臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第716號
原 告 陳俊傑
被 告 林怡伶
林芳妃
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104 年12月2 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○段○○○地號土地（地目旱，面積一千二百一十五平方公尺）、同小段三八六之四地號土地（地目旱，面積五百五十二平方公尺）准予合併分割。分割方法如臺中市清水地政事務所一百零三年九月十八日清地二字第○○○○○○○○○○號函附鑑定圖所示，臺中市○○區○○○段○○○○段○○○地號土地分歸被告二人共有，應有部分比例各二分之一；同小段三八六之四地號土地中編號A 部分土地，面積四百三十四平方公尺，分歸被告二人共有，應有部分比例各二分之一，同小段三八六之四地號土地中編號B 部分土地，面積一百一十八平方公尺，分歸原告所有。
被告二人應共同補償原告新臺幣貳拾貳萬叁仟柒佰肆拾柒元。訴訟費用由原告負擔十五分之一，被告林怡伶負擔十五分之七，被告林芳妃負擔十五分之七。
事實及理由
壹、陳述及答辯要旨：
一、原告起訴主張：
㈠兩造為坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000 ○00000 地號土地（下稱系爭386 、386-4 地號土地）共有人，此有 土地登記簿謄本及地籍圖可稽。原告陳俊傑欲分割共有物以 利興建自用住宅，爰依民法規定，以原物分配共有人，分割 方法如臺中市清水地政事務所103 年9 月18日清地二字第00 00000000號函附鑑定圖（下稱附圖1 ）所示，系爭386 地號 土地分由被告林怡伶、林芳妃2 人共有，系爭386-4 地號土 地中附圖1 編號A 部分土地分由被告2 人共有，附圖1編號B 部分土地分由原告取得，是否因分配位置而有價值差額找補 問題，同意由法院送不動產估價師鑑定。
㈡並聲明：⒈准兩造共有之系爭386 地號土地由分歸被告2 人 所有，系爭386-4 地號土地如附圖1 所示編號A 部分面積43 4 平方公尺分歸被告2 人共有、編號B 部分面積118 平方公 尺分歸原告所有。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告二人則以：
㈠被告2 人分割方案如臺中市清水地政事務所103 年10月8 日 清地二字第0000000000號函附鑑定圖（下稱附圖2 ）所示，
系爭386 地號土地分由被告林怡伶、林芳妃2 人共有，附圖 2 系爭386-4 地號土地中編號A 部分土地分由被告2 人共有 ，附圖2編號B 部分土地分由原告取得。
㈡被告2 人於103 年7 月30日言詞辯論時雖同意原告提出之分 割方案，但此係指原告起訴狀提出之分割圖中將A 、B 及D 、E 間之分割線刪除，由被告2 人共同，原告分得之C 土地 之分割線乃使被告2 人分得之D 、E 土地成為長方形（見本 院卷第38頁），惟原告於履勘時當場提出之分割方案，卻將 被告2 人分得之土地成為梯形（見本院卷第47頁），故被告 2 人不同意附圖1 所示之分割方案，爰提出如附圖2 所示之 分割方案。
㈢對104 年4 月28日通優不動產估價師事務所估價報告書內容 陳述意見如下：
⒈依報告書內容第14頁所列之個別分析，及第16頁、17頁土 地分割後之個別條件之調整，對於系爭386 地號土地所面 臨之道路寬度及是否三面全部臨路與事實不符，雖事後改 變調整率為3%，仍與事實不相符，且對於本案勘估標的之 個別因素未詳細調查了解清楚（如現場面臨道路實測長度 及周圍相臨土地之土地使用分區等等…) ，此為估價之重 大瑕疵違背估價之理論。
⒉估價報告書所採用是土地開發分析法，根據報告書第11頁 所載，在不動產市場價格水準之分析，15米路上之土地價 格為10-12 萬之間，但15米以下之土地價格為8-10萬之間 ，以及估價報告書第12頁所載，住宅區第二住宅區第6 點 （面臨未達15公尺寬之計畫道路之基地，應設置前院，前 院深度不得小於4 公尺) ，因系爭386 地號土地大部分土 地未面臨道路，此將大大影響採用土地開發分析法之價格 評估，故估價報告書內容所載不足採信。
⒊再則估價報告書採用比較法依據報告書第31頁所載，價格 評估之個別因素調整率臨路情形2%，因系爭386 地號臨路 情形與事實不符，故此均會影響其價格之評估。 ⒋依估價報告書第1 頁所載，將系爭386 號及386-4 號土地 的每平方公尺價格，分別乘以各共有人之所有權利範圍面 積總和計算各共有人之原土地價值，再依分割方案計算各 取得土地價值，作為找補依據，然所估之價值顯與民間習 慣法相違，習慣法上若土地分割案勘估標的土地互為以價 金補償的方式，應以分割前土地坐落位置權利範圍的土地 價值與分割後土地所在位置的土地價值增減作為價金補償 的依據（依被告所提分割方案中系爭386-4 地號土地分割 前土地持分係不能建築，共有物分割後卻可供建築，顯已
提高其土地價值，且符合原告希望分配於系爭386-4 號土 地上，若以原物分配原則，原告是必須分配於系爭386 地 號土地，因其土地持分面積大部分坐落其上) 。對原估價 報告書的分割方案前的原土地權利範圍所估正常價格與分 割方案後的土地權利範圍不變所估正常價格作為互為價金 補償依據實不符合邏輯。此估價應對原告取得分割後系爭 386-4 地號位置的角地（同時面臨1 條l0m 道路及1 條l5 m 道路) 價值高於被告取得分割後386-4 仍為共有土地（ 只面臨1 條15m 道路) 應詳細了解土地分割方案的土地價 值差異，因角地與非角地（即因土地同時面臨15m 與l0m 道路及只面臨15m 道路）而有價差，因此，若以原告之分 割方案，被告主張原告應對已取得角地位置而獲差異利益 ，對被告補償價金，實為土地分割之找補依據。 ⒌估價理論中因政府法令問題仍會影響勘估標的的正常價格 ，原估價報告書對建築法的最小可建築面積未進行評估， 原告應有部分土地分布於二宗土地明顯不能利用，必須將 原告土地權利部分集中作為分割原則，實符合土地分割作 業分合以原住次分配為原則。因此被告主張共有土地進行 土地分割如位置確定兩造無異議，所屬權利範圍面積不改 變的情形時，各共有人已能更有效的土地利用，則土地分 割的價金補償實屬不合理。且對於系爭386 地號土地緊鄰 之同段4771地號，使用分區為部分住宅區部分道路用地， 其所有權屬為國有財產局，如要使用需與同段199-3 地號 土地之所有權人協議向國有財產局購買方可使用，故386 地號北側有大部分並未面臨道路，以依個別因素條件及其 估價價格理論，386 地號之土地價格明顯低於386-4 地號 。再依估價理論原告未分割前386 地號權利範圍為81平方 公尺，386-4 地號僅36.8平方公尺，原告應找補土地價格 於被告實屬合理，因此對於本估價報告書應不予採用。 ㈣通優不動產估價事務所估價報告書內容既然有明顯重大瑕疵 ，不合民間習慣法、建築法、臺中市畸零地使用規則及不動 產估價理論等等，懇請庭上廢棄該估價報告書內容，對於本 案分割訴訟，被告絕無故意拖延之情形，也秉持著對於分割 後各共有人均能獲得土地最有效之利用，並以符合經濟原則 及公平原則考量，故將原告原先之二宗土地將其權利範圍面 積合併於386-4 之一宗土地上（被告所提分割方案) ，及為 免找補價金，應以被告所提分割方案為是。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。貳、得心證之理由
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。所謂「因物之使用 目的不能分割」，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之 利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界 標、界牆、區分所有建築物之共同部分、共有之契據、共有 之道路等是（最高法院50年台上字第970 號判例、58年台上 字第2431判例及85年度台上字第966 號判決意旨參照）。又 按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請 求合併分割，民法第824 條第5 項定有明文。查系爭386 、 386-4 地號土地，地目均為旱，面積依序為1215平方公尺、 552 平方公尺，為兩造所共有，原告應有部分各為1/15，被 告2 人應有部分各7/15等情，有原告提出之土地登記第二類 謄本為證（見本院103 年度司沙補字第183 號卷），且為兩 造所不爭執，自堪信為真實。又兩造間並無不分割之約定， 且系爭386 、386-4 地號土地，地目雖為旱，然為都市計畫 內土地，土地使用分區為第二種住宅區，目前無建物坐落其 上，有勘驗筆錄（參見本院卷第31頁）及通優不動產估價師 事務所之不動產估價報告書（附於卷外，見其第1 頁之土地 使用分區及使用編定）在卷可憑，是依其使用目的亦無不能 分割之情事，復於起訴前無法協議分割等情，未據被告2 人 爭執，原告依首揭規定就系爭386 、386-4 地號土地請求裁 判合併分割，即無不合，應予准許。
二、原告所提之分割方案（下稱原告方案，如附圖1 ）及被告江 2 人所提之分割方案（下稱被告方案，如附圖2 ），對於系 爭386 、386-4 地號土地應合併分割，且系爭386 地號土地 分由被告2 人維持共有等節，意見一致，惟兩方案就原告分 得之土地位置，及是否應找補土地價值差額，有所不同。茲 本院就兩造方案說明選擇之理由如下：
㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第823條第1項前 段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與 增進經濟效益（最高法院81年台上字第2688號判例意旨參照 ）；又按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係 、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經 濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字 第1607號判決意旨參照），是分割共有物，係以消滅物之共 有狀態，以利融通與增進經濟效益，為優先之原則。原告方 案由原告分得系爭386-4 地號土地右側兩面臨路土地，而被 告方案由原告分得系爭386-4 地號土地左側單面臨路土地， 故兩方案主要差異在於原告分得土地位置是否會影響其價值 。本院經兩造同意由不動產估價師對兩分割方案是否應相互
找補進行鑑定，即依職權送通優不動產估價師事務所就上開 事項進行鑑定。通優不動產估價師事務所蒐集市場上之相關 資訊及影響不動產價格之比較及成本等資料，運用比較法及 土地開發分析法等二種估價方法求取勘估標的比準地即分割 前系爭386-4 地號土地之適當價格，再以比準地價格為基礎 ，經比較、分析、調整及評定分割前勘估標的即系爭368 地 號土地、原告方案及被告方案等各分割區塊土地之最適價格 ，推算出原告方案中由被告2 人補償原告新臺幣（下同）22 3,747 元，被告方案中由被告2 人補償原告229,687 元，故 以土地價值差額找補及土地分配意願上方面，原告方案中原 告既能按其意願取得其想要分配之位置，且被告2 人補償金 額較少，在總體經濟效益上自較佳，是本院認以原告所提之 分割方案為適當。
㈡被告2 人辯稱：通優不動產估價事務所估價報告書內容既然 有明顯重大瑕疵，不合民間習慣法、建築法、臺中市畸零地 使用規則及不動產估價理論云云。然查：
⒈被告2 人辯稱：系爭386 地號土地並沒有3 面臨路，所面 臨之道路寬度也與事實不符，估價報告書認分割前系爭38 6 地號土地比系爭386-4 地號土地價值高，顯然有誤云云 。惟通優不動產估價事務所在評定分割前系爭386 、386 -4地號土地價最適價格，係以系爭386-4 地號土地為比準 地，就面積、面寬、平均深度、地形近似、地勢、臨路情 形、主要路寬、嫌惡設施、其他（面臨未達15公尺寬計畫 道路基地、應設置前院，前院深度不得小於4 公尺）等項 目進行差異調整，其中通優不動產估價事務所認系爭386 地號土地在面積優於系爭386-4 地號土地，價值調整增加 5%，另面寬及平均深度劣於系爭386-4 地號土地，價值調 各減1%，而系爭386-4 地號土地兩面臨路，系爭386 地號 土地3 面臨路，故系爭386 地號土地價值增加2%，因此總 調整率為系爭386 地號土地較系爭386-4 地號土地增加5% ，此有估價報告書及通優不動產估價師事務所104 年10月 14日104 通優字第1014-1號函在卷可憑（見估價報告書第 43頁及本院卷第100 、101 頁），是通優不動產估價師事 務所係就系爭386 、386-4 地號土地之所有情況加以衡量 ，而得出系爭386 地號土地較系爭386-4 地號土地價值高 之結論，被告2 人僅就臨路情形及路寬即認系爭386-4 地 號土地價值應高於系爭386 地號土地，自非可採。 ⒉按不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法 則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工 作，不動產估價技術規則第5 條定有明文。被告2 人辯稱
：系爭386 地號土地只有兩面臨路，未臨南社路2 段，且 大部分未臨路云云。然系爭386 地號土地確實有面臨南社 路2 段之15米道路，長度約為12公尺，且左右兩側各臨10 米道路，有上開函文所附之地籍圖謄本在卷可憑（見本院 卷第102 頁），則系爭386 地號土地確有3 面臨路情形， 僅有在臨南社路2 段一側僅臨路12米，其餘未臨路，尚難 認系爭386 地號土地大部分未臨路，通優不動產估價事務 所綜合上開情況，認系爭386 地號土地臨路情形調整率優 於系爭386-4 地號土地2%，難認有違邏輯方法及經驗法則 ，被告2 人以此指摘估價報告書不當，並無理由。 ⒊被告2 人辯稱：分割前原告土地持分係不能建築建物，經 合併分割後卻可供建築，顯已提高其土地價值，符合原告 希望分配於系爭386-4 號土地上，且原告方案中原告取得 附圖1 所示之系爭386-4 地號土地編號B 之角地，價值高 於被告2 人取得之附圖1 編號A 土地，估價報告書認被告 2 人仍要補償原告，有違公平云云。然通優不動產估價事 務所係以分割前系爭386-4 地號土地為比準地，就面積、 面寬、平均深度、地形近似、地勢、臨路情形、主要路寬 、嫌惡設施、其他（面臨未達15公尺寬計畫道路基地、應 設置前院，前院深度不得小於4 公尺）等項目進行差異調 整，就原告方案中認原告取得之附圖1 編號B 所示土地之 面積、面寬、平均深度劣於比準地，調整比例為2%，地形 近似稍劣於比準地，調整比例為1%，被告2 人取得之附圖 1 編號A 所示土地臨路情形稍劣於比準地，調整比例為1% ，故附圖1 編號A 所示土地與比準地土地價值調整率為99 % ，附圖1 編號B 所示土地與比準地土地價值調整率為97 % ，並無違反邏輯方法及經驗法則之處。被告2 人單以原 告分得角地及按原告意願分配位置，即謂原告分得之附圖 1 編號B 所示土地價值高於附圖1 編號A 所示土地價值， 顯忽略其他影響價格因素，要無可採。
⒋綜上，被告2 人辯稱系爭386 地號土地未三面臨路，且大 部分未臨路云云，與客觀事實不符，且被告2 人光憑臨路 情況及原告取得其想要之位置，分割後可建築建物，即謂 附圖1 編號B 所示土地價值高於附圖1 編號A 所示價值， 卻未考量面積、面寬、平均深度、地形、地勢等其他影響 土地價格因素，亦有未洽，是被告2 人質疑通優不動產估 價事務所之鑑定結果，難以採認。
三、按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及 共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不 能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相
當時，法院非不得命以金錢補償之。又共有物之原物分割， 依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部 之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨 所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高 及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高 之共有人，即應就其補償金額，對於分得價值較低之共有人 全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最 高法院57年度臺上字第2117號、63年臺上字第2680號、85年 度臺上字第2676號判例要旨參照）。查通優不動產估價師事 務所推算出原告方案中由被告2 人補償原告223,747 元，依 前所述，當屬客觀可採，足供本件估價目的之參考。本院爰 採原告分割方案，就系爭386 、386-4 地號土地合併分割， 後命被告2 人應補償原告223,747元。
四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項前段、第824 條第4 、5 項規定，請求裁判分割系爭386 、386-4 筆土地，並請 求依如主文第1、2 項所示，亦為可採，應予准許。五、按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失 公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民 事訴訟法第80條之1 設有規定。本件為共有物分割事件，在 性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不 同，故由被告負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量兩造 之情形，認訴訟費用宜由各當事人依其就系爭土地之原應有 部分比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。六、按關於共有物分割之裁判，其應以金錢補償者，並得對補償 義務人之財產執行，強制執行法第131條第1項後段定有明文 。此項執行係命債務人給付金錢，應適用金錢債權執行程序 強制執行，標的物之分割必須經金錢補償完畢，始生實體法 上分割之效果（參最高法院58年度臺上字第1501號判決意旨 ）。揆諸前揭說明，被告2 人應補償223,747 元予原告完畢 後，始生判決分割之形成效力，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃裕仁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 陳淑華