臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第510號
原 告 祭祀公業法人桃園縣李建標公
法定代理人 李政道
訴訟代理人 呂瑞貞律師
被 告 李豐州
許璟涵（原名：許瑞香）
上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國104 年11月24日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又不變更訴訟標 的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更 或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 、7 款及 第256 條分別定有明文。查原告起訴時，聲明為：1 、被告 李豐州應將坐落桃園縣大溪鎮○○段000 地號土地如附圖所 示斜線部份之地上物拆除，並將前揭土地回復原狀返還原告 。嗣於104 年10月7 日具狀變更訴之聲明，復於104 年11月 24日言詞辯論時，變更聲明為1 、被告李豐州應將坐落桃園 市大溪鎮○○段000 地號土地如附圖所示A 部分斜線面積 714 平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告（見本院卷第 120 頁、第131 頁）。核原告上開所為聲明之返還土地範圍 之變更，為更正事實上之陳述，揆諸首揭規定，要無不合， 應予准許。
二、本件被告許璟涵經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原 告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：原告於91年6 月30日與被告李豐州簽訂土地 租賃契約，將原告所有坐落於桃園市大溪鎮○○段000 地號 土地( 下稱系爭土地) 出租於被告李豐州，並由被告許璟涵 為被告李豐州之連帶保證人，租賃期間自91年8 月8 日至96 年8 月7 日，租金為每年2 萬3 千3 百元，嗣租期屆滿後， 原告又再以相同之條件與被告2 人續約5 年，即第二次租賃 契約( 下稱系爭租賃契約) ，租約自96年8 月8 日起至101 年8 月7 日止，被告於租期屆滿後，竟未返還系爭土地於原
告，仍繼續占用。
(一) 系爭租約於101 年8 月7 日因租期屆至，故租約當然終止 ：被告李豐州自99年起即欠繳租金，且兩造之租期業已於 101 年8 月7 日屆滿，原告於102 年11月16日召開派下員 大會時，當日派下員大會即決議於101 年屆期時，即不再 續約，被告李豐州亦在派下員現場，亦知悉原告不再續租 之意思。
(二) 縱鈞院認系爭租約並非於101 年8 月7 日因租期屆滿而終 止，原告亦依土地法第103 條第2 至5 款之規定主張終止 租約：縱鈞院認為系爭租約未於101 年8 月7 日終止，原 告亦主張被告李豐州欠租逾2 年且轉租基地於第3 人，故 依土地法第103 條第3 、4 款之規定終止系爭租約。(三) 被告許璟涵為系爭租約之連帶保證人，故被告許璟涵應依 約就違約金負連帶賠償責任：
依系爭租賃契約第6 條第1 項之約定「乙方( 即被告) 於 租賃關係消滅後不遷讓土地時除了逕受強制執行外，自租 賃關係消滅翌日起至交還土地之日止，乙方應按日以租金 五倍之違約金付予甲方( 即原告) 」，原告主張租約是在 101 年8 月7 日屆滿，違約金自101 年8 月8 日起算，算 到103 年8 月7 日，是23萬3000元，本案在103 年11月起 訴，主張103 年8 月8 日開始，每日319 元。一年違約金 是11萬6500元，再除以365 天，所以一天違約金是319 元 。
(四) 綜上，原告依民法第450 條第1 項、第455 條之規定及系 爭租賃契約第5 條第2 項之規定主張租賃契約期滿，租賃 關係消滅後的租賃物返還請求權，請求被告李豐州將系爭 地上物拆除，將系爭土地返還於原告；另依土地法第103 條第3 、4 款終止系爭租賃契約之規定，請求被告李豐州 將系爭地上物拆除，將系爭土地返還於原告；再依系爭租 賃契約第6 條第1 項及第6 條第3 項( 原告誤為系爭契約 第12條) 之規定訴請被告給付違約金。並聲明：( 一) 被 告李豐州應將系爭土地如附圖所示A 部分斜線面積714 平 方公尺之地上物拆除，將土地返還原告( 見本院卷第131 頁) ；( 二) 被告應連賠償原告新台幣23萬3 仟元及自民 國103 年8 月8 日起至實際返還土地之日止，每日給付原 告319 元計算之違約金；( 三) 願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：
(一) 被告李豐州：被告僅與原告訂立第一次租約即91年至96年 之租約，至於系爭租賃契約即96年至101 年之租約，是否
有簽訂被告沒有印象，但96年之後，原告仍有繼續收租， 兩造間之租賃契約應視為不定期租賃，99年至102 年因原 告主任管理員過世，故被告不知應將租金繳交予何人，而 原告亦未派人收取，並非被告故意不繳，系爭土地上之系 爭地上物為被告所建，系爭地上物尚有280 萬元之殘餘價 值，原告說不租即不租，造成被告之損失，本件係因派下 員覬覦系爭地上物，原告原先表示有意願購買系爭地上物 ，嗣後又反悔。至於派下員大會，被告雖有參加派下員大 會，但派下員大會沒有作出決議，且當天場面混亂，所以 被告先行離開，事後也沒有收到會議紀錄等語置辯，並聲 明：( 一) 原告之訴駁回；( 二) 如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
(二) 被告許璟涵：原告於91年6 月30日與被告李豐州簽訂租賃 契約，將原告所有系爭土地出租於被告李豐州，並由被告 許璟涵為被告李豐州之連帶保證人，約定租約即91年至96 年，約滿未再訂約，被告李豐州仍繼續使用系爭土地，而 視為不定期租賃，原告所提之第二次租約，並無被告之簽 名，被告否認真正，除原告能證明被告對於不定期租賃另 外為同意保證外，被告自不應再負保證責任。又因系爭租 賃契約為不定期租賃，故原告除有土地法第103 條第2 至5 款之事由得終止租約外，難認原告已合法終止租約。再系 爭地上物登記為被告所有，惟係被告以借名登記之方式， 實為被告李豐州所有，故被告與系爭土地、系爭地上物均 無任何法律關係等語置辯，並聲明：( 一) 原告之訴駁回 ；( 二) 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。
三、兩造不爭執事項
(一) 原告於91年6 月30日與被告李豐州簽訂租賃契約，將原告 所有系爭土地出租於被告李豐州，並由被告許璟涵為被告 李豐州之連帶保證人，租賃期間自91年8 月8 日至96年8 月7 日，租金為年繳、約定為每年2 萬3 千3 百元。(二) 被告李豐州，於96年至98年均有按時繳交每年之租金2 萬3 千3 百元。
(三) 被告李豐州於101 年8 月7 日後仍繼續使用系爭土地。(四) 證人李廉明為原告之派下員且負責處理系爭土地收受租金 之事宜。
有土地所有權狀影本、土地登記第二類謄本、土地租賃契約 書2份、現場照片5張(見本院卷第16-22頁)可證。四、本院得心證之理由
原告起訴主張原告於91年6 月30日與被告李豐州簽訂租賃契
約，將原告所有系爭土地出租於被告李豐州，並由被告許璟 涵為被告李豐州之連帶保證人，租賃期間自91年8 月8 日至 96年8 月7 日，租金為年繳、約定為每年2 萬3 千3 百元， 嗣租期屆滿後，原告又再以相同之條件與被告2 人續約5 年 ，即系爭租賃契約租期自96年8 月8 日起至101 年8 月7 日 止，而被告自99年起即未再繳交租金，且被告於系爭租賃契 約屆滿後，已表明不願再續租，兩造之第二次租賃契約因屆 期而終止，詎被告仍不願拆除系爭地上物，將系爭土地返還 於原告，故原告依民法第450 條第1 項、第455 條之規定及 系爭租賃契約第5 第2 項之規定主張租賃契約期滿，租賃關 係消滅後的租賃物返還請求權，請求被告李豐州將系爭地上 物拆除，將系爭土地返還於原告；另依土地法第103 條第3 、4 款終止系爭租賃契約之規定，請求被告李豐州將系爭地 上物拆除，將系爭土地返還於原告；再依系爭租賃契約第6 條第1 項及第6 條第3 項之規定訴請被告給付違約金，惟為 被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：( 一 ) 兩造間是否訂有系爭租賃契約？( 二) 若兩造間訂有系爭 租賃契約，則原告得否主張系爭租賃契約已屆期，租賃關係 消滅，訴請被告將系爭地上物拆除，並返還系爭土地予原告 ？( 三) 原告得否依土地法第103 條之規定主張終止租約， 訴請被告將系爭地上物拆除，並返還系爭土地予原告？( 四 ) 原告得否依系爭租約之規定向被告主張連帶給付違約金？ 分述如下：
(一) 兩造間是否訂有系爭租賃契約？
按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任」，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按私文書應 由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限 。民事訴訟法第357 條定有明文。且按當事人提出之私文 書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與 待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高 法院22年上字第2536號判例意旨參照）。原告主張與被告 間訂有系爭租賃契約，並提出土地租賃契約書為證( 見本 院卷第21頁) ，惟為被告所否認，揆之上開舉證原則，自 應由原告就此有利之事項，負舉證之責任，經查：原告之 派下員且負責處理系爭土地收受租金事宜之證人李廉明在 庭具結證述：我是祭祀公業李建標公的派下員，95還是96 年的前代表會主席過世以後，96年以後李木清委託我去處 理收租事宜，第一次租約到期後，李木清拿第二份租約， 就是原證四的土地租賃契約書給我看，叫我拿去給承租人 簽。李豐州、許璟涵有再簽立原證四的租約，兩個人都有
簽。簽完之後我就交給李木清，該份租約由李木清保管。 他在100 年5 月份過世後，請求他太太去找租約也找不到 等語( 見本院卷第128 、129 頁) ，是堪信原告所提之土 地租賃契約書( 見本院卷第21頁) 為真，是兩造間確有訂 定系爭租賃契約，堪以採信。
(二) 原告得否主張系爭租賃契約已屆期，租賃關係消滅，訴請 被告將系爭地上物拆除，並返還系爭土地予原告？ 1、按租賃定有期限者，依民法第四百五十條第一項規定，其 租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自 由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長 ，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃 期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不 即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲 繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法 第四百五十一條特別規定將之視為以不定期限繼續契約， 以防無益之爭論並保護承租人（該條立法理由及本院五十 五年台上字第二七六號判例意旨參照）。準此，定有期限 租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆 滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應 另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承 租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原 已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效 力，最高法院101 年台上字第1398號判決可參。經查：兩 造間訂有系爭租賃契約，業如上述，而系爭租賃契約( 見 本院卷第21頁) 第5 條第2 項雖訂有「乙方( 即被告) 於 租期屆滿時，除經甲方( 即原告) 同意繼續出租外，乙方 應即將租賃土地清空並恢復原狀交還甲方，…」之約定， 有土地租賃契約書在卷可稽( 見本院卷第21頁) ，用以排 除民法第451 條之規定，然原告於101 年8 月7 日租約屆 滿後，仍任由被告李豐州就系爭土地繼續為使用收益，為 兩造所不爭執，且原告自認於101 年11月16日開派下員大 會時始決議不再續租系爭土地( 見本院卷第74頁) ，足見 原告於租期屆滿後，並未立即表示反對之意思，任由被告 就系爭土地為使用收益，揆之前開說明，承租人於租賃期 限即101 年8 月7 日屆滿後，仍為系爭土地之使用收益， 而出租人不為反對之意思者，視為以不定期限繼續租賃契 約，是兩造間就系爭土地存在不定期租賃契約，應堪認定 。
2、兩造間就系爭土地於租賃期限屆滿後，仍存在不定期租賃 契約，業如上述，兩造間既就系爭土地仍存有不定期租賃
契約，則兩造間之租賃關係仍未消滅，既未消滅，則原告 即不得訴請被告將系爭地上物拆除，並返還系爭土地予原 告，是原告此部分之主張，顯非可採。
(三) 原告得否依土地法第103 條之規定主張終止租約，訴請被 告將系爭地上物拆除，並返還系爭土地予原告？ 按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中， 其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基 地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上 有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承 受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約， 方符立法意旨，最高法院74台上字2562號判例可資參照； 又某甲承租之土地既約明放置物件不得建築房屋，自非租 用建築房屋之基地，其租約又未訂有租期，顯係未定期限 之租賃，不惟無土法第一百零三條之適用，且依民法第四 百五十條第二項前段之規定，出租人得隨時終止租約，最 高法院44台上133 號判例可資參照。經查： 1、系爭土地之使用地類別為農牧用地，有系爭土地之土地登 記第二類謄本在卷可查( 見本院卷第17頁) ，顯非得建築 房屋基地，核與土地法第103 條規定租用建築房屋之基地 之要件有悖，且系爭土地為農牧用地，顯與土地法第103 條立法目的「因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需 求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設 」不合，是揆之上開判例，原告援引土地法第103 條之規 定主張終止租約，顯有未合。
2、兩造間之系爭租賃契約第7 條第2 項係約定「甲方( 即原 告) 並未同意乙方( 即被告) 搭建任何地上物，若乙方私 自搭建…」，有土地租賃契約書在卷可稽( 見本院卷第21 頁) ，明顯約明不得搭建任何地上物，揆之上開判例，自 非租用建築房屋之基地，是原告此部分之主張，難認可採 。
(四) 原告得否依系爭租約之規定向被告主張連帶給付違約金？ 依系爭租約第6 條第1 項規定「乙方( 即被告) 於租賃關 係消滅後不遷讓土地時除了逕受強制執行外，自租賃關係 消滅翌日起至交還土地之日止，乙方應按日以租金五倍之 違約金付予甲方( 即原告) 」，有土地租賃契約書在卷可 稽( 見本院卷第21頁) ，據此，原告向被告請求給付違約 金限於兩造間之租賃關係消滅時始有適用，然兩造間存有 不定期之租賃關係，租賃關係尚未消滅，業如上述，是原 告此部分之主張，顯與兩造間之租約規定不合，難認有據 。
五、綜上所述，原告依民法第450 條第1 項、第455 條及系爭租 賃契約第5 第2 項主張租賃契約期滿，租賃關係消滅後的租 賃物返還請求權，訴請被告李豐州將系爭地上物拆除，將系 爭土地返還於原告；又依土地法第103 條第3 、4 款終止系 爭租賃契約之規定，請求被告李豐州將系爭地上物拆除，將 系爭土地返還於原告；再依系爭租賃契約第6 條第1 項及第 6 條第3 項之規定訴請被告給付違約金，均為無理由，均應 予以駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 18 日
民事第三庭 法 官 顏世翠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 21 日
書記官 林育玄