臺灣桃園地方法院刑事判決 八十八年度易字第四四四號
公 訴 人 臺灣桃園地方法院檢察署檢察官
被 告 甲○○
選任辯護人 楊金順律師
右列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十八年度偵字第二二九號、第二三一號
），本院判決如左：
主 文
甲○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告甲○○係皇伯建設股份有限公司（下稱皇伯公司）負責人， 皇伯公司於八十三年間在桃園縣八德市○○段一０七二、一０七三等地號之土地 上興建成功大道大樓房屋，甲○○明知所興建之房屋其中門牌號碼為八德市○○ 路四十八號、五十二號、五十六號等房屋，其基地所在位置各有約六坪大小之空 間須做防火巷，不得建築做為室內之一部分，詎甲○○仍將防火巷蓋起充做四十 八號、五十二號、五十六號房屋室內之一部分後，意圖為自己不法之所有，基於 概括之犯意，先後於八十三年十一月四日、八十四年三月二十五日向前來購屋之 丙○○、戊○○等人隱瞞此等事實，並偽稱前開防火巷之位置均係購屋之人所有 、使用，使丙○○、戊○○等人陷於錯誤，而陸續分別訂購前開四十八號、五十 六號之房屋。嗣該等房屋完工交屋後，戊○○等人於八十七年六月間向該大樓管 理委員會調出建築資料，始得知其等所購置之房屋內有前開應不得建築之防火巷 ，戊○○等人至此始知受騙，因認被告涉犯刑法第三百三十九條第一項之罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五 十四條定有明文。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為 不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據， 最高法院三十年上字第八一六號著有判例可資參照。又按刑法上詐欺罪之成立， 以意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件；所謂以 詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若所用方法不能認為詐術， 亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院四十六年台上字第二六０號判例 參照）。
三、經核公訴人認定被告甲○○右揭犯罪，無非係以戊○○、丁○○等人購買前開房 屋時，並無人告知其等所購置之房屋內有部分實係防火巷，此業據戊○○、丁○ ○等人於偵查中指陳甚明；另依皇伯公司與告訴人簽訂之房屋買賣契約書，並未 提及告訴人等人所購置之房屋內有防火巷之文字，此有契約書二紙附卷可稽；再 者，皇伯公司售屋之廣告圖，亦未將有防火巷之事實於廣告圖內標示，此復有廣 告圖影本附卷可證。故依前所述，在在都顯示告訴人等人購屋時，並無任何資訊 使其等可知所購之房屋內有防火巷之事實，則其等受此欺騙致購買前開房屋後， 始發現室內有部分面積不得使用並須打掉，其等有受詐欺之情至為明確；另查， 前開房屋係皇伯公司興建出售，而被告又係皇伯公司負責人，其對告訴人等人受 詐欺之事自難諉為不知，故其將責任任意推至售屋小姐等人身上並非有據（售屋 之人僅係依據被告指示之條件出賣房屋）；又被告於八十五年間有無賠償告訴人
等人金錢，並不影響其是否有於八十三、四年間詐欺告訴人等人之事實，為其主 要論據。訊據被告固不否認有將成功大道大樓一樓之門號為桃園縣八德市○○路 四八號、五六號（下稱店八、店三）之房屋賣分別賣予丙○○、戊○○，然堅決 否認右開犯行，辯稱：（一）伊所負責之皇伯公司所興建之成功大道大樓其中賣 予丙○○、戊○○之店八、店三，及桃園縣八德市○○路五二號之店六，雖均有 步行專用道之設計，然此並非係「防火巷」；（二）成功大道大樓於興建之初係 委由乙○○建築師繪圖，乙○○最初所繪之一樓平面圖並無步行專用道之設計， 故皇伯公司依乙○○所交付之設計圖製成之廣告平面圖集中亦無步行專用道之 設計，乙○○雖嗣後依桃園縣政府工務局之要求，在前開之店八、店三、店六加 設步行專用道，然並無及時通知皇伯公司，致皇伯公司逕以前開廣告平面圖集為 本案銷售；（三）本案之成功大道大樓由乙○○負責繪圖申請建築執照，而由總 穎廣告事業有限公司負責銷售，由趙重明代書負責不動產移轉登記事宜，本案系 爭房地之買賣亦係由廣告公司人員與告訴人簽約，伊無直接負責銷售事宜，對告 訴人自無施用詐術之可言；（四）本案係因建築完峻委由代書辦理保存登記時， 代書告知一樓店面區有三戶之室內面積計算因有步行專用道之設計，故與其他之 店面區之計算面積及登記方式不同，斯時伊始知廣告圖有漏標步行專用道之情形 ，伊即通知告訴人有步行專用道之情並協商退款，並達成協議在買賣契約上加註 附註條款；（五）皇伯公司在銷售本案房地時，因於計算其他一樓無規劃步行專 用道之銷售面積時，誤將步行專用道面積扣除，致使該其他一樓店面之實際交付 面積均大於銷售面積，亦因之，皇伯公司銷售予告訴人之房地之面積並無小於扣 除步行專用道後之實際交付面積，告訴人並未受損害，而伊亦未受何等不法利益 等語。經查：（一）公訴人雖指訴被告明知店八、店三、店六均有「防火巷」之 設計，仍故將該防火巷蓋起，充做室內面積，再將各該店賣予告訴人等，然據桃 園縣政府工務局八十八年三月廿四日桃縣工建（戊）字第二八二四號函覆本院表 示，依建築技術規則第一百十條之規定，防火構造物如其基地二面以上臨接寬度 四公尺以上之道路或臨接深度四公尺以上之永久性空地，免設防火間隔，本案基 地座落二面臨接道路寬度十二米與十五米，依據該規定，免設防火間隔等語，因 之，公訴人上開「防火巷」之指訴容有誤會，核先敘明。（二）再查，本院依職 權向桃園縣政府工務局函調成功大道大樓之建造執照案及使用執照案之卷宗，其 中之建造執照案卷中之一樓平面圖、綠化平面圖、開放空間留設圖、一樓平面圖 、剖面索引圖均顯示，前開所指之店八、店三、店六均有步行專用道之設計，且 嗣後即無變更設計之紀錄，可見得本案之成功大道大樓建造伊始即有該步行專用 道之設計，然證人即本案之建築設計師乙○○於本院調查時證稱步行專用道在最 初的建築平面圖中並沒有畫，所以在開放空間預審時就被退件過，桃園縣政府工 務局有要求伊要補畫步行專用道，伊依照工務局之指示更正後才提出建造執照的 設計圖及申請資料來申請建造執照，皇伯公司所用來散發給消費者的廣告圖、平 面圖係由伊所提供，該廣告圖、平面圖與最初伊所畫用來做為開放空間預審而為 工務局退件的圖相符，工務局退件後，伊再重新補畫步行專用一事，並沒有通知 皇伯公司，然伊在建造執照拿到後，有將建築物的專用面積、大公、小公面積清 楚地算出交給皇伯公司的簡（玉杏）小姐等語。（三）又查，核諸皇伯公司售予
告訴人丙○○、戊○○之店八、店三，依卷附之房屋預約買賣合約書顯示，店八 之銷售面積為主建物約十八．四一坪，公共設施約五．八坪，合計約廿四．二一 坪，店三之銷售面積為主建物約十八．四一坪，公共設施約六．五四坪，合計約 廿四．九五坪，再依本院函調之建物登記謄本顯示，店八之層次面積為五七．四二平方公尺（約為十七．三六坪，包含室內面積為四二．三０平方公尺（約為十 二．七九坪），騎樓之面積為十五．一二平方公尺（約為四．五七坪）），共同 使用部分則為廿五．三六平方公尺（約為七．六七坪），店三之層次面積則為五 七．四二平方公尺（約為十七．三六坪，包含室內面積為四二．三０平方公尺（ 約為十二．七九坪），騎樓之面積為十五．一二平方公尺（約為四．五七坪）） ，共同使用部分則為廿六．三七平方公尺（約為七．九六坪），依上評比，店八 、店三之專有部分面積其實際之登記面積已占銷售面積之百分之九四．二九（誤 差率為百分之五．七一），而共同使用部分之實際登記面積則均大於銷售面積約 一坪餘，核諸皇伯公司與告訴人所訂立之房屋預約買賣合約書第一條即登記面積 若與銷售面積之誤差超過百分之二以上，則須依原買賣單價多退少補之規定言之 ，本案之專有部分之面積之誤差既已超過百分之二（為百分之五．七一）則自有 該條之依原買賣單價多退少補之規定之適用（皇伯公司確有主動再與告訴人訂立 特約條款補償告訴人之損失），或告訴人亦得以民法上之不完全給付、物之瑕疵 擔保理論以請求完全之補償，然無論如何，欲以百分之五．七一之誤差值論定被 告具有惡意訛詐之故意，則稍嫌牽強，況若以店八、店三之專有部分面積與共同 使用部分面積之總和而論，其之實際登記面積均大於銷售面積！（四）另查，皇 伯公司出售予案外人簡曾茂蓮之不含步行專用道之成功大道大樓一樓之門號為桃 園縣八德市○○路五八號之房地之室內面積為五九．０八平方公尺（約為十七． 八七坪），騎樓之面積為廿一．七六平方公尺（約為六．五八坪），此有桃園縣 八德地政事務所建物測量成果圖一紙在卷可稽，故該房地之專有部分之登記面積 合計約為廿四．四五坪，而皇伯公司與簡曾茂蓮所訂立之房屋預約買賣合約書則 記載出賣之前開房地之主建物面積係十八．五四坪，此有該合約書一紙附卷可憑 ，僅就專有部分而言，該房地之登記面積即比諸銷售面積大約五．九一坪（誤差 達正的百分之卅一．八七）；而其他含步行專用道之成功大道大樓一樓其他店面 如本案告訴人所買受者，則專有部分之登記面積與銷售面積之誤差甚微，故被告 辯稱皇伯公司相信建築師之專業，因建築師未告知步行專用道一事，又在計算一 樓店舖面積時出現疏忽，致在出售一樓店面時，實際上係將所有之店面均扣除步 行專用道之面積為其出售面積，而使得部分無步行專用道之一樓店舖之保存登記 之面積多出契約面積六至七坪，造成皇伯公司之重大損失等語，即非無的放矢， 亦由此可知皇伯公司於辦理保存登記前對步行專用道之欠缺認識，被告與告訴人 等訂約時無詐欺意圖甚明。（五）告訴人於偵查及本院調查時均稱係「售屋小姐 」告訴渠等一樓設計面積都一樣可任選，且亦係一售屋之簡小姐與渠等談特約條 款之訂立事宜，加之一般之建設公司通常均係由銷售部門負責房屋之銷售，由建 設公司之負責人親自為房屋之銷售者則甚為少見（該情況通常見於建設公司為家 族公司之小規模公司），被告辯稱本案之房屋銷售係委由廣告公司及皇伯公司之 簡玉杏小姐代為銷售，伊雖為皇伯公司董事長，然除公司之營運方針及盈虧之重
要事項由伊主導外，其餘均授權分層負責，伊對本案步行專用道之設計不知情等 語，尚非無可採。（六）再如上所述，皇伯公司授權乙○○建築師向桃園縣政府 工務局申請之建造執照案卷中之相關圖說中即已畫有步行專用道，且嗣後亦無何 變更設計，因之，使用執照案卷中之相關圖說中亦畫有步行專用道，核與建造執 照案卷中之相關圖說相符，因之，皇伯公司於建造之過程中均無故意先將該步行 專用道蓋起以充做一樓店舖之室內面積，藉以訛詐訂立房屋預售契約之告訴人， 公訴人指述被告有先將防火巷蓋起充做室內面積之一部分，並隱瞞此事實，偽稱 防火巷之位置均係購屋人所有、使用等詐術之使用，即有所誤會。綜上，本件純 屬民事買賣關係債務不完全給付、物之瑕疵擔保之問題，即使如上所述，告訴人 所購房地之室內登記面積與銷售面積之誤差僅在約百分之六之範圍內，然此亦係 純就面積而論，以推論被告於銷售時有無故意訛詐之意圖，若告訴人相信皇伯公 司所印製之廣告平面圖集上之配置，以致有何等誤信，事後因有廣告平面圖集上 所無之步行專用道，以致受有何等無可彌補之損害，影響渠等購屋之目的無法達 成，亦僅係給付不能、瑕疵無法補正、可否解除契約之問題（然依告訴人於偵查 時所提出之廣告平面圖集觀之，該圖集並未將室內之配置畫出，非惟如是，尚且 亦無將長、寬標明，則告訴人如何僅由該圖集以定其契約目的，非無疑義），此 外，復查無其他積極證據，足以證明被告有何上開詐欺犯行，其之犯罪尚屬不能 證明，衡諸首開法條及判例要旨，自應依法諭知無罪之判決。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。本案經檢察官魏雯祈到庭執行職務
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 廿 日
臺灣桃園地方法院刑事第一庭
法 官 曾 雨 明
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀( 應附繕本 )，上訴於臺灣高等法院。
書記官 戴 育 萍
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 廿六 日