人，而對原告負同一債務，此亦有房屋、土地預定買賣契約書 在卷可參。然綜觀上開契約書全文，並無任何條文提及被告二公司願負連帶責任 ，而原告又未能舉出告應負連帶責任之法律依據，從而原告主張被告二公司應負 連帶責任云云，依法尚屬無據。
九、綜上所述，兩造之土地及房屋預定買賣契約既經原告解除，被告自應負回復原狀 之義務，從而原告請求被告返還五百二十萬元，其中土地價款三百零二萬一千元 （不包含定金二十二萬元部分）自八十六年十二月十五日起，二百一十七萬九千 元自八十八年五月十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分為 有理由，應予允許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。十、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法 律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附 此敘明。
十二、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法、第七十 九條前段、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決 如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十六 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B審判長法官 陳添喜
~B法 官 汪智陽
~B法 官 詹秀錦
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十六 日~B法院書記官 馬菁霙
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