臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2490號
原 告 蔡美姬
訴訟代理人 陳金村律師
複代理人 李璟泓
被 告 蔡明松
兼 上一人
訴訟代理人 蔡明旭
被 告 鄭介弘
鄭煌醴
鄭柏承
鄭雅文
鄭媛云
上七人共同
訴訟代理人 許博堯律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年11月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地（地目建、面積一百四十一平方公尺）應分割如附圖乙案所示，分割後各共有人取得之土地面積及應有部分比例如附表一所示。被告蔡明松、蔡明旭應各補償原告、被告鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、鄭雅文、鄭媛云如附表三所示之金額。
訴訟費用由兩造依附表四所示比例負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000 地號土地（地目建、 面積141 平方公尺，下稱系爭土地），應有部分如附表四所 示。系爭土地之共有人間並無不能分割之約定，亦無法令規 定不能分割之情形，因共有人間無法協議分割，爰依民法第 823條第1項規定，請求予以裁判分割。依不動產估價師就系 爭土地鑑定結果，系爭土地如依臺中市大甲地政事務所民國 104年1月15日土地複丈成果圖之甲案分割，分割後編號A、B 、C部分土地之價值合計新臺幣（下同）9,188,636元；若依 前開土地複丈成果圖之乙案分割，則分割後編號 A、B、C部 分土地之價值合計8,966,172 元，可見系爭土地依甲案分割 後之土地總價值，較依乙案分割後之土地總價值高出222,46 4 元；且對被告鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、鄭雅文、鄭媛云 而言，系爭土地無論採甲案或乙案分割，其等均係分得編號 C部分，面積40.29平方公尺土地，惟若採甲案分割，被告鄭 介弘可受補償87,785元、被告鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、鄭
雅文、鄭媛云可受補償87,786元；若採乙案分割，被告鄭介 弘僅可受補償56,005元、被告鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、鄭 雅文、鄭媛云僅可受補償56,006元，兩者各相差31,780元， 顯然甲案應符合全體共有人之最大利益，較為可採。二、被告等人雖辯稱如採乙案分割，被告蔡明松、蔡明旭等人可 保留部分門牌號碼臺中市○○區○○路00號及77巷1 號房屋 ；及被告鄭介弘等人有意向被告蔡明松、蔡明旭購買其等依 乙案分割可受分配之A 部分畸零土地，以保留被告鄭介弘等 人目前在系爭土地上經營之店鋪云云。惟上開臺中市○○區 ○○路00號及77巷1 號房屋，均為未辦理保存登記之老舊建 物，在經濟價值上並無保留必要，且依複丈成果圖所標繪之 上揭房屋位置，係坐落於包含甲、乙兩方案所示A、B、C 各 部分土地，即使採取乙案分割，上揭房屋亦須拆除，並無保 留之可能。又如採甲案分割，被告蔡明松、蔡明旭分得之畸 零土地仍有約1,850,000 元之價值，原告亦願意與被告蔡明 松、蔡明旭、鄭介弘等人洽商土地交易等語。
三、並聲明：㈠、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000 地號土 地應分割如附圖甲案所示，標示A 部分土地，面積70.5平方 公尺，由原告取得；標示B部分土地，面積30.21平方公尺， 由被告蔡明松、蔡明旭共同取得，並按應有部分比例各2 分 之1 維持共有；標示C部分土地，面積40.29平方公尺，由被 告鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、鄭雅文、鄭媛云共同取得，並 按被告鄭介弘應有部分比例2分之1、被告鄭介弘、鄭煌醴、 鄭柏承、鄭雅文、鄭媛云公同共有應有部分比例2分之1維持 共有。㈡、原告願依廣地不動產估價師事務所鑑定報告之各 共有人應受補金額配賦表甲案所示金額補償其餘共有人。貳、被告蔡明松、蔡明旭、鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、鄭雅文、 鄭媛云則以：
一、系爭土地不論採分割方案甲案或乙案，原告所分得位置均可 獨立使用，僅係原告分得位置是否面臨面寬較大之馬路，而 影響分得之土地價值而已；而被告蔡明松、蔡明旭分得之土 地面積均僅有30.21 平方公尺，係屬畸零地，事實上幾乎無 法利用。然目前被告鄭介弘等5 人已經在與被告蔡明松、蔡 明旭洽商購買其等依乙案分割可受分配之A 部分畸零土地， 除可與被告鄭介弘等5人分得之編號C位置合併利用，將來興 建之建物得以取得合法使用執照，有助於提升系爭土地經濟 價值外，亦得保留被告鄭介弘等5人在乙案編號A部分土地上 經營之肉丸店鋪。反之，如採甲案分割，被告蔡明松、蔡明 旭無法出售土地予被告鄭介弘等5 人，倒不如將編號A、B位 置均分配予原告，僅純粹受領補償。至原告雖表示如採甲案
分割，亦願意與被告鄭介弘等5 人洽談交易，然因被告蔡明 松、蔡明旭之應有部分及可受分配土地面積較小，其等較有 能力支付價金，因此較為希望向被告蔡明松、蔡明旭購買土 地。
二、被告蔡明松、蔡明旭另主張原告在系爭土地上並無任何建物 存在，分割方案採甲案或乙案，對原告而言，僅係土地價值 高低而已，並未有感情上或生活上密不可分之關係存在。而 坐落於系爭土地之臺中市○○區○○路00號及77巷1 號房屋 ，為被告蔡明松、蔡明旭之父母所遺留之祖產，如採乙案， 前開房屋可為部分保留，以減少被告蔡明松、蔡明旭所受損 害。依系爭土地使用現況、地上建物權利歸屬狀態及被告蔡 明松、蔡明旭基於祖產之感情因素，應採行分割方案乙案作 為分割方法等語，資為抗辯。
三、並聲明：㈠、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000 地號土 地應分割如附圖乙案所示，標示A部分土地，面積30.21平方 公尺，由被告蔡明松、蔡明旭共同取得，並按應有部分比例 各2分之1維持共有；標示B部分土地，面積70.5 平方公尺， 由原告取得；標示C部分土地，面積40.29平方公尺，由被告 鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、鄭雅文、鄭媛云共同取得，並按 被告鄭介弘應有部分比例2分之1、被告鄭介弘、鄭煌醴、鄭 柏承、鄭雅文、鄭媛云公同共有應有部分比例2分之1維持共 有。㈡、被告蔡明松、蔡明旭願依廣地不動產估價師事務所 鑑定報告之各共有人應受補金額配賦表乙案所示金額補償其 餘共有人。
叁、得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限民法第823條第1項定有明文。查原告主張系爭臺中市 ○○區○○段000地號土地（地目建、面積141平方公尺）為 兩造所共有，共有人暨應有部分分別如附表四所示，及系爭 土地並無因物之使用目的或法令規定不能分割之情形，兩造 對於系爭土地亦無不分割之約定，惟就分割方法無法達成協 議，均為被告所不爭執，且有土地登記謄本、地籍圖謄本附 卷可稽，原告上開主張應堪信為真正，則原告請求分割系爭 土地，應予准許。
二、次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方 法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全 體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配， 但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院29 年上字第1792號民事判例、93年度台上字第1797號民事判決
要旨參照）；又按共有物分割應審酌共有人之應有部分比例 ，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體 共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分 割方法。經查：
㈠、系爭臺中市○○區○○段000 地號土地地目為建，使用分區 屬商業區，地形大致呈半圓形，土地北側、東側、南側為弧 形區域，臨臺中市大甲區武營路（路寬7 公尺以下）；土地 西側臨同段861-1、862、863、864地號土地；且如附圖所示 ，系爭土地上有被告蔡明松、蔡明旭所有之臺中市○○區○ ○路00號及77巷1 號房屋等情，有現場照片在卷可稽（見本 院卷一第56、57、108、109頁），且經本院會同兩造及臺中 市大甲地政事務所人員現場勘測屬實，製有本院勘驗測量筆 錄附卷可參（本院卷一第106 頁），並有土地登記謄本、地 籍圖謄本、臺中市大甲區都市計劃土地使用分區證明書（本 院卷一第55頁）及臺中市大甲地政事務所複丈日期103 年12 月30日土地複丈成果圖1份（見本院卷一第111頁）在卷可憑 。
㈡、本院酌以系爭土地面積為141 平方公尺，依兩造應有部分比 例分配結果，被告蔡明松、蔡明旭依分割方案甲案、乙案可 受分配面積均僅為30.21 平方公尺，土地地形大致呈三角形 ；被告鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、鄭雅文、鄭媛云可受分配 面積均僅為40.29 平方公尺，土地地形呈狹長長方型。按建 築法第42條規定：「建築基地與建築線應相連接，其接連部 分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定 。」；及臺中市畸零地使用自治條例第4 條規定：「本自治 條例所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未 達下列規定者：一、一般建築用地：正面路寬七公尺以下： 商業區最小寬度3.5 公尺、最小深度11公尺。……」；同條 例第5 條規定：「本自治條例所稱正面路寬、最小寬度及最 小深度，其定義如下：一、正面路寬：指基地面前道路之寬 度。二、最小寬度：指最小深度範圍內基地二側境界線間與 道路境界線平行距離之最小值。但道路境界線為曲線者，以 該曲線與基地兩側境界線交點之連線視為道路境界線。三、 最小深度：指臨接之道路境界線至該基地後側境界線垂直距 離之最小值。建築基地如屬角地應截角時，其寬度及深度係 指截角前之寬度及深度。」，是本件被告蔡明松、蔡明旭、 鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、鄭雅文、鄭媛云等人就系爭土地 之應有部分，無論採酌附圖所示分割方案甲案、乙案分割， 均將形成不能單獨建築使用之畸零地，故本件就被告蔡明松 等7 人之土地分割結果，確有考量日後整體土地實際利用價
值之客觀必要。而系爭土地南端西側相鄰之臺中市○○區○ ○段000○000○000 地號土地，為被告鄭介弘、鄭煌醴、鄭 柏承、鄭雅文、鄭媛云等人之被繼承人訴外人陳秀菊（99年 7月2日死亡）所有，有土地登記謄本、戶籍謄本、繼承系統 表可參（本院卷第14至20頁、第44至48頁），並據被告鄭介 弘等 5人主張目前已與被告蔡明松、蔡明旭洽商購買其等依 乙案分割可受分配之A部分土地，得與被告鄭介弘等5人分得 之編號C位置合併利用，並保留被告鄭介弘等5人在乙案編號 A 部分土地上經營之肉丸店鋪，則採分割方案乙案，即使編 號A、C部分均為不能單獨建築使用之畸零地，被告鄭介弘等 5 人向被告蔡明松、蔡明旭購得土地後，得與其等取得之系 爭土地C部分及鄰地即同段862、863、864地號土地共同利用 ，仍可發揮土地價值，當有利於整體土地利用。㈢、至原告雖主張本件經囑託廣地不動產估價師事務所就系爭土 地採分割方案甲案、乙案時，兩造間各應互相找補之金額為 鑑價，系爭土地採甲案分割時，整體土地價值較採乙案為高 ，對全體共有人均較為有利。惟參酌前開鑑定之增減差額分 析表、各共有人應受補金額配賦表所示，採甲案分割時，原 告受分配之土地價值為4,883,747 元、被告蔡明松、蔡明旭 受分配之土地價值各為927,568 元、被告鄭介弘受分配之土 地價值為1,224,877元、被告鄭介弘等5人受分配公同共有之 土地價值為1,224,876元，總價值為9,188,636元，原告應補 償被告蔡明松、蔡明旭、鄭介弘、被告鄭介弘等5人各56,92 9元、56,929元、87,785元、87,786 元；而採乙案分割時， 原告受分配之土地價值為4,478,513 元、被告蔡明松、蔡明 旭受分配之土地價值各為1,018,953 元、被告鄭介弘受分配 之土地價值為1,224,877元、被告鄭介弘等5人受分配公同共 有之土地價值為1,224,876元，總價值為8,966,172元，被告 蔡明松、蔡明旭應補償其他共有人之金額如附表三所示，有 該鑑定意見在卷可參（本院卷一第175、176頁），兩者土地 總價值僅差距222,464元（計算式：9,188,636元－8,966,17 2元＝222,464元），且該價差產生原因，其一即為採甲案分 割時，原告因可受分配面積70.5平方公尺，土地面積較大且 鄰近路寬較大之要道蔣公路，因該部分土地利用價值增加而 使土地整體價值提升所致，該土地市價提升之利益，並未反 映於被告蔡明松、蔡明旭及被告鄭介弘等5 人受分配土地之 利用價值上，此由前開鑑價結果中，被告鄭介弘等5 人依甲 案或乙案分割可受分配土地價值均為相同；被告蔡明松、蔡 明旭依甲案分割可受分配土地價值，則較依乙案分割為低即 明，自難認為係有利於全體共有人之分割方案。且於分割方
案甲案、乙案中，同樣受分配C部分土地之被告鄭介弘等5人 ，因採甲案分割可受原告補償之金額，即便多於採乙案分割 可受被告蔡明松、蔡明旭補償之金額，相差63,560元（計算 式：87,785元＋87,786元－56,005－56,006＝63,560元）， 該補償金額差距，相較於採取乙案分割時系爭土地將來可能 獲得合併利用之利益，亦屬甚微。
㈣、本件原告雖另主張若採甲案分割時，其亦有意願與被告蔡明 松、蔡明旭及被告鄭介弘等5 人洽商土地交易。然原告與被 告蔡明松、蔡明旭及被告鄭介弘等5 人均尚未實際磋商交易 ，原告願意出售土地之面積、價額，尚屬未知；且原告於採 甲案分割時可受分配之A 部分土地，本已享有鄰近要道蔣公 路之地利優勢，為能維持單獨建築之利用價值，原告可得出 售之土地面積亦不宜過大，則原告出售土地之意願，顯然應 較僅得受分配畸零面積之被告蔡明松、蔡明旭為低；又縱原 告出售相當之土地面積予鄭介弘等5 人，若其未能向被告蔡 明松、蔡明旭購得土地，將使土地更加細分，亦非適當。是 本院斟酌分割方案甲案，僅有原告享有受分配土地價值增高 之利益，被告鄭介弘等5 人因採甲案分割可受補償之金額， 即便較採乙案分割為多，卻可能喪失土地將來合併利用之利 益，而為系爭土地多數共有人所不認同，依兩造使用土地現 狀，系爭土地及相鄰土地之經濟效益，並兼顧兩造之最佳利 益及公平原則，爰就系爭土地定其分割方法附圖乙案所示。三、另按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。故 以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以 其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金 額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準；又共有物之原物 分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有 物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分 之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價 值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價 值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有 人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額， 方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最 高法院77年度台上字第65號判例、102 年度台上字第1121號 判決要旨參照）。系爭土地經分割後，兩造分別取得之土地 ，臨路情況及位置各有不同，其價值自有差異，自應互為找 補。經本院將上開分割方案送請廣地不動產估價師事務所， 就各共有人分得土地位置，其各自價值為何，應如何互為補 償予以鑑定，經該所運用不動產估價技術規則、土地改良物
估價規則、地價調查估計規則，並實地調查地價，參考當地 里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟型態分析 及房地產交易現況等因素，鑑定並說明兩造依附圖乙案分割 後，所取得土地價值及互為找補金額如附表二、三所示（本 院卷一第176 頁），核屬客觀可採。爰審酌該鑑定意見，認 被告蔡明松、蔡明旭應各補償原告、被告鄭介弘、鄭煌醴、 鄭柏承、鄭雅文、鄭媛云如附表三所示之金額。四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭土 地，為有理由，爰判決如主文第1、2項所示。肆、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，為民事訴訟法第80條之1 所明定 。本件為分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互 換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟 性質所不得不然，本院認為訴訟費用由兩造之任何一方全部 負擔，均顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔， 較為公允，爰諭知如主文第3項所示。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 高英賓
法 官 孫藝娜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 蕭訓慧
附表一（各共有人取得之土地位置、面積暨應有部分）：┌──┬──────┬───┬────────────┐
│編號│ 面 積 │取得之│應有部分（權利範圍） │
│ │（平方公尺）│共有人│ │
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│A │30.21 │蔡明松│蔡明松、蔡明旭維持共有，│
│ │ │蔡明旭│應有部分比例： │
│ │ │ │①蔡明松2分之1 │
│ │ │ │②蔡明旭2分之1 │
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│B │70.5 │蔡美姬│全部 │
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│C │40.29 │鄭介弘│鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承、│
│ │ │鄭煌醴│鄭雅文、鄭媛云維持共有，│
│ │ │鄭柏承│應有部分比例： │
│ │ │鄭雅文│①鄭介弘2分之1 │
│ │ │鄭媛云│②鄭介弘、鄭煌醴、鄭柏承│
│ │ │ │ 、鄭雅文、鄭媛云公同共│
│ │ │ │ 有2分之1 │
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附表二（各共有人受分配土地價值、單位：新臺幣/元）：┌──┬───┬─────┬─────┬────┐
│編號│共有人│分割價值 │持分價值 │增減差值│
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│ 1 │蔡明松│1,018,953 │960,661 │58,292 │
├──┼───┼─────┼─────┼────┤
│ 2 │蔡明旭│1,018,953 │960,661 │58,292 │
├──┼───┼─────┼─────┼────┤
│ 3 │蔡美姬│4,478,513 │4,483,086 │－4,573 │
├──┼───┼─────┼─────┼────┤
│ 4 │鄭介弘│1,224,877 │1,280,882 │－56,005│
├──┼───┼─────┼─────┼────┤
│ 5 │鄭介弘│1,224,876 │1,280,882 │－56,006│
│ │鄭煌醴│ │ │ │
│ │鄭柏承│ │ │ │
│ │鄭雅文│ │ │ │
│ │鄭媛云│ │ │ │
├──┼───┼─────┼─────┼────┤
│ │合計 │8,966,172 │8,966,172 │ 0│
└──┴───┴─────┴─────┴────┘
附表三（被告蔡明松、蔡明旭應補償金額、單位：新臺幣/元）：
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│＼ 應補│ │ │ │
│ ＼ │蔡明松│蔡明旭│合 計 │
│應 ＼ │ │ │ │
│受補 ＼│ │ │ │
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│蔡美姬 │2,286 │2,287 │4,573 │
├────┼───┼───┼────┤
│鄭介弘 │28,003│28,002│56,005 │
├────┼───┼───┼────┤
│鄭介弘 │28,003│28,003│56,006 │
│鄭煌醴 │ │ │ │
│鄭柏承 │ │ │ │
│鄭雅文 │ │ │ │
│鄭媛云 │ │ │ │
├────┼───┼───┼────┤
│合 計 │58,292│58,292│116,584 │
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附表四（應有部分及訴訟費用負擔比例）：
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│編號│共有人│應有部分及訴訟│
│ │ │費用分擔比例 │
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│ 1 │蔡美姬│2分之1 │
├──┼───┼───────┤
│ 2 │蔡明松│28分之3 │
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│ 3 │蔡明旭│28分之3 │
├──┼───┼───────┤
│ 4 │鄭介弘│7分之1 │
├──┼───┼───────┤
│ 5 │鄭介弘│公同共有14分之│
│ │鄭煌醴│2 │
│ │鄭柏承│ │
│ │鄭雅文│ │
│ │鄭媛云│ │
└──┴───┴───────┘