臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第421號
上 訴 人 中央社區管理委員會
法定代理人 李開渝
訴訟代理人 張耿生
被 上訴人 景裕建設股份有限公司
法定代理人 張偉裕
訴訟代理人 蘇猷程
被 上訴人 全聯實業股份有限公司
法定代理人 林敏雄
訴訟代理人 吳弈綸律師
複 代理人 饒 菲律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國104年8月5
日本院臺北簡易庭104年度北簡字第4304號第一審判決提起上訴
，本院於104年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴及上訴意旨略以:
㈠上訴人所在址中央社區係於56年間，由原住戶以新臺幣（下 同）4,800 餘萬元購買現址土地58,372坪，依規定申請開發 許可建築，專有部分占地37,800餘坪，其餘則為公共設施用 地及畸零地，當時名稱為「新店市中央民代社區」，全部住 戶644 戶。原告前身為「中央新村住戶服務委員會」，係於 58年間成立，嗣後陸續更名為「中央民意代表新店社區管理 委員會」、「中央新村守望相助管理委員會」，於87年間再 更為現名「中央社區管理委員會」，並經主管機關新店市公 所同意。中央社區之公共基金，自原告成立以來均按整體性 經營及運作，包括社區小型工程公共基金、清潔管理費、保 全警衛費、社區巡守支出、訟案基金、公積金、管理委員會 人事費用及雜費等。又如原證六所示之「新店中央社區住戶 規約」（下稱系爭規約）於61年初訂，經多次修訂，由社區 住戶遵循多年，另如原證二所示之「新店市中央社區管理委 員會九十一年區分所有權暨住戶大會會議紀錄」（下稱系爭 區權會議），既經住戶以多數意思一致之合同行為決定修正 管理費收繳標準，並由社區住戶遵循多年，均應有拘束全體 住戶之效力。
㈡查被上訴人景裕建設股份有限公司（下稱景裕公司）於100 年10月間在中央社區內之中央三街29、31、33號營造「御中 央」建案14層大樓乙棟，依系爭區權會議所通過修正之管理
費收費辦法第3 點規定：「區內住戶經營生意者（含自營或 他營）：如營造（工地）、建設、安養中心、房屋仲介、電 話…等，每戶（原始基地面積）每月收新台幣壹仟元整」， 被告景裕公司應自100 年10月份起按月繳交管理費3,000 元 （即3 戶1,000 元/ 戶），惟被上訴人景裕公司僅繳納至 101 年3 月，自101 年4 月起迄今均未繳納管理費，原告雖 曾發函催繳，然被上訴人景裕公司仍拒不繳納，累計至本案 起訴時已達36個月（即101 年4 月至104 年3 月）共計108, 000 元（即3,000 36＝108,000 ）之管理費遲未繳納。 ㈢另被上訴人全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）自其前 身「中華民國合作社聯合社中央分社」於85年間在中央社區 開設營業以來，即依原告85年5 月23日北店央字第021 號函 之通知，按月繳納管理費5,000 元，惟自102 年1 月起被上 訴人全聯公司竟拒絕繳納管理費，累計至本案起訴時已達27 個月（即102 年1 月至104 年3 月）共計135,000 元（即 5,000 27＝135,000 ）之管理費遲未繳納。 ㈣依系爭規約第9 條約定：「管委會應遵大會議決，向全體住 戶收取下列款項( 二) 管理費」、「各項管理費之收繳、支 付及運用等，大會授權管委會，以足以支付各項開支為原則 ，訂定辦法並執行之。若經費短絀，管委會得研議調處，大 會追認」、「管理費到期，管委會應派人攜專簿收取。未繳 住戶，管委會得再通知乙次。歸住戶之責，欠繳或繳納不足 屆滿一個月，管委會應以公文或公告催告之。催告後，歸住 戶之責，屆滿共達兩個月，管委會得訴請法院，命其給付應 繳金額及另收遲延利息。利息以未繳金額百分之十（10％） 之年息計算」，上訴人自得請求被上訴人給付管理費，爰依 系爭規約及公寓大廈管理條例規定提起先位之訴，請求被上 訴人給付管理費。退步言之，上訴人自58年起即負責清掃維 護社區街道清潔及警衛工作，經主管機關確認無誤，且就社 區內公共水道系統，亦有公共設施及管里、維護之權責，是 爰依公寓大廈管理條例第21條規定及委任關係，向被上訴人 景裕公司及全聯公司請求給付管理費。並聲明: ⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人景裕公司應給付上訴人108,000 元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息； ⒊被上訴人全聯公司應給付上訴人135,000 元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息； ⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人景裕公司則以:
㈠被上訴人景裕公司僅係與新北市新店區中央三街之住戶合作
興建房屋之建設公司，並非中央社區之區分所有權人、住戶 、社員、或會員，並無按月繳納管理費之理。且被上訴人前 函詢新北市政府工務局，經回覆稱：「經查本局『建築物使 用管理資訊系統』，中央社區管理委員會並無相關成立備查 之資料」，上訴人既非依公寓大廈管理條例規定合法成立之 組織，自不能要求被上訴人給付管理費。又依據內政部90年 5 月7 日台90內營造字第0000000 號函，經核准為守望相助 管理組織者，仍須依照公寓大廈管理條例之規定，成立公寓 大廈管理組織，始得依之執行公寓大廈管理業務，是縱認上 訴人為非法人團體，其所得約束之範圍應僅限於自願加入之 會員。
㈡又門牌號碼原為新北市○○區○○○街00○00○00號之建物 所坐落土地雖仍存在，但該3 筆建物均已遭拆除，並於原址 重新興建大廈，新大廈建物已於103 年11月底完工，目前尚 未成立管理委員會，新大廈建物之住戶準備於近期召開第一 次區分所有權人大會選任管理委員會。
㈢再被上訴人自100 年在上址興建建物時起，即由合作之營建 廠商及其所聘用之夜間保全連先生負責基地管理及街道清潔 ，並非如上訴人所稱；主張兩造間有委任契約之默示合意。 並聲明：上訴駁回。
三、被上訴人全聯公司則以:
㈠臺北高等行政法院90年度訴字第1040號判決及最高行政法院 93年度判字第595 號之確定判決已明確表示：1.中央社區管 理委員會之基地未有確定範圍，其社區區分所有權人之正確 人數無從釐清；2.中央社區數宗基地已各自成立管理委員會 ；3.中央社區現在既無共有之公共設施用地，而公共設施之 興建與維護，亦非其權責，無整體不可分性等理由，認為上 訴人並不符合公寓大廈管理條例規定所成立之管理委員會， 故新店市公所否准其報備之申請並無不合。
㈡本件縱認上訴人有當事人能力，惟按公寓大廈管理條例所稱 之「管理委員會」，係指依該條例所合法成立之管理委員會 ，上訴人既非依公寓大廈管理條例規定所成立之合法組織， 自無依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21條規定請求住 戶給付管理費之權利。且被上訴人並非建物所有權人，乃係 向新店區公所承租系爭建物，自被上訴人新店中央店開幕時 起，被上訴人固曾按月繳付管理費，但至101 年被上訴人與 新店區公所續租約時，經新店區公所告知上訴人之組織並不 合法，不必向其給付管理費。上訴人既非「合法」成立之管 理委員會，當為「非法」組織，不但無權請求住戶繳納管理 費，縱使被上訴人曾向上訴人繳納管理費，依實務見解，亦
不生清償效力。
㈢又上訴人向被上訴人收取費用係以「管理費」名義，而非委 任報酬之名義；上訴人主張被上訴人應給付之管理費，係自 102 年1 月起至104 年3 月，被上訴人既已表示拒絕給付， 何來默示合意。況行政法院已表示上訴人並無公共設施用地 維護之權責，上訴人所稱公園、下水道及道路等設施應是政 府養工處等機關負責之範圍，上訴人並未能舉證究為被上訴 人處理何委任事務。再者被上訴人有自行委請保全及員工維 護自身商場及附近基地環境，無需另付費委請上訴人處理。 並聲明:上訴駁回。
四、本院得心證之理由:
㈠上訴人請求依據公寓大廈管理條例第21條規定向被上訴人請 求給付管理費用，首應審究者即係上訴人是否為依公寓大廈 管理條例規定合法成立之管理委員會:
⒈上訴人前於89年5 月29日，以其係坐落新北市○○區○○○ 街0 號至中央八街128 號共1038戶所成立之社區管理組織， 檢具有關文件向新店市公所報備，新店市公所依據公寓大廈 管理條例暨公寓大廈管理組織申報報備處理原則之規定，以 其申請未符合公寓大廈管理條例所定公寓大廈要件，而為否 准之決定，上訴人不服，乃提起行政訴訟，經臺北高等行政 法院審理，認上訴人確不符合公寓大廈管理條例規定所成立 之管理委員會，此有臺北高等行政法院90年度訴字第1040號 判決網路列印版本1 份在卷足憑（附於原審卷第92-94 頁） ，是上訴人既非依公寓大廈管理條例合法成立之管理委員會 ，其依公寓大廈管理條例規定向被上訴人請求給付管理費， 自屬無據。
⒉至上訴人提出臺北縣政府工務局99年9 月23日北工使字第 099079137 號函文主張係合法成立之管理委員會部分: 觀諸該函文第九點所載（附於本院卷第24-25頁），臺北縣 政府係依上訴人於97年7月22日函所述內容，確實認定上訴 人自成且由上訴人自管之水道系統，其使用與管理上確實具 有不可分性，故同意成立單一管理組織，然設三有項條件， 除該管理組識成立係以自成之「水道系統」之管理為主外， 且該案區分所有權人會議之總人數應以新店市中央社區範圍 內之總戶數為母數，且其出席、同意人數及比例應依公寓大 廈管理條例第31、32條規定辦理，另本案範圍內計有81件公 寓大廈已成立管理組織並完成報備，故本案須有3 分之2 以 上已成立管理組織之區分所有權人會議決議同意文件，始得 成立，故綜合上情以觀，上訴人除需具備上述三條件外，且 成立之管理組織亦僅限於該社區內自成之水道系統，況上訴
人亦未提出業已辦理之證據，是上訴人據此主張係依據公寓 大廈管理條例規定合法成立之管理委員會，為無理由。 ㈡上訴人主張依據住戶規約及區分所有權人會議記錄係向被上 訴人請求給付管理費是否有理由:
上訴人主張依據新店中央社區住戶規約及其等於91年有召開 區分所有權人住戶大會，就管理費部分議決為「區內合作社 、大賣場、配銷站、公務機關等依性質，影響區內安全、交 通、生活品質等因素由本會（即上訴人）個別訂定收取之」 ，據此向被上訴人請求給付管理費，並提出新店市中央社區 住戶規約（附於原審卷第9-16頁）及新店市中央社區管理委 員會九十一年區分所有權既住戶大會會議記錄為據（附於原 審卷第5 頁），然為被上訴人所否認，是上訴人自應就被上 訴人有參與上開會議之議決並應受該約定拘束乙節負舉證責 任，惟上訴人於本院104 年11月11日準備程序時已坦言: 其 等是依據住戶規約召開住戶大會，然被上訴人均未參與上開 會議，雖會議記錄有簽名冊，但因為時間久遠，無法提供給 法院參考等語明確（詳見本院卷104 年11月11日準備程序筆 錄），是綜合上情以觀，就上訴人主張請求基礎之住戶規約 及區分所有權人會議記錄，就召開會議之依據為何? 參與會 議之人究有何人? 又被上訴人究有無參與並受其拘束? 上訴 人既無法舉證以實其說，自難以此約定向被上訴人請求給付 管理費。
㈢上訴人與被上訴人間是否已成立委任契約？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張法律關係存在之 當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 之責任（最高法院48年台上字第887 號判例意旨參照）。而 稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允 為處理之契約，民法第528 條定有明文，私法上委任契約之 成立，須以當事人意思表示合致為要件。
⒉查本件上訴人主張其與被上訴人景裕公司、全聯公司間已成 立委任契約，受被上訴人委託處理社區街道清潔及警衛服務 等事務一節，為被上訴人所否認，上訴人自應就兩造曾約定 由被上訴人委託上訴人辦理提供清潔及警衛服務等事務，上 訴人允為辦理之事實，負舉證責任。上訴人雖稱被上訴人已 享受原告所提供清潔及警衛服務多時，且被上訴人前曾繳納 管理費用，應認兩造間有委任契約之默示合意云云，已為被 上訴人所否認，並以其等均有聘用人員維護自身基地管理及 清潔，且上述行政法院判決已表明上訴人並無公共設施用地 維護之權責，何來默示合意等節資為抗辯。
⒊按默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人 推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力，最高 法院86年度台上字第3609號判決意旨可資參照。上訴人雖執 中央社區係於56年間，由原住戶集資購買現址土地58372 坪 ，申請開發許可建築，專有部分佔地37800 餘坪，其餘則為 公共設施用地及畸零地，全部住戶644 戶，公共設施包括： 道路、綠地、公共停車場、溝渠、邊坡、公園等約計2 萬餘 坪，上訴人均有提供清潔、警衛等情，然上訴人前揭所述， 乃中央社區初創時之情形；而現今有些建築物已拆除重建成 四層、五層、七層、八層或九層之公寓大廈，並已各自成立 管理委員會，完成報備，矧且上訴人所稱之公共設施用地， 因抵繳土地增值稅之故，所有權已移轉登記予台灣省政府， 公共設施之興建與維護，亦由地方政府負責，凡此均為上訴 人所承認之事實。足見中央社區今非昔比，現在既無共有之 公共設施用地，而公共設施之興建與維護，亦非其權責，即 無「其共同設施之使用與管理，具有整體不可分性」等情， 亦據臺北高等行政法院90年度訴字第1040號判決認定在案， 可知上訴人所稱之公共設施用地，所有權已移轉登記予台灣 省政府，上訴人既無該公共設施維護之責，是自無上訴人所 稱之被上訴人默示委託上訴人維護上開公共設施之情存在。 ⒋綜上，本件上訴人未能舉證證明其有受被上訴人委託處理事 務，是上訴人依委任契約之法律關係請求被上訴人給付委任 報酬，自屬無據。
四、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付管理費為無理由，不應 准許。上訴人指摘原判決不當而提起本件上訴，請求廢棄改 判如其上訴聲明所示，為無理由，其上訴應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決 結果不生影響，自無庸一一加以論逑，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 姜惕文
法 官 李陸華
法 官 柯姿佐
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 王子方
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