臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3316號
原 告 劉雲英
訴訟代理人 林如君律師
許文彬律師
複 代理 人 李儼峰律師
被 告 焦建國
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年12月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年9月24日與被告簽訂契約書（下 稱系爭契約），向被告買受如附表所示之不動產（下稱系爭 房地），總價金為新台幣（下同）1,460萬元，且於第5條第 1項、第2項約定：賣方對買賣標的物負物及權利之瑕疵擔保 責任、賣方保證買賣標的物絕無任何產權不清或其他糾葛情 事（例如一屋二賣），如有上述情事均由賣方負完全清理之 責。詎原告嗣於104年1月30日欲將系爭房地轉售時，始經房 屋仲介人員告知，系爭房地因遭相鄰之杭州南路1段143巷12 之1號房屋（原所有權人為被告，下稱杭州南路房屋）擴建 占用11.97平方公尺，致原告實際點交取得者僅有系爭房地 之平台、雨遮及共用之停車位部分，而未取得契約所定之主 建物面積11.97平方公尺，因而減少其應有價值及通常效用 ，且與杭州南路房屋之買受人陳乾銘發生產權糾紛，原告並 因此以低價1,050萬元認賠出售系爭房地予訴外人陳瑞蓮， 足認系爭契約因上開買賣標的瑕疵而應減少之價金至少為 410萬元（1,460－1,050＝410）。為此，爰依系爭契約及民 法第354條第1項前段、第359條規定提起本訴。並聲明：被 告應給付原告410萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。並願供擔保，請准宣告假 執行等語。
二、被告答辯略以：被告交付原告之權狀坪數並未短少，且原告 實際使用坪數亦遠超過權狀之坪數，並無原告所言之滅失或 減少其價值、通常效用、契約預定效用之瑕疵存在。且被告 當初在購買系爭房地及杭州南路房屋時，兩屋即為已隔好之 相鄰門牌兩戶，從權狀中亦無法得知有無面積短少之問題， 故被告無論在主觀或客觀上，均無法得知有面積短少之情事 ，當無故意或過失等可歸責之事由，而無賠償責任或減少價 金之問題存在。況依民法第356條第1項規定，買受人在買受
系爭房地時，即應有從速檢查通知之義務，且原告於購買時 ，即曾多次親臨查看實際之空間大小、裝潢、地理位置與實 用性等，並就此進行比價及殺價，豈有在時過2年半後方主 張面積短少之物之瑕疵擔保責任存在。再者，房屋每年均會 因折舊而減少其價值，土地亦常因時間之變遷與大環境景氣 變化有價值波動，而政府於102年間持續打房，致房價一洩 千里，加上全球及國內經濟不振，房地產持續低迷，原告選 擇在此時出售房地，依經驗法則此時房地產價值可想而知， 難與房地產最興盛之101年相提並論，足見原告出售系爭房 地之多寡與面積是否短少並無因果關係，況原告亦應證明因 瑕疵短少之價值為何，始得請求。並聲明：原告之訴及其假 執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告原有之杭州南路房屋，於100年售予陳乾銘。 ㈡原告於101年9月24日與被告簽訂系爭契約，以1,460萬元向 被告買受系爭房地。
㈢原告於104年1月30日將系爭房地以1,050萬元售予陳瑞蓮 。
四、原告主張被告出售之系爭房地有坪數短少情事，應負物之瑕 疵擔保責任，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭 點為：被告出售系爭房地之坪數有無短少？被告是否應負物 之瑕疵擔保責任？如是，原告所得請求減少之價金為何？茲 分別論述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物之危險移轉於買受人 時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得 視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保 證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在 於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定， 認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕 疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量 缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高 法院73年台上字第1173號民事判例參照）。本件系爭房地有 無點交之坪數短少，應先行審究。
㈡原告向被告買受之房屋門牌號碼為台北市○○路0段00巷00 號（即附表編號2○○區○○段○○段0000○號），附表編 號3、4（同小段2392、2393建號）則為該屋與其他區分所有 權人共有之公共設施部分，有○○區○○段○○段0000○號 建物登記第二類謄本在卷可憑（卷第25頁）。而公共設施之 面積並未計入區分所有權人得自行支配、專供其使用之面積
，則本件點交之面積應僅計算系爭房地建物所有權狀所載之 15.6平方公尺（計算式：11.97＋3.17＋0.46＝15.6）。原 告主張被告未點交系爭房地主建物面積11.97平方公尺予原 告，為被告所否認，原告自應先證明被告所點交之面積與系 爭房地買賣契約所約定之建物面積即15.6平方公尺不符合。 ㈢原告主張被告點交系爭房地予原告之面積短少11.97平方公 尺，被告實際點交之面積僅3.63平方公尺（見本院104年12 月15日言詞辯論筆錄，卷第125頁），然若被告實際點交之 面積僅3.63平方公尺，原告自無不能於點交時當場發現之理 。惟原告於被告點交系爭房地時並未發現坪數短少之問題， 此由原告訴訟代理人當庭陳稱：被告點交之面積乍看與權狀 符合等語（見本院104年12月15日言詞辯論筆錄，卷第125頁 ）可知，則原告主張被告實際點交面積僅3.63平方公尺即非 事實而無可採。原告另自承被告點交之面積包括2392建號全 部（104年9月24日言詞辯論筆錄，卷第84頁），而2392建號 係系爭房地所有權人與相鄰之杭州南路房屋所有權人共有， 權利範圍各1/2，有系爭契約（見卷第11頁）在卷可佐，且 為兩造所不爭執（本院104年10月29日言詞辯論筆錄，卷第 105頁），而仲介原告與陳瑞蓮買賣系爭房地之信義房屋仲 介股份有限公司（下稱信義房屋）委任至系爭房地測量之建 築師證人俞聖衡證稱：104年3月間信義房屋委託我到現場做 判斷…，可以參看我提出之複丈成果圖，2392建號是原告當 初確實有使用的空間，還有使用到相鄰的法定空地等語（本 院104年10月29日言詞辯論筆錄，卷第107頁），足見被告點 交予原告之面積與系爭房地建物所有權狀上登載之面積相去 不遠，以至於原告於被告點交時並未發覺有面積短少一事。 另由原告所舉之證據均未能證明被告點交原告之面積短少 11.97平方公尺之情事。
㈣證人俞聖衡係於104年3月始應信義房屋之委託至系爭房地測 量一情，業如前述，另據證人侯軒凱證稱：我是水電師傅， 104年6月信義房屋委託我施做系爭房屋與杭州南路房屋之隔 間牆，信義房屋再跟前屋主請款等語（本院104年10月29日 言詞辯論筆錄，卷第107頁），惟原告與陳瑞蓮間之買賣契 約係104年1月30日簽訂，有該契約在卷可參（卷第40頁）， 則系爭房地與杭州南路房屋之糾葛係原告與陳瑞蓮買賣契約 簽訂之後始發現，可資認定。再查，原告與陳瑞蓮間買賣契 約第17條第9項、第17項分別約定：「本物件陽台外移及雨 遮加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬 違建」、「本物件現況使用之1樓部分面積係登記於公共設 施2392建號（登記用途為：1層共同使用部分），為與2387
建號住戶分別共有，但現況所有權人隔出部分面積使用，經 向所有權人確認，並無分管契約或相關協議文件約定其得專 用前述使用範圍；另若有未按登記用途使用，將可能遭主管 機關限令恢復原用途使用及罰款之處分」等語，有該契約在 卷可參（卷第36-37頁），惟就系爭房地是否面積不足一事 ，遍觀該契約全部，均未置一詞，則原告與陳瑞蓮間簽訂買 賣契約時，顯然並不知系爭房地有何面積、位置與竣工圖或 所有權狀不符之情事，自難認原告與陳瑞蓮間簽訂該買賣契 約時所議定之買賣價格係因系爭房地面積不足而減價出售。 且陳瑞蓮就系爭房地與杭州南路房屋隔間牆費用並未向原告 請求，業據原告訴訟代理人自承在卷（本院104年12月15日 言詞辯論筆錄，卷第125頁），是原告未能證明其因被告點 交坪數不足而受有何等價值減損之損害。因此，原告主張其 因被告點交系爭房屋之面積不足，致減少其應有價值及通常 效用，且與杭州南路房屋房屋所有權人發生產權糾紛，因此 以低價出售系爭房地與陳瑞蓮云云，即無可採。 ㈤依證人俞聖衡前開證述，固能認系爭房屋所在位置有錯誤， 惟系爭房屋所在位置錯誤，不當然有損其價值及通常效用。 且按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至 日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其 所受領之物，民法第356條定有明文。而所謂之通知，係指 買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出 賣人為觀念通知而言。依原告主張其於104年1月30日與陳瑞 蓮就系爭房地簽訂買賣契約時發覺被告未點交系爭契約約定 主建物面積11.97平方公尺，則原告自應即通知被告。被告 爭執原告已盡買受人從速檢查通知義務（見被告民事答辯狀 ，卷第101頁），原告即應舉證其已盡檢查通知義務，惟遍 觀全卷，原告均未提出其通知被告之時間及方式，不能認原 告於104年1月30日訂約時發覺房地之瑕疵後有依民法第356 條之規定即時通知出賣人。而原告遲於104年7月30日提起本 訴，有本院蓋有收狀戳之起訴狀在卷可查（卷第4頁），與 原告發覺系爭房地之瑕疵已距半年之久，原告既未在發見瑕 疵後即為告知，依前開民法之規定，視為承認渠受領之系爭 房地。從而，原告已因未通知被告該等瑕疵，而視為承認其 所買受之系爭房地，換言之，買受人怠於通知者，其因而喪 失瑕疵擔保請求權，因此，原告主張被告物之瑕疵擔保責任 ，核屬無據。
五、從而，原告主張依系爭契約及民法第354條第1項前段、第 359條規定，因系爭房地物之瑕疵，請求被告減少價金，給 付原告410萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之 法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第八庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 黃巧吟
附表
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│ │不動產 │面積（平方公尺） │權利範圍 │
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│1 │台北市○○區○○段○○段000地號土地 │122 │813/10000 │
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│2 │台北市○○區○○段○○段0000○號房屋（門牌號碼：台北│15.6（含附屬建物平台3.17│全部 │
│ │市中正區○○路0段00巷00號） │、雨遮0.46平方公尺） │ │
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│3 │台北市○○區○○段○○段0000○號 │20.19 │5/10 │
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│4 │台北市○○區○○段○○段0000○號 │129.82 │538/10000 │
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