返還價金等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,104年度,4032號
TPDV,104,訴,4032,20151231,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第4032號
原　　　告　潘美雪
訴訟代理人　黃晶雯律師
被　　　告　精聯建設股份有限公司
法定代理人　黃惠珠
訴訟代理人　施汎泉律師
複　代理人　羅婉菱
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104 年12月3 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告費擔。
事實及理由
壹、程序方面
本件原告於起訴時將被告之法定代理人誤載為蘇俊龍，經原 告於民國104 年9 月17日具狀更正法定代理人之姓名為黃惠 珠，並據提出被告之公司變更登記表在卷為佐，核與當事人 之同一性無訛，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於104 年1 月12日簽訂「馥人灣－一山區」 房地預定買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買 馥人灣一山區編號A2棟第12樓之房地1 戶、地下2 層編號69 號、70號之車位2 個（下稱系爭預售屋），依系爭契約第13 條第1 項約定，本預售屋之建築工程預計於103 年9 月1 日 之前開工，108 年2 月28日之前完成施作主建物、附屬建物 及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照等。惟依㈠預 估工程時程表：其上記載之開工日為104 年2 月28日。㈡臨 時性水土保持工程之現場照片：依山坡地建築管理辦法第4 條規定可知，申請建造執照前須先申請核發雜項執照，申請 雜項執照所需文件之一即包含水土保持計畫檢定證明文建， 不得謂水土保持工程屬開工之一部，又被告固施作臨時性水 土保持工程作為防災措施，惟就永久性防災措施完全未施作 ，反觀臨時性水土保持工程照片之拍攝時間分別為104 年4 月29日、104 年5 月1 日，勘認被告至遲於104 年5 月1 日 尚未開工。㈢繳款通知書：倘若被告確係遵期開工，當於開 工前向承購戶收取開工款，惟被告遲至104 年6 月5 日始向 原告收取，即逾開工日1 年餘始收取開工款，顯與常情不符 ，反之則可證明被告遲至104 年6 月5 日尚未開工，再再均 可證明被告違反其應於103 年9 月1 日開工之約定，構成違 約情事甚明，經原告以書面催告被告改善未果，故依系爭契



約第26條第1 項約定解除系爭契約，被告應依系爭契約第26 條第3 項、民法第259 條第1 款返還原告已繳價款新臺幣（ 下同）3,640,000 元，原告復依系爭契約第26條第3 項，請 求被告返還按系爭契約第13條第2 項約定計算之遲延利息， 即自被告逾期3 個月仍未開工視同違約，應按日給付原告依 已收款項3,640,000 元萬分之5 計算之遲延利息1,820 元（ 計算式：3,640,000×5／10000＝1,820）。至被告辯稱早於 102 年10月9 日申報開工，惟該日期係被告第一次申請建造 執照，經核准於102 年1 月8 日起算6 個月內開工，嗣因故 未能於102 年7 月8 日屆期前開工，而於期限內申請展延3 個月至102 年10月9 日所致，並非實際開工之日。且被告之 營造廠長鴻營造工程股份有限公司（下稱長鴻營造公司）歷 經遭人挪用資金致陷財務危機，業向法院聲請重整，顯屬無 力開工暨後續工程施作者，為免原告財屋兩失，爰依系爭契 約之法律關係提起本訴以維權益等語。並聲明： ㈠被告應給付原告3,640,000 元及自103 年9 月2 日起至清償 日止，按每日1,820 元計算之遲延利息。
㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告公司則以：
㈠系爭預售屋座落於新北市○○區○○段000 ○000 ○00000 地號土地（下稱系爭土地），被告首先於102 年3 月1 日向 新北市政府工務局取得建照執照（執照號碼102 淡建字第68 號），並依建築法第54條規定於102 年10月9 日申請開工， 隨即進行整地、搭設工務所、圍籬、申請臨時水電等，依新 北市102 年10月30日北府農山字第102284 7255 號函可知， 被告至遲於102 年10月30日著手進行水土保持計畫工程，經 財團法人新北市水土保持技師公會就水土保持計畫變更設計 乙事，先後於102 年11月21日、同年12月6 日進行基地現勘 及書面審查，嗣被告於103 年6 月3 日取得水土保持施工許 可證，隨即申報開工，經新北市政府於103 年9 月30日發函 檢送水土保持施工監督檢查紀錄，勘認被告早於102 年10月 9 日申報開工，至遲於103 年6 月3 日開始動工，均無逾越 兩造約定之開工日即103 年9 月1 日。
㈡另對原告上開之主張抗辯略以：
⑴預估工程時程表：該表乃針對系爭契約附件六房地價金分期 付款明細表所訂定，目的僅再提供買家評估未來各期付款之 期日，故於該表載明「日期僅供參考，不為工程期款收款依 據，實際以施工進度為準。」，益徵實非工程實際施作之時 程。
⑵臨時性水土保持工程之現場照片：觀以內政部63年12月3 日



台內營字第608528號函、最高法院94年度台上字第2271號民 事判決要旨，即可知建築法第54條所謂之開工，係指起造人 會同承造人、監造人依建築法之規定向該主管建築機關申報 開工，並在現場實際開始工作，如挖土、整地、打樁及從事 安全措施等，系爭土地位於法定山坡地，故水土保持計畫屬 系爭預售屋必要施工項目之一，原告辯稱縱已施作水土保持 工程仍非得謂已實際開工，即與現行之實務見解不符。 ⑶繳款通知書：系爭契約並無關於開工款繳款期日之約定，且 開工款之收取屬被告之權利而非義務，被告自得依公司內部 營業計畫及習慣，統一於104 年5 月28日統一向買家收取， 顯與開工日無涉。又建造執照開工期限係以領照後起算6 個 月，本件於102 年3 月1 日領照，開工期限應於102 年12月 1 日截止，被告於102 年10月9 日申報開工並無違誤，又長 鴻營造公司重整乙事發生於104 年，難證103 年屬無資力開 工者，又其已非被告之營造商，且自104 年2 月6 日已變更 由鑫晟陽營建工程實業股份有限公司承作。退步言之，兩造 簽訂系爭契約晚於本件開工日期，倘若本件確有如原告所述 之開工遲延事實，依常情原告當不至於同意簽約，縱本件有 開工遲延情事，亦係於原告簽約前可得知悉者，原告於買受 新成屋後始為前開主張，顯有違反誠信原則之虞等語置辯。 並聲明：
①原告之訴駁回。
②被告願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告申請核發102 淡建字第68號建造執照，並於102 年3 月 1 日辦理領照。此有建造執照影本在卷可考。（見卷第62頁 ）
㈡被告於103 年6 月3 日取得水土保持施工許可證，經新北市 政府於103 年9 月30日發函檢送水土保持施工監督檢查紀錄 1 份予被告，有前開許可證、北府農山字第1031844255號函 影本在卷可勘。（見卷第80頁、第81頁）
㈢兩造於104 年1 月12日簽定「馥人灣－一山區」房地預定買 賣契約書，由原告向被告購買座落於新北市○○區○○段00 0 ○000 ○00000 地號土地上之A2棟第12樓之房地1 戶、地 下2 層編號69號、70號之車位2 個，約定建築工程預計於 103 年9 月1 日之前開工，於108 年2 月28日之前完成施作 主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用 執照。此有前開契約影本、104 年12月3 日言詞辯論筆錄在 卷可考。（見卷第10頁、第11頁、第16頁） ㈣原告於簽約時給付買賣價金3,640,000 元予被告，此有被告



開立之統一發票在卷可稽，並為兩造所不爭執。（見卷第32 頁）。
四、本院得心證之理由:
本件原告主張被告未於契約約定之期限內開工，為被告所否 認，是本件之爭點即在於: 本件工程是否已在系爭契約約定 之時間內開工? 經查:
㈠依建築法第54條第1 、2 項規定，再參照內政部63年12月3 日台內營字第60852 號函及最高行政法院87年度判字第1425 號判決意旨以觀，可知所謂「開工」，係在現地實際開始工 作，並非指在現場興建建物而言，舉凡挖土、整地、打樁及 為安全措施均屬實際工作之範疇。故如未在現地實際開始工 作，即非屬開工，實無法看出有「形式開工」與「實質開工 」之區別（最高法院94年度台上字第2271號判決要旨可資參 照）。本件被告於102 年3 月1 日取得新北市政府工務局建 造執照，嗣並有為「水土保持計畫變更設計」，嗣並經社團 法人新北市水土保持技師公會於同年11月21日及12月6 日有 進行現場會勘及書面審查，並於103 年6 月3 日取得水土保 持施工許可證，並申報開工等情，有新北市政府工務局建造 執照、新北市政府102 年10月30日函、社團法人新北市水土 保持技師公會102 年11月15日開會通知單、102 年11月25日 函及代審水土保持計劃審查紀錄表、新北市淡水區水仙段 207 、208 、210-4 等3 筆土地建造執照水土保持計劃（第 二次變更設計）、新北市政府103 年6 月3 日、103 年9 月 30日函各1 份在卷足憑，自信屬實，是足徵被告於103 年6 月3 日確已就水土保持部分開始工作，揆諸首揭說明，被告 確已開工。
㈡原告雖主張依兩造所簽立之系爭契約第13條係約定該預售屋 之建築工程係約定於103 年9 月1 日之前開工，而被告遲至 104年2月28日均未云云，惟觀諸兩造所簽立之系爭契約，簽 立日期係在104年1月2日，此有系爭契約1份在卷足憑，而就 系爭預售屋之開工日期，係約定在該約第13條，依該約第13 條係約定:「本預售屋之建築工程預計於民國103年9月1日之 前開工，民國108年2月28日之前完成施作主建物、附屬建物 及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」，是就開工 日期部分，被告於契約內即已載明係『預計』於103年9月1 日，況原告於簽立該契約之際，早已逾103年9月1日，甚而 已逾三個月有餘，是原告對系爭預售屋於簽約之際即104年1 月2日，關於契約上記載開工日期為103年9月1日僅係預計日 期而非實際施工日乙節，當知之甚詳，自難據此主張被告於 系爭契約所載之預計施工日103年9月1日後3月仍未開工而有



違約之事由甚明。
㈢原告雖另主張系爭契約之工程時程表關於開工繳款期限部分 ，先提出預估工程時程表，其上記載之日期為104 年2 月28 日日（詳本院卷第33頁），嗣又自104 年6 月12日延長至 104 年6 月12日，足見被告確未開工乙節，然於該工程時程 下亦有載明「日期僅供參考，不為工程期款收款之依據，實 際以施工進度為準」，足徵該表僅係供買受人預為繳納款項 之準備，且上開證據至多僅足以證明出賣人有以開工日期為 由向原告請求給付買賣價金，然出賣人究於何時以工程施工 進度為何向買受人請求給付款項，此乃出賣人之權利，買受 人固得以實際施工進度不符為由拒絕付款，然此尚不足以證 明有原告所述之被告逾期未開工之事由自明。
五、綜上所述，原告主張被告未依約開工，請求被告返還價金部 分，自無理由。又原告所為假執行之聲請，因訴之駁回而失 所附麗，亦應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與判決 之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第五庭 法 官 柯姿佐
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 王子方