臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第180號
上 訴 人 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章民強
訴訟代理人 蔡奕廷
被 上訴人 平崇光
訴訟代理人 張致祥律師
複 代理人 林聖凱律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國104
年3月26日臺灣臺北地方法院新店簡易庭103年度店簡字第495號
第一審判決提起上訴，本院於民國104年11月18日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國102年12月18日與上訴人簽 訂不動產專任委託銷售契約書(下稱系爭契約)，委託上訴人 銷售被上訴人所有坐落新北市○○區○○街00巷0號2樓之房 地（下稱系爭房地），委託銷售價格(下稱售價)為新臺幣（ 下同）1,780萬元，委託銷售期間自102年12月18日起至103 年3月17日止。嗣被上訴人於103年2月6日簽訂AG4257500委 託事項變更契約書，將售價變更為1,560萬元，復於同年月 24日簽訂AG4301468委託事項變更契約書(下稱系爭變更書) ，將售價再次變為1,530萬元，並約定給付以買賣總價3%計 算服務報酬。其後，上訴人於委託期間內之103年2月25日尋 得買方廖春英，願以1,530萬元承買系爭房地，廖春英並已 簽訂不動產購買意願書，上訴人旋即告知被上訴人，詎未獲 置理，經數次通知被上訴人履約未果。而依系爭契約第5條 第3項第4款之約定，被上訴人於委託期間內拒絕以委託銷售 條件與所仲介之買方訂立不動產買賣契約，亦應給付約定之 服務報酬45萬9,000元(計算式：1,5303%)。本件係可歸責 於被上訴人事由致未履約，上訴人已支出相當之勞力、時間 、費用，自得請求被上訴人給付服務報酬。爰依居間及系爭 契約提起本件訴訟，並聲明：被上訴人應給付上訴人 45萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年 息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行云云。二、被上訴人則以：被上訴人之子平思遠未經被上訴人授權簽訂 變更合意書，平思遠於103年2月24日所簽訂之變更合意書， 將售價變更為1530萬元，屬權限外之無權代理。且平思遠已 分別於103年2月24日、同年月25日9時27分以電話向上訴人
之營業員蘇信憲為終止契約之意思表示，更於103年2月25日 親至上訴人之新店營業所，以口頭表示終止契約。系爭契約 既經終止，上訴人仍與買方廖春英簽訂不動產購買意願書， 係違背委託之行為，自不得請求報酬等語資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並 聲明：(一)原判決廢棄；(二)前開廢棄部分，被上訴人應給 付上訴人45萬9,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按年息百分之五計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴 駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)被上訴人委託其子平思遠為代理人，由平思遠代理被上訴人 與上訴人就系爭房地簽訂專任委託銷售契約，委託銷售價格 為1,780萬元，委託期間自102年12月18日起至103年3月17日 ，有專任委託契約書在卷可憑(見原審卷第5-7頁)。(二)平思遠於103年2月6日簽署契約內容變更合意書，將系爭房 地之售價變更為1,560萬元。其後平思遠又於103年2月24日 再次簽署契約內容變更合意書，將系爭房地售價變更為 1,530萬元。有契約內容變更合意書在卷可稽(見原審卷第8 -9頁)
五、本院之判斷：
(一)平思遠於102年2月24日所簽署之契約內容變更合意書，是否 有生契約內容變更之效力，而將系爭房地之售價變更為1,53 0萬元?
⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力。民法第103條定有明文。 ⑵經查，被上訴人雖否認其子平思遠於102年2月24日之契約 變更有效云云，惟審諸被上訴人交付予上訴人之授權書， 「授權事項」乙欄業已載明就系爭房地之委託仲介、買賣 、收受或給付價金、期限逾兩年之租賃、購屋、貸款或設 定負擔、申請印鑑證明及其他處分等一切事務之委任代理 (見原審卷第4頁)，則堪認就系爭房地之買賣事宜，被上 訴人對於平思遠之代理權並無限制，平思遠可代理被上訴 人為一切事務。又佐以平思遠於103年2月6簽署變更合意 書，將售價變更為1,560萬元，被上訴人從未爭執平思遠 該次變更系爭房地之售價無合法代理之權限一節，堪認平 思遠有代理被上訴人決定系爭房地之委託銷售價格之權限 ，平思遠所為之契約變更對本人應發生效力。
⑶至被上訴人另辯稱102年2月24日之變更合意書未經店長張 茂麟簽認故尚未生效云云，惟系爭委託銷售契約之當事人 乃為上訴人與被上訴人，上訴人之經紀營業員或店長均僅
係代表、協助上訴人執行仲介業務、代銷業務之人而已， 渠等法律上之地位應認係上訴人之履行輔助人。今上訴人 之店長張茂麟雖未於102年2月24日之變更合意書上簽認， 惟上訴人並不否認營業員蘇信憲代表上訴人所為契約變更 之法律效力，亦即承認蘇信憲有代理上訴人與被上訴人變 更契約之權限，是應認該次變更契約兩造已達成意思表示 之合致，有生變更系爭契約之效力。況被上訴人一方面否 認蘇信憲可單獨代表上訴人為法律行為，卻又辯稱其向蘇 信憲為終止契約之意思表示，與上訴人間之委託銷售契約 即生終止之效力，兩者豈不相為矛盾，是被上訴人抗辯未 經店長張茂麟簽認，不生變更系爭契約效力云云，顯無足 採。
(二)上訴人與被上訴人間之委託銷售契約是否業經合法終止？被 上訴人是否拒絕履行依委託條件與上訴人所仲介之買方簽訂 買賣契約，而有違約之情?
⑴按民法第565條規定：居間者，乃當事人約定，一方為他 方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契 約。是居間契約乃為勞務給付契約之一種。又依民法第 529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他 契約之種類者，適用關於委任之規定，則本件委託銷售契 約自得適用關於委任之規定，合先敘明。
⑵次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第54 9條第1項定有明文。終止契約不失為當事人之權利，雖非 不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約， 係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關 係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約 成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦 不排除民法第549條第1項之適用（最高法院95年臺上字第 1175號判決參照）。又委任契約依民法第549條第1項規定 ，當事人之任何一方既得隨時終止，則當事人為終止之意 思表示時，不論其所持理由為何，均應發生終止之效力（ 最高法院85年臺上字第1864號判決參照）。經查，兩造間 系爭委託銷售契約第3條係約定：「委託銷售期間自民國 102年12月18日起至民國103年3月17日止。委託銷售期間 得經雙方以書面延長之。未記載委託銷售期間者，賣方得 隨時以書面終止」，則後段之約定與民法第549條第1項規 定相符，前段之約定顯未明文特約不得終止契約，況揆諸 前開最高法院判決意旨，縱有特約亦不排除民法第549條 之適用，是應認被上訴人得隨時終止本件委託銷售契約， 無須經上訴人之同意。經查，證人平思遠證稱：於103年2
月24日晚上伊有告知被上訴人變更契約合意之事，被上訴 人不同意，所以翌(25)日早上有先以電話告知蘇信憲，被 上訴人不同意等語(見本院卷第61頁)；以及證人蘇信憲證 稱：於103年2月25日平思遠有撥打伊所持用之0921892758 行動電話門號，告知伊被上訴人不同意價格，欲取消合約 等語(見本院卷第63頁背面)，則堪認平思遠於103年2月25 日有對證人蘇信憲為終止契約之意思表示。復經本院核對 平思遠所持用行動電話之通聯記錄，堪認平思遠確有於 103年2月25日上午9時27分許撥打證人蘇信憲持用之09218 92758行動電話門號，通聯時間係自09:27:41至09:29:35 止(見原審卷第75頁)，是足堪認定被上訴人確已於103年2 月25日上午9時27分許為終止契約之意思表示。從而，上 訴人主張依系爭委託銷售契約第3條反面之文義解釋，兩 造既已約明銷售期間，被上訴人不得隨時終止契約云云， 自無足取。
⑶又系爭契委託銷售約第5條第3項第4款固約定：「賣方有 下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定 所約定之服務報酬：....(四)委託期限內賣方拒絕以委託 條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。... 」，惟證人蘇信憲業已證稱：伊確定係於103年2月25日下 午始請廖春英代表簽署購買意願書等語明確(見本院卷第 63頁背面)，則足認買方廖春英確認承買意願係於103年2 月25日下午。是以，被上訴人於同日上午為終止契約意思 表示時，上訴人顯尚未洽定買方，斯時被上訴人拒絕履約 ，並無違兩造上開之約定，而於上訴人仲介買方與被上訴 人簽約前，兩造間之委託銷售契約既已於103年2月25日上 午終止如前所述，被上訴人自無義務依委託條件與買方簽 訂買賣契約，則上訴人依前開約定請求被上訴人給付報酬 顯無理由。
六、綜上所述，上訴人本於系爭委託銷售契約第5條第3項第4款 約定，請求被上訴人給付報酬45萬9,000元及自起訴狀繕本 送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不 應准許。原審駁回上訴人之請求，並無不合，上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決之結 果不生影響，爰不另贅論。
八、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第六庭審判長法 官 黃明發
法 官 林勇如
法 官 楊雅清
上列正本核與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書記官 林佳慧
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