返還價金等
臺灣桃園地方法院(民事),重訴字,104年度,139號
TYDV,104,重訴,139,20151230,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第139號
原　　　告　蔡天甲
訴訟代理人　郭瑋萍律師
被　　　告　謝文玲
訴訟代理人　朱俊穎律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104 年12月11日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬捌仟叁佰貳拾元由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴主張，兩造於民國103 年9 月 20日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定原告以新 臺幣（下同）580 萬元，向被告買受坐落桃園縣龜山鄉（現 改制為桃園市○○區○○○段000 地號土地及其上同段769 建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○街0 巷00○0 號4 樓之房屋，下稱系爭房屋），然該房屋存有物之瑕疵，原告 解除契約而請求回復原狀及不完全給付之損害賠償，並聲明 ：⑴被告應給付原告680 萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保請 准宣告假執行。嗣原告另於104 年6 月10日主張，被告係以 詐欺方式使其陷於錯誤而為買受系爭房屋及其基地之意思表 示，撤銷兩造間房屋買賣契約，並追加不當得利返還請求權 為訴訟標的，再於104 年11月24日表示以前開聲明為先位訴 之聲明，另主張因系爭房屋存有物之瑕疵，原告行使減價請 求權，依不當得利返還請求權，請求被告返還溢付價金，而 追加備位聲明：⑴被告應給付原告300 萬元暨自追加訴之聲 明暨調查證據聲請狀繕本送達翌日即104 年12月12日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保請准 宣告假執行。其追加部分與原訴基礎事實同一，揆諸前開說 明，其追加合法，應予准許，合先敘明。
二、本件原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）兩造於103 年9 月20日簽立系爭契約，約定原告向被告買



受系爭房屋及其基地。詎交屋之後，原告於同年12月下旬 進行裝修工程時，始發現系爭房屋原有化糞池、化糞管等 設備於70幾年間即遭廢除而無法使用，且並未另行挖掘管 線，被告未與其他住戶共同解決管線問題，僅與訴外人高 秋月（系爭房屋所在公寓3 樓屋主）短暫協調借用其管線 ，系爭房屋即因不能排水，欠缺基本生活功能，顯有不具 通常效用及預定效用之瑕疵，原告使用系爭房屋並無任何 實益，該瑕疵對於原告至為重大，且被告明知有上開重大 瑕疵存在，卻仍隱瞞，故意未告知原告，致原告除支付買 賣價金590 萬元予被告外，另受有因實施裝潢而支出有益 費用80萬元及繳納稅款、代書費、規費、貸款設定費及貸 款利息等計10萬元之損害。
（二）原告取得系爭房屋所有權，自得自由使用、收益、處分該 房屋，被告既為出賣人，自應擔保第三人不得主張任何權 利，亦即系爭房屋化糞池、化糞管之使用，不需經他層屋 主同意、允諾，亦不需符合他層屋主之喜好及要求，而受 有任何限制，則高秋月得任意廢除系爭房屋所接管線之情 事，自屬物之瑕疵；被告對污水系統遭廢除而需接他戶自 設管線等情，知之甚詳，依法須盡告知義務，使原告得在 掌握充分資訊之情形下，決定是否為此交易，被告卻未為 告知，嗣買賣完成後，始要求原告需按他層住戶喜好及想 法裝潢使用該空間，否則即失去排放污水、日常排泄之權 利，顯見被告係施行詐術，使原告陷於錯誤而為簽約之意 思表示，而受有財產上重大損害，原告自得撤銷買受系爭 房屋及其坐落土地之意思表示，被告所受領價金即無法律 上原因，而構成不當得利。
（三）系爭房屋原有化糞池及化糞管路，既於70幾年間即遭廢除 ，公寓大廈管理條例於84年6 月28日始公布施行，而不適 用於上開廢除行為，原告無法請求他層屋主為必要處置， 是以，原告就其無法使用他層屋主私有自設管線之情形， 尚無任何途徑請求救濟。況原告買受系爭房屋，距上開廢 除行為已久，消滅時效已經完成，縱可請求損害賠償，以 現今社會衛生通念，居住於不具有污水、糞水排放系統之 住宅，非可想像，系爭房屋對原告並無任何使用實益。（四）據此，原告依系爭契約第12條第1 項、民法第359 條前段 規定，以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，解 除系爭契約，並依系爭契約第12條第3 項後段及物之瑕疵 擔保責任、不完全給付及不當得利等法律關係，擇一有利 者，先位請求被告返還價金590 萬元、原告支出之有益費 用80萬元，並賠償各項稅、規費10萬元；縱認系爭房屋瑕



疵未達得據以解除系爭契約之程度，亦得依民法第359 條 後段規定請求減少價金，依不當得利之法律關係，備位請 求返還溢付價金300 萬元等語。
（五）並聲明：
1.先位聲明：⑴被告應給付原告680 萬元暨自起訴狀繕本送 達翌日即104 年4 月16日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。 2.備位聲明：⑴被告應給付原告300 萬元暨自追加訴之聲明 暨調查證據聲請狀繕本送達翌日即104 年12月12日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告交付系爭房屋時，該房屋確具排放污水之功能，客觀 上並無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，自不生物 之瑕疵擔保責任之問題。系爭房屋排放污水之舊管仍存在 且可使用，但因遭1 、2 樓住戶於裝潢時切斷，系爭房屋 如以該舊管排放污水，1 、2 樓住戶牆壁將可能因此滲出 污水，惟此係1 、2 樓住戶自行切斷管路所致，並非系爭 房屋不具排放污水之功能。又原告如依其交付時之結構、 用途，將系爭房屋供作一般家庭使用，則高秋月亦願意提 供其住處之化糞管讓系爭房屋承接，足見原告所謂被告僅 係與高秋月短暫協調借用云云，實不足採。
（二）原告欲將系爭房屋重新裝潢成隔間套房前，高秋月已向原 告表明系爭房屋有承接3 樓化糞管等情，然原告仍予以裝 潢施工，變更系爭房屋結構及其用途，亦未曾通知被告， 嗣於104 年1 月9 日遭高秋月要求停工時，仍未通知被告 ，直至104 年1 月30日，方以存證信函主張解除系爭契約 ，原告怠於通知瑕疵，應視為承認其所受領之物，其瑕疵 擔保責任之主張並無理由。況原告無法接用3 樓之糞管， 係其變更系爭房屋原有結構、用途所致，此等情事並非被 告所得預見，被告對此自無故意或過失可言，原告因此支 出費用，並非被告之責任，不得請求損害賠償請求。（三）依系爭契約第2 條約定，原告不得變更系爭房屋之現況使 用，被告也從來沒有就可否將系爭房屋供做隔間套房使用 ，與原告有所約定或保證，原告迄今也無法提出其二工許 可，而法律不可能要求被告保障原告違法施工之行為。又 物之瑕疵存在與否，應客觀認定，原告既已變更系爭房屋 交付時之現狀，其個人主觀因素所生之狀況，自不能指稱 為瑕疵；況且，即為現今的大樓管線，也都是住戶所共有 ，系爭房屋是老舊住宅，原告主張要有獨立的化糞管線使



用權等語，客觀上並不可能等語，以資抗辯。
（四）並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請 准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：
（一）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣 人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者， 買受人僅得請求減少價金。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保 證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請 求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同 。民法第354 條、第359 條、第360 條定有明文。物之瑕 疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕 疵，且需其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法 第354 條規定自明，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生， 即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度 台上字第951 號判決意旨參照）。另因被詐欺或被脅迫而 為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第 三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始 得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗 善意第三人。民法第92條定有明文。
（二）本件系爭房屋所在公寓為62年間建築完成，其1 、2 、3 樓住戶於70多年間改建，廢除原有化糞池、化糞管等設備 而另行設置；訴外人即被告之配偶林宗欽於81年間買受系 爭房屋及其基地，並於95年間以贈與為原因而將系爭房屋 及其基地移轉登記為被告所有；兩造前於103 年9 月20日 簽立系爭契約，約定原告以580 萬之價金，向被告買受系 爭房屋及其基地，被告將系爭房屋交付與原告時，該房屋 即係接用1 、2 、3 樓住戶於70多年間設置之化糞管；原 告於103 年12月下旬進行裝修工程時，始發現系爭房屋原 有化糞池、化糞管等設備業已廢除，且因裝修工程之進行 ，3 樓住戶高秋月拒絕原告繼續接用管線等情，經證人高 秋月到庭結證（見104 年10月28日言詞辯論筆錄，本院卷 第179 頁背面至182 頁）、本院到場勘驗（見104 年6 月 23日勘驗筆錄及照片，本院卷第119 至148 頁），且有系 爭契約、臺北北門郵局104 年1 月30日存證號碼000362號 存證信函、臺北三張犁郵局104 年2 月17日存證信函號碼



000143號存證信函、松承工程有限公司104 年1 月12日松 字第000000000 號函、臺北敦南郵局104 年2 月5 日存證 號函000194號存證信函、收款證明單暨室內裝潢工程合約 書、永慶房屋價金履約保證買方付款明細表、客戶核對明 細清單暨相關單據土地及建築改良物所有權狀、高秋月出 具之聲明、系爭房屋裝潢前照片等件為證（見本院卷第25 至38、64至67、76、92至117 頁）。（三）本件原告雖主張：系爭房屋原有化糞池、化糞管等設備業 已廢除而無法使用，且並未另行挖掘管線，欠缺一般住宅 應具備之基本生活功能，顯有物之瑕疵云云，然查：被告 將系爭房屋交付與原告時，該房屋係接用1 、2 、3 樓住 戶於70多年間設置之化糞管等情，為兩造所不爭執，已述 如前，即難認該房屋於交付當時不具排放污水之功能，或 該功能受原有化糞池、化糞管等設備廢除之影響，原告復 未能舉證證明系爭房屋於交付之際，有何不具排放污水功 能之情事，即難遽認其主張系爭房屋原有化糞池、化糞管 等設備業已廢除之情事，亦無從據以認定系爭房屋有不具 排放污水功能之瑕疵，此部分主張為無理由。
（四）本件原告另主張：系爭房屋所在公寓於70多年間改建，廢 除原有化糞池、化糞管等設備時，被告未與其他住戶共同 解決管線問題，僅係與高秋月短暫協調借用其管線；公寓 大廈管理條例乃於84年6 月28日公布施行，不適用於上開 廢除行為，原告無法請求他層屋主為必要處置，以為救濟 ，況原告縱得請求損害賠償，自上開廢除行為至原告買受 系爭房屋，亦已罹於消滅時效云云，然查：
1.公寓大廈管理條例在84年6 月28日始公布施行，但區分所 有建築物及其所涉法律關係，不是公寓大廈管理條例所創 設，早在18年間，民法立法之初，其第799 條、第800 條 已就區分所有之法律關係設有規定。在公寓大廈管理條例 施行之前，區分所有之運作，除前開規定之外，多依私法 自治原則，由區分所有權人以協議為之；公寓大廈管理條 例施行後，始有專法之規定。
2.各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共 用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定 。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法 為之。但另有約定者從其約定。共用部分及其相關設施之 拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為 之。公寓大廈管理條例第9 條第1 項、第2 項、第11條第 1 項定有明文。依同條例第55條第1 項規定，該條例施行 前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定



規約前，以第60條規約範本視為規約；但得不受第7 條各 款不得為約定專用部分之限制。依其規定，同條例第9 條 、第11條規定並不在排除適用之列，於該條例施行前已取 得建造執照之公寓大廈，仍有適用。
3.本件被告將系爭房屋交付與原告時，該房屋係接用1 、2 、3 樓住戶於70多年間設置之化糞管，而查無不具排放污 水功能之瑕疵等情，已述如前，依其性質，該化糞管為系 爭房屋所在公寓之共用部分，被告雖未參與改建或就其設 置出資分擔費用，此等費用負擔之問題，不會影響該化糞 管作為共用部分的性質，依前引公寓大廈管理條例第9 條 第1 項、第2 項、第11條第1 項規定，其他樓層住戶不得 任意拆除或以其他方式妨礙系爭房屋所有權人之使用；換 言之，原告使用該化糞管，本毋須同棟公寓1 、2 、3 樓 住戶同意，該棟公寓前於70多年間改建時，系爭房屋之所 有權人是否與其他住戶協商解決管線問題，對其使用該等 管線實不生影響。
4.是以，原告主張：系爭房屋使用70多年間設置之化糞管， 需經高秋月同意、允諾云云，並非事實，其以此作為系爭 房屋之瑕疵，更無理由。高秋月因原告改建隔間之爭議， 而拒絕原告使用該等管線者，此等紛爭應存在於原告與高 秋月之間，而應由原告與高秋月解決，原告以此紛爭之存 在作為系爭房屋之瑕疵，亦無理由。
5.再者，系爭房屋交付之際，並無不具排放污水功能之情事 ，係因原告於104 年1 月間改建隔間、增設廁所，高秋月 始拒絕原告使用該等管線者，已述如前，則系爭房屋現不 能排水之狀況，並非70多年間另行設置化糞管所致，原告 主張其已不能就70多年間之廢除行為主張權利尋求救濟云 云，容有誤會，其據以主張被告應就系爭房屋不具排水功 能之瑕疵負責云云，為無理由。
（五）原告雖主張被告有不完全給付之情形，依系爭契約第12條 第3 項約定解除契約，請求被告返還價金、有益費用，並 賠償稅、規費之支出云云，然查：
1.因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法 第227 條定有明文。本件系爭契約第12條第1 項約定：「 甲乙雙方其中之一方如未依本契約條款規定履行，即為違 約，經他方催告通知仍不履行者，他方得逕行解除本契約 ，解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔 所有稅費。」第12條第3 項約定：「乙方（按：指被告）



若有給付遲延之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款 、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買 賣價款每日仟分之壹計算之違約金至乙方完全給付時為止 。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情 事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約三 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日 內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害 賠償。」（見本院卷第26頁背面）又依前引民法第354 條 、第359 條、第360 條規定，於特定物之買賣，出賣人應 按物之現狀交付買賣標的物，倘有物之瑕疵，買受人按其 情形，得解除契約或請求減少價金，並無請求出賣人排除 瑕疵之權利。
2.本件原告已依約交付系爭房屋，而系爭房屋於交付當時， 沒有原告所指不能排水之瑕疵，亦查無其他物之瑕疵，加 以原告依法本無請求排除瑕疵之權利，而系爭契約前開條 項之約定，文義上並未課予被告排除瑕疵之義務，縱觀系 爭契約其他約定，亦未見被告有何排除瑕疵之義務，當然 也不會因為未依原告請求排除瑕疵，而陷於債務不履行。 3.況且，兩造間系爭契約於103 年9 月20日成立，被告於95 年間始取得系爭房屋所有權，系爭房屋原有化糞管等設備 則於70年間改建時廢除等情，已述如前。系爭房屋原有化 糞管等設備之廢除，既在系爭買賣契約成立之前，亦非被 告所為，換句話說，於系爭買賣契約成立之後，被告並無 任何廢除系爭房屋原有化糞管等設備，或有其他造成系爭 房屋欠缺正常排水功能之行為，自無足構成不完全給付。 4.系爭房屋於交付時並無原告所指不能排水之瑕疵，被告本 來就沒有排除瑕疵的義務，也沒有造成瑕疵的行為，原告 無從行使解除權或減價請求權，也不得請求被告返還不當 得利或給付損害賠償，被告對該等請求不予置理，並不構 成債務不履行（即系爭契約第12條第1 項、第3 項所稱「 違約」），而與前引系爭契約第12條第1 項、第3 項之約 定不符，原告主張依該項規定解除契約並請求被告返還價 金、有益費用，並賠償稅、規費之支出云云，為無理由， 應予駁回。
（六）原告另主張：被告應擔保第三人不得主張任何權利，亦即 系爭房屋化糞池、化糞管之使用，不需經他層屋主同意、 允諾，原告自由使用、收益、處分該房屋，亦不需符合他 層屋主之喜好及要求，而受有任何限制，然原告需按他層 住戶喜好及想法裝潢使用該空間，否則即失去排放污水、 日常排泄之權利，足見系爭房屋為有瑕疵云云，然查：



1.出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利。民法第349 條定有明文，出賣人因違反此規 定所生之責任，學說上稱為權利無缺之瑕疵擔保責任，其 性質與物之瑕疵擔保責任兩不相同。本件原告既主張系爭 房屋有物之瑕疵，卻主張以高秋月得主張任何權利為其瑕 疵，實已混淆權利瑕疵與物之瑕疵，自相矛盾。 2.況就原告買受系爭房屋，系爭契約沒有預定用途，此見該 契約記載甚明（見本院卷第25至28頁），另原告接用70多 年間設置之化糞管，本毋需高秋月同意，已述如前，原告 對系爭房屋所為裝潢、隔間等行為，倘致生糾紛或招致不 利益，應由原告自行承擔，尚不構成物之瑕疵，被告並不 因此負擔物之瑕疵擔保責任或有何不完全給付之情事，亦 不足以認定被告係受原告詐欺，始為買受系爭房屋之意思 表示。此部分主張為無理由。
（七）綜上，系爭房屋既查無原告所指不具排水功能之瑕疵，被 告自不負瑕疵擔保責任，或有債務不履行之情事，亦不能 認其有詐欺原告使其為買受系爭房屋之意思表示，原告依 買賣契約上物之瑕疵擔保責任、債務不履行及不當得利等 法律關係，請求被告返還價金及損害賠償，均無理由，應 予駁回。
四、綜上所述，原告先位本於買賣契約上物之瑕疵擔保責任、債 務不履行及不當得利之法律關係，請求被告給付680 萬元， 及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年4 月16日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息，備位本於不當得利之法 律關係，請求被告給付300 萬元，及自追加訴之聲明暨調查 證據聲請狀繕本送達翌日即104 年12月12日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回；其 假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不 生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、 第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費68,320元， 應由原告負擔，爰判決如主文第2 項。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。



如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 楊美慧