臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度簡上字第44號
上 訴 人 方世樑
被上訴人 陳仲正
訴訟代理人 鄭碧鈴
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國104 年5
月6 日本院苗栗簡易庭104 年度苗簡字第128 號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院第二審合議庭於104 年12月9 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按於簡易訴訟第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得 為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第 第436 條之1 第3 項準用同法第446 條第1 項、第255 條第 1 項第2 款定有明文。本件上訴人於原審主張被上訴人違約 轉租房屋，依兩造租賃契約第19條第7 項約定，請求被上訴 人給付轉租收益，經原審為上訴人敗訴之判決（至原判決命 被上訴人給付水費部分，未據兩造聲明不服，業已確定，茲 不贅述），上訴人不服提起上訴，並追加備位之訴，主張除 依前開契約請求轉租收益外，另依民法第444 條及不當得利 之法律關係請求民國101 年12月至102 年1 月之租金。核上 訴人追加之訴與原訴之請求，均源於被上訴人轉租房屋之事 實，且原請求之訴訟及證據資料，亦得於後請求之審理予以 利用，堪認其請求之基礎事實為同一，依上開規定，應准上 訴人在第二審為此項訴之追加，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：被上訴人於98年9 月1 日向上訴人承租門 牌號碼苗栗縣頭份鎮自強路117 、119 、121 、123 、125 號1 、2 樓（下稱系爭房屋），訂有房屋租賃契約書（下稱 系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）7 萬元，租期至 103 年8 月31日止。惟被上訴人於99年9 月起未經上訴人同 意，將系爭房屋125 號1 樓部分以每月租金6,000 元轉租訴 外人萬通國際人力開發股份有限公司（下稱萬通公司）作為 營業據點，且未將轉租契約制式範本1 份交由上訴人認可後 實施，違反系爭租約第13條第2 項之約定。又系爭租約第19 條第7 項約定：「契約期間內，如另有收益產生時，其收益 權利為甲方所有，乙方不得異議。」，而觀系爭房屋102 年 4 月之水費單及同年1 月之電費單仍有使用度數，可知被上
訴人轉租系爭房屋應至102 年4 月止。爰依系爭租約第19條 第7 項約定，請求被上訴人將99年9 月至102 年4 月因轉租 萬通公司所獲不當得利租金共192,000 元（每月6,000 元× 32個月）返還上訴人等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人 192,000 元，及自102 年5 月1 日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人於99年9 月起至101 年11月30日止 ，分租系爭房屋125 號1 樓予萬通公司，租金每月6,000 元 ，雖未將轉租契約1 份交予上訴人，惟事前業以電話徵得上 訴人之同意，租金數額亦為上訴人所建議。況於99年8 月間 被上訴人因轉租欲施作分租電錶，上訴人更介紹其友人李古 榮來幫忙裝設，分租期間上訴人亦與房客彼此熟識。又被上 訴人原承租系爭房屋1 、2 樓，租金每月7 萬元，嗣於100 年11月1 日起返還系爭房屋2 樓不再承租，上訴人亦同意租 金變更為每月6 萬元。而萬通公司因業務需求，更向上訴人 借用2 樓之一處來辦公，足證上訴人對於轉租乙事知情且同 意。其後被上訴人因經營不善，於101 年11月30日終止系爭 租約，並同時終止轉租契約，鑰匙已於101 年12月3 日寄還 上訴人等語為辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法並調查相關證據後，駁回 上訴人前開請求。上訴人不服原審判決，提起上訴，聲明： ⑴原判決不利於上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴 人應給付上訴人192,000 元，及自102 年5 月1 日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息。並追加備位聲明：⑴原 判決不利於上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人應 給付上訴人162,000 元，及自102 年5 月1 日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息；⑵被上訴人應給付上訴人14 萬元，及自102 年2 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。其上訴及追加意旨略以：
㈠上訴人在擬撰系爭租約時，考量社會上常發生承租人未經出 租人同意即將租賃物轉租他人獲取利益，進而衍生許多糾紛 ，乃將「乙方應將轉租之契約制式範本一份交由甲方認可後 實施」之租賃條件列入系爭租約第13條第2 項，並以特別約 款第19條第7 項：「契約期間內，如另有收益產生時，其收 益權利為甲方所有，乙方不得異議。」，嚇阻承租人在未經 出租人同意之下，不得擅自將租賃物轉租他人，否則出租人 有權要求承租人將不當得利返還。該「另有收益」係指屋主 收取基於房屋財產所產生之各種經濟利益，亦即除了出租人 （上訴人）與承租人（被上訴人）間之租金7 萬元，若有因 房屋財產所生之各種經濟利益（收入），如承租人將房屋主
建物轉租、將房屋牆面轉租讓人做廣告收租金、將房屋騎樓 轉租給人擺攤收租金、將房屋頂樓轉租讓人做電信基地台收 租金等，皆屬之。系爭租約經過被上訴人審閱3 個月後同意 簽訂，依契約自由原則及契約嚴守原則，契約成立後，債務 人有依契約內容履行之義務，被上訴人依約應將轉租契約制 式範本1 份交由上訴人，且須上訴人認可後方可實施，但被 上訴人於轉租期間，從未提出任何轉租契約制式範本徵求上 訴人認可，足見被上訴人顯然違反系爭租約之約定，即該轉 租行為非經上訴人認可前，上訴人不同意被上訴人之轉租行 為，該轉租行為應不生效力，其轉租之不當得利應返還予上 訴人。
㈡又證人羅翔溶、陳韋伶、古素燕、李古榮等人於原審之證詞 ，均不足證明上訴人曾明示或默示同意被上訴人之轉租行為 ，且100 年12月間被上訴人仍在系爭房屋懸掛招租2 樓之布 條，亦未將2 樓鑰匙交付上訴人，故上訴人自無管領系爭房 屋2 樓之事實，亦未同意萬通公司無償借用系爭房屋2 樓， 原審以前揭證人之證詞逕為上訴人不利之判斷，自有違誤。 ㈢復依民法第444 條規定：「承租人依前條之規定，將租賃物 轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次 承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」。 被上訴人於租賃期間轉租系爭房屋125 號1 樓給萬通公司， 雖其稱已於101 年11月30日終止契約後搬遷云云，惟依102 年2 月電費帳單（計費期間：101 年11月30日至102 年1 月 24日）顯示用電度數為192 度，證人古素燕亦證稱萬通公司 係租到101 年12月底等語，另中華電信新竹營運處室內電話 異動申請書上亦記載萬通公司於101 年12月25日申請自強路 125 號移機、102 年1 月2 日移機竣工，足見被上訴人至少 於101 年12月、102 年1 月因轉租之故仍使用系爭房屋。是 依前揭規定，上訴人得依無權占有不當得利之法律關係，請 求101 年12月起至交付房屋日止之相當於租金之損害。故追 加備位聲明除請求99年9 月至101 年11月被上訴人轉租萬通 公司所獲租金共162,000 元（6,000 元×27個月）外，並請 求自101 年12月至102 年1 月之租金，每月7 萬元，合計14 萬元。
四、被上訴人則聲明駁回上訴，其理由除與原審陳述相同者外， 並補充略以：兩造有關租賃系爭房屋之爭議，業經臺灣高等 法院臺中分院102 年度上字第453 號、103 年度上更㈠字第 31號、最高法院103 年度台上字第2251號判決認定系爭租約 已於101 年11月30日提前終止，且100 年11月起兩造合意改 為僅承租1 樓，租金每月6 萬元，被上訴人從未將2 樓分租
他人。證人羅翔溶、陳韋伶、古素燕、李古榮等人於原審之 證詞，亦足證明上訴人對於分租系爭房屋125 號1 樓之事知 情並有參與。被上訴人轉租給萬通公司，合約1 年簽立1 次 ，第1 年從99年9 月至100 年8 月，第2 年從100 年9 月至 101 年8 月，之後則無繼續簽立書面租約。被上訴人於101 年11月7 日即以書面向萬通公司明確告知雙方於101 年11月 30日結束租賃關係，萬通公司之人員亦有致電確認，其後萬 通公司才另向訴外人林月琴租屋。且於101 年11月30日後萬 通公司都直接跟上訴人聯絡，因被上訴人於100 年11月起將 2 樓還給上訴人後，萬通公司有跟上訴人借2 樓來使用，萬 通公司要借到何時，被上訴人已無權干涉等語。五、得心證之理由：
㈠按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租 賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉 租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者， 出租人得終止契約，民法第443 條第1 、2 項定有明文。是 租賃房屋之契約，如契約當事人間無反對轉租之約定，承租 人自得將房屋之一部轉租他人（最高法院37年上字第7633號 判例意旨參照）；且轉租契約係債之契約，原則上於承租人 與次承租人間為有效，承租人縱有違反民法第443 條第1 項 規定將租賃物轉租於他人，出租人亦僅得終止契約，該轉租 之租約尚非當然無效（最高法院98年度台上字第659 號判決 意旨參照）。而所謂反對轉租之約定，係指雙方當事人就此 意思表示一致而言，於訂立租賃契約時，出租人不惟須有反 對轉租之意思表示，且須經承租人表示不予轉租之承諾或同 意，始生反對轉租之約定效力。
㈡上訴人主張被上訴人於98年9 月1 日起向上訴人承租系爭房 屋，被上訴人並於99年9 月起將其中125 號1 樓部分以每月 6,000 元轉租予訴外人萬通公司等情，為被上訴人所不爭執 。至上訴人主張其未同意被上訴人轉租系爭房屋，故依系爭 租約第19條第7 項約定，得請求被上訴人返還因轉租所獲之 租金，則為被上訴人所否認。經查，系爭租約第13條載明係 「轉租約定」，其內容為：「一、租賃標的物應以乙方（指 被上訴人）為主體使用，但其中部分乙方得以自己之責任轉 租予第三人……。二、乙方依前項如需轉租予第三人，應將 轉租之契約制式範本一份交由甲方（指上訴人）認可後實施 之。」（見原審卷第7 頁）。由前述約定內容可知，兩造就 系爭房屋並無反對轉租之約定，反而明定被上訴人「得」以 自己之責任轉租系爭房屋之一部；該條第2 項雖約定如需轉 租予第三人，應將轉租契約制式範本1 份交由甲方認可後實
施之，然此僅係使上訴人確認轉租契約內容之措施，不影響 被上訴人依民法第443 條第1 項得將系爭房屋之一部轉租他 人之權利。至系爭租約第19條第7 項雖約定：「契約期間內 ，如另有收益產生時，其收益權利為甲方所有，乙方不得異 議。」，然有關前揭條項所指之「另有收益產生」是何意思 ，兩造於本院準備程序均稱簽約當時並未討論過等語（見二 審卷第63頁），已難遽認兩造訂約時之真意係認該「另有收 益產生」包括被上訴人之轉租收益。復依系爭租約條款之體 系觀之，兩造如有約定承租人未將轉租契約制式範本交由出 租人認可，即應由出租人取得轉租收益之真意，自應於第13 條「轉租約定」或第15條「違約處理」約款中明訂，方屬合 理。參以系爭租約第19條並無提及任何與「轉租」有關之文 句，且系爭租約亦無反對轉租之約定，被上訴人本即有權轉 租，業如前述，則解釋前開「另有收益產生」，自應限於非 當然歸屬於被上訴人之利益（例如埋藏物之發現、建物補償 費之取得等），而不包含被上訴人依轉租契約本得向次承租 人收取之租金，始符合系爭租約約定之本旨。據上，本院認 系爭租約第19條第7 項所指之「另有收益」，不包括被上訴 人依民法第443 條第1 項有權轉租而收取之租金，則上訴人 依系爭租約第19條第7 項約定，先位請求被上訴人給付99年 9 月至102 年4 月之轉租租金192,000 元，及備位請求其給 付99年9 月至101 年11月之轉租租金162,000 元，均無理由 。
㈢上訴人之備位請求中另主張萬通公司於101 年12月至102 年 1 月仍使用系爭房屋，依民法第444 條及無權占有不當得利 之法律關係，其得請求被上訴人給付相當於租金之利益14萬 元等情，亦為被上訴人所否認。經查：
⑴證人即萬通公司員工古素燕於原審證稱：100 年11月以後， 萬通公司仍向被上訴人承租125 號1 樓，被上訴人搬走之後 我們（指萬通公司）就搬走了；被上訴人要我們提早搬，因 為被上訴人要搬，我們就跟著搬，搬走之後就沒給租金，差 不多是101 年11月30日搬的；我們是跟被上訴人租到101 年 12月底，但有1 個月的房租被上訴人沒有來收；萬通公司於 101 年12月就開始搬到隔壁127 號，因為127 號給我們裝潢 期，所以我們提早搬過去，比合約期間還早等語（見原審卷 第184 、186 、244 、252 頁）。又被上訴人曾於101 年11 月初以書面通知萬通公司租約將於同年11月底終止，請萬通 公司預作準備搬遷事宜，亦有證人古素燕於原審104 年4 月 22日當庭提出之通知書為證（見原審卷第243 、255 頁）。 且被上訴人已於101 年12月3 日將系爭房屋之鑰匙寄還上訴
人，有被上訴人提出之傳真查詢國內各類掛號郵件查單為憑 （見原審卷第99頁）；上訴人復自陳有於同年12月14日收到 125 號1 樓之遙控器鑰匙等語（見原審卷第249 、250 頁） 。依古素燕前揭證詞、被上訴人通知書之內容及其交還125 號1 樓鑰匙之時間綜合觀之，堪認被上訴人與萬通公司之轉 租契約雖原定於101 年12月底屆滿，但因被上訴人要求萬通 公司提早搬遷，萬通公司乃於101 年11月30日搬遷，與被上 訴人合意終止租約，因而未支付同年12月之租金甚明。則萬 通公司於101 年12月以後，既因終止租約未再使用系爭房屋 125 號1 樓，則上訴人請求被上訴人給付101 年12月至102 年1 月間相當於租金之不當得利，亦無理由。
⑵上訴人雖提出水電費單據主張系爭房屋於101 年12月至102 年4 月仍有使用度數，可證明萬通公司仍有使用系爭房屋云 云。惟查，上訴人既自陳其於101 年12月14日即收到被上訴 人寄還之125 號1 樓遙控器鑰匙，且以該遙控器即可進入系 爭房屋5 個門牌號碼之4 層樓（見原審卷第113-115 頁）， 足見前開期間內上訴人亦能進出系爭房屋，自不能排除上訴 人或受其允許進入之人使用水電之可能，無從證明該段期間 之水、電係由萬通公司使用。至上訴人提出之室內電話異動 申請書上雖記載萬通公司於101 年12月25日申請電話移機（ 見二審卷第204 頁），惟電話移機時間與房屋實際搬遷時間 本不必然相同，萬通公司亦非不得待127 號房屋裝潢完成後 再行辦理電話移機，是上訴人以此主張萬通公司於101 年11 月30日後仍持續使用系爭房屋，被上訴人應依民法第444 條 及不當得利之法律關係給付14萬元，自非可採。上訴人雖另 請求本院命萬通公司提出127 號房屋之租賃契約書及租金支 付證明、125 號房屋於101 年9 月至102 年8 月之租賃契約 書、127 號房屋於102 年1 月至6 月之用電量及電費支出證 明等，惟本院審酌相關事證認為萬通公司未於101 年12月後 繼續使用系爭房屋，業已詳述如前，而上訴人前揭聲請調查 事項，亦與萬通公司實際使用125 號1 樓之時間無必然之關 連，自無調查之必要，附此敘明。
六、綜上所述，本件上訴人依系爭租約第19條第7 項約定，請求 被上訴人給付其轉租萬通公司所獲租金共192,000 元，不應 准許。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖與本院略有不同 ，但結論則無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。此外，上訴人於第二審追加備位 之訴，依系爭租約第19條第7 項約定請求被上訴人給付162, 000 元，暨依民法第444 條及不當得利之法律關係請求被上 訴人給付14萬元，均屬無據，亦應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第 436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 黃怡玲
法 官 林大為
法 官 顏苾涵
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 李欣容
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
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