臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第948號
原 告 童木華
訴訟代理人 劉有德律師
被 告 張立國
張芳佳
上 一 人
訴訟代理人 詹漢山律師
複 代理 人 陳冠宇律師
張敦達律師
上當事人間給付價金事件，本院於104年11月3日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告張立國於民國103年3月10日與被告張芳佳向原告購買坐 落臺中市○○區○○段00地號土地，面積62平方於尺，權利 範圍2分之1，同地段95-17地號土地，面積83平方公尺，權 利範圍全部，及其土地上之563建號之建物，總面積184.81 平方公尺，陽台7.9平方公尺，門牌號碼台中市○○區○○ 路0段000巷00弄0號之房屋，全部價款為新臺幣（下同）305 萬元，由張芳佳出名為買受人。除了訂約時張立國給付訂金 30萬元外，其餘尾款275萬元約定於土地、建物過戶完畢及 塗銷登記完竣時一次付清。今系爭房地業已移轉張芳佳完畢 ，並且已由張芳佳於103年11月26日將上揭89地號土地應有 部分10分之7，及95-17地號上地全部，及於同日將上揭563 建號建物全部移轉予第三人謝００，及於103年12月11日將 上揭89地號上地應有部分10分之3移轉予第三人阮００。依 上開約定，被告等即應將尾款275萬元給付原告。上開275萬 元尾款扣抵被告張立國代為清償上開房地所設定之210萬元 抵押債務，尚餘65萬元尾款未為給付。
(二)系爭不動產買賣契約書上所載之買方雖記載為被告張芳佳， 賣方雖記載為陳茂寅、童誌裕及陳建二之繼承人，但在訂立 買賣契約及書立契約書時，張芳住、陳茂寅及陳建二之繼承 人均末在場，是由張立國與原告接洽、簽立的，業經張立國 於104年5月12日言詞辯論時所自承，張芳佳當時亦無為不同 之表示，足見本件買賣契約根本不可能由張芳佳與陳茂寅、 陳建二之繼承人簽訂。被告張芳佳雖爭執原告非出賣人，然 查本件之房屋為原告原始所建，為原告所有。被告張立國亦
已自承買賣契約係由其與原告接洽。當時又沒有第三人在場 ，則被告如何向陳茂寅、陳建二之繼承人買受？當時連陳建 二之繼承人為何人都不清楚，否則契約書直接寫陳建二之繼 承人名字即可，為何只寫陳建二之繼承人？既沒在場，被告 如何向其買受？又童誌裕為原告之子，房屋為原告原始所建 ，原告當然可以出賣，童誌裕係原告找來蓋章而已，所以本 件出賣人為原告。被告張立國亦自承係向原告接洽的，出賣 人當然為原告。被告抗辯原告非買賣契約當事人，不足採取 。於104年8月4日言詞辯論時，被告張立國亦自認：我幫童 木華出錢購買土地花了400多萬。以305萬元向原告買本件不 動產，替原告清償210萬元抵押權，又付了訂金30萬元。所 以本件買賣契約之出賣人為原告，買受人為被告張立國。而 原告執有本件之買賣契約，而陳茂寅、陳建二之繼承人及重 誌裕均未執有本件之買賣契約，足見本件買賣之出賣人為原 告。
(三)訂約時張立國並無表明代理張芳佳承買，買賣契約書亦無載 明張立國為代理人，且張芳佳與原告並不認識，沒有見過面 ，有無支付能力都不清楚，原告不可能將房地賣給一個未曾 見過面之人。張立國稱張芳佳委託伊簽約為不實之陳述。如 果張立國係張芳佳之代理人，則張立國何必賠張芳佳違約金 ？因此本件買賣契約係張立國與原告所訂立，被告張芳佳係 張立國指定之登記名義人。被告張芳佳雖抗辯其非張立國指 定之登記名義之第三人。然查，買賣契約書上蓋有張芳佳之 印章，張芳佳提供印章予張立國，即有同意被張立國指定為 登記名義人，依系爭不動產買賣契約書第7條產權登記一、 約定：買方得自由指定第三者為登記名義人。故由張立國指 定被告張芳佳為登記名義人。依同條後段約定：買方應擔保 所指定之登記名義人，對於本約應與買方負完全連帶責任。 因此被告張芳佳既不爭執本件買賣契約書之回容，表示被告 張芳佳同意該約定，且事實上亦承認該買賣房地產之產權已 移轉至其名下，則被告張芳佳既然同意被張立國指定為登記 名義人，事實上亦已將房地登記為其名義，自應與被告張立 國負連帶清償之責，以合誠信。
(四)證人童誌裕於104年7月7日證稱：（問：當時是誰跟你父親 訂立買賣賣契約？）答：買賣契約是我父親與張立國談的 ......內容我不清楚。（問：買賣契約的內容你有無參與？ 答：我只是蓋章、簽字，我沒有注意那麼多。（問：契約書 上有訂金30萬元，是否你收的？）答:是我父親收的...... 。（問:房子是你父親賣的？）答：我父親賣的，不是我賣 的。房子是我父親蓋的。（問：訂金30萬元是童誌裕簽收，
為何又說是童木華收的？）答：錢是他收的我簽名。我父親 說張立國要買，要我去蓋章。（問：所有權狀及印鑑章都在 你身上？）答：都不在我身上，只是名字是我的，他要賣， 我就去請（申請印鑑證明意思）。(問：對本案事情知多少 ？）答：買賣當天我有去，但內容不清楚，......。（法官 問：你有無看到張芳佳？答：不認識。由證人童誌裕以上之 證言，足以證明本件之出賣人為原告，買受人為張立國，被 告張芳佳並未在場。否則出賣人如係證人童誌裕，童誌裕反 而可得到此項價金，童誌裕不必為如此之證言。原告既為該 買賣之房屋起造人，自有權處分該房地，何來仲介人之情事 ？被告之主張原告予以否認。
(六)並聲明：（1）被告應連帶給付原告65萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如 被告中之一人已為給付，其餘被告在給付範圍內即免除給付 義務。（2）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告張立國主張：
(一)買賣契約是我與原告接洽的，契約是張芳佳委託我簽的，但 因為原告產權不清，致無法將土地過戶給張芳佳，所以後來 張芳佳不想買，原告乃找我出面處理，我乃以價金305萬元 向原告購買系爭房地，其30萬元訂金是張芳佳支出的，嗣後 並替原告清償系爭不動產上所設定之210萬元抵押債務，另 外又付了170萬元給陳建二之繼承人、陳茂寅。並聲明：（ 1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決， 願供擔保請准免為假執行。
三、被告張芳佳主張：
(一)被告張芳佳與訴外人陳茂寅、童誌裕及陳建二之繼承人實為 本案系爭台中市○○區○○段00號地號等土地及其上建號為 563號等建物買賣契約之當事人，此可從被告張芳佳所提出 之不動產買賣契約書可參灼然。原告童木華並未於系爭契約 書上有任何名義存在，要難謂原告童木華為系爭契約之當事 人。既非具備契約當事人身分，原告童木華起訴請求被告張 芳佳應本於該不動產買賣契約書之買受人地位給付伊剩餘之 買賣價金65萬元實無理由。
(二)原告訴訟代理人於104年6月9日言詞辯論程序到庭表示:「依 照契約書記載，當時陳茂寅也沒有在場，陳建二之繼承人也 沒有在場，被告如何與他們訂立買賣契約，如當時陳建二之 繼承人在場，就直接寫該繼承人的名字即可，何必寫陳建二 之繼承人，…，可見是由原告與被告張立國所訂立之買賣契 約，而本件房屋是原告所起造，童志裕是原告的兒子，是原 告叫他來蓋章而已，實際上買賣當事人是原告。」(參104年
6月9日言詞辯論筆錄第2頁)等語。從原告訴訟代理人上開陳 述內容進行觀察，原告訴訟代理人所主張之內容應係欲將原 告童木華充為本案系爭契約之真正當事人而為之陳述，然在 原告童木華未有任何舉證之情況下，單憑上開陳述內容並不 得當然產生原告童木華實為本案系爭買賣契約實質當事人之 連結。
(三)查證人陳敦德於104年9月8日到庭證述表示:「（被告張芳佳 複代理人：簽約時在場有何人？）證人：童誌裕、張芳佳、 童木華、張立國及顏代書。（被告張芳佳複代理人：契約書 上的簽名只有張芳佳、童誌裕、陳茂寅、陳建二之繼承人及 你，為何如此書寫？）證人：實際上該建物之土地名稱還是 陳茂寅、陳建二所有，建物為童誌裕所有，但當時童誌裕與 童木華宣稱陳茂寅、陳建二之土地可以解決過戶的問題，陳 茂寅、陳建二之繼承人所持有土地能以二萬元做移轉登記， …。（被告張芳佳複代理人：簽約當時的情況？）證人：童 木華指稱該建物與土地雖然已經有二十年的時間沒有任何使 用，但土地與合建地主之糾紛都可以順利解決，所以張立國 、張芳佳才肯同意購買此建物。（被告張芳佳複代理人：你 剛才說童木華堅稱土地及建物可以順利移轉，但建物所有權 人是童誌裕，土地所有權人是陳建二、陳茂寅，為何童木華 可以如此主張？）證人：因為童木華指稱該土地之所有權人 都已經與他達成協議，能夠順利移轉。（被告張芳佳複代理 人：你當初為何會仲介童誌裕、陳建二之繼承人、陳茂寅與 張芳佳等人簽定本件買賣契約書？）證人：因為童木華指稱 該建物及土地已領得使用執照二十餘年，但至今都未曾使用 ，且指稱該土地及建物移轉絕無問題。…。」等語。從前開 證人陳敦德到庭證述之內容進行觀察可知，原告係向證人陳 敦德及本案被告張芳佳、張立國指稱系爭不動產伊業已與訴 外人陳建二、訴外人陳茂寅達成協議且可解決移轉過戶的問 題，而簽訂系爭不動產買賣契約之在場人僅有訴外人童誌裕 、原告童木華、被告張芳佳、被告張立國及訴外人顏代書， 但系爭不動產買賣契約書上卻記載有陳茂寅、陳建二之繼承 人。是以，顯見原告童木華係本以訴外人陳建二、訴外人陳 茂寅代理人身分簽具該份買賣契約灼然甚明。
(三)原告童木華既係本於訴外人陳茂寅、訴外人陳建二之代理人 身分向本案被告張芳佳、被告張立國簽立系爭不動產買賣契 約，則原告童木華顯非本案系爭不動產買賣契約之真正當事 人。既非本案系爭不動產買賣契約之真正當事人，則原告童 木華起訴主張被告張芳佳、被告張立國應連帶給付系爭不動 產買賣價金尾款650,000元，實無理由。退步言之，倘原告
童木華確為系爭契約之實質當事人，原告童木華主張被告張 芳佳為被告張立國所指定之第三人，當依系爭不動產買賣契 約書第7條第1項約定負連帶責任部分，原告童木華未能舉證 證明被告張芳佳為被告張立國所指定之第三人，難有該不動 產買賣契約書第7條第1項約定之適用。
(四)並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受 不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
(一)坐落臺中市○○區○○段00○00000地號土地及其上同段563 建號、門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00弄0號房屋 （下稱系爭不動產）之不動產買賣契約書上買方為被告張芳 佳、賣方為訴外人童誌裕、陳建二之繼承人、陳茂寅（即被 證1）。
(二)被告張芳佳於103年5月2日取得系爭不動產所有權並登記為 所有權人完畢，並將系爭不動產所有權於103年11月26日以 買賣為原因移轉登記予訴外人謝淵男及阮OO。(三)買方於簽約當時已交付訂金30萬元予賣方；被告張立國於簽 約後出資210萬元清償抵押債務。
五、兩造爭執之事項：
(一)系爭不動產買賣契約之當事人為何？
(二)原告童木華主張依系爭不動產買賣契約第7條之約定，被告 張芳佳為被告張立國指定之第三人，被告張芳佳應與被告張 立國連帶給付價金65萬元，有無理由？
六、得心證之理由：
(一)原告主張系爭不動產買賣契約書上買方為被告張芳佳、賣方 為訴外人童誌裕、陳建二之繼承人、陳茂寅，買方於簽約當 時已交付訂金30萬元予賣方，被告張立國於簽約後出資210 萬元清償抵押債務，被告張芳佳於103年5月2日取得系爭不 動產所有權並登記為所有權人完畢，並將系爭不動產所有權 於103年11月26日以買賣為原因移轉登記予訴外人謝淵男等 事實，有系爭不動產買賣契約書、土地建物登記謄本可證（ 見本院卷第56-64頁），並有臺中市龍井地政事務所104年4 月16日龍地一字第0000000000號函覆之系爭不動產所有權移 轉登記資料（見本院卷第11-52頁）可稽，復為被告所不爭 執，堪信為真實。
(二)系爭不動產買賣契約之當事人為何？
1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。民法第345條定有明文。依系爭不動產買賣 契約書所示，買方為被告張芳佳、賣方為訴外人即原告之子
童誌裕、陳建二之繼承人、陳茂寅（見本院卷第57頁），而 依系爭不動產所有權移轉登記資料檢附之所有權狀所示，系 爭建物原所有權人為童誌裕（見本院卷第21頁），系爭89地 號土地原所有權人為陳茂寅（見本院卷第31頁），系爭95-1 7地號土地所有權人為陳永吉即陳建二之繼承人（見本院卷 第40頁），核與系爭不動產買賣契約書記載之買賣雙方相符 ，且系爭不動產買賣契約書上亦係由童誌裕用印簽約，並由 童誌裕簽收30萬元簽約款（見本院卷第57反面），均無原告 具名或代理童誌裕簽約之記載，原告亦非系爭不動產登記之 所有權人，並無以原告為系爭不動產買賣契約之出賣人之客 觀事實存在。
2.原告雖主張依本院92年度簡上字第351號確定判決，原告與 地主間有合建關係，地主應將土地所有權登記予原告，被告 不可以避開原告直接與地主接洽，被告明知原告與地主間有 糾紛，所以被告再與地主接洽違反誠信原則等語，然查，本 院92年度簡上字第351號係判決陳建二應將坐落臺中市○○ 區○○段00000○00000地號土地所有權移轉登記予原告，有 該案判決及卷宗可稽，並未包括陳茂寅所有系爭89地號土地 ，且該案判決後，原告並未持以辦理系爭95-17地號土地所 有權移轉登記，陳建二仍係系爭95-17地號土地登記所有權 人，嗣由其繼承人繼承取得，基於土地法第43條信賴登記原 則，被告逕與系爭土地所有權人接洽買賣履約事宜，並無何 違反誠信原則可言。
3.證人即原告之子童誌裕雖證稱：系爭房屋是原告出賣的，不 是伊賣的，買賣契約是原告與被告張立國談的，在被告張立 國的公司簽的，伊在場，因為房子的名字是伊的，伊負責蓋 章、簽字，內容伊不清楚，契約書上訂金30萬元，是原告收 的，由伊簽名，因為房子是伊的名字。因為房子是原告蓋的 ，沒有人要買，就登記在伊名下，原告跟伊說被告張立國要 買系爭房屋，所以伊就去簽名蓋章。系爭房屋是伊的名字， 由伊持有印鑑章及所有權狀，原告要賣，伊就去請。簽約當 時談論的內容伊不記得，沒有參與細節，伊只負責蓋章，伊 知道是被告張立國跟伊買房子，不認識被告張芳佳等語（見 本院卷第95-97頁），然證人即系爭不動產買賣仲介人陳敦 德則證稱：系爭不動產買賣契約書最後一頁仲介人陳敦德， 是伊所簽，簽約時有兩造、童誌裕、顏代書及伊在場。實際 上系爭土地還是陳茂寅、陳建二所有，系爭建物為童誌裕所 有，但當時童誌裕與童木華宣稱陳茂寅、陳建二之土地可以 解決移轉過戶的問題，陳茂寅、陳建二之繼承人所持有土地 能以2萬元做移轉登記，當時陳建二已經過世，再由陳建二
繼承人繼承，簽契約之前陳建二就過世。簽約當時原告指稱 該建物與土地雖然已經有20年的時間沒有任何使用，但土地 與合建地主之糾紛都可以順利解決，所以被告才肯同意購買 此建物，被告張立國負責修繕被告張芳佳所購買該建物，真 正的買主是被告張芳佳，被告張立國負責整理土地及建物過 戶移轉相關問題及後續建物修繕工程。真正簽訂買賣契約及 決定買賣契約為被告張芳佳，因為原告與童誌裕是父子，當 時是原告贈與給童誌裕，所以簽約當時原告在場，在簽立契 約當下所有權人就是童誌裕。買賣契約上張芳佳的簽名是本 人所簽，簽約當時被告張芳佳有在場。買賣契約書上簽收訂 金30萬元，當時是交給童誌裕及原告二人，30萬元是現金， 由被告張芳佳交給童誌裕，童誌裕當場轉交給原告。簽約當 時，上面記載付款條件都是由被告張芳佳及代書決定，賣方 由童誌裕、原告決定，是原告委託伊仲介該筆交易的等語（ 見本院卷第126-128頁）。是以，原告與被告張立國雖有參 與系爭不動產買賣之議約過程，然經渠等參與議約後，最終 仍係由證人童誌裕及被告張芳佳就標的物及其價金互相同意 ，買賣意思表示合致，買賣契約因而成立，並由證人童誌裕 為賣方及被告張芳佳為買方簽訂契約及交付簽約款30萬元， 原告與證人童誌裕、訴外人陳茂寅、陳永吉間、被告張立國 與被告張芳佳間之內部關係為何，均不影響證人童誌裕、訴 外人陳茂寅、陳永吉（賣方）及被告張芳佳（買方）為系爭 不動產買賣契約當事人之地位。原告並非系爭不動產買賣契 約之出賣人，其以系爭不動產之出賣人自居請求給付價金， 洵非有據。
(三)原告童木華主張依系爭不動產買賣契約第7條之約定，被告 張芳佳為被告張立國指定之第三人，被告張芳佳應與被告張 立國連帶給付價金65萬元，有無理由？
1.原告主張被告尚欠價金尾款65萬元迄未給付等情，為被告所 否認，並以前詞置辯。經查，依系爭不動產買賣契約書第2 條約定所示（見本院卷第70頁），系爭不動產買賣價金為30 5萬元，第4條約定賣方原有抵押權設定之未償債務為210萬 元（見本院卷第71頁），而買方於簽約當時已交付訂金30萬 元予賣方，被告張立國於簽約後出資210萬元清償抵押債務 ，亦為兩造所不爭執（見本院卷第128頁反面、165頁反面） ，並有系爭建物異動索引可稽（見本院卷第151頁）。證人 陳敦德結證稱：陳建二、陳茂寅之土地買賣由被告張立國指 派本人處理，中間過程一波三折，陳建二土地有買賣成功， 陳茂寅也後續完成，價金全由被告張立國出資，被告張立國 有出資210萬元清償系爭土地抵押債務及170萬元給賣方陳建
二之繼承人、陳茂寅，以解決系爭土地買賣糾紛等語（見本 院卷第128頁）；證人陳永吉結證稱：伊有拿到買賣價金76 萬多元，是被告張立國拿現金給伊，現場還有誰里長陳新坐 、我哥哥、顏代書及另一代書在場，被告是跟伊買系爭95-1 7、95-18地號土地，總共給伊價金76萬多元，還有12,000元 紅包等語（見本院卷第182頁反面-183頁）；證人即系爭房 屋修繕人員王博翔結證稱：賣方開價土地一坪4萬5，後來談 到3萬元左右成交，土地買賣價金付了170萬元左右，當時伊 有在場，陳永吉哥哥及姊夫有去，陳永吉去看一下就走了， 給陳永吉大約7、80萬元，剩下的給陳茂寅，陳茂寅有去， 他年紀很大，他的女婿、媳婦、女兒有陪同過來；當場給17 0萬元是給現金等語（見本院卷第183頁反面-184頁），則除 兩造不爭執被告已給付價金240萬元外，被告張立國為處理 系爭土地過戶適宜，並另給付170萬元予系爭土地之出賣人 陳永吉、陳茂寅，合計已超過系爭不動產買賣契約約定之價 金305萬元，原告主張被告尚欠價金尾款65萬元迄未給付一 節，委無可採。
2.再者，系爭不動產買賣契約第7條第1項雖約定：買方得自由 指定第三人為登記名義人，但買方應擔保所指定之登記名義 人，對於本約應與買方負完全連帶責任，且買方並須自行承 擔指定名義所生之一切法律責任（見本院卷第58頁反面）。 惟承前述，系爭不動產買賣契約之買受人為被告張芳佳，並 非被告張立國，綜覽系爭買賣契約內容，並無買方指定第三 人為系爭不動產登記名義人之記載，難認被告2人就給付價 金義務應負連帶責任。況系爭不動產買賣價金305萬元，業 經被告交付簽約款30萬元、清償系爭建物抵押債務210萬元 及支付系爭土地出賣人170萬元，其價金給付義務業已履行 完畢，難認被告張芳佳尚有積欠賣方價金迄未清償，原告主 張依系爭不動產買賣契約第7條請求被告張芳佳應與被告張 立國連帶給付價金65萬元，亦非有據。
七、綜上所述，原告主張依系爭不動產買賣契約請求被告連帶給 付65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利 率百分之5計算之利息，如被告中一人已為給付，其餘被告 在已給付範圍內免除給付義務，為無理由，不應准許，其假 執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均不影 響本件判決之結論，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用費負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 17 日
民事第六庭 法 官 吳崇道
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 17 日
書記官 何惠文