臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第158號
原 告 易美儀
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師（兼送達代收人）
李韋辰律師
被 告 黃敬軒
訴訟代理人 林武順律師
上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國104年12月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾萬元，及自民國103年12月31日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國103年12月30日向被告購買其所有坐落花蓮市○ ○段000地號土地暨其上建物（門牌號碼花蓮縣花蓮市○○ 街00巷0號，下稱系爭房屋）所有權全部，約定總價金新臺 幣（下同）550萬元。其中，因原告配偶有呼吸道疾病，若 房屋之室內濕度過高或有壁癌情形，均會產生嚴重過敏，危 害健康，故要求購買之房屋標的不能有滲漏水之瑕疵，因此 ，被告承諾系爭房屋無滲漏水瑕疵，並於所提供之不動產標 的現況說明書，就是否有滲漏水欄位，標示「曾經漏水，但 現已修復」保證不會再有滲漏水之情形，原告信其為真，雙 方同意簽約並於簽約當日給付定金60萬元。其後，被告同意 更換新鎖並將新鎖之鑰匙交付原告使用。詎料，原告於104 年1月23日經過竟發現門口有數包沙包，進屋察看發現施工 跡象，經詢問被告代理人呂芳成始承認係因為系爭房屋滲漏 水之瑕疵尚存，故自行委請包商進入企圖修復，原告驚覺與 當初保證不滲漏水之承諾不符，且被告明知房屋滲漏水之情 形尚存，竟於不動產標的現況說明書提供不實資訊謊稱已經 修復，且滲漏水之瑕疵將嚴重影響原告配偶之健康，不符合 購買系爭房屋之目的，減少價值、減少通常效用及滅失契約 預定效用，構成物之瑕疵，應屬顯然。
(二)經詢問證人呂芳成，整理其陳述並可得出系爭房屋確實存有 滲漏水之瑕疵，而被告刻意隱瞞：
1.證人呂芳成證稱：（問：是不是系爭房屋在施作工程？什麼 工程？）這個工程是因為潮濕的關係，所以要經過表面的處
理，把水泥拿掉，重新抹水泥來施工。（問：該工程何時施 作？）今年元月中旬施作的。（問：你所謂因為潮濕的關係 ，是否即指房屋有漏水？）房屋沒有漏水，這個房子已經有 36年多了，買時也有幾年沒有住人，所以他是沒有漏水，有 漏水是當時在頂樓，不是一樓顯示客餐廳的地方。頂樓的漏 水已經整修完成。（問：如果只是潮濕，是否把他擦乾就好 ，為何要用到攪拌水泥等機具重新塗抹？）這有二個做法， 如果重新擦油漆，怕使用年限較短，經和廠商討論後，以上 這個施作，維持的時間較久，保固也較好。（問：是否清楚 潮濕的原因為何？）當初買這個房子，由於頂樓有漏水，房 子久沒人住，所以比較會有產生潮濕的情況。（問：你剛剛 提到頂樓漏水已經整修完成，是在何時整修頂樓的？）整修 時間在去年（103年）五月份開始整修。（問：後方勾選「 曾經滲漏水，但現已修復」是什麼意思？）買時頂樓有滲漏 水，後來都已修復完成。」
2.證人之說法部分雖然是避重就輕，然仍可見系爭房屋有滲漏 水瑕疵之端倪。原告主張系爭房屋滲漏水之瑕疵，經呂芳成 作證系爭房屋在頂樓部分確實曾有漏水，並作證系爭房屋在 一樓客廳有滲水，此即為證人所稱潮濕（潮濕為滲水的委婉 說法），否則如果僅為潮濕，應以抹布擦乾即可，何需大費 周章進行拿掉原有水泥，塗抹新水泥之工程？既已需工程施 工將既有水泥拿掉，塗抹新水泥，足證目的是為修繕滲水之 故。
3.系爭房屋為證人呂芳成實質管理，對於屋況有無滲漏水理當 最為知悉，經證人證稱系爭房屋在103年12月底與原告簽立 買賣契約書（包括不動產標的現況說明書）標註「曾經滲漏 水，但現已修復」，亦即表明簽約後即無滲漏水，然證人呂 芳成竟隨即趕緊偷偷找來工程人員就一樓客廳滲水問題施工 改善，即足證明呂芳成自始即知悉一樓客廳仍有滲水現象， 卻未予告知，甚至刻意隱瞞，則呂芳成既為被告代理人，依 民法第105條第1項前段、第224條第1項前段，被告自應負擔 代理人未予告知、刻意隱瞞之責。
(三)先位訴訟：被告所出售之系爭房屋既存有上開物之瑕疵，且 該瑕疵不僅減少標的價值及通常效用，更滅失契約預定之效 用，原告依民法第354條、第359條、第259條規定行使解除 契約，並請求回復原狀，應返還定金60萬元暨其受領定金時 起之利息，即屬有據（被告受領定金之日為103年12月30日 ）。又本案契約履行程度僅止第一期款，相關不動產過戶登 記等均尚未進行，若能解除契約，回復原狀，應屬對兩造最 少損害且最為簡便之方式，無顯失公平之問題。因系爭房屋
之狀況與當初標示滲漏水已經修復之承諾不符，實際尚有滲 漏水之情形，被告為掩飾房屋狀況不符之窘境，自行雇工繼 續修復，期間均未告知，乃以提供不實資訊，使原告錯誤認 為系爭房屋已經修復滲漏水進而表示願意購買房屋，有意思 表示受詐欺之情形，原告遂於104年4月21日以花蓮府前路郵 局97號存證信函對被告主張民法第92條撤銷受詐欺之買賣意 思表示，買賣原因關係既經撤銷，被告欠缺收受60萬元定金 之法律原因，依法構成民法第179條不當得利，原告請求返 還定金60萬元，亦屬有理。
(四)備位訴訟：退步言之，倘認解除契約顯失公平者，按民法第 359條但書規定，原告仍得請求減少買賣價金。系爭房屋存 在滲漏水之瑕疵已甚明確，核其所減少之價值應以50萬元為 適當（若被告有爭執，同意送鑑定後再行調整增減），爰以 本書狀繕本作為通知信函主張行使減少價金之形成權50萬元 ，並依民法第359條、民法第179條等規定請求被告返還減少 價金之50萬元如備位訴訟聲明。
(五)被告於104年3月3日花蓮國安郵局84號存證信函主張應於104 年3月1號前分期補足490萬元，若逾期不理，以違約論處， 逕自解約云云，惟被告所出售之系爭房屋有前述瑕疵與提供 資訊不實使原告陷於錯誤之情形，原告於104年3月9日以花 蓮府前路郵局54號存證信函告知解除契約外，並要求「倘若 無從解除契約，在台端未能依約給付合於債之本旨無瑕疵之 物前，本人亦得主張民法第264條同時履行抗辯權，暫不給 付價金，不負遲延責任，爰以本函通知台端」，由於被告未 能給付合於債之本旨「曾經漏水，但現已修復」之系爭房屋 ，仍係處於會漏水之房屋狀況，原告基於同時履行抗辯權之 行使，暫不給付價金，不負遲延責任，故被告主張原告違約 云云，要屬無稽。
(六)先位訴訟依民法第354條、第359條、第259條規定請求，另 依民法第92條規定撤銷買賣之意思表示（以上解除契約、撤 銷買賣意思表示擇一勝訴判決即可），備位訴訟依民法第 359但書、179條規定請求減少買賣價金。並聲明： 1.先位聲明：如主文第1項所示；原告願供擔保，請准宣告假 執行。
2.備位聲明：被告應給付原告50萬元，及自本書狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告於103年12月30日與被告簽訂不動產買賣契約書，由原 告以550萬元向被告購買系爭房屋，依該買賣契約書第2條約
定，原告應於土地增值稅單、契稅單核下3日內支付240萬元 ，尾款250萬元則於產權移轉登記完成7日內支付。復於特約 事項二約定：「簽約款60萬元逕交付乙方代理人，並給予甲 方自104.1.1日起至104.3.1止分期補足，待甲方將尚未支付 款交付乙方完成後再行過戶予甲方。」另該買賣契約書第7 條第3款約定：「如買方（即原告）毀約不買或其他違約情 事時，賣方（即被告）於解除本契約後得沒收買方已給付之 全部價款。」惟原告僅支付第一期款60萬元，其餘款項均未 支付，被告乃於104年3月3日以花蓮國安郵局第84號信函， 催告原告於函到3日給付，並告以逾期以違約論處並逕自解 約。詎原告於104年3月9日寄發花蓮府前路第54號存證信函 ，竟以該房屋有瑕疵為由，主張依民法第359條解除契約， 並主張民法第264條同時履行抗辯權。惟系爭房屋縱使曾經 漏水，但業已修復，被告在交屋前就房屋再加以整修，並無 任何不合之處。再者，被告並未將該房屋鑰匙交付予原告， 原告竟然擅自更換新鎖，被告在未交屋前就該房屋予以整修 ，不僅未有任何不合之處，更屬負責任之舉，不容原告藉故 違約。被告為求慎重起見，乃委託律師於104年3月19日以花 蓮府前路郵局第65號存證信函，通知原告於文到5日內會同 現場勘驗房屋現況並依約付清款項，且告以逾期若未配合辦 理，則被告將依約解除本買賣契約並沒收原告已給付之全部 款項。因原告未收到該存證信函，遂再於104年3月30日以花 蓮府前路郵局第76號信函，通知原告上開事由，嗣原告收受 該存證信函後，不予理會，被告乃再委由律師於104年4月16 日以花蓮府前路郵局94號存證信函，通知原告解除系爭不動 產買賣契約書，原告已收受該郵局存證信函，僅以存證信函 回覆該解除契約及沒收已付價金皆屬無據。
(二)原告一再主張系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，而被告刻意隱瞞 云云，並以證人呂芳成之證詞為據。惟原告此一主張不僅與 事實不符，更曲解證人呂芳成之證述內容。蓋證人呂芳成於 104年10月21日在鈞院公開辯論時，具結後證述：「房屋沒 有漏水，這個房子已經有36年多了，買時也有幾年沒有住人 ，所以他是沒有漏水，有漏水是當時在頂樓，不是一樓顯示 客餐廳的地方。頂樓的漏水已經整修完成。」、「買時頂樓 有滲漏水，後來都已修復完成。」、「當初漏水是在頂樓， 所以針對頂樓來做修復，也維修完成，一樓部分，只做補土 、油漆的工程。」等語。另鈞院訊以：「你剛才所說，去年 五月份開始整修頂樓漏水，工程何時完成？」證人呂芳成答 稱：「去年九月初完成。」被告訴代詢以：「一樓客餐廳部 分經過你整修後，後來有再發現有潮濕現象？」證人呂芳成
答稱：「整修部分沒有再發現有潮濕現象。」由此可見，系 爭不動產標的現況說明書記載：「曾經滲漏水，但現已修復 。」等文字，確屬真實。至於被告於簽約後再就該房屋加以 整修，乃屬負責之舉，並非滲漏水之故。尤其，被告為求慎 重，更以郵局存證信函通知原告會同現場勘驗房屋，原告仍 執意不予理會，益見原告純係藉詞違約而已。
(三)系爭房屋於交屋前並無任何瑕疵可言，自不容原告依民法第 373條之規定，對被告有所請求，而原告所交付之第一期款 60萬元，既因違約而經被告依約沒收，原告自不得請求返還 或請求減少價金。故原告請求均屬無據等語資為抗辯。並聲 明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被 告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告於103年12月30日向被告購買其所有坐落花蓮市○○段 000地號土地及其上建物即系爭房屋所有權全部，約定總價 金550萬元，雙方同意簽約並於簽約當日由原告給付被告定 金60萬元。
(二)被告提供之不動產標的現況說明書，就是否有滲漏水欄位， 標示「曾經漏水，但現已修復」。
(三)兩造所提文書形式上為真正。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：(一)就原告請求先位聲明方面：
1.系爭房屋有無滲漏水之瑕疵？
2.原告依民法第354條、第359條、第259條規定主張物之瑕疵 擔保請求權，請求解除契約，返還定金60萬元，是否有理？ 3.原告主張有意思表示受詐欺情形，依民法第92條規定撤銷買 賣意思表示，依民法第179條規定請求被告返還定金60萬元 ，是否有理？
(二)就原告請求備位聲明方面：
1.如系爭房屋有滲漏水之瑕疵，但依情形，解除契約顯失公平 ，該滲漏水之瑕疵致系爭房屋減少之價值若干？ 2.原告依民法第359條但書規定請求減少買賣價金50萬元，是 否有理？
(三)被告以104年3月3日花蓮國安郵局84號存證信函主張沒收定 金60萬元，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危
險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣 人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受 人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條定有明文。買 受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人 先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上 於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺 其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕 疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契 約（最高法院99年度台上字第2443號判決意旨參照）。次按 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定 或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給 付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之。民法第259條第1項第1、2款定有明文。 兩造於103年12月30日就系爭房屋簽立買賣契約，而被告之 代理人呂芳成於103年12月26日在不動產標的現況說明書就 系爭房屋是否有滲漏水之欄位，勾選「曾經漏水，但現已修 復」，而未勾選「目前仍有滲漏水」之選項，並特於該欄位 處簽章（卷12頁）。顯見系爭房屋是否滲漏水，係兩造間之 買賣所約定重要事項，核屬被告就系爭房屋所保證之品質， 應依前揭民法第354條第2項規定負擔保責任。(二)證人呂芳成證稱：（問：原證二照片拍攝之場景是否為系爭 房屋屋內？）是。（問：知道卷14頁上方、15頁下方、16頁 上方照片中之機具做何用途嗎？）14頁上方照片有插電的機 具是做攪拌水泥之用。15頁下方機具也是一樣，有插電的是 做攪拌水泥之用。16頁上方機具有插電的也是做攪拌水泥之 用。（問：照片中沒插電的機具，做何用途？）沒有插電的 機具是拿在手上抹平水泥的工具，是抹水泥的手刀。（問： 是不是系爭房屋在施作工程？什麼工程？）這個工程是因為 潮濕的關係，所以要經過表面的處理，把水泥拿掉，重新抹 水泥來施工。（問：該工程何時施作？）今年元月中旬施作 的。（問：你所謂因為潮濕的關係，是否即指房屋有漏水？ ）房屋沒有漏水，這個房子已經有36年多了，買時也有幾年 沒有住人，所以他是沒有漏水，有漏水是當時在頂樓，不是 一樓顯示客餐廳的地方。頂樓的漏水已經整修完成。（問： 如果只是潮濕，是否把他擦乾就好，為何要用到攪拌水泥等 機具重新塗抹？）這有二個做法，如果重新擦油漆，怕使用 年限較短，經和廠商討論後，以上這個施作，維持的時間較 久，保固也較好。（問：是否清楚潮濕的原因為何？）當初 買這個房子，由於頂樓有漏水，房子久沒人住，所以比較會
有產生潮濕的情況。（問：你剛剛提到頂樓漏水已經整修完 成，是在何時整修頂樓的？）整修時間在去年（103年）五 月份開始整修。（問：卷12頁不動產標的現況說明書上關於 「是否滲漏水情形」欄位的姓名，是否為你親簽？）是的。 （問：後方勾選「曾經滲漏水，但現已修復」是什麼意思？ ）買時頂樓有滲漏水，後來都已修復完成。（問：你所謂都 已修復完成，是指剛剛所述頂樓整修，還是包含今年一月中 旬對於房屋潮濕部分重新塗抹水泥？）當初漏水是在頂樓， 所以針對頂樓來做修復，也維修完成，一樓部分，只做補土 、油漆的工程。（問：你剛才所說，去年五月份開始整修頂 樓漏水，工程何時完成？）去年九月初完成。（問：一樓客 餐廳部分經過你整修後，後來有再發現有潮濕現象？）整修 部分沒有再發現有潮濕現象等語（卷103頁反面至105頁）。(三)被告代理人即證人呂芳成於簽訂系爭不動產買賣契約前，曾 以不動產標的現況說明書向原告保證系爭房屋之滲漏水已修 復、目前無滲漏水情形，已如前述，惟依證人呂芳成之證詞 ，並參酌原告所提照片（卷14至17頁），可知系爭房屋於簽 約後仍有潮濕現象而需進行相關處理工程，堪認系爭房屋所 存在之潮濕問題、滲漏水情形實未處理完畢等情應為真正， 故被告即已違反其保證系爭房屋無滲漏水品質之瑕疵擔保責 任。
(四)依前揭不動產標的現況說明書所示，關於系爭房屋是否有滲 漏水情形，除有「曾經滲漏水，但現已修復」、「目前仍有 滲漏水」之欄位可供勾選外，其「處置」方面並有「現況交 屋」、「賣方修繕後交屋」之選項（卷12頁）。由此可見， 「自始無滲漏水交屋」與「修繕後無滲漏水交屋」仍有所區 別，兩者對於買方在購買系爭房屋之意願及願付對價上亦將 有所不同。因此，系爭房屋既然在簽約後、交屋前仍有潮濕 現象存在，即使被告能在交付前予以修繕至無滲漏水之品質 ，亦與其自始保證無滲漏水之品質，有所不同，自應許原告 依照前揭規定及說明，解除系爭房屋買賣契約，以取得重新 議價之地位，或者被告亦可將系爭房屋出售予就此不影響其 購買意願之其他第三人。原告自承尚未進行系爭房屋過戶登 記（卷5頁），則現時解除契約回復原狀，兩造所須付出之 相關成本較小，且依兩造買賣契約第十條約定，雙方應遵守 誠信及公平原則，被告隱瞞系爭房屋潮濕（即滲漏水）問題 未修繕解決而與原告簽約，顯然因此獲得較佳之售屋價格之 利益，若於原告發覺該屋欠缺原出賣人所保證之品質（無滲 漏水）而僅得以減少價金方式迫使其繼續履行買受人之義務 ，顯然與誠信及公平原則相違，故原告據此依民法第359條
規定解除契約，自屬有據，則其於解約後，依民法第259條 第1項第1、2款規定，請求被告返還其於簽約當日給付之60 萬元並附加自受領時起之利息，應予准許。
六、從而，原告依民法第354條、第359條、第259條規定請求如 主文第1項所示，為有理由，應予准許，原告先位聲明之請 求既有理由，其備位聲明本院自毋庸再予審酌。兩造均陳明 願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰 分別酌定相當擔保金額准許之。本件事證已明，兩造其餘攻 擊防禦方法及舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 陳柏志