臺灣臺東地方法院民事判決 102年度簡上字第40號
上 訴 人 陳政漢
被 上訴人 郭碧珠
訴訟代理人 洪明弘
上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於民國102年
9月25日本院臺東簡易庭102年度東簡字第204號第一審判決提起
上訴，本院於104年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人為訴外人葉細銀之妹，葉細銀 自民國55年間，即居住於坐落臺東縣關山鎮○○段000地號 土地（重測前為日出段155-3地號土地，下稱系爭土地）上 之門牌號碼臺東縣關山鎮中興24號之未辦保存登記房屋（下 稱系爭房屋）。被上訴人念及葉細銀獨自撫養子女之辛勞， 且系爭房屋亦破舊不堪，遂於84年間出資整修系爭房屋供葉 細銀居住，葉細銀遂轉讓系爭房屋與被上訴人，並變更該屋 之納稅義務人。其取得系爭房屋所有權後，即向葉細銀租用 系爭土地，約定租金為每年新臺幣（下同）1,000元，最近1 次訂立書面租約為99年1月30日，租賃期間自99年1月30日起 至119年1月30日止（下稱系爭租約）。詎葉細銀因積欠訴外 人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）債務未能清 償，彰化銀行遂於102年2月間向臺灣士林地方法院（下稱士 林地院）聲請就葉細銀之財產為強制執行，並由該院囑託本 院就系爭土地代為執行，經本院以102年度司執助字第30號 受理在案（下稱系爭執行事件）。系爭土地於102年8月1日 由上訴人以24萬5,700元拍得，惟依土地法第104條第1項之 規定，被上訴人為系爭土地之承租人，就系爭土地有優先購 買權，自有提起本件訴訟確認優先購買權之必要等語。並聲 明：確認被上訴人於系爭執行事件中，對系爭土地有優先購 買權存在。
二、上訴人則以：系爭執行事件進行中，本院屢次通知葉細銀及 被上訴人關於系爭土地拍賣情事，然其等均未陳報有租賃契 約存在之事實，經彰化銀行查報結果，反係葉細銀因使用系 爭房屋，每月支付2,000元予被上訴人。至上訴人拍得系爭 土地後，被上訴人始主張其為系爭房屋之所有權人，且向葉 細銀承租系爭土地多年，顯為阻礙上訴人取得系爭土地所為 之虛偽陳述。再被上訴人提出之系爭租約，並非本人簽章，
租金亦遠低於一般市場行情，則系爭租約是否實在，已非無 疑；又系爭租約租賃期間超過5年卻未經公證，應屬無效； 況被上訴人自承與葉細銀為姊妹關係，感情深厚，足見其等 間並無另訂租約之必要，系爭租約之簽訂顯係規避強制執行 等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審判決被上訴人之訴有理由，上訴人不服提起上訴，除援 用原審之主張及陳述外，另補陳：依臺東縣政府建設局核發 之使用執照，系爭房屋係於84年間新建，再對照本院執行處 命債權人彰化銀行查報系爭房屋目前使用情形，經彰化銀行 回覆內容「經債權人詢問結果，據債務人葉細銀陳述，該地 上物原係債務人於83年建設」等語，足認系爭房屋之所有權 人為葉細銀，雖被上訴人提出房屋稅繳款書及四鄰證明主張 為證，惟被上訴人之前稱僅有系爭租約，卻於103年7月28日 具狀提出葉細銀與被上訴人就系爭房屋於101年間簽訂之買 賣契約，令人匪夷所思，且上訴人否認該四鄰證明書之真正 ，該證明書僅得證明55年間存在之房舍，與84年間新建之系 爭房屋應無關聯，再者房屋稅籍資料僅為課稅資料憑證，均 無法證明葉細銀轉讓系爭房屋之事實，況依臺東縣稅務局於 103年3月5日東稅財字第0000000000號函文所載，倘被上訴 人早已自葉細銀受讓系爭房屋，何以遲至101年12月17日始 為納稅義務人，被上訴人所為，顯係協助葉細銀規避債權人 之追討，系爭房屋是否已讓與被上訴人實屬有疑，被上訴人 既未能證明係自葉細銀受讓系爭房屋，自無民法第425條之1 規定之適用；縱認系爭房屋為被上訴人出資興建，則系爭土 地所有權人為葉細銀，因不符「土地及其上之房屋同屬一人 所有」之要件，應無民法第425條之1規定之適用；另被上訴 人雖提出系爭租約為證，惟上訴人否認其真正，且被上訴人 未提出繳付租金之證明，依被上訴人主張，系爭土地及房屋 始終皆由葉細銀使用，被上訴人有何承租之必要？縱係租地 建屋，系爭房屋既已於84年新建完成，為何系爭租約遲至99 年始簽訂？系爭租約之真實性及目的，令人深感質疑，縱如 被上訴人所述，其確有於99年間向葉細銀承租系爭土地，然 被上訴人既已於101年11月28日向葉細銀購買系爭土地，並 於同年12月18日繳清價金，則斯時被上訴人與葉細銀間之租 賃關係應已終止，否則被上訴人豈非繳清系爭土地之買賣價 金予葉細銀後，仍須繼續繳交系爭土地之租金予葉細銀，形 同被剝兩層皮？是被上訴人並無法證明其確有承租系爭土地 ，縱其曾於99年間曾向葉細銀承租系爭土地，亦應於101年 12月18日轉換為買賣契約而終止其租賃關係；被上訴人既無 適用民法第425條之1之規定，且其與葉細銀間亦無租賃關係
存在，則被上訴人自非土地法第104條第1項規定所稱之承租 人，自亦無該規定之適用，尤有實務見解認為即便取得系爭 房屋之事實上處分權，尚不能與已登記之建物之保護等量齊 觀，而不得依民法425條之1認有法定租賃權之適用，亦不得 據此適用土地法第104條第1項優先承買權之規定等語。並上 訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。四、被上訴人除援用原審之主張及陳述外，另補陳：葉細銀於55 年7月14日與訴外人林清結結婚後，就住在系爭房屋，那時 候是小瓦房，沒有戶籍，非上訴人所言當時就是水泥造房子 ，於83年底時被上訴人出錢幫忙翻修，84年翻修完成後才有 房屋稅籍等語。並答辯聲明：上訴人之上訴駁回。五、兩造不爭執之事項及爭點（見本院卷第151頁背面）：（一）兩造不爭執之事項：
1.系爭房屋坐落於被上訴人之姊葉細銀所有之系爭土地上， 為未辦保存登記建物，目前房屋稅納稅義務人為被上訴人 。
2.嗣葉細銀因積欠彰化銀行借款，未能清償，彰化銀行於10 2年2月間向士林地院聲請就葉細銀之財產為強制執行後， 士林地院囑託本院執行，由本院以系爭執行事件拍賣葉細 銀所有系爭土地，由上訴人於102年8月1日以24萬5,700元 拍定。
（二）兩造之爭點：
1.被上訴人與葉細銀間就系爭土地有無基地租賃關係存在？ 被上訴人是否得依民法第425條之1規定，主張其與葉細銀 間，就系爭房屋所坐落之系爭土地有租賃關係存在？ 2.被上訴人是否得依土地法第104條第1項前段規定，主張有 優先購買權？
六、本院之判斷：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之 存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而 此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法 院42年台上字第1031號判例意旨參照）。經查，被上訴人 主張就上訴人向本院所拍定之系爭土地，有優先購買權存 在，然此為上訴人所否認，則被上訴人就系爭土地優先購 買權之法律關係是否存在，顯有不明確之情事，且致被上 訴人法律上地位受有侵害之虞，而此項危險得以對於上訴 人之確認判決除去，是本件被上訴人有即受確認判決之法 律上利益。
（二）被上訴人無從依民法第425條之1規定，主張其與葉細銀間 就系爭房屋所坐落之系爭土地有租賃關係存在： 1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第42 5條之1第1項定有明文。再按民法第425條之1規定「土地 及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權 讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登 記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上 處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立 法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理 所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符 法意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨參照）。 2.經查，關於系爭房屋之起造及使用沿革，經本院依民事訴 訟法第367條之1職權訊問當事人，據被上訴人於本院審理 時陳稱：「系爭房屋是我在83年間出資40萬元，興建工人 由葉細銀去找，因為葉細銀非常可憐，我是要幫忙她讓她 可以養老，所以才出資興建系爭房屋。在83年以前系爭土 地上只有一棟很舊的木造房屋，後來我出資把那棟房屋拆 掉，並蓋了系爭房屋。系爭房屋興建完成後是由葉細銀使 用居住，從83年興建到現在，期間也沒有整修。」等語（ 見本院卷第143頁背面至第144頁背面）。證人葉細銀於本 院審理時證稱：「系爭土地以前是我公公過戶給我，上面 房屋原本是蓋瓦的，但是下大雨會漏水，被上訴人在83年 間說要出錢給我蓋房子，是將系爭土地上原有房屋打掉重 蓋，她給我40萬是我親自去拿的。因為我住在系爭房屋， 所以系爭房屋繳稅從83年開始繳稅都是由我來繳。」等語 （見本院卷第145頁及背面）。互核上開供述，關於系爭 房屋興建沿革及出資方式等節均相符，並有被上訴人提出 之四鄰證明書、估價單、混凝土出料單、免用統一發票收 據等件可佐（見原審卷第18頁背面至第20頁；本院卷第40 、41頁），足堪採信。而觀諸該四鄰證明書記載「臺東縣 關山鎮○○里0鄰○○00號（即系爭房屋），地號關山鎮 日出段155-3號（即系爭土地），上開土地確實於55年已
有該房舍，並於84年整修至今，特謹此證以茲證明。」等 語，足以佐證於55年間系爭土地上即已存在房屋；上開估 價單等單據亦能佐證葉細銀於83年間僱工興建系爭房屋之 事實，再與上開被上訴人及證人葉細銀所述互相勾稽，可 知系爭房屋係83、84年間被上訴人為幫助經濟困難之葉細 銀，由被上訴人提供資金40萬元予葉細銀，並由葉細銀僱 工興建之事實，此亦與本院調閱之系爭房屋使用執照之「 起造人欄」記載為「葉細銀」相符（見本院卷第69頁）， 綜上，系爭房屋應係由葉細銀原始起造而取得所有權。 3.被上訴人雖主張：84年間被上訴人出資整修系爭房屋供葉 細銀居住，葉細銀遂將系爭房屋轉讓與被上訴人，且將房 屋稅納稅義務人變更為其名義等情，並於原審審理時提出 房屋稅繳款書及四鄰證明書為證（見原審卷第18頁背面至 第20頁）。惟系爭房屋為未辦保存登記建物，依法不得辦 理所有權移轉登記，僅能移轉系爭房屋之事實上處分權， 而被上訴人就其與葉細銀於何時轉讓系爭房屋之事實上處 分權及其價金等節，於原審時並未主張，則葉細銀是否確 有轉讓系爭房屋之事實上處分權予被上訴人已有疑義。雖 被上訴人於本院審理時主張：葉細銀於101年11月28日將 系爭房屋以40萬元轉讓賣與被上訴人，並將房屋稅納稅義 務人變更為被上訴人名義等語，並提出不動產買賣收付款 明細、不動產買賣契約書、葉細銀郵局存摺影本等件為證 （見本院卷第86至96頁）。惟上開買賣契約之做成日期為 101年11月28日，其時點接近系爭執行事件執行時，且該 買賣契約係對被上訴人有利之重要證據，衡情應會儘早提 出，然被上訴人前於系爭執行事件執行中及原審審理中均 未提出此買賣契約，而係於本院二審審理時始提出此買賣 契約，顯有違常情，則該買賣契約是否屬實或係為免系爭 房屋遭拆除而臨訟所為通謀虛偽意思表示，已屬有疑。又 依證人葉細銀於本院審理時證稱：「101年12月28日到102 年12月18日被上訴人匯了三筆錢給我，是包含買房子的錢 ，還有生活費。」等語（見本院卷第145頁背面至第146頁 ），則被上訴人之上開匯款究係給予葉細銀之生活費或系 爭房屋之買賣價金，亦有疑義。再依上開買賣契約約定： 系爭房屋價金為40萬元，分3期給付，第1期於101年11月 28日給付10萬元、第2期於101年12月7日給付15萬元、第 3期於101年12月18日給付15萬元，而觀諸上開郵局存摺影 本所載之匯款紀錄雖於101年11月28日、101年12月7日、 101年12月18日分別有無摺存入10萬元、15萬元、15萬元 之紀錄，惟均於同日將上開存入之金額領出，顯係僅欲留
下匯款紀錄，而無真實給付買賣價金之意，益見上開買賣 契約僅係為免系爭房屋遭拆除而臨訟所為通謀虛偽意思表 示，依民法第87條第1項之規定，應屬無效。 4.雖經本院依職權調取系爭執行事件卷宗查閱結果，本院執 行處命債權人彰化銀行查報系爭房屋目前使用情形，彰化 銀行回覆：「經債權人詢問結果，據債務人葉細銀陳述， 該地上物原係債務人於民國83年建設，因債務問題將房屋 所有權過戶予他債權人（即現所有權人郭碧珠）」等語（ 見系爭執行事件卷宗所附彰化銀行102年3月29日聲請狀） ，惟彰化銀行上開函覆僅係依葉細銀之陳報而為函覆，自 不足作為認定被上訴人與葉細銀間就系爭房屋所為之買賣 為真實之證據。又雖臺東縣稅務局於103年3月5日東稅財 字第0000000000號函文記載略以「系爭土地自75年4月3日 起之所有人即納稅人為葉細銀，系爭房屋於84年6月26日 申報設立房屋稅籍，納稅義務人為葉細銀，101年12月17 日因買賣移轉郭碧珠。」等語（見本院卷第68頁），惟房 屋稅繳納義務人及其資料，亦僅能證明系爭房屋之房屋稅 納稅義務人自101年12月17日起變更為被上訴人，尚無法 證明葉細銀確有轉讓系爭房屋予被上訴人之事實。 5.綜上，系爭土地及系爭房屋原均同屬葉細銀所有，嗣於83 年間被上訴人縱有出資幫忙整修系爭房屋或資助葉細銀由 葉細銀以其名義重建，並無從認定係由被上訴人於83、84 年間原始出資取得系爭房屋所有權，亦無從認定被上訴人 於嗣後因買賣而取得系爭房屋之事實上處分權，則系爭土 地及系爭房屋既均同屬葉細銀一人所有，自無民法第425 條之1規定之適用。
（三）被上訴人無從依土地法第104條第1項前段規定就系爭土地 主張有優先購買權：
1.按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典 權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基 地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、 典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第 945號判例要旨參照）。
2.被上訴人雖主張其向葉細銀承租系爭土地，並提出土地租 賃契約書為證（見原審卷第20頁背面）。惟被上訴人前於 系爭執行事件執行中並未提出系爭租約，而於原審時始提 出，且系爭房屋既始終皆由葉細銀居住使用，則被上訴人 亦無承租系爭土地之必要；又系爭房屋既於84年即興建完 成，系爭租約卻遲至99年始簽訂，亦有違常情。況被上訴
人於本院審理時陳稱：「（問：後來為何你與葉細銀就系 爭土地有租約？）因為葉細銀的兒子在事業上有問題，系 爭房子是我出資興建的，所以洪明弘建議我們要寫土地租 賃契約，保障我們的權益。」等語（見本院卷第144頁） 。證人葉細銀於本院審理時證稱：「（問：若系爭房屋於 84年興建完成，為何租約在99年才簽訂？）那時候沒有發 生這個事情我們不知道，因為那時候在山上沒有人跟我們 爭，所以我們就這樣做，我不知道會變成這樣。」等語（ 見本院卷第145頁背面至第146頁）。則依被上訴人及證人 葉細銀之供述，系爭租約係事後為避免系爭土地被執行， 始依訴外人洪明弘之建議而做成。則系爭租約既係為免系 爭土地遭執行而臨訟所為之通謀虛偽意思表示，依民法第 87條第1項之規定，亦屬無效。被上訴人既未因系爭房屋 而租用系爭土地，依上開判例要旨，於系爭土地出賣時， 自無土地法第104條第1項規定之適用。
（四）綜上所述，系爭房屋既由葉細銀於83、84年間出資興建取 得所有權，且並未轉讓與被上訴人，則被上訴人既非系爭 房屋之權利人，又未因系爭房屋租用系爭土地，而就基地 出賣時依土地法第104條第1項取得優先購買之權。是被上 訴人主張就系爭土地出賣時有優先購買權云云，並不足採 信。
（五）從而，被上訴人主張依據土地法第104條第1項前段、民法 第425條之1之規定主張對系爭土地具有優先購買權，為無 理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽， 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰 由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條規定，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
民事第一庭審判長法 官 范乃中
法 官 郭玉林
法 官 朱家寬
上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
書記官 陳雅雯
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