臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第102號
原 告 呂學在
訴訟代理人 劉韋廷律師
複 代理人 吳佩軒律師
馬翠吟律師
訴訟代理人 施瑋婷律師
被 告 姚其湄
訴訟代理人 洪文浚律師
複 代理人 林妤芬律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國104年11月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告就其門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段 0 0 號2 樓之1 之房屋及基地之應有部分（下稱系爭房屋） ，委託晶鑽房屋仲介股份有限公司信義光復旗艦店居間銷售 ，原告則透過台灣房屋股份有限公司信義松仁特許加盟店（ 下稱台灣房屋公司）仲介，於民國103 年4 月16日就系爭房 屋與被告訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告於簽約 當日給付部分價金新臺幣（下同）470 萬元，再於103 年5 月15日匯款470 萬元至永豐商業銀行受託信託財產專戶，總 計給付940 萬元予被告。原告於訂立系爭買賣契約前，即向 被告詢問系爭房屋過去租金收益如何，並表明購屋目的係為 投資，房租需足支付系爭房屋貸款，否則無能力繳納貸款承 購該屋，被告告知系爭房屋目前出租予舞蹈休閒生活館，租 金未稅為8 萬元，系爭房屋標的現況說明書亦標註系爭房屋 有不定期租賃契約，租金為未稅8 萬元。原告因信被告所述 租金有8 萬元足以支付房貸，乃決定購屋，惟系爭房屋之實 際租金實低於8 萬元，則原告係受被告詐欺而訂立買賣契約 。被告雖於103 年9 月18日以存證信函通知原告解除系爭買 賣契約，並以原告未依約繳款，主張沒收原告已給付之940 萬元價金作為違約賠償，惟系爭買賣契約係原告遭被告詐欺 而訂立，原告自得依民法第92條第1 項撤銷上開意思表示， 並依民法第179 條、第184 條第1 項之規定，請求被告返還 940 萬元。縱原告不得主張詐欺撤銷系爭買賣契約，然系爭 買賣契約第10條第2 項所約定之違約金，顯屬過高。蓋被告 縱有所受損害與所失利益，亦僅為利息損失，即自103 年8 月26日應交付剩餘款項3,760 萬元時起，至被告103 年9 月
4 日解除系爭買賣契約止，共10日利息計18萬8,000 元（即 ：《47,000,000－9,400,000 》×5/10000 ×10＝188,000 ），以及103 年8 月租金損失，依週邊行情計算僅約7 萬4, 250 元，以上共計26萬2,250 元，故原告請求依民法第252 條予以酌減違約金至相當數額。為此，爰依民法第92條第1 項、第179 條、第184 條第1 項、第252 條之規定，請求被 告返還已給付之買賣價金940 萬元等語。並聲明：㈠被告應 給付原告940 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則抗辯：系爭房屋標的現況說明書之內容，係為賣方向 買方說明房屋現況，內容倘與事實不符，僅有涉及契約重要 事項時，始能構成撤銷系爭買賣契約之事由。因原承租人是 否願意繼續承租，或買方於購得房屋後，是否能夠覓得願用 相同價格承租之人，均非賣方所得掌握，則系爭房屋原本之 租金數額，即非系爭買賣契約之重要事項，原告自不能以系 爭房屋原本租金低於8 萬元，即主張遭詐欺而撤銷系爭買賣 契約。何況系爭買賣契約中並未約定「如被告原出租予第三 人之租金低於8 萬元時，原告即得解除契約」之內容，原告 亦未曾表示系爭房屋之租金須高於8 萬元始願購買。況且， 系爭房屋自100 年6 月1 日至102 年5 月31日止，係以每月 9 萬元之租金出租予訴外人陳基洋，於102 年5 月31日租期 屆滿後，因被告有意出售系爭房屋，故與陳基洋間改採不定 期之租賃契約，每月租金仍為9 萬元，故被告於出具標的現 況說明書時，系爭房屋確實有不定期租約，且租金超過8 萬 元，標的現況說明書之內容並無不實。被告並未欲使原告陷 於錯誤，故意示以不實之事，系爭房屋確有出租事實，每月 所收取之租金亦高於8 萬元，縱使原告自行調查附近租金行 情，亦非可謂係被告對原告施以詐欺而使原告陷於錯誤而為 意思表示。另，系爭買賣契約因原告違約而由被告合法解除 ，原告所交付之970 萬元買賣價金中，其中尚包括依仲介業 者定型化契約所約定，賣方應給予買賣價金4 ％的仲介費用 即188 萬元，依系爭買賣契約第10條第4 項約定，需先予扣 除後再將餘款交給被告，則被告因原告違約所能實際收取之 金額僅有782 萬元，即買賣價金16.6％，當無違約金過高之 情事。況本件訟爭期間，系爭房屋之權狀資料依約仍由履約 保證人保管，被告無法出售或出租，倘若本件訴訟須歷時4 年才能終結，被告僅房租收入損害即超過400 萬元，尚不計 此段時間之利息損失、額外支出之房屋稅與地價稅、再行出 售所須另外支付之仲介費用及房屋跌價損失等，則被告沒收
原告已支付之買賣價金後實際所能取得之金額僅有782 萬元 ，衡諸常情違約金並無過高等語。並聲明：㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張：系爭房屋標的現況說明書內登載系爭房屋之租金 為8 萬元（未稅），然系爭房屋之實際租金低於8 萬元，而 原告因信被告所述租金有8 萬元足以支付房貸始決定購屋， 是系爭買賣契約係原告遭被告詐欺而為意思表示，原告得依 民法第92條第1 項撤銷上開意思表示，並依民法第179 條、 第18 4條第1 項之規定，請求被告返還940 萬元等語。惟查 ，民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之 事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第33 80號判例意旨參照），則行為人欲主張受詐欺而為意思表示 ，應舉證證明行為人故意以不實之事欲相對人陷於錯誤，相 對人並因誤信該不實之事，陷於錯誤而為一定之意思表示。 本件被告否認有何原告曾表示系爭房屋之租金須高於8 萬元 始願購買之情，原告亦未舉證以實其說；再有關系爭房屋標 的現況說明書內所登載之內容，係為賣方向買方說明房屋現 況，現況說明書上所載之說明內容包括有「是否有住戶規約 」、「是否有管理委員會或管理負責人」、「是否有欠繳管 理費」、「是否使用自來水廠提供之自來水」、「電力有無 獨立電錶」、「是否使用天然瓦斯」等諸多房屋標的之現況 情形，該等事項倘與實際情形不同，顯非買受人得據此逕主 張係受詐欺而為買受系爭房屋之意思表示。又買賣契約之締 結本為雙方各自考量多方因素評估後而為之，不得因關於買 賣標的資訊一有與事實不合處，即可主張因誤信該資訊而為 締結買賣契約，進而主張受詐欺。原告本件主張係受詐欺而 為買受之意思表示，即應舉證其因系爭房屋原出租房租為8 萬元以上，始要購買系爭房屋，且被告在上開情形下又故意 示以系爭房屋原出租房租為8 萬元以上不實之事，原告因而 陷而錯誤而決定買受，然上情已為被告所否認，原告亦未能 舉證。再標的現況說明書上所載房屋原本之租金數額若干， 本非房屋買賣契約之必要之點，且房屋出租租金數額本涉及 當時出租行情、承租用途、承租人承租意願、承租人及出租 人各自之談判能力、甚至承租人與出租人之間之情誼關係為 何（可能因此提高或降低租金）、承租人之職業等多種因素 ，均影響出租租金之多寡，標的現況說明書上載租金多寡本 即單純為系爭房屋當時出租之價格，至於買方於購得該房屋 後，是否能夠覓得願用與原房屋出租價格相同價格承租之人 ，或者是否能以相同價格出租，本屬未定，並無從以原本房
屋房租數額，即推認將來亦可出租達同樣數額，是上開原房 屋出租價格訊息並未傳遞原告將來出租房屋可達8 萬元以上 之資訊，亦未就系爭房屋成交後之收益即租金收取為任何保 證，則原告主張系爭房屋標的現況說明書標註系爭房屋租金 為8 萬元，原告因信被告所述租金有8 萬元足以支付房貸， 乃決定購屋等語，難認有據（亦即不管原房租多少，之後出 租價格本屬未定，原告主張因之前被告出租價格為8 萬元即 認可以相同價格出租，而決定購屋，尚難採之）。再者，證 人即原告仲介李信仲到庭證述：因為一開始也不知道原告會 不會喜歡，所以當然只準備產權說明書。後來在說明價格的 時候才提供附近實價登錄的租金及成交行情給原告等語（見 本院卷第162 頁），則原告購買系爭房屋前本已經由其仲介 知悉系爭房屋附近之租金行情，衡情其決定是否購買系爭房 屋必有參酌，其主張誤信被告表示系爭房屋原出租租金為8 萬元即決定購買，難認有據。據上，原告主張係受詐欺而為 意思表示，為無理由。
㈡再依原告自行所主張系爭房屋103 年8 月間租金，依內政部 不動產交易實價查詢網週邊行情實價登錄行情每坪約1,650 元計算，系爭房屋約45坪約7 萬4,250 元等語（見本院卷第 228 至230 頁），則與8 萬元亦無重大差距，原告以被告表 示為8 萬元但實際不到8 萬元即主張被告為詐欺，更難認有 理。
㈢再者，被告於出具該標的現況說明書時，系爭房屋係有不定 期租約，且租金亦超過8 萬元等情，據證人即承租人陳基洋 到庭證稱：我於100 年至103 年間係向被告承租系爭房屋從 事舞蹈教室工作，剛開始有訂定合約，從100 年6 月至102 年5 月31日，每月租金9 萬元，在102 年5 月31日屆期時， 被告表示要賣房子，就改採不定期租賃，做到103 年7 月， 租金是以匯款或現金存入被告帳戶。我是在100 年5 月多時 開始講到要承接舞蹈教室，那時系爭房屋所有權人是宋餘偉 ，但100 年6 月開始要營業時，房子所有權人變成是被告等 語明確（見本院卷第129 、130 頁），復有被告提出之證人 陳基洋與被告間之租賃契約封面影本可佐（見本院卷第137 頁），上載租賃期間自100 年6 月1 日起至102 年5 月31日 止，每月應繳月租金9 萬元等語。另證人陳基洋自100 年6 月起至103 年4 月間，以現金存款或匯款之方式，每月存入 或匯入9 萬元於被告銀行帳戶內；於103 年5 月至103 年7 月間，以現金存款或匯款之方式，每月存入或匯入4 萬元於 被告銀行帳戶內，亦有國泰世華商業銀行中正分行104 年8 月31日函文存卷可按（見本院卷第18 7頁），而就金額為4
萬元之部分，復經被告陳明：103 年5 月間開始用押租金扣 抵租金，押租金數額在租約已約定為18萬元，所以分3 個月 每月扣除5 萬元，故每個月先付4 萬元，剩下3 萬元押租金 是預留作為最後結算費用，7 月陳基洋還有在租3 、4 天， 是搬家善後時間，所以7 月還是有給4 萬租金，最後我再和 陳基洋現金結算總共要還他多少錢等語（見本院卷第165 頁 反面），稽上各節堪認證人陳基洋確有以9 萬元向被告承租 系爭房屋之事實，原告主張系爭房屋之實際租金低於標的現 況說明書上所載之租金8 萬元，據而主張遭到詐欺，並無理 由。
㈣原告又主張：兩造簽約後，原告偶然得知被告出租該房屋租 金並非8 萬元，再向負責辦理原告貸款之彰化銀行股份有限 公司桃園分行（下稱彰化銀行），請求提供台灣房屋公司日 前傳給該銀行辦理核貸之租賃契約，發現該租約竟然是由台 灣房屋公司仲介李信仲個人與被告簽署，然當時該房屋仍為 舞蹈教室承租使用，該租約顯為虛偽製作，足見系爭房屋出 租之租金不到8 萬元，始需製作該虛偽租約等語，並提出該 租約（見本院卷第19至20頁），上載租期為103 年5 月1 日 至103 年7 月31日，承租人為李信仲，租金為8 萬元等語。 然查，該租約係由證人李信仲所撰寫直接提供予彰化銀行， 作為原告向彰化銀行貸款使用，此據證人李信仲到庭證稱： 這份租約係在成交一段時間後由我所製作提供給彰化銀行， 當時被告提供的書面租約已經過期，無法辦理貸款，而現況 說明書已經載明為不定期租約，自然沒有書面租約可提供， 所以後來我就以我為承租人製作這份租約，提供給彰化銀行 貸款使用等語（見本院卷第160 頁反面至161 頁、163 頁反 面），是以原告主張因系爭房屋出租之租金不到8 萬元，始 需製作該虛偽租約等語，洵無可採。
㈤原告雖又提出系爭房屋大樓管理員與原告間談話之錄音譯文 ，據此主張管理員表示系爭房屋並無出租事實，惟經被告否 認其真正，經原告請求該管理員到庭作證，該員進狀表示： 原告夫妻多次跟我聊天想知道2 樓的事，我並不知他們有錄 音，在聊天過程我基於不得罪他們，我就順著他們的話與他 們聊天，實際上我並不知道被告的事，我只是因為原告提到 被告，就用猜測的方式對話，有些話是隨便亂說等語在卷（ 見本院卷第191 至192 頁），原告復表示捨棄傳喚該管理員 作證（見本院卷第206 頁），則原告以上開錄音譯文主張系 爭房屋實際上並無出租，並無可採。
㈥綜上所述，原告主張被告詐欺，而依民法第92條第1 項撤銷 意思表示，並依民法第179 條不當得利、第184 條第1 項侵
權行為之規定，請求被告返還已給付之買賣價金為無理由， 應予駁回。
㈦原告另主張系爭買賣契約第10條第2 項關於違約金之約定， 顯屬過高，請求依民法第252 條予以酌減至相當數額。經查 ：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，使符契約約定之本旨（最高法院96年度台上字 第107 號判決意旨參照）。另按約定之違約金額是否相當， 須依一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益，為衡量之標準（最高法 院89年度台上字第1111號、93年度台上字第2655號判決參照 ）。
⒉原告雖主張被告縱有受損害與所失利益亦僅為利息損失，即 自103 年8 月26日應交付剩餘款項3,760 萬時起，至被告10 3 年9 月4 日解除契約為止，共計10日利息18萬8,000 元（ 即：《47,000,000－9,400,000 》×5/10000 ×10＝188,00 0 ），以及103 年8 月租金損失，該租金損失依照內政部10 3 年周邊行情實價登陸行情每坪約1,650 元計算，系爭房屋 約45坪，則為7 萬4,250 元，以上合計僅26萬2,250 元等語 。然原告與被告締約時，應已衡量自身履約之意願、經濟能 力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸 自由意識及平等地位所自主決定，而簽訂系爭買賣契約，自 應受系爭買賣契約效力之拘束。本院審酌原告已交付之970 萬元買賣價金中，其中尚包括依仲介業者定型化契約所約定 ，賣方應給予買賣價金4 ％的仲介費用即188 萬元，而此一 金額需先予扣除後再將餘款交予被告，則被告因原告違約所 能實際收取之金額為782 萬元，占買賣價金之16.6％，又系 爭買賣契約103 年4 月16日簽訂迄今已逾1 年半，被告系爭
房屋權狀仍然由履約保證人保管而無法即刻進行處分，且10 3 年6 月間後，因權狀尚在履約保證人處，系爭房屋亦未能 出租予他人乙情，亦為被告於104 年6 月5 日準備程序中陳 述在卷（見本院卷第134 頁反面），則被告受有無法利用系 爭房屋之損害可認非輕，以及此段期間房屋之相關稅款被告 仍需支出；而原告雖主張受被告詐欺故未履約，然其主張因 被告表示系爭房屋原出租租金為8 萬元，原告因而受騙而為 購買之意思表示，為不可採，已詳如上述，足見被告係事後 出於個人因素考量而不願購買，與被告無涉；另衡酌倘原告 依約給付買賣價金被告可享受之利益等情，認本件違約金為 買賣價金之16.6％尚無違房地產交易實務之一般行情，依上 開規定及判決意旨，本件被告所收取之違約金尚屬合理。原 告上開主張本件違約金之計算應為共計10日利息18萬8,000 元及103 年8 月租金損失約7 萬4,250 元，合計共26萬2,25 0 元，難認可採。從而，原告主張本件違約金過高應予酌減 ，亦為無理由。
四、綜上所述，原告依民法第92條第1 項、第179 條、第184 條 第1 項、第252 條之規定，請求被告給付940 萬元，及自起 訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息，為無理由，應予駁回。原告之請求既無理由，其假 執行之聲請即失所依據，爰併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
書記官 王曉雁
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