給付地租
臺灣臺北地方法院(民事),簡上字,104年度,401號
TPDV,104,簡上,401,20151231,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第401號
上　訴　人　林光田
訴訟代理人　劉炳烽律師
複 代 理人　劉家豪律師
被 上 訴人　凱基商業銀行股份有限公司
法定代理人　魏寶生
訴訟代理人　魏婉菁律師
上列當事人間請求給付地租事件，上訴人對於中華民國104年7月
31日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭104年度北簡字第4144號第一
審判決提起上訴，本院於國104年12月25日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：訴外人萬達通實業股份有限公司 （下稱萬達通公司）將其投資興建之「臺北車站特定專用區 交九用地開發案」住宅及辦公室部分房屋及其土地地上權依 信託關係移轉予被上訴人（被上訴人原名萬泰商業銀行股份 有限公司，於民國103年11月25日更名為凱基商業銀行股份 有限公司）管理、處分，被上訴人則將坐落臺北市大同區市 ○段0○段000○000地號及臺北市○○區○○段0○段000地 號土地上之「京站大樓」編號第E1棟第14樓（門牌號碼：臺 北市大同區市○○道0段000號14樓之3，下稱系爭甲建物） 及編號第E2棟第14樓（門牌號碼：臺北市大同區市○○道0 段000號14樓之2，下稱系爭乙建物）之使用權轉讓予上訴人 ，兩造並於95年10月18日就系爭甲、乙建物分別簽訂有「臺 北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓 及地上權土地租賃契約書」（下稱系爭契約），上訴人依約 應繳交系爭甲、乙建物之地上權土地租金予被上訴人。嗣上 訴人就系爭甲、乙建物之102年度及103年度之地上權土地租 金，均已屆清償期而未給付，經被上訴人催告均置之不理， 尚積欠系爭甲、乙建物102年度地上權土地租金新臺幣（下 同）50,526元、103年度地上權土地租金50,526元，及如附 表一所示之利息、違約金。爰依系爭契約之法律關係提起 本件訴訟等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人101,052元 ，及如附表一所示之利息、違約金。
二、上訴人則以：
㈠兩造間關於系爭甲、乙建物所坐落建築基地地上權之持分， 業約明「房屋應有之土地持分面積為基地總面積，乘以本戶



主建物及附屬建物面積與本案全部建物主建物及附屬建物面 積總合之比例而得」，惟被上訴人計算系爭甲、乙建物就所 坐落建築基地地上權之持分，卻採取分母4分位，分子則採4 捨5入之計算方式，上開計算方式並未事先說明，亦未載明 於系爭契約內，且系爭契約亦未約定系爭甲、乙建物之土地 持分應以建物登記謄本之記載為準。而京站大樓共有977戶 建物，如此龐大之社區，計算土地持分未採用分母以6分位 計算以降低誤差值，反以4捨5入方式虛增住戶土地持分之分 子數值，顯違反登記實務之慣例，且被上訴人所採計算方式 ，相較於土地持分之分母採5分位、分子採4捨5入計算之方 式，上訴人每年應繳交之租金高出近15%，顯不符公平正義 之原則，是本件應採土地持分之分母採6分位、分子採4捨5 入計算之方式，較為公允。依此計算則被上訴人所應繳交系 爭甲、乙建物102、103年度地上權土地租金合計為94,988元 ，而非被上訴人主張之101,052元。
㈡上訴人就被上訴人請求繳納之款項曾以存證信函回應，並述 明繳費金額有計算瑕疵，待被上訴人改正後，上訴人即會繳 納款項，而非惡意不繳，是被上訴人請求上訴人給付違約金 ，顯違反誠信原則。退步言之，縱認上訴人應支付違約金， 然上訴人係因被上訴人計算土地持分方式有誤而拒繳，並非 無理拒繳，且被上訴人前幾年亦溢收上訴人租金，故被上訴 人請求之違約金額應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，命上訴人應給付被上訴人10萬 1052元，及如附表一所示之利息、及違約金，並為假執行及 供擔保免為假執行之宣告。上訴人就上開敗訴部分不服，提 起上訴並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢 棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上 訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠被上訴人主張兩造於95年10月18日就系爭甲、乙建物分別簽 訂有系爭契約，被上訴人為系爭甲、乙建物定期使用權之轉 讓人兼出租人，上訴人則為系爭甲、乙建物定期使用權之受 讓人兼承租人等情，業據其提出系爭契約（見原審卷第9-30 頁）為證。又系爭甲、乙建物就系爭3筆建築基地之地上權 土地應有部分，各登記為3/9211、2/9211，亦有建物登記謄 本在卷可參（見原審卷第112-113頁）。且為上訴人所不爭 執，堪信此部分事實為真實。
㈡關於系爭甲、乙建物地上權土地租金之計算方式，依據兩造 所簽訂之系爭契約第5條第2款約定：「甲方（即上訴人）每 年應繳納地上權土地租金，其租金計算方式如下：按『特定



資產範圍之土地持分』乘以『當期土地公告地價之百分之3 』計收」。而系爭甲、乙建物之建築基地地號分別為臺北市 大同區市○段0○段000○000地號及臺北市○○區○○段0○ 段000號（以下合稱系爭3筆建築基地），面積分別為10,159 平方公尺、9,656平方公尺及1,548平方公尺，共計21,363平 方公尺，設定地上權之比例為9,081,651/10,000,000，有土 地登記謄本、臺北市政府捷運工程局南區工程處99年1月14 日北市○○○○○00000000000號函在卷可參（見原審卷第8 9-102頁）。該3筆建築基地102年度及103年度之公告地價均 為每平方公尺160,000元，亦有公告地價及公告土地現值查 詢資料附卷可稽（見原審卷第103-107頁）。依此計算，系 爭3筆建築基地102、103年度地上權土地租金總額各均為93, 125,429元（計算式：21,363【即總面積】×90.81651%【即 設定地上權面積之比例】×160,000【即公告地價】×3%=93 ,125,429元，元以下4捨5入，以下同】。嗣因天橋減收地租 等事由，訴外人萬達通公司與臺北市政府、交通部台灣鐵路 管理局及台北市政府捷運工程局就上開地上權土地租金進行 折減，折減後之地上權土地租金金額如下：1.102年度地上 權土地租金原為93,125,429元，因天橋減收折減率為99.95% ，故系爭3筆建築基地應繳納102年度地上權土地總租金為93 ,078,866元（93,125,429×99.95%=93, 078,866）。2.103 年度地上權土地租金原為93,125,429元，因天橋減收折減率 為99.95%，故系爭3筆建築基地應繳納103年度地上權土地租 金之總額為93,078,866元（93,125,429×99.95%=93,078,86 6），亦有被上訴人於原審所提出與其所述相符之臺北市公 共運輸處102年1月11日北市○○○○00000000000號及103年 1月7日北市運綜字第1033009110號函暨所附之附表在卷可查 （見原審卷第108-111頁），並均為上訴人所不爭執，自均 堪信實。
㈢承前述，兩造間就系爭甲、乙建物地上權土地租金之計算， 依兩造所簽訂之系爭契約第5條第2款約定，係按「特定資產 範圍之土地持分」乘以「當期土地公告地價之百分之3」計 收」。因此，首應審究者為系爭甲、乙建物所占之地上權土 地應有部分比例為何。查，兩造所簽訂之系爭契約附件五第 2點約定：「本契約特定住辦資產土地持分之分攤方式：房 屋應有之土地持分面積為基地總面積，乘以本戶主建物及附 屬建物面積與本案全部建物主建物及附屬建物面積總合之比 例而得。」，有附件五在卷可按（見原審卷第114頁），並 為兩造所不爭執。被上訴人基此而以9211為分母，分子採4 捨5入之方式計算結果，系爭甲、乙兩建之地上權土地持分



比例各為3/9211、2/9211。上訴人則抗辯：系爭契約並未約 定系爭甲、乙建物主建物及附屬建物面積就京站大樓全部建 物主建物及附屬建物面積總合之比例，應採取分母4分位， 分子則採4捨5入之計算方式，亦未約定應按建物登記謄本所 記載之應有部分比例為準。且若分母採6位數即921100，分 子採4捨5入之方式計算應較為公平等語。惟查： ⑴按土地登記規則第43條第2項規定：「應有部分應以分數表 示之，其分子分母不得為小數，分母以整十、整百、整千、 整萬表示為原則，並不得超過六位數。」，然上開應有部分 之持分記載方式，係為便於地籍管理，而為原則性之規定， 如分母以整十、整百、整千、整萬表示更增加管理上之困擾 者，亦得依當事人協議辦理（內政部69年11月28日台內地字 第70040號函參照）。查，被上訴人主張京站大樓於辦理第 一次所有權登記時，因扣除捷運設施所佔比例10000分之789 後，設定地上權之比例為10000分之9211，上訴人就此並未 爭執，自堪信實。而關於各分戶之房屋及停車位地上權之設 定比例，當時均以9211為分母，自係因扣除捷運設施所佔比 例所致。且查，京站大樓全部建物之主建物及附屬建物總面 積合計為156,549.57平方公尺，系爭甲建物之主建物及附屬 建物面積合計為55.52平方公尺，系爭乙建物之主建物及附 屬建物面積合計為32.63平方公尺，此有建物登記謄本在卷 可參（見原審卷第112-113頁），並為兩造所不爭執（見原 審卷第131頁）。則依此計算，系爭甲建物之主建物及附屬 建物面積占京站大樓全部建物主建物及附屬建物總面積之比 例本應為0.0003546（55.52÷156,549.57≒0.0003546）， 系爭乙建物之主建物及附屬建物面積占京站大樓全部建物主 建物及附屬建物總面積之比例則應為0.0002084（32.63÷15 6,549.57≒0.0002084）。惟承前述，因京站大樓辦理地上 權設定登記時，關於房屋及停車位地上權之設定比例均以92 11為分母，其中停車位共有873個，而依上揭土地登記規則 規定，分子不得為小數，是辦理地上權設定登記時，每個停 車位之地上權土地應有部分各設定為1/9211，此亦有建物登 記謄本在卷可參（見原審卷第112-113頁），則873個停車位 之地上權土地應有部分合計為873/9211，其餘8338/9211之 地上權土地應有部分即由京站大樓全部建物主建物及附屬建 物（即不含停車位）按比例分配。依此原則系爭甲建物主建 物及附屬建物面積占京站大樓全部建物主建物及附屬建物總 面積之比例為2.9566548/9211（0.0003546×8338/9211=2.9 5 66548/9211），系爭乙建物主建物及附屬建物面積占京站 大樓全部建物主建物及附屬建物總面積之比例為1.7376392/



9211（0.0002084×8338/9211=1.7376392/9211），依據上 揭土地登記規則，分子不得為小數，而4捨5入為數學上之通 用法則，則系爭甲、乙建物就系爭3筆建築基地之地上權土 地持分應各為3/9211、2/9211（即小數點以下4捨5入），於 法亦無不合。至於上訴人雖執上詞置辯，然誠如上訴人所言 ，系爭契約附件五第2點僅定有計算之原則，並未明確約定 分母應取至幾分位，則被上訴人依據上揭原則採取分母4分 位之方式計算，核亦未違兩造契約之上開約定。又被上訴人 係按上開計算原則，統一適用於京站住宅棟之所有分戶，則 各分戶之分子部分將會因採4捨5入之數學法則，因每戶建物 之面積不同，而出現有人被進位，但亦有人被捨去之兩種情 形，被上訴人並未針對上訴人所持有之系爭甲、乙兩建物， 故意為不利於上訴人，而採取不同之計算法則，則因4捨5入 所造成之誤差結果，自在容許之範圍，尚難據此認定被上訴 人在系爭甲、乙兩建物之地上權土地比例分配上有何權利濫 用，而違反誠信原則之情形。況上訴人自系爭兩建物98年完 成登記開始，均按上開比例繳付租金多年，而未曾異議，足 認上訴人對於被上訴人依上開登記比例計算租金乙節並未反 對，則被上訴人依此比例計算上訴人之102、103年度應繳之 地上權租金，尚屬妥適，並無不符公平正義原則之情事。 ⑵綜上，被上訴人基於系爭3筆建築基地之102及103年度之租 金總額，乘以系爭甲、乙建物就系爭3筆建築基地之地上權 土地應有部分比例，主張上訴人應給付系爭甲建物之102、 103年度地上權土地租金各均為30,316元（計算式：93,078, 866×3/9211＝30,316），系爭乙建物之102、103年度地上 權土地租金各均為20,210元（計算式：93,078,866×2/9211 =20,210），全部合計為101,052元（30,316×2＋20,210×2 =101,052），即屬有據。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，為 民法第229條第2項、第233條第1項所明定。依系爭契約第7. 1條約定：「甲方應按付款期別明細表（附件七）及地上權 土地租金暨房屋稅計算明細（附件八）所列之應繳價款，於 接獲乙方（即被上訴人）書面繳款通知單之通知期限如數繳 納各期價款…」。而被上訴人就上訴人應繳納之系爭甲、乙 建物102年度之地上權土地租金合計50,526元，前曾委託訴 外人集順生活科技股份有限公司（下稱集順生公司）於102



年6月21日以台北中山郵局存字第1169號存證信函通知上訴 人應於102年7月5日前繳納；就上訴人應繳納之系爭甲、乙 建物103年度之地上權土地租金合計50,526元，亦委託集順 生公司於103年5月9日以台北中山郵局存字第845號存證信函 通知上訴人應於103年5月20日前繳納，有前開存證信函、回 執在卷可憑（見原審卷第31-34、43-46頁），上訴人收受前 開存證信函後，既未依限繳納，則其就102、103年度之地上 權土地租金，分別自102年7月6日、103年5月21日起，即應 負遲延之責，是被上訴人請求上訴人給付就102年度之地上 權土地租金自102年7月6日起至清償日止，就103年度之地上 權土地租金自103年5月21日起至清償日止，均按年息5%計算 之遲延利息，即屬有據。
㈤按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約定，民 法第250條第1項亦有明定。系爭契約第16條第2款約定：「 甲方（即上訴人）於特定住辦資產交付後違反第7.1條之約 定時，乙方得定相當期限要求甲方改善，如逾期限甲方仍未 完成改善，乙方得自改善期限屆滿之日翌日起，按日請求甲 方按未付金額百分之1給付懲罰性違約金至甲方改善完成外 ，並得終止本契約」。經查：
1.被上訴人就上訴人所積欠之102年度之地上權土地租金50,52 6元，曾向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）聲請對上訴 人核發支付命令，經上訴人聲明異議，嗣移轉由本院管轄， 雖經本院駁回在案，惟被上訴人向新北地院聲請核發支付命 令時，已於支付命令聲請狀內記載催告上訴人應於支付命令 送達後7日內如數繳付款項，如逾期未繳納，則應支付按日 以未付金額百分之1計算至清償日止之懲罰性違約金（見原 審卷第36-37頁），而上訴人於103年6月3日就前揭支付命令 提出民事異議狀（見原審卷第39頁），可認上訴人至遲於10 3年6月3日即知悉前開支付命令聲請狀之內容，是被上訴人 就上訴人欠繳之102年度租金，請求上訴人應給付自知悉前 揭支付命令內容後7日之翌日即103年6月11日起至清償日止 按上訴人未付金額1%（即505元）計算之懲罰性違約金，即 屬有據。
2.又被上訴人就103年度之地上權土地租金50,526元，經委託 集順生公司於103年5月9日以台北中山郵局存字第845號存證 信函通知上訴人應於103年5月20日前繳納，業如前述。而因 上訴人並未繳納，被上訴人復委託集順生公司於103年7月4 日以台北中山郵局存字第1147號存證信函催告上訴人應於10 3年7月15日前繳納，有前開存證信函及回執在卷可佐（見原 審卷第48-51頁），惟上訴人仍未繳納，則被上訴人依前開



約定，請求上訴人即應給付自103年7月16日起至清償日止按 上訴人未付金額1%（即505元）計算之懲罰性違約金，亦有 理由。
3.至上訴人雖又抗辯被上訴人請求上訴人給付違約金，有違誠 信原則，且請求之違約金過高，應予酌減云云，然約定之違 約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條 所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料 ，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之 權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約 金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之 利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金 之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於 訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時 自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等 地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高 而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否 確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義 外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊 重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指 摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行 契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平， 抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（參照最高法院92年度 台上字第2747號判決意旨）。本件被上訴人請求之地上權土 地租金並無誤算之情事，業如前述，則被上訴人依約請求上 訴人給付違約金，難謂有何違反誠信原則之情事；另上訴人 並未舉證本件約定之違約金額有何過高而顯失公平之情事， 揆諸前開說明，兩造均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，始符契約約定之本旨，是上訴人前開抗辯，即 非可取。
㈥至於上訴人另請求本院向內政部地政司函詢多數共有人辦理 第一次土地所有權登記，則區分所有人持有基地權利範圍之 分母以4分位或6分位表示，何者較妥，較無誤差。惟查，關 於此部分，除涉及土地登記規則第43條之規定外，另涉及兩 造間之契約約定，非地政司所得審酌。況且何者為妥，較無 誤差，本無待上開機關予以解釋說明之必要，是本院認為並 無調查之必要，附此敘明。
五、綜合上述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人應 給付被上訴人101,052元，及如附表一所示之利息、違約金 ，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核 無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理



由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 李陸華
法 官 李桂英
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 林芯瑜
附表一：