臺灣臺南地方法院民事判決 103年度簡上字第245號
上 訴 人 何仙誥
被上訴 人 林子助
上列當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於中華民國103年10
月31日本院新市簡易庭103年度新簡字第321號第一審簡易判決提
起上訴，經本院於104年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾玖萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256條所明定。本 件被上訴人即原告於原審起訴時，除否認兩造間就坐落臺南 市○○區○○段000地號土地（下稱系爭792地號土地)之讓 渡有合意外，另主張縱有合意，則該契約亦屬無效，嗣被上 訴人於本院審理時補充陳述謂就系爭792地號土地有主張因 契約無效，則上訴人應負回復原狀或返還不當得利之義務， 即請求返還訂金等語（見本院卷第185頁背面）。被上訴人 所為，核屬更正其事實上及法律上之陳述，揆諸前揭規定， 尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人即原告起訴主張及本院陳述略以： ㈠兩造於民國103年5月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），由被上訴人買受上訴人所有坐落臺南市○○區 ○○段0地號土地所有權範圍應有部分四分之一（下稱系爭4 地號土地），總價金新臺幣（下同）1,926,000元，分4期付 款：第1期19萬元、第2期75萬元、第3期75萬元、尾款236,0 00元。系爭買賣契約第2條僅載明第2期價金為75萬元，並無 上訴人所稱「系爭792地號土地讓渡金120萬元」部分，上訴 人要求被上訴人須支付195萬元，顯與雙方約定不符。又系 爭4地號土地實際分割完畢日為103年7月14日，上訴人早於1 03年7月2日及同年月10日即寄出存證信函，要求被上訴人須 繳付第2期款75萬元及系爭792地號土地讓渡金120萬元，否 則即解除契約。復上訴人再寄2次存證信函，亦皆要求被上 訴人須支付195萬元，然兩造間就系爭792地號土地並未簽訂
繳款日期及方式，被上訴人斷不可能支付有關系爭792地號 土地讓渡之120萬元。嗣上訴人片面解除契約，並逕自沒收 被上訴人已繳付之第1期買賣價金19萬元，此舉顯已違約， 依系爭買賣契約第10條之約定，上訴人應將所收款項全部， 應於違約日起10日內加倍返還予被上訴人，即給付被上訴人 38萬元。
㈡被上訴人所持有之系爭買賣契約書係手寫正本，上訴人所持 有者則為複寫本，本件買賣理應依據被上訴人所持有之正本 契約書為準。而證人林淑燕證述：系爭792地號土地讓渡價 錢120萬元，是伊因應上訴人要求加註在其複寫本上提醒， 而不加註在被上訴人的手寫正本上，是因為伊想被上訴人知 道，伊就沒有幫被上訴人加註等語，不但與一般合約精神不 符，亦非地政士的專業習慣所應為。況地政士林淑燕承認製 作兩份不相同的契約書（『不動產買賣契約書』），意圖犧 牲及損害被上訴人（委託人）的權益，已涉及刑法第215條 業務上登載不實文書罪，由此，地政士林淑燕應不符證人資 格。又本件買賣介紹人林國泰與何明三及上訴人3人同為大 內區頭社地區土生土長在地人，彼此存在地緣關係；何明三 與上訴人為堂兄弟關係，亦存在血緣關係；而林國泰與何明 三合作大內土地買賣，並請地政士林淑燕經辦代書業務多年 ，三人亦存在商業合作關係。由此推論，林國泰與何明三亦 不符合證人資格，上開3人證述均不可採。況被上訴人於103 年5月21日並未在國有地讓渡書上簽名或用印，則本件買賣 標的實則僅有系爭4地號土地一筆至明。
㈢依104年6月23日內政部台內字第0000000000號解釋函：「說 明二：...承租人將適用耕地三七五減租條例之國有耕地， 以『農作權及地上物』或『地上物及土地使用權利』等名義 讓渡於無血親關係之他人，係非供自己從事耕作之用，不符 上開規定（耕地三七五減租條例第16條第1項）。」之內容 ，可知系爭792地號土地因囿於耕地三七五減租條例之自任 耕作之規定而無法進行買賣或轉租。當初兩造約定買賣時， 上訴人僅被告知系爭792地號土地不能過戶及有繼承人的問 題，並不知道有耕地三七五減租條例第16條第1項之規定存 在，被上訴人擔心買受後若遭人檢舉，短期內便有土地被收 回的風險，將造成莫大損失，因此與上訴人溝通取消此部分 之買賣。倘如上訴人所稱本件買賣標的有包含系爭792地號 土地，則依同條第2項：「承租人違反前項規定時，原訂租 約無效，並收回土地」之規定，系爭792地號土地之讓渡行 為亦因違反禁止規定而為當然無效，則上訴人亦應負回復原 狀或不當得利返還訂金19萬元之義務。
二、上訴人即被告則抗辯：
㈠兩造就系爭4地號土地之私有農地買賣及系爭792地號土地之 國有耕地農作採收權之讓渡事宜，意思表示合致而成立買賣 契約，並分別於103年5月14日簽訂「不動產買賣訂金收取契 約書」、同年月21日簽訂「不動產買賣契約書」之聯立契約 乙情，業經證人林淑燕、林國泰及何明三到庭結證綦詳。被 上訴人徒憑竊錄之非公開通話，再事後剪接之譯文據以抗辯 兩造僅就系爭4地號土地簽訂買賣契約云云，依民事訴訟法 第357條規定，法院應予駁回該私文書之證據力。 ㈡兩造就該二筆土地之買賣訂金收取事宜合意如下：⒈系爭4 地號土地及系爭795地號土地。⒉買賣總價系爭4地號土地每 分75萬元，合計約1,926,000元，系爭792地號土地其現有地 上尚未分離農作物採收權總計120萬元。此亦與103年5月21 日簽訂系爭買賣契約第1條、第2條所載地號及價金、付款方 法條件吻合。被上訴人已於103年5月21日給付第1期價金（ 訂金）19萬元，則被上訴人主張另一契約為無效，顯無足採 。
㈢上訴人於104年7月2日以高雄新興郵局第274號存證信函、10 4年7月10日以高雄地院郵局第1045號存證信函、104年7月16 日以社東郵局第238號存證信函寄予被上訴人，通知被上訴 人契約所附條件已成就，應履行給付價金義務。然被上訴人 拒不履行契約，上訴人遂於104年7月28日以高雄地院郵局第 1147號存證信函寄予被上訴人表明解除系爭買賣契約。是被 上訴人拒不履行契約，上訴人已依法解除契約在案，何來有 買賣契約可違之有？被上訴人應付清第2期買賣價金195萬元 ，非可歸責於受訂金當事人之事由，被上訴人主張顯無法律 上請求權，上訴人可認為被上訴人已遲延給付契約之價金， 而被上訴人既遲延給付價金195萬元，上訴人依系爭買賣契 約第10條解除契約，於法自屬有據。至原審誤引民法第249 條第3款之規定而判決上訴人應加倍返還訂金38萬元，惟查 ，依最高法院43年度台上字第607號判例、71年度台上字第2 992號判例、65年度台上第756號判決、85年度台上第2929號 判決等要旨所示，民法第249條第3款之違約加倍返還訂金之 構成要件有二，一則可歸責於受訂金當事人之事由、一則致 不能履行即給付不能，然本件2筆土地買賣契約，並非不能 履行，實則契約所附條件已成就，被上訴人自行悔約而拒不 支付第2期款項195萬元，本件應僅係被上訴人主觀上不願意 履行，其給付仍屬可能，兩造間亦無不能履行之情形，則本 件至多僅係遲延給付之問題（被上訴人遲延給付第2期價金 ），尚未達不能履行之程度，被上訴人自不得依民法第249
條第3款請求上訴人加倍返還訂金。又本件為雙務契約，上 訴人主張同時履行抗辯權，被上訴人前既經上訴人以存證信 函定相當期限催告其履行卻拒不履行，上訴人自非違約之一 方，原審不察，遽為上訴人敗訴判決，自非有據，應予廢棄 。
三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明： ㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回 。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整 理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如 下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈上訴人向財政部國有財產署南區分署承租坐落臺南市○○ 區○○段000地號、地目旱之土地，租賃期間自103年1月1 日起至112年12月31日止。
⒉兩造於103年5月17日簽訂不動產買賣訂金收取契約書，約 定由上訴人收取5萬元訂金，兩造達成合意由被上訴人以 私有地每分75萬元、計約192.6萬元，國有地總計120萬元 ，承買坐落臺南市○○區○○段0地號、面積2569平方公 尺土地，另含國有地792地號、面積10731平方公尺土地， 被上訴人並於103年5月17日當天交付現金5萬元予介紹人 何明三及林國泰收取。
⒊坐落臺南市○○區○○段0地號、地目田、面積1.0276公 頃、權利範圍4分之1土地（下稱系爭4地號土地）原為上 訴人所有，兩造於103年5月21日就系爭4地號土地簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由上訴人以 總價1,926,000元出賣系爭4地號土地予上訴人，被上訴人 業於103年5月21日給付第一期價金19萬元（其中包含103 年5月17日交付之現金5萬元及103年5月21日匯款14萬元， 合計即為第一期款19萬元）予上訴人。系爭4地號土地嗣 後於103年7月14日分割完畢，分割後之地號為4-5地號。 ⒋上訴人於103年7月2日以高雄新興郵局第1274號存證信函 通知被上訴人：兩造有就坐落臺南市○○區○○段0地號 及同段792地號土地一同成立買賣及讓渡契約，並於農地 辦竣分割完畢，即應付第二期款75萬元，詎被上訴人片面 悔約，委請代理人林淑燕拒買國有耕地農作權及其地上物 ，迄今拒不支付土地第二期價金及國有非公用農作權等價 金，故以此信函通知被上訴人於函到五日內依約支付第二 期價金，逾期則將價金作為違約金之一部，並依法解除兩 造之買賣及讓渡等契約等語，被上訴人於數日後確有接獲
該存證信函即本院卷第126至127頁。
⒌上訴人復於103年7月10日以高雄地方法院郵局第1045號存 證信函通知被上訴人不爭執事項⒋所示之同一事項，被上 訴人於103年7月11日接獲該存證信函。
⒍上訴人於103年7月16日以社東郵局第238號存證信函通知 被上訴人：上訴人已依約於103年7月14日辦理農地分割及 申請分割登記完竣，請被上訴人於函到五日內依約給付第 二期價金195萬元，逾期則將依契約第十條約定將被上訴 人之前已給付價金充作違約金沒收，並依法解除買賣及讓 渡等契約等語，被上訴人於103年7月21日有接獲該存證信 函。
⒎上訴人於103年7月28日以高雄地方法院郵局第1147號存證 信函通知被上訴人：被上訴人應於臺南市○○區○○段0 地號土地分割完畢時，給付臺南市○○區○○段0地號土 地及同段792地號國有耕地讓渡金共計195萬元，被上訴人 自約定期限屆滿起即負給付遲延責任，上訴人亦於7月16 日以存證信函催告，故以此信函解除買賣契約及讓渡契約 ，並沒收被上訴人已付之款項等語，被上訴人於103年8月 14日有接獲該存證信函，林淑燕於103年7月29日接獲該存 證信函。
⒏依財政部國有財產署南區分署臺南辦事處103年8月22日台 財產南南三字第00000000000號函記載：「主旨：台端（ 即本件上訴人何仙誥）承租之臺南市○○區○○段000 地 號國有耕地，面積10,731平方公尺，因涉轉讓使用情形， 請於103年9月30日前以書面檢證澄清，倘逾期未獲據辦理 ，逕認違反應自任耕作，原訂租約無效，並收回土地…」 ⒐依內政部104年6月23日台內地字第0000000000號書函記載 ：「…本案台端（即本件被上訴人林子助）所詢承租人將 適用耕地三七五減租條例之國有耕地，以『農作權及地上 物』或『地上物及土地使用權利』等名義讓渡於無血親關 係之他人，係非供自己從事耕作之用，不符上開規定（即 耕地三七五減租條例第十六條第一項）。」（詳細函文內 容即本院卷第107頁）。
㈡兩造爭執要點：
⒈被上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，請求上訴人返還 加倍之訂金38萬元，是否有理由？
⒉被上訴人依回復原狀或不當得利之法律關係，請求上訴人 返還訂金19萬元，是否有理由？
五、得心證之理由：
㈠兩造間於103年5月21日簽訂系爭買賣契約，應係就系爭4地
號土地之私有農地買賣及系爭792地號土地之國有耕地承租 農作權及地上物之讓渡事宜，意思表示合致而成立之聯立契 約：
⒈被上訴人主張兩造就系爭4地號土地簽訂系爭買賣契約， 約定總價金1,926,000元，被上訴人已給付第1期價金即訂 金19萬元予上訴人，上訴人於收取上開19萬元後，片面解 除契約並沒收被上訴人已繳付之訂金，係可歸責於上訴人 致契約不能履行等語，固據其提出不動產買賣契約書、上 訴人所寄送之103年7月2日高雄新興郵局第1274號存證信 函、103年7月10日高雄地方法院郵局第1045號存證信函、 103年7月28日高雄地方法院郵局第1147號存證信函等影本 （見原審卷第8-10頁、本院卷第45-49頁、第103-106頁） 為證，然為上訴人所否認，辯稱兩造係就系爭4地號土地 之私有農地買賣及系爭792地號土地之國有耕地農作採收 權之讓渡事宜，意思表示合致而成立買賣契約，並分別於 103年5月14日簽訂「不動產買賣訂金收取契約書」、同年 月21日簽訂「不動產買賣契約書」之聯立契約，約定買賣 系爭4地號土地每分75萬元，合計1,926,000元，系爭792 地號土地之農作採收權總計120萬元，被上訴人並於103年 5月21日給付第1期價金（訂金）19萬元，第2期價金依上 開聯立契約之約定，被上訴人應支付195萬元，然因被上 訴人遲延給付，故上訴人依約解除契約及沒收訂金等語， 並提出不動產買賣訂金收取契約書、不動產買賣契約書、 上訴人所寄送之103年7月2日高雄新興郵局第1274號存證 信函、103年7月10日高雄地方法院郵局第1045號存證信函 、103年7月16日社東郵局第238號存證信函、103年7月28 日高雄地方法院郵局第1147號存證信函、收件回執等影本 （見原審卷第20-21頁、本院卷第56頁、第126-137頁）為 證，是本件首應審酌者即在兩造間有無就系爭4地號土地 之私有農地買賣及系爭792地號土地之國有耕地讓渡事宜 成立聯立契約？
⒉經查：
⑴依被上訴人所提之不動產買賣契約書上第1條記載「乙 方（即上訴人）所有左列不動產同意出售賣予甲方（即 被上訴人）屬實；土地標示：○○區○○段0地號，地 目田…」；第2條則記載「本件買賣總金額：新臺幣壹 佰玖拾貳萬陸仟元整對於本件買賣金額甲方應支付予乙 方其付款方式如次：第壹期民國103年5月21日，金額新 臺幣壹拾玖萬元正；第貳期民國年月日，金額新臺幣柒 拾伍萬元正，備註分割完畢付清；第參期民國年月日，
金額新臺幣柒拾伍萬元正，備註土地增值稅下來付清； 尾款新臺幣貳拾叁萬陸仟元整，登記完畢後付清，農作 物及地上物包含全甲方所有」等語（見本院卷第45頁） ，然依上訴人所提之不動產買賣契約書，其上第1條記 載雖與上開不動產買賣契約書之記載相同，惟其第2條 就記載「…第貳期民國年月日，金額新臺幣柒拾伍萬元 正，備註分割完畢付清」之下方則以刮號手寫記載「（ 國有地讓渡價錢120萬）」（見本院卷第56頁），此有 上開2份不動產買賣契約書可稽，且經上訴人庭呈不動 產買賣契約書原本，法官當庭核對，其中除「（國有地 讓渡價錢120萬）」、立契約書人甲方及乙方之「林子 助」、「何仙誥」字跡為手寫外，其餘為複寫紙複印而 上，另印章部分為紅色印泥所蓋印，再被上訴人庭呈之 不動產買賣契約書原本，經法官當庭核對，其上之字跡 全部為手寫，且並未有「（國有地讓渡價錢120萬）」 之記載，又立契約書人乙方何仙誥下方有書寫電話及刪 除電話之記載，另印章部分為紅色印泥所蓋印，兩造復 就被上訴人所提不動產買賣契約書正本與上訴人所提不 動產買賣契約書為一式兩份，即上訴人所提的不動產買 賣契約書為被上訴人所提不動產買賣契約書的複寫本等 情並不爭執（以上見本院卷第52頁背面至第53頁），足 見上開2份不動產買賣契約書為一式兩份，且上訴人所 提的不動產買賣契約書為被上訴人所提不動產買賣契約 書的複寫本，僅係有如上不同之處，且攸關本件爭執點 ，厥為上訴人所提之不動產買賣契約書，其上第2條就 記載「…第貳期民國年月日，金額新臺幣柒拾伍萬元正 ，備註分割完畢付清」下方以刮號手寫記載「（國有地 讓渡價錢120萬）」之意究係如何？兩造就此各執己見 ，以下就兩造所提證人、證物分述之。
⑵證人即地政士林淑燕於本院到庭具結證稱：系爭買賣契 約上除了立契約書人甲、乙方是由被上訴人、上訴人親 自簽名外，其餘手寫字跡都是伊的，包括乙方下方的手 機號碼寫錯刪除再重寫也是伊寫的，系爭買賣契約簽立 前，介紹人何明三、林國泰來找伊，說要約時間簽約， 接著何明三、林國泰、被上訴人及上訴人共4人去伊的 事務所簽約，簽約日期就是103年5月21日。系爭買賣契 約上手寫的部分是根據兩造同意所簽立的合約，也有參 考兩造所提出的不動產買賣訂金收取契約書，伊有將不 動產買賣訂金收取契約書及不動產買賣契約書影印留底 ，其中伊留底的不動產買賣契約書第2條的第二期付款
下方原來影印本沒有加註字，是等到伊影印完再自己手 寫加註「（讓渡國有地120萬）」，只是要提醒伊自己 。系爭買賣契約共簽立一式兩份，再由簽立契約書人即 兩造各執一份。本院卷第56頁買賣契約書第2條的第2期 付款下方有加註字跡，是等到兩造都寫好買賣契約書， 伊也去影印好以後，上訴人再跟伊說要加註提醒國有地 的付費。伊是加註在上訴人的複寫本買賣契約書上，至 於被上訴人所執有買賣契約書是手寫的，伊並沒有在被 上訴人所執有的契約書上加註。伊是於103年5月21日簽 約當日所加註的，加註的時候，兩造及林國泰、何明三 都在，被上訴人也知道並看到伊有加註在上訴人的契約 上。兩造原先是要買賣○○區○○段0地號土地，但○ ○區○○段0地號後來由上訴人與共有人莊清祥辦理土 地分割後，上訴人取得地號就是大內區頭社段4-5地號 ，加註「讓渡國有地120萬」是因為要提醒○○區○○ 段0地號土地分割完畢付款75萬元，同時國有地讓渡120 萬元也要付款，被上訴人也知道並同意上開條件，也就 是○○區○○段0地號土地分割完畢時連同75萬元及國 有地讓渡120萬元都要一起付款，因上訴人於103年5月2 1日有簽立本院所調取103年度司南調字第249號卷第26 頁國有地讓渡書，另外還有根據不動產買賣訂金收取契 約書上也有寫國有地讓渡120萬元，伊想已經有簽立國 有地讓渡書，就表示雙方都同意了，且當日兩造都沒有 任何異議。且因分割後大內區頭社段4-5地號土地是國 有地的唯一出入口，所以才要一起處理國有地讓渡，不 然國有地沒有出入口，上開所述國有地地號為○○區○ ○段000地號即系爭792地號土地，因為伊想被上訴人知 道○○區○○段0地號土地分割完畢時，伊會通知被上 訴人就75萬元及國有地讓渡120萬元一起付款，伊就沒 有幫被上訴人加註，伊會用電話通知被上訴人付款，10 3年5月21日簽約當天被上訴人都沒有做任何反對表示， 因為被上訴人是同意國有地讓渡，如果被上訴人有反對 ，伊就不會幫他們簽立系爭買賣契約。是等到○○區○ ○段0地號土地分割完畢之後，伊通知被上訴人要付款 時，被上訴人才說國有地他不買了，他沒有跟伊說原因 …國有地讓渡權利是包括農作權及地上物…讓渡權利是 包括地上物及土地使用的權利…兩造所讓渡的是土地上 地上物及土地使用權利，與地上物的租賃無關等語（見 本院卷第63頁背面至第67頁），並提出名片、不動產買 賣訂金收取契約書、不動產買賣契約書、地籍圖、大內
區頭社段4、4-5地號土地登記謄本（見本院卷第80-84 頁）為證。證人林淑燕上開所述與其所提證物及兩造所 提證物相符，並經本院依上訴人聲請調取本院103年度 司南調字第249號卷，該卷內第26-27頁有國有地讓渡書 及國有耕地租賃契約書影本可稽，互核亦屬相符，證人 林淑燕既係承辦系爭買賣及讓渡事宜之代書，與兩造並 無何親誼，其證詞應屬可採，足認兩造間確有就系爭4 地號土地之私有農地買賣及系爭792地號土地之國有耕 地讓渡事宜成立聯立契約。
⑶再依證人即介紹人林國泰於本院到庭具結證稱：伊認識 上訴人，上訴人告訴伊有土地要賣，伊再告訴何明三， 後來何明三帶被上訴人來說要買土地。兩造簽立契約時 ，伊有在現場，當時有說要買私有地，地號為○○區○ ○段0地號土地，簽約日期就是103年5月21日。伊知道 代書林淑燕有說上訴人那份契約書有寫到「國有地讓渡 價錢120萬元」，但被上訴人那份沒有寫到，因為國有 地在私有土地後面，需要經由私有土地作為出入口，當 時有講買賣私有地一分地75萬元，後面國有地要讓渡12 0萬元。簽立讓渡書時，被上訴人有在場也有同意，且 對讓渡書的內容沒有反對的表示。簽約當天有給付19萬 元，並講到等土地分割完畢，國有地讓渡120萬元要與 第二期款項一起給付。伊是土地買賣的介紹人，被上訴 人有拿走路工32,000元給伊等語（見本院卷第69頁至第 71頁）及證人即介紹人何明三於本院到庭具結證稱：伊 介紹被上訴人向伊堂弟即上訴人買地，被上訴人與他太 太有去現場看地，看過後很滿意，就叫伊於103年5月17 日去拿訂金，並約定103年5月21日去代書那裡簽立系爭 買賣契約。兩造簽約時，伊有在現場，當時有提到買賣 標的係○○區○○段0地號土地及國有地地上物的讓渡 120萬元，私有地是每分地75萬元，國有地讓渡的範圍 係土地及其上的地上物，因為地上物是附著在土地上的 ，而土地上種植很多水果及樹木，讓渡後當然可以使用 國有地。簽約當天有講到土地分割完畢後要付清第二期 款項時，國有地讓渡的120萬元也要一起給付，所以在 買賣契約書上有加註「國有地讓渡價錢120萬元」。簽 完約後，代書有影印一張給伊，一張給上訴人，但伊不 清楚代書給被上訴人的那份沒有加註到。上訴人有簽立 讓渡書兩份，一份給被上訴人拿走，一份上訴人自己保 留。被上訴人在簽約當天沒有談到國有地讓渡部分要作 廢…伊的手機上面有留被上訴人於103年6月18日所傳的
簡訊，內容記載「何先生請幫處理兩件事，第一，國有 地租約地址及電話請改成我的，第二，租約到期（10年 後），是否須何先生本人，2014年6月18日12時20分」 …後來被上訴人有拿32,000元給伊，120萬元加上私有 地1,926,000元，合計310多萬元，再乘以百分之一，用 整數計算，所以收取32,000元之報酬…在103年5月21日 簽立系爭買賣契約以後，隔幾天伊忘了，被上訴人有去 國有地及私有地採收香蕉的時候，被上訴人有提到可否 只有買私有地，不買國有地，伊說這不行，因為國有地 一定要經過私有地，這樣國有地就沒有路可以走，就是 這樣說而已，後來被上訴人向代書提出他只想買私有地 而不買國有地是在更後面的事情。伊後來還有問上訴人 ，上訴人說不可以只有買私有地，上訴人沒有說不買國 有地可以，但要留通道免費給他走，被上訴人叫伊一直 問上訴人，但上訴人都說不可以等語，且經本院當庭核 對該則簡訊無誤（見本院卷第71頁背面至第74頁）。證 人何明三雖係上訴人之堂兄，證人林國泰則與兩造並無 何親誼，互核上開2證人與證人林淑燕所述大致均相符 ，且與兩造及證人林淑燕所提證物、何明三所提簡訊內 容亦屬相符，其證詞應屬可採，被上訴人徒以林國泰、 何明三及上訴人3人同為大內區頭社地區土生土長在地 人，彼此存在地緣關係，何明三與上訴人為堂兄弟關係 ，亦存在血緣關係，而林國泰與何明三合作大內土地買 賣，並請地政士林淑燕經辦代書業務多年，三人亦存在 商業合作關係。由此推論，上開3位證人不符合證人資 格，上開3人證述均不可採云云，此為其個人推測之詞 ，且上開3人證述與上開事證均屬相符，已如前述，證 人與兩造間並無何仇怨，當無甘冒偽證之罪責而為虛偽 證述之理，其等所證稱內容，應堪採信。被上訴人此部 分主張並無足採，本件堪認兩造間確有就系爭4地號土 地之私有農地買賣及系爭792地號土地之國有耕地讓渡 事宜成立聯立契約。
⑷被上訴人另主張其於103年5月21日並未在國有地讓渡書 上簽名或用印，則本件買賣標的實則僅有系爭4地號土 地一筆至明云云，惟按訂約當事人之一方，由他方受有 定金時，推定其契約成立；當事人互相表示意思一致者 ，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第248條 、第153條第1項分別定有明文，兩造間確有就系爭4地 號土地之私有農地買賣及系爭792地號土地之國有耕地 讓渡事宜成立聯立契約，已如前述，自難僅以被上訴人
未在國有地讓渡書上簽名或用印即謂兩造間就此尚未成 立契約。
⑸至於被上訴人固另提出103年7月7日錄音譯文及光碟（ 見本院卷第113-114頁、第120-121頁及證物袋內所附光 碟）為證，然被上訴人自陳其所提錄音譯文及光碟並非 完整，而只是擷取其中一部分內容，其因考慮隱私權問 題，沒有要提出其他錄音譯文內容，其所提供之該部分 電話錄音內容只是要反駁證人林淑燕的證詞等語（見本 院卷第116頁正背面、第156頁背面至第157頁），依被 上訴人所提錄音譯文時間係在兩造簽立系爭買賣契約後 隔約1個多月，並非簽立系爭買賣契約之時，且因被上 訴人僅提供極少部分之譯文內容，由此並無法窺知其與 證人林淑燕全部對話之前後文義，復為上訴人所否認， 且本件依證人林國泰、何明三、林淑燕之證述及上開事 證，足認兩造間確有就系爭4地號土地之私有農地買賣 及系爭792地號土地之國有耕地讓渡事宜成立聯立契約 ，已如前述，自難僅以該未完整而僅有片段之錄音內容 遽為推翻上開認定，是被上訴人僅擷取片段錄音內容作 為其主張之依據，委無足採。
⒊再被上訴人主張倘如上訴人所稱本件買賣標的有包含系爭 792地號土地，則系爭792地號土地之讓渡行為亦因違反耕 地三七五減租條例第16條第2項之禁止規定而為當然無效 等語，並提出財政部國有財產署南區分署臺南辦事處函、 不動產買賣訂金收取契約書、內政部書函等影本（見原審 卷第35、37頁、本院卷第50、107、109頁）為證，然為上 訴人所否認，辯稱兩造就系爭792地號土地係讓渡其現有 地上尚未分離農作物採收權總計120萬元，並非讓渡承租 權，該契約並非無效等語，並提出不動產買賣訂金收取契 約書影本（見原審卷第20頁）為證，是本件次應審酌者即 在兩造間就系爭792地號土地所讓渡之權利範圍究係如何 ？經查：
⑴依上訴人所提不動產買賣訂金收取契約書，其上就買賣 土地之標示雖有記載「另含國有地792地號，面積10731 平方公尺」、買賣總價有記載「國有地總計120萬元正 」，惟系爭792地號土地並非上訴人所有，故其記載為 「國有地」，兩造顯非欲買賣系爭792地號土地，再經 本院依上訴人聲請調取本院103年度司南調字第249號卷 ，該卷內第26-27頁有國有地讓渡書及國有耕地租賃契 約書影本可稽，其上則有記載上訴人承租國有土地即系 爭792地號土地，並以刮號註明「詳如後圖耕地租賃契
約書」，願以120萬元讓渡於被上訴人，本讓渡對繼承 人同等效力等語，顯見該讓渡書之範圍係引用耕地租賃 契約書，上訴人雖謂兩造就系爭792地號土地係讓渡其 現有地上尚未分離農作物採收權總計120萬元，並非讓 渡承租權云云，惟此全未見記載在讓渡書內，此實屬有 疑。
⑵按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於 文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意 ，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、 交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠 信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二 語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號 、19年上字第28號、19年上字第58號、39年台上字第10 53號判例意旨、96年度台上字第2631號判決意旨可資參 照）。上訴人雖舉證人林淑燕到庭證稱：兩造所讓渡者 與地上物的租賃無關…簽約當日談論的是農作物的讓渡 等語（見本院卷第67、68頁），惟林淑燕於同日亦證稱 ：…國有地讓渡權利是包括農作權及地上物…讓渡權利 是包括地上物及土地使用的權利…兩造所讓渡的是土地 上地上物及土地使用權利等語（見本院卷第66頁正、背 面至第67頁）；另舉證人林國泰到庭證稱：…被上訴人 沒有跟上訴人說要承租國有地，是說要讓渡，讓渡的範 圍包括龍眼、香蕉、酪梨等地上農作物等語（見本院卷 第69頁背面），惟林國泰於同日亦證稱：…國有地讓渡 後使用權就是被上訴人，被上訴人有提到讓渡以後不知 道要種植什麼，因為伊有在種植木瓜，所以伊有說種植 木瓜不錯等語（見本院卷第69頁正背面）；另舉證人何 明三到庭證稱：…被上訴人沒有跟上訴人說要承租國有 地等語（見本院卷第72頁），惟何明三於同日亦證稱： …國有地讓渡的範圍是土地及其上的地上物，因為地上 物是附著在土地上的，而土地上種植很多水果及樹木， 伊的手機上面有留被上訴人於103年6月18日所傳的簡訊 ，內容記載「何先生請幫處理兩件事，第一，國有地租 約地址及電話請改成我的，第二，租約到期（10年後） ，是否須何先生本人，2014年6月18日12時20分」，國 有地讓渡後當然可以使用。因為上訴人跟國有財產署簽 約，有約定十年換約一次，上訴人有將合約書拿給被上 訴人看，伊有交代被上訴人說要每十年換約一次，每年
要繳交租金等語，且經本院當庭核對該則簡訊無誤（見 本院卷第72頁正背面），依上開證人所述，兩造雖未以 讓渡承租權為名，惟實則有包含讓渡在土地上耕作之農 作權，而非僅讓渡其上的地上物，此由上訴人所寄送予 被上訴人之103年7月2日高雄新興郵局第1274號存證信 函（見本院卷第126頁），其上業已明確記載「…國有 耕地、面積1037平方公尺、權利範圍『全部農作權』及 地上物以120萬元，一同買賣及讓渡契約在案…」等語 ，足徵兩造間就系爭792地號土地所讓渡之權利範圍應 係包含農作權及地上物，上訴人辯稱僅讓渡其現有地上 尚未分離農作物採收權，並非讓渡承租權云云，並無足 採。
⒋綜上，兩造間於103年5月21日簽訂系爭買賣契約，應係就 系爭4地號土地之私有農地買賣及系爭792地號土地之國有 耕地承租農作權及地上物之讓渡事宜，意思表示合致而成 立之聯立契約。
㈡按法律行為違反強制或禁止規定者，無效，民法第71條前段 定有明文。又按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一 部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得 由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第