臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4075號
原 告 楊千霄
訴訟代理人 楊玉桑
被 告 光復大樓住宅區管理委員會
法定代理人 李星輝
訴訟代理人 蔡鴻斌律師
施旻孝律師
林邦彥律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年11月26日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號2樓之2 建物（下稱系爭建物）為原告所有。系爭建物屬光復大樓社 區住宅，被告係該社區之管理委員會，管理員李棟樑係受僱 被告之管理員，被告為其僱用人，亦為管理公寓大廈之債務 人。被告本應盡善良管理人之注意義務，非經住戶允許，不 得擅入住戶住家，且該李姓管理員死亡前不久即常感到身體 不適，管委會原本不應該聘任，詎被告竟仍予聘任，又疏未 善盡監督之責任，竟任令李姓管理員擅取原告寄放在管理處 之鑰匙，無端於民國104年4月27日晚上8時許進入原告屋內 ，並猝死在系爭建物內。原告所有之系爭建物，於104年4月 15日起出租予訴外人賴淑娟，雙方並立有房屋租賃契約書為 憑，租期自104年4月15日起至107年4月14日止，約定租金每 月新臺幣（下同）3萬2000元，房客賴淑娟於同日晚上9時許 入屋後發現上情。承租人因系爭建物成為凶宅，一度遲疑是 否承租，經原告加以修繕後，始再與之另立第二份租賃契約 ，租期則改自104年6月1日起至107年5月31日止，復因工程 裝修延遲，原告遲至104年6月8日始將房屋交予承租人，原 告因此損失一個月又23天的租金收入。此外，系爭建物亦因 死者猝死於屋內，造成建物價格下跌，原告同時受有跌價之 損失，總計原告受有：⑴自4月16日起至6月8日止無法出租 ，其中4月16至5月31日每月租金為3萬2000元，另6月1日至6 月8日，在與房客協商下，少收租金8000元，故所受租金損 害5萬6000元；⑵因李姓管理員死在系爭建物內，致原告必 須重新整修屋內，因此受有24萬1250元之損害。⑶系爭建物 李姓管理員死於屋內，造成系爭建物成為凶宅，依一般社會 通念，房價必然因此減損至少1成5以上之價值。而查系爭建
物之每坪市價約97萬8000元，系爭建物約為16.4坪，故房價 因此減損約240萬5880元。合計原告因被告管理不善，以及 管理員之自作主張，致受有共270萬3130元之損害。爰依民 法第184條第1項前段、第188條第1項前段、第227條等規定 提起本訴。並聲明：被告應給付原告270萬3130元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告係依公寓大廈管理條例等規定，依法執行區分所有建物 之管理、維護工作，核與原告間並無契約關係存在，即無所 謂不完全給付之損害賠償之可言。是原告主張被告為管理公 寓大廈之債務人，須負不完全給付之責，顯有重大謬誤。 ㈡被告自始未曾、亦不可能要求大樓管理員代為保管特定住戶 之大門鑰匙，遑論指示管理員逕持大門鑰匙進入住戶屋內， 原告主張被告有不該聘任該李姓管理員、未善盡監督責任等 過失，並非實在。
㈢李姓管理員係因心肌梗塞導致猝死，有臺灣臺北地方法院檢 察署核發之104年4月28日相驗屍體證明書可證，核與內政部 頒訂對於「凶宅」之認定標準不符。依內政部92年7月24日 內授中辦地字第0970048190號函示：「本部訂頒之不動產說 明書應記載事項，尚無應記載『凶宅』，且『凶宅』非法律 名詞，惟本部92年6月間公告修正之『動產委託銷售契約書 範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容『本建 築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致 死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專 有部分（包括主建物及附屬建物）曾發生凶殺或自殺而死亡 （不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專 有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括 在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分 ）。」。而李姓管理員既係因心肌梗塞導致自然猝死，是系 爭建物並不因李姓管理員在屋內猝死，即被認定為所謂之「 凶宅」。此外原告請求整修費部分，被告雖有提到道義上補 貼，但整修費與管理員死亡並無法律上之關聯性等語。 ㈣聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告為系爭建物之所有權人，有原告提出之臺北市大安地政 事務所土地所有權狀、建物所有權狀（參本院卷第8、9頁） 為證。
㈡李棟樑為被告聘僱之管理員。
㈢李棟樑於104年4月27日持被告寄放之系爭建物之大門鑰匙， 啟門進入系爭建物後在屋內猝死，係屬自然死亡，非他殺或 自殺，並有被告提出臺灣臺北地方法院檢察署檢察官出具之 相驗體證明書1紙為憑（參本院卷第46頁）。四、本院之判斷：
兩造就上揭事項均不爭執，是本件所應審究者為：管理員李 棟樑於上揭時間，持原告寄放之系爭建物大門鑰匙，啟門進 入系爭建物後在屋內猝死，被告應否依民法第188條第1項規 定，與李棟樑連帶負同法第184條第1項前段侵權行為損害賠 償責任，及負民法第227條不完全給付損害賠償責任？並其 損害賠償之金額為何？茲分述如下：
㈠按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。」、「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由 僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」、「因可歸責於債 務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延 或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外 之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第184條第1項前 段、第188條第1項、第227條分別定有明文。又按「依民法 第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意 過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性 ，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權 行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉 證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生 之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間 無一定之特殊關係（如當事人間為不相識之陌生人）之情形 下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。又就 違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行 為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認 為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧『權益保護』與 『行為自由』之旨意。」（最高法院100年度台上字第328號 裁判要旨參照）。而民法第188條第1項所定僱用人之連帶賠 償責任，除須與行為人有指揮、監督關係外，尚須該行為人 執行職務之行為有故意或過失不法侵害他人之權利，始克成 立。且本條規定之僱用人責任，性質上係代受僱人負責，具 有從屬性，須以受僱人成立侵權行為負有損害賠償責任為要 件（最高法院89年度台上字第1268號裁判要旨參照）。 ㈡被告係依據公寓大廈管理條例成立之管理組織，依同條例第 36條規定，管理委員會之職務如下：1、區分所有權人會議 決議事項之執行。2、共有及共用部分之清潔、維護、修繕 及一般改良。3、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項
。4、住戶共同事務應興革事項之建議。5、住戶違規情事之 制止及相關資料之提供。6、住戶違反第6條第1項規定之協 調。7、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 8、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消 防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表 、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有 關文件之保管。9、管理服務人之委任、僱傭及監督。10、 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。11、共 用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。12 、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設 備檢修之申報及改善之執行。13、其他依本條例或規約所定 事項。足認各區分所有權人之區分所有權範圍之維護，甚或 其個人之住家鑰匙，並非被告應行負責維護、保管之職務範 圍。又查，各區分所有權人住家之大門鑰匙係用以開啟各區 分所有權人住家大門之主要工具，是維護各區分所有權人住 家安全之重要媒介。而質之原告自承當初係為出租系爭建物 ，因而將鑰匙交給1樓管理處管理員，管理處是由3位管理員 輪班，管理員李棟樑亦係其中之一，管委會是否知情，伊不 知道等語（參本院卷第53頁）。原告既係為自身出租系爭建 物之便利，自行將系爭建物之大門鑰匙託交予管理員個人， 被告對於其私下託交鑰匙行為復無所悉，且明顯已逸脫被告 之法定職務範圍，此應屬原告與管理員個人間之契約關係行 為，與被告無涉。該李姓管理員基於與原告間之契約關係而 持有原告託交之鑰匙，並進而使用該鑰匙進入系爭建物，更 非執行管理職務之行為。此外，原告既係為求自己出租房屋 之方便，而私下將系爭建物大門鑰匙託交予管理員，足認其 於託交該大門鑰匙時，已容許管理員得持鑰匙啟門入屋。原 告雖嗣於104年4月15日將系爭建物出租他人，但其迄未向管 理員取回鑰匙，則管理員李棟樑於104年4月27日持鑰匙進屋 ，是否逾越原告與管理員間之約定，亦屬原告與管理員間之 契約爭議，與被告無關。管理員李棟樑持用原告先前託交之 鑰匙進入啟門進入原告之住處，既非屬侵權行為，亦非執行 管理職務之行為，則揆諸前揭規定及說明，被告自無庸依民 法第188條第1項負擔僱用人之連帶賠償責任，是原告依據侵 權行為法律關係，請求被告應依上開規定負連帶賠償責任自 屬無據。
㈢原告另主張管理員李棟樑死亡前不久即常感到身體不適，管 委會原本不應該聘任，詎被告竟仍予聘任，被告亦應負不完 全給付損害賠償責任等語。惟查，管理員李棟樑死亡前是否 有常感到身體不適之情形、究屬何種不適，與其死亡原因有
無因果關係，是否已影響其從事管理員工作之妥適性，原告 並未舉證以實其說，空言主張，自難憑採。且查，被告係依 公寓大廈管理條例規定由區分所有權人選任住戶若干人為管 理委員所設立之組織，其本身僅為區分所有權人會議之執行 機構，並無實體法上之權利能力。其主要職務範圍係依法執 行區分所有建物之管理、維護工作，與原告間並無債權債務 關係存在，自無所謂不完全給付之損害賠償之可言。是原告 主張被告為管理公寓大廈之債務人，須負不完全給付之責， 難謂有據。
㈣綜上，本件原告依據民法第184條第1項前段、第188條第1項 、第227條等法律關係，請求被告給付原告270萬3130元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結 果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 10 日
民事第五庭 法 官 李桂英
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 10 日
書記官 林芯瑜