臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第409號
原 告 周為春
訴訟代理人 張建鳴律師
林宜君律師
連睿鈞律師
被 告 林高明美
訴訟代理人 王中平律師
蕭閔駿律師
朱俊穎律師
林雅娟
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於中華民國104年12月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有，坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地，面積共計九十八平方公尺，其年租金應自民國一百零四年三月二十七日起，調整為按土地申報地價年息百分之八計算。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，其餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第 1項定有明文。查本件 原告訴之聲明第1項之先位聲明請求權基礎係依民法第455條 租賃物返還請求權及同法第767條第1項前段、中段之所有物 返還請求權與妨害排除請求權，核係因不動產物權涉訟，應 專屬不動產所在地（即臺北市○○區○○段 0○段000○0地 號土地，下稱系爭土地）之法院管轄，又系爭土地位於本院 轄區，故本院就本件訴訟自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、因 情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第 2、3、4款、第 256 條分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更 或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及 關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追 加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾 符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第 648號判決參 照）。查本件原告起訴時訴之聲明為：「先位聲明：被告
應將系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號（下 稱系爭建物）如起訴狀所附原證1複丈成果圖B部分所示之建 築物拆除，將該部分面積98平方公尺之土地返還原告。被 告應給付自民國104年3月11日起至返還土地之日止，於每年 3月11日給付原告新臺幣（下同）37萬5,634元。備位聲明： 被告承租原告所有系爭土地、面積共98平方公尺租金，自起 訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價年息10％計算每年 租金。」（見本院卷㈠第 5頁正反面）。嗣因本院於104年7 月16會同臺北市建成地政事務所人員現場履勘、丈量並做成 如附圖所示之複丈成果圖，原告遂於 104年10月23日以民事 言詞辯論意旨狀書狀變更上開訴之聲明為：「先位聲明： 被告應將坐落系爭土地上之系爭建物如附圖所示編號A、C、 D-1部分所示建築物拆除，並將該部分面積99.41平方公尺之 土地返還予原告。備位聲明：被告承租原告所有系爭土地、 面積共98平方公尺範圍內之土地租金，自起訴狀繕本送達翌 日起，調整為按申報地價10％計算每年租金。被告應將坐 落系爭土地上之系爭建物如附圖所示編號 B部分所示建築物 拆除，並將該部分面積7.74平方公尺之土地返還予原告。 被告應將坐落系爭土地，如附圖所示編號 E部分面積4.51平 方公尺土地返還予原告。被告應給付原告40萬 2,846元， 及自104年8月20日起至返還上開土地之日止，按年於每年 8 月19日給付原告42萬 7,993元。」（見本院卷㈡第168至169 頁）。經核原告上開追加之訴訟標的，係基於被告是否無權 占用原告所有之系爭土地，及原告得否請求被告拆屋還地或 基於兩造間之不定期租賃關係請求調整租金之同一事實，其 請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之 訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一 體性，且於變更後亦給予被告充分之辯論機會，而無礙被告 之攻擊防禦及訴訟之終結，且為擴張或減縮應受判決事項之 聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠伊於96年12月20日向訴外人洪淑秋購入系爭土地，並於同年 月27日完成移轉登記，其中111.66平方公尺部分由被告占有 ，且經本院以96年度重訴字第80號判決（下稱前審判決）認 定兩造間就系爭土地有不定期基地租賃關係（下稱系爭租約 ）存在，經伊提起上訴後，先後經臺灣高等法院、最高法院 以99年度重上字第17號、 101年度台上字第1763號判決駁回 上訴而確定。惟被告自伊登記為系爭土地之所有權人以來， 從未繳納租金，為此，伊先於104年2月24日催告被告給付，
詎被告於翌（25）日收受催告通知後猶置若罔聞，伊遂於同 年 3月10日以存證信函通知被告終止兩造間系爭租約，是本 件被告延欠租金已逾兩年，且被告於系爭土地上所興建之系 爭建物又違反建築技術規則建築設計施工篇第110條之1之規 定，未保留防火間隔，致生危害於公共安全，並違反臺北市 土地使用分區管制自治條例之建蔽率與容積率限制規定，與 一般房屋可以建築，僅程序上未申請建造許可之情形不同， 已構成實質違法，已符合土地法第 103條第2、4款規定得收 回建屋基地之情形，系爭租約確已中止無疑。
㈡退而言之，縱認為系爭租約未經合法解除，惟觀諸相關書證 資料，被告於65年間時僅租用15.20坪（約 50.24816平方公 尺）土地興建建物，亦應認為被告於79至 104年間所增建之 部分不在系爭租約範圍內，應屬無權占用。再者，縱認為系 爭租約之效力範圍達原起訴時伊所主張之98平方公尺，亦應 認為鈞院於104年7月16日現場複丈時所發現逾98平方公尺以 外部分均為無權占有，伊自得依民法第767條第1項前段、中 段規定請求拆除建物並返還。又退而言之，系爭租約係屬不 定期，且座落於萬華區，緊鄰西藏路與中華路口，周邊建物 甚多，市場活絡、交通便利，原訂租金每半年收取 912元實 屬過低，應按系爭土地申報地價年息之10％計算，以被告於 65年時租賃土地範圍即15.2坪計算租金之調整，或以鈞院前 審判決於96年間現場履勘丈量所得之占用面積98平方公尺計 算租金之調整。為此，先位聲明爰依民法第455條、第767條 第1項前段規定請求被告拆除如附圖所示A、C、C-1部分之建 物並返還系爭土地，備位聲明則爰依民法第 442條規定請求 調整系爭土地之年租金為按申報地價年息10％計算；另就鈞 院104年7月16日現場履勘丈量後所發現被告另擴大無權占用 如附圖所示 B部分面積7.74平方公尺興建鐵棚，及無權占用 如附圖所示 E部分面積4.51平方公尺做為停車場使用，亦爰 依民法第767條第1項前段規定請求被告拆除鐵棚並返還此兩 部分土地，併依民法第 179條不當得利之規定請求被告給付 自104年3月13日終止系爭租約後，無權占用附圖所示A、C、 C-1部分土地自104年3月13日起至同年8月19日止，相當於法 定最高限額租金之不當得利16萬8,075元（計算式：99.41平 方公尺38,330元【申報地價】10％161日365日＝16 8, 075元），以及無權占用附圖所示B、E部分土地自104年8 月19日民事變更聲明狀送達日之前 5年相當於法定最高限額 租金之不當得利23萬4,771元（計算式：12.25平方公尺38 ,330元【申報地價】10％5年＝234,771元），合計40萬 2, 846元，以及請求被告自104年8月20日起按年給付無權占
用附圖所示 A、B、C、C-1、E部分土地，按系爭土地申報地 價10％計算相當於租金之不當得利42萬 7,993元（計算式： 111.66平方公尺38,330元【申報地價】10％＝ 427,993 元）等語。並聲明：㈠先位聲明：被告應將坐落系爭土地上 之系爭建物如附圖所示編號 A、C、D-1部分所示建築物拆除 ，並將該部分面積 99.41平方公尺之土地返還予原告。備位 聲明：被告承租原告所有系爭土地、面積共98平方公尺範圍 內之土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地 價10％計算每年租金。㈡被告應將坐落系爭土地上之系爭建 物如附圖所示編號 B部分所示建築物拆除，並將該部分面積 7.74平方公尺之土地返還予原告。㈢被告應將坐落系爭土地 ，如附圖所示編號 E部分面積4.51平方公尺土地返還予原告 。㈣被告應給付原告40萬 2,846元，及自104年8月20日起至 返還上開土地之日止，按年於每年8月19日給付原告42萬7,9 93元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地之原所有人洪淑秋與原告就系爭土地訂立買賣契約 ，並未依土地法第 104條規定通知優先購買權人即伊，而此 優先購買權具有物權之效力，原告自不能對伊主張自己為所 有權人，亦不得依民法第 425條規定對伊主張其為系爭租賃 契約之出租人，否則有違上開規定保護承租人之立法意旨。 退而言之，縱認為原告得對伊主張為所有權人，並依民法第 425 條規定主張伊為系爭租賃契約之出租人，本件租金債權 依循往例皆由訴外人洪姓家族成員代表原土地所有人收取， 係往取債務，原告未主動向伊收取租金，自屬受領遲延，伊 當無遲延責任，況且原告104年2月24日之催告信函內容未表 明催告給付之金額、範圍、方法，凡此俱不能認為本件已經 有效催告，所為租金給付催告亦不生催告效力，又原告故意 以虛設地址、拒收等方法使伊給付租金之意思無法送達原告 ，係以不正之方法促其解約法律行為之條件成就，原告解約 行為之條件應視為未成就，原告退回伊主動給付之租金，益 證原告係以不正之方法達其終止租約之目的，故原告終止租 約之意思表示並不合法，不生終止系爭租約之效力。 ㈡另外原告雖主張伊違反土地法第103條第2款關於租賃基地使 用之規定，然所謂基地之使用違背法令，係指以基地供違反 法令之使用，例如開設娼寮、賭場等始屬之，且尚須致危害 於公共安全或有違反公序良俗之情形，始能終止租約，又建 築技術規則係依建築法頒定之法規命令，伊所有之系爭建物 縱然有違反建築技術規則之情事，也僅係違反建築法相關行 政規令，僅屬私有建築違反許可之規定，與前揭土地法規範
情形不合，原告自無由據此終止系爭租約。又系爭建物經鈞 院會同地政人員複丈後，確定占用系爭土地面積為93.05 平 方公尺，其餘原告主張部分之如附圖所示 B部分為系爭建物 側方鐵棚，如附圖所示C、D-1部分即系爭建物前方遮雨棚， 均未附著土地，未占有土地面積，僅供遮雨之用，應係原地 主出租系爭土地供伊使用居住之容許範圍，不應計入占用範 圍，況且系爭土地及附近地域皆係由原地主之洪姓家族概括 以區域劃分使用範圍出租予伊及前審判決之共同被告數十人 ，雖各承租人間戶戶相鄰並在建築房屋時互留活動空間，但 非指系爭建物以外之空地係洪姓家族保留自用排除於租賃範 圍而言。又本案如認終止租約不合法，則伊亦係基於系爭租 約合法占有系爭土地，非無法律上原因受有利益，自不構成 不當得利；如認為原告非土地所有人，則不因伊占有系爭土 地而受損害，仍不構成不當得利。另就原告之備位聲明部分 ，因原告不能對伊主張為系爭土地所有人或系爭租約之出租 人，故無調整租金問題，縱認為原告為系爭土地所有人，其 主張之調整後租金亦屬過高，有權利濫用之嫌，應以伊65年 間繳付之年租金5,472元為基準，參以70年1月至104年6月止 之通貨膨脹率78.88％，計算得出調整後年租金應為9,788元 （計算式：5,472元178.88％＝9,788元，元以下四捨五入 【下同】），否則亦應參考系爭土地附近房屋租金每坪每月 495 元，以98平方公尺（相當於29.645坪）計算得年租金為 17萬6, 091元（計算式：29.645坪495元12個月＝176,0 91元），惟本件原告對系爭建物無所有權，亦無貢獻，系爭 建物亦非租賃標的，是年租金應酌減50％即以8萬8,046元計 算始為妥當等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行 之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、本院偕同兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷㈡第19頁正 、反面）：
㈠原告於96年12月20日向洪淑秋購入系爭土地，並於同年月27 日登記為所有權人。被告則為系爭建物之所有權人。 ㈡系爭建物占用系爭土地之情形如臺北市建成地政事務所 104 年 7月16日複丈成果圖即附圖A、B、C、D-1部分所載，面積 共107.15平方公尺，被告另占有 E部分作為停車使用，面積 為4.51平方公尺。被告另占有 E-1部分作為停車使用，面積 為2.52平方公尺。
㈢原告於104年2月24日以臺北成功郵局第 158號存證信函催告 被告於10日內給付租金，被告於翌（25）日收受該存證信函 。
㈣被告於 104年3月4日以臺北莒光郵局第76號存證信函函詢原 告租金金額，因「原址查無此人」遭退回。
㈤原告於 104年3月10日以國史館郵局105號存證信函通知被告 終止系爭租約，被告於同年月12日收受。
㈥被告於104年3月16日寄發臺北莒光郵局第95號存證信函予原 告訴代。
㈦被告於104年3月20日以六張犁郵局第164號存證信函檢附2萬 7,630 元匯票給付租金，於同日送達原告訴代處。被告再於 同年月23日寄發六張犁郵局第 168號存證信函予原告，但因 「原址查無此人」遭退回。原告則於同年月26日將上開匯票 退還與被告，被告於同年4月2日將上開匯票金額辦理提存。四、本院得心證之理由：
本件原告起訴主張伊於96年12月20日向洪淑秋買入系爭土地 ，經前審判決確定兩造間就系爭土地有系爭租約存在，惟被 告自伊取得系爭土地所有權後從未繳納租金，經催告給付後 又置之不理，復有違反法令使用系爭土地之情形，經本院履 勘後又發現被告占有使用系爭土地之面積已達111.66平方公 尺，為此爰依民法第455條、土地法第103條第2、4款規定解 除契約，並依民法第767條第1項前、中段及同法第 179條規 定，請求被告拆除系爭建物、返還無權占有之系爭土地及所 生相當於租金之不當得利，或請求依據民法第 442條規定調 整系爭土地之年租金為按申報地價年息10％，為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告得否以被告 逾 2年未給付租金為由，依土地法第103條第4款規定終止系 爭租約？㈡原告得否以被告使用系爭土地違反法令（即建築 技術規則建築設計施工篇第110條之1、臺北市土地使用管制 規則關於建蔽率與容積率上限規定）為由，依土地法第 103 條第 2款規定終止租約？㈢原告得否以被告無權占有如附圖 所示B、E部分土地為由，依民法第767條第1項前段、中段規 定請求被告拆除鐵棚並返還此部分土地？㈣原告得否依民法 第 442條規定請求調整系爭土地年租金？承上若是，租金金 額為若干？㈤被告得否主張土地法第104條第2項之優先承買 權？承上若是，原告是否因此不得基於系爭土地所有權人或 出租人地位對被告有所主張？茲析述如下：
㈠原告得否以被告逾2年未給付租金為由，依土地法第103條第 4款規定終止租約？
⒈按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔 保現金抵償外，達 2年以上時，出租人不得收回。土地法 第103條第4款定有明文。次按依契約應由出租人赴承租人 處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，則衹構成
出租人受領之遲延，不能謂為承租人之欠租，設此際承租 人業已催告出租人收租，或已將租金提存者，其不能謂承 租人欠租固不待言，縱或承租人未為此項催告或提存，其 不能構成承租人之欠租責任亦同。又基地出租人以承租人 積欠租金達2年以上而收回該基地時，仍應依民法第440條 第 1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告 其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收 回土地。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基 地請求權存在。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為 清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿 後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲 延之責任。此亦有最高法院52年台上字第1324號判例、69 年台上字第1280號判例，72年度台上字第4249號判決意旨 可參照。
⒉經查，兩造間就系爭土地業經前審判決認定存有不定期之 系爭租約，有前審判決、臺灣高等法院99年度重上字第17 號、最高法院 101年度台上字第1763號判決在卷可參（見 本院卷㈠第11至49頁），而被告自承租系爭土地以來，均 由出租人即系爭土地原所有人洪姓家族之各房輪派代表前 來向被告之前手即訴外人黃阿海及被告收取租金，並開立 收據予被告，此有被告給租收據及黃阿海給租收據影本在 卷可稽（見本院卷㈠第50至51頁、第183至198頁），復佐 以同向訴外人劉李阿品於前審判決審理時所證稱：向洪姓 家族承租土地之藍李香係伊40年的鄰居，藍李香均有支付 租金，洪傳福來收就給他等詞（見本院卷㈠第200至201頁 ），堪信被告與系爭土地之所有權人間就租金給付方式， 向來係採往取債務之約定。原告雖主張伊已於104年2月24 日催告被告給付租金，詎被告竟置之不理，伊遂於同年 3 月10日以存證信函向被告終止系爭租約，且被告所提出之 給租收據所載坪數與被告實際使用面積不符，應非真正云 云。惟查，上開給租收據均經本院於前審判決審理時當庭 核對原本後，確認為真實，此有前審判決及言詞辯論筆錄 附卷可稽（見本院卷㈠第18頁、第42至43頁、第 200頁） ，原告此部分主張自不足取。其次，原告於104年2月24日 以臺北成功郵局第 158號存證信函催告被告於10日內給付 租金，經被告於翌（25）日收受該存證信函後，被告隨即 依原告於上開存證信函上所載之地址（即臺北市○○區○ ○路 0段000巷00號3樓），於同年3月4日以臺北莒光郵局 第76號存證信函函詢原告租金金額，此信函因「原址查無 此人」而遭退回，原告隨後又於同年 3月10日以國史館郵
局 105號存證信函通知被告終止系爭土地租約，被告於同 年月12日收受後，隨即又依原告於104年2月24日存證信函 上所載之另一地址（即臺北市○○區○○○路0段00號4樓 ，原告訴訟代理人張建鳴律師之地址），於104年3月16日 寄發臺北莒光郵局第95號存證信函予原告訴代，表示願意 就租金金額及給付方式進行協商；被告又於同年 3月20日 以六張犁郵局第164號存證信函檢附2萬 7,630元匯票予原 告給付租金，於同日送達原告訴代之上開臺北市大安區復 興南路地址；被告再於同年月23日寄發六張犁郵局第 168 號存證信函至上開臺北市大安區信義路 4段地址予原告， 表示已將租金寄至前揭臺北市大安區復興南路地址，但因 「原址查無此人」遭退回：原告則於同年月26日將上開匯 票退還與被告，被告於同年4月2日將上開匯票金額辦理提 存等情，有存證信函、信封封面、中華郵政掛號郵件收件 回執及郵政匯票影本在卷可參（見本院卷㈠第52至54頁、 第133至152頁），且為兩造所不爭執（見本院卷㈡第19頁 正、反面）。是原告於取得系爭土地所有權後，基於繼受 經前審判決確定之系爭租約關係，寄發存證信函向原告表 示欲收取租金，自應依循系爭土地之原所有權人與被告間 所約定系爭租約之租金收取方式，以往取方式至被告住所 即系爭建物所在地收取租金，今原告於清償期屆滿後僅以 存證信函要求給付被告租金，並未前往被告之住所收取租 金，被告自不負給付遲延之責任，況且本件被告曾多次依 循原告存證信函上所載之地址回復原告表示有意願給付租 金，甚至依被告與原系爭土地所有權人所約定之租金計算 方式給付租金，然均遭以「原址查無此人」為由退回，顯 然被告確有意給付租金，但原告並未依約赴承租人即被告 處收租，此種情形只構成原告受領租金之遲延，不能謂為 被告欠租，原告主張得以被告逾 2年未給付租金為由，依 土地法第103條第4款規定終止租約，並無理由。 ⒊原告又主張因被告之實際住處多次搬遷，且被告曾居住於 臺北市汕頭街、杭州南路等處，故本件系爭土地之租金應 為赴償之債，否則出租人勢必多處奔波方能收取租金云云 。惟查，原告歷次向被告催收租金與終止租約之存證信函 均寄至系爭建物所在門牌地址（即臺北市○○區○○路00 0巷0號），由被告親自收受後，再將郵局將回執寄還原告 ，此有存證信函及掛號信件收據在卷可按（見本院卷㈠第 52頁至第54頁反面），足見原告確實知悉被告實際居住於 系爭建物，況且被告確實長年居住於系爭建物，其住居所 地址自前審判決以來均未更易（見本院卷㈠第11頁、第20
頁反面、第47頁），則原告主張不知被告實際住所，無法 收取租金，本件應為赴償之債云云，顯與卷證不符，不足 採信。
⒋原告又主張依據被告所提出之給租收據可知，被告於51年 12月30日應付之租金延宕至57年 8月10日入款（見本院卷 ㈠第 187頁），53年12月30日應付租金則延宕至59年11月 17日方入款（見本院卷㈠第 188頁），可知承租人往往遲 繳租金，收據上之印章與簽名均係出租人事先用印簽名妥 當，待承租人前來繳交租金時才交付收據，況且收據上之 立據人洪禮錠曾任臺北市議員，要難想像洪禮錠於擔任市 議員期間會陪同其他地主親赴被告處收取租金，另訴外人 呂禮生之提存書上亦載明「經管理人拒收」（見本院卷㈠ 第223 頁），被告復有寄送匯票、提存之舉，足證本件租 金給付為赴償之債云云。惟查，由被告所提出之租金收據 內容觀之（見本院卷㈠第183至198頁），尚不足以認定租 金收據是否由出租人事先用印妥當，待承租人前來繳交租 金時方交付，或係由出租人事先用印妥當，再於前往承租 人處收取租金時交付，或係由洪姓家族各房代表一同前往 收租，並於收取租金時當場用印於收據上，訴外人洪禮錠 是否曾任臺北市市議員亦無法推論系爭土地租金之收取方 式係屬赴償之債，訴外人呂禮生於提存書上所載之「經管 理人拒收」等文字，僅為單純之描述，亦無法推論本件系 爭租約之租金收取方式為何，而被告寄送匯票、提存租金 亦因原告已催告被告儘速支付租金，卻又未赴被告處所收 取，且被告所寄送之匯票亦因「查無此人」而遭退回之故 ，凡此種種均不足以認定系爭租約係屬赴償之債，原告此 部分主張，均難憑信。
㈡原告得否以被告使用系爭土地違反法令（即建築技術規則建 築設計施工篇第110條之1、臺北市土地使用管制規則關於建 蔽率與容積率上限規定）為由，依土地法第103條第2款規定 終止租約？
⒈次按租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令 之使用，出租人不得收回。土地法第103條第2款定有明文 。又土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令 之使用時，係指以基地或基地一之房屋供違反法令之使用 者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅 屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供 違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。再 土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用 ，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，
致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租 人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序 良俗，即無上開條款規定之適用。此亦最高法院41年台上 第95號判例、89年度台上字第1018號判決意旨可資參照。 是以原告欲主張被告違反土地法第103條第2條規定，必以 被告以系爭土地「供」違反法令之使用，且危害公共安全 或公序良俗，始足當之。
⒉原告主張被告於系爭土地上所興建之系爭建物違反建築技 術規則建築設計施工篇有關保留防火間隔之規定，致生危 害於公共安全，伊自得依土地法上開規定終止兩造間系爭 租賃契約云云。然查，被告興建系爭建物係以「供」居住 之目的使用，而居住使用之目的並非違反法令之使用，縱 有違反建築法令關於保留防火間隔之情形，僅屬建築管理 法令之行政違章，亦非屬土地法第103條第2款所定之供違 反法令使用之情形，況且經本院依職權函詢臺北市政府消 防局、臺北市建築管理工程處等主管機關以查明系爭建物 有無未依法留設防火間隔或其他違反消防安全、建築法令 情形，臺北政府消防局復稱：「…現場為 2層樓住宅，非 屬供公眾使用建築物，依規定免設消防安全設備，惟現場 自設 2具滅火器，性能上符合規定。…」，臺北市建築管 理工程處則復稱：「…有關案址建物有無未依法留設防 火巷乙節，經查該既有建物無申請建築執照紀錄，無資料 可稽。另有關案址有無其他違反建築法令情形，經查本 府建築管理資訊系統，案址係屬83年底以前之既存違建， 惟經調閱資料現場比對新增雨棚不符規定，本處已完成查 報作業，俟完成行政送達程序後，依序執行。…」，此有 臺北市政府消防局104年7月29日北市○○○○0000000000 0號函、臺北市建築管理工程處104年9月9日北市都建查字 第10468416700號函在卷可稽（見本院卷㈠第308頁、卷㈡ 第94頁），是系爭建物僅有新增雨棚部分未符建管法令， 目前正由主管機關依行政程序查處中，然就其使用而言， 並無違反法令之情形，原告此部分主張，亦難憑取。 ⒊原告又主張系爭建物違反臺北市土地使用分區管制自治條 例之建蔽率與容積率限制規定，此一自治條例係基於區域 計畫法之授權而制訂之強制規定，已構成實質違法，與單 純未取得建築執照之違章建築不同，已符合土地法第 103 條第 2規定得終止系爭租約之情形云云。惟查，系爭建物 係供被告居住目的之使用，此一使用目的並未違反法令， 縱有違反關於建蔽率與容積率限制規定之建築法令，亦屬 行政上之違章，況且違反建蔽率與容積率限制規定，亦不
足以認定致生危害於公共安全。原告雖另舉臺灣高等法院 94年度上易字第 379號、95年度再易字第29號判決（見本 院卷㈠第239至246頁）為例，主張違反建蔽率與容積率限 制規定已屬實質上以基地供違反法令之使用，然此等判決 並非判例，對本件並無拘束力，原告此部分主張，亦不足 取。
⒋綜上，原告主張得以被告使用系爭土地違反法令為由，依 土地法第103條第2款規定終止租約，均無理由，不應准許 。
㈢原告得否以被告無權占有如附圖所示B、E部分土地為由，依 民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除鐵棚並返還 此兩部分土地：
⒈再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。民法第 277條前段定有明文，次按一般基地租賃，承 租人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，惟如雙方當 事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之 使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第 10 3條第5款規定，並參照民法第438條規定，出租人非不 得終止租約，請求收回其土地。此亦有最高法院59年台上 字第4423號判例意旨可資參照。
⒉原告主張被告自認原先向洪姓地主僅租用系爭土地面積約 15.20 坪（即約50.236平方公尺），又自承將系爭土地上 之原有木造建物（面積30.3平方公尺）拆除後，於79至82 年間擴建為72平方公尺，又於82至96年擴建至98平方公尺 ，於本院104年7月16日履勘時，複丈後竟發現被告已擴建 至111.66平方公尺，已然超出原有木造建物將近 4倍面積 ，此超出部分均屬無權占有，伊自得依民法第 767條物上 請求權之規定請求被告拆除嗣後所占用之附圖所示B、E部 分之地上物並返還土地云云，並提出臺北市建築管理處99 年12月2日北市都建字第09973620500號函、新違建勒令停 工拆除通知單、申請書、建築改良物標示、門牌證明書、 臺北市稅捐稽徵處萬華分處函、臺北市政府工務局建築管 理處違建違規查處小組第27次會議紀錄、臺北市政府工務 局建築管理處函（書函）、切結書、便箋、違建查報現場 照面黏貼卡、違建處理科違建案件明細及臺北市議會市民 服務中心協調林高明美君陳情案會議紀錄等件影本為證（ 見本院卷㈡第64至87頁）。惟查，由上述資料內容觀之， 被告於系爭土地上將原有木造建築拆除，再逐年逐步擴建 建物，終至系爭建物現有情形，然系爭土地之所有權人並 無反對之意思，足見就嗣後擴建、使用之系爭土地部分亦
在系爭租約之效力範圍之內，且原告對於被告就系爭土地 之使用，有何違反兩造間或被告與系爭土地原所有權人間 約定使用方法之有利事實，並未舉證證明，其主張被告於 超出系爭土地上原木造建物範圍外之使用均屬無權占有， 因此得依民法物上請求權規定請求被告拆除附圖所示B、E 部分之地上物並返還土地，即無理由，不應准許。 ㈣原告得否依民法第 442條規定請求調整系爭土地年租金？承 上若是，租金金額為若干？
⒈又按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請 法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法 第 442條定有明文。又租金應否增加及增加若干，應以該 地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較等情形為標 準。又當事人在未聲請法院增減其租金前，原約定之租金 額，並不因租賃不動產價值之升降，而失其拘束雙方當事 人之效力；請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原 約定數額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調 整租金之意思表示起算，故起訴前未為此項意思表示者， 即不得溯及請求調整。此有最高法院18年上字第2812號、 22 年上字第283號、47年台上字第1152號、48年台上字第 521 號判例可供參照。
⒉經查，系爭土地坐落於臺北市萬華路西藏路 156巷，門前 為不足2公尺之狹窄巷道，為2層樓建築，離西藏路路口約 10公尺，鄰近西藏路與中華路 2段路口，可步行至西藏路 、中華路之公車站，亦可步行至忠義國小或南機場夜市， 附近交通發達、工商尚稱繁榮，生活機能方便，有本院10 4年7月16日現場履勘筆錄、照片及附近地圖在卷可參（見 本院卷㈠第 275頁、第277至295頁）；被告雖抗辯應依70 年與 104年間之通貨膨脹率差異情形計算並調整年租金為 9,788 元，或參照附近房屋月租金每坪 495元計算，再酌 減50％計算年租金為8萬8,046元，且所占用系爭土地面積 僅有 93.05平方公尺，其餘部分或為鐵棚及遮雨棚，均未 附著土地，未占有土地面積，僅供遮雨之用，不應計入占 用範圍云云，惟被告始終未舉證以通貨膨脹率作為調整租 金之依據為何，又未說明所指之附近地段房屋面積、條件 、使用現況及租金數額各為何，又何以作為調整本件系爭 「土地」租金之認定標準，其抗辯自難憑信。再者，一地 號所表示之土地即為一獨立物，在法律上得為一所有權客 體，惟土地所有權除地面外並及於土地之上下一定立體之 空間（民法第 773條參照），該一定範圍之立體空間自均 為所有權之範圍（參見謝在全著，民法物權論【上】，10
3年9月增訂6版，第15頁），而附圖所示之B、C、D-1及 E 部分既均為被告搭建鐵棚、遮雨棚及設置停車位占有並實 際使用，自應計入被告實際占用系爭土地之範圍，被告此 部分抗辯，不足為憑。承上，綜合斟酌本件系爭土地所在 地點雖位於臺北市萬華區之老舊社區，但仍屬臺北市萬華 區之精華地段，被告係建築 2層房屋使用、附近商業繁盛 、交通及生活便利等情，本院認原告起訴請求調整系爭土 地年租金為「按系爭土地全部面積，依土地申報地價年息 10％計算」，尚屬過高；其租金應調整為：按被告實際使 用面積111.66平方公尺（計算式：即附圖A＋B＋C＋D-1＋ E＝93.05＋7.74＋6.10＋0.26＋4.51＝111.66平方公尺） ，並依申報地價年息 8％計算，始為合理，惟原告僅請求 以占有面積98平方公尺計算調整後之租金，自屬有理。又 依前揭最高法院48年台上字第 521號判例意旨，原告既以 起訴狀繕本之送達作為請求調整租金之意思表示，則本件 調整租金之時點，應自起訴狀繕本送達被告之翌日（即10 4年3月27日，見本院卷㈠第60頁）起算。 ⒊惟就原告所請求自 104年3月13日起至同年8月19日止如附 圖所示A、C、C-1部分相當於租金之不當得利16萬8,075元 ，以及無權占用附圖所示B、E部分土地自104年8月19日民