臺灣新竹地方法院民事判決 104年度簡上字第90號
上 訴 人 周南山
被上 訴 人 鍾玉鳳
訴訟代理人 周明賢
上列當事人間返還押租金等事件，上訴人對於中華民國104 年7
月1 日本院新竹簡易庭104 年度竹簡字第149 號第一審判決提起
上訴，本院於民國104 年12月9日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為 之，但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限；又 訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條 第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。上開規定依同法 第436 條之1 於簡易訴訟之第二審程序亦適用之。上訴人上 訴聲明原為：「被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）335, 000 元，及自民國100 年3 月23日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息」；嗣變更聲明為：「被上訴人應給付上 訴人270,000 元，及自100 年3 月23日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息」，核屬單純減縮應受判決事項之聲 明，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：除與原審主張相同茲予以引用外，另補稱 ：
(一)訴外人呂黎春桃於99年2 月2 日與被上訴人簽訂房屋租賃契 約書，將其所有門牌號碼新竹市○○路○段000 號1 、2 、 3 樓房屋（下稱系爭房屋）全部出租予被上訴人，被上訴人 再於同日與上訴人簽訂房屋租賃契約書，將上址1 樓部分轉 租予上訴人；另於同日與上訴人、訴外人周明賢簽訂房屋租 賃契約書，將上址2 、3 樓部分轉租予上訴人及訴外人周明 賢。上開2 份契約（下稱轉租租約）之租賃期間均自99年3 月1 日起至104 年2 月底止，租金各為每月5 萬元，又上訴 人僅使用系爭房屋2 樓部分25% 、3 樓部分50% ，故就系爭 房屋1 、2 、3 樓合計按月給付被上訴人67,500元租金，另 給付被上訴人押租金135,000 元。
(二)因訴外人蕭美桂代理系爭房屋所有權人即訴外人呂黎春桃於 100 年2 月8 日寄發存證信函予被上訴人，通知將於同年月
28日終止租賃契約，訴外人呂黎春桃並請求上訴人返還系爭 房屋，造成上訴人無法繼續使用收益系爭房屋，上訴人遂於 100 年3 月19日就系爭房屋1 、2 、3 樓另與訴外人呂黎春 桃簽訂租賃契約書，並於103 年3 月23日寄發存證信函予被 上訴人，通知被上訴人已無合法權源出租系爭房屋，請求返 還押租金及賠償租金2 倍金額之違約金。本件係因可歸責於 被上訴人之事由致系爭房屋遭屋主收回，上訴人以被上訴人 違反民法第423 條、第436 條之規定為由，終止與被上訴人 間之轉租租約，並依轉租租約第6 條第4 項、第7 條第5 項 約定，請求被上訴人賠償2 個月租金數額之違約金135,000 元；另依轉租租約第3 條押租金之約定，請求被上訴人返還 押租金135,000元。
(三)綜上，爰上訴聲明：
１原判決廢棄。
２被上訴人應給付上訴人270,000 元，及自100 年3 月23日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
３第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則除與原審主張相同茲予引用外，另補稱： 訴外人呂黎春桃表示其媳婦即訴外人蕭美桂要居住使用系爭 房屋，故寄存證信函予被上訴人，通知於100 年2 月28日終 止租賃契約，惟被上訴人反對，於100 年5 月25日寄發存證 信函予訴外人呂黎春桃表示並未違約不同意終止租賃契約， 被上訴人既無違約情形，與訴外人呂黎春桃間之租賃關係亦 未終止，上訴人自應按月給付被上訴人轉租之租金67,500元 ，詎上訴人自100 年3 月1 日起即未給付被上訴人轉租之租 金，迄至100 年5 月19日被上訴人寄發存證信函予上訴人終 止系爭轉租租約時為止，上訴人已積欠2 個月以上之租金未 付，被上訴人自得將上訴人交付之135,000 元押租金用以抵 付積欠之租金，本件係上訴人違約，並非被上訴人違約，故 上訴人請求賠償違約金，並請求返還押租金，為無理由。爰 答辯聲明：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。三、兩造不爭執之事項：
(一)訴外人呂黎春桃於99年2 月2 日與被上訴人簽訂房屋租賃契 約書，將其所有門牌號碼新竹市○○路○段000 號1 、2 、 3 樓房屋（下稱系爭房屋）全部出租予被上訴人，租賃期間 自99年3 月1 日起至104 年2 月底止，租金每月6 萬元（下 稱系爭租約），有房屋租賃契約書附卷可憑（見原審卷第39 -41 頁）。
(二)被上訴人於99年2 月2 日與上訴人簽訂房屋租賃契約書，將 上址1 樓部分轉租予上訴人；另於同日與上訴人、訴外人周
明賢簽訂房屋租賃契約書，將上址2 、3 樓部分轉租予上訴 人及訴外人周明賢（下稱系爭轉租租約），上開2 份轉租租 約之租賃期間均自99年3 月1 日起至104 年2 月底止，租金 各為每月5 萬元，有房屋租賃契約書2 份存卷可稽（見原審 院卷第35 -36頁、37-38 頁）。
(三)上訴人按月給付被上訴人轉租之租金67,500元，押租金135, 000 元，有租金及押租金支票在卷可參（見二審卷第19-22 頁）。
(四)訴外人蕭美桂代理呂黎春桃於100 年2 月8 日、100 年5 月 11日寄發存證信函予被上訴人，通知於同年月28日終止系爭 租約、終止租約之事由為被上訴人違反系爭租約第4 條第4 項、第6 條第1 項之約定，有存證信函2 件可參（見原審卷 第45-46 頁）。
(五)被上訴人於100 年5 月25日寄發存證信函予訴外人呂黎春桃 表示並未違約，不同意終止系爭租約，亦有存證信函足憑（ 見二審卷第27-30頁）。
(六)訴外人呂黎春桃於100 年3 月19日與上訴人另行簽訂租賃契 約書，將系爭房屋全部出租予上訴人，租賃期間自100 年3 月1 日起至105 年2 月29日止，租金每月6 萬元，有房屋租 賃契約書可稽（見原審院卷第47-51 頁）。(七)上訴人自100 年3 月份起即未再給付轉租租金予被上訴人。 被上訴人遂於100 年3 月21日寄發存證信函向上訴人催繳租 金，並以上訴人未繳租金為由，於100 年5 月19日寄發存證 信函終止系爭轉租租約，並請求上訴人給付積欠之3 個月轉 租租金202,500 元（67,500元×3 月），有存證信函2 份足 憑（見二審卷第73-76、77-80 頁）。(八)上訴人於100 年3 月23日寄發存證信函予被上訴人，以被上 訴人已無合法權源轉租系爭房屋為由，請求被上訴人返還押 金135,000 元及賠償違約金，有存證信函可參（見原審卷第 10頁）。
四、本院之判斷：
上訴人主張：訴外人呂黎春桃於99年2 月2 日與被上訴人簽 訂系爭租約，將系爭房屋全部出租予被上訴人，被上訴人再 於同日與上訴人簽訂系爭轉租租約，將系爭房屋轉租予上訴 人，嗣訴外人呂黎春桃之媳婦蕭美桂代理呂黎春桃於100 年 2 月8 日寄發存證信函予被上訴人，通知將於同年月28日終 止系爭租約，訴外人呂黎春桃並請求上訴人返還系爭房屋， 造成上訴人無法繼續使用收益系爭房屋，本件係因可歸責於 被上訴人之事由致系爭房屋遭屋主收回，被上訴人違反民法 第423 條、第436 條規定，上訴人自得以此為由終止系爭轉
租租約，並依轉租租約第6 條第4 項、第7 條第5 項之約定 ，請求被上訴人賠償2 個月租金數額之違約金135,000 元， 另依轉租租約第3 條之約定，請求被上訴人返還押租金135, 000 元等情。被上訴人則以：伊並未違反系爭租約，與訴外 人呂黎春桃間之租賃關係亦未終止，上訴人並非無法繼續使 用收益系爭房屋，自應按月給付被上訴人轉租租金67,500元 ，詎上訴人迄被上訴人發函終止租約為止，積欠100 年3 月 至5 月之租金未為給付，被上訴人自得將上訴人交付之135, 000 元押租金用以抵付3 個月之欠租，抵銷後已無餘款，又 本件係上訴人違約，非被上訴人違約，故上訴人請求賠償違 約金及返還押租金，均無理由等語，資為抗辯。故本件兩造 之爭點在於：㈠上訴人主張被上訴人違反民法第423 、436 條之規定，據此終止兩造簽訂之轉租租約，有無理由？㈡上 訴人依系爭轉租租約第6 條第4 項之約定、第7 條第5 項之 約定，請求被上訴人賠償租額2 倍之違約金135,000 元，及 系爭轉租租約第3 條第2 項第2 款之約定，請求返還押租金 135,000 元，有無理由？茲分述如下：
(一)上訴人主張被上訴人違反民法第423 條、第436 條之規定， 據此終止兩造簽訂之轉租租約，為無理由：
１經查，訴外人蕭美桂代理呂黎春桃於100 年2 月8 日、100 年5 月11日寄發存證信函予被上訴人，主張被上訴人違反系 爭租約第4 條第4 項、第6 條第1 項之約定，通知於同年月 28日終止系爭租約，此為兩造所不爭（參不爭執事項第㈣點 ）。並經證人呂黎春桃到院證述：系爭房屋我授權給我媳婦 蕭美桂處理，系爭房屋雖然登記在我名下，但是是蕭美桂所 有，我想送給她，並給蕭美桂管理等語在卷（見二審卷第97 頁反面）。證人蕭美桂亦於本院結證：我有代理呂黎春桃終 止與被上訴人的租約，終止租約的理由是被上訴人拆除廚房 沒有告知我們，我認為拆除廚房影響建築物安全結構，符合 租約第4 條第4 款…，第一份存證信函有提到租約的第6 條 第1 項第1 、4 款，第二份存證信函有提到租約第4 條第4 項、第7 條第6 項，這些都是我解約或終止租約的理由，租 約第6 條第1 項第4 款只是我要解約的意思，並沒有要被上 訴人賠償，租約第7 條第6 項這一條是引錯了等語可參（見 二審卷第99頁反面至100 頁反面）。
２次查，訴外人呂黎春桃與被上訴人簽訂之系爭租約第4 條第 4 款固約定：「房屋有裝潢或修繕之必要時，乙方（即被上 訴人）應取得甲方（即訴外人呂黎春桃）之同意始得為之， 但不得損害原有建築結構安全，並不得違反建築法令」，此 有系爭租約約款在卷可稽（原審卷第39頁）。然依證人呂黎
春桃於本院證述：被上訴人承租之初好像有講過系爭房屋2 樓要作健檢中心，可能會做稍微的裝潢，但我不知道要裝潢 到什麼程度等語（見二審卷第98頁反面），足徵被上訴人已 告知出租人呂黎春桃有裝潢或修繕系爭房屋之計畫，訴外人 呂黎春桃既未加以反對，應認已獲同意。至於證人蕭美桂雖 證述：被上訴人裝潢修繕系爭房屋時拆除廚房影響建築結構 安全云云，惟就被上訴人如何損害原有建築結構安全，並未 舉證證明，經詢拆除部分為何？其證述係廚房設備之泥作流 理台、瓦斯管線、水管等語（見二審卷第100 頁），衡諸上 開廚房設備，並非樑柱或承重牆等涉及建築物結構安全之構 造，顯無可能危及建築結構安全，故難認被上訴人拆除前揭 廚房設備之舉，有違系爭租約第4 條第4 款之約定至明，訴 外人蕭美桂代理呂黎春桃以此為由終止系爭租約，難認合法 。
３第查，系爭租約第6 條第1 項另約定：「除房屋稅、地價稅 由甲方（即訴外人呂黎春桃）負擔外，水電費、瓦斯費、電 話費、租金代扣繳稅額10% 等，因使用必須繳納之費用，則 由乙方（即被上訴人）自行負擔」，亦有系爭租約約款在卷 可參（原審卷第40頁）。證人蕭美桂固主張被上訴人未負擔 租金代扣繳稅額10 %，惟為被上訴人所爭執，證人蕭美桂對 此並未提出任何證據證明，已難信其所述為真；縱認被上訴 人僅按月給付訴外人呂黎春桃54,000元之租金，且未盡負擔 代扣繳稅額10% 之義務，按系爭租約月租金6 萬元計算其數 額為每月6,000 元，則自被上訴人起租系爭房屋之99年3 月 起算至訴外人蕭美桂代理終止系爭租約之100 年2 月為止， 被上訴人積欠之租金亦僅為72,000元（6,000 元×12月）， 尚未達2 個月之租額12萬元，不符合民法第440 條第2 項： 「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約」之規定，故非得執為終止租 約之合法事由，證人蕭美桂以被上訴人違反系爭租約第6 條 第1 項之約定為由，代理訴外人呂黎春桃終止系爭租約，仍 非合法。
４按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又定 有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得 終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先 期通知，民法第450 條第1 項、第453 條分別定有明文。而 本件系爭租約第6 條第4 項係約定：「本租賃契約租賃期限 未滿，一方擬解約時，需得他方之同意。若乙方（即被上訴 人）提前遷離他處時，乙方應賠償甲方貳個月租金。如甲方 （即訴外人呂黎春桃）擬提前收回房屋，亦應賠償乙方貳個
月租金」（見原審卷第40頁），準此可知，訴外人呂黎春桃 如欲提前終止系爭租約，應得被上訴人之同意，或賠償被上 訴人2 個月之租金。查訴外人蕭美桂代理呂黎春桃於100 年 2 月8 日寄發存證信函予被上訴人以前揭事由，通知將於同 年月28日終止系爭租約，惟其主張終止租約之事由，均非可 採，已如前述。被上訴人已於100 年5 月25日寄發存證信函 予訴外人呂黎春桃表示並未違約，不同意終止系爭租約，此 節為兩造所不爭（參不爭執事項第㈣㈤點），足見雙方並未 合意終止系爭租約，訴外人呂黎春桃復未賠償2 個月租金予 被上訴人，自難認為系爭租約已於100 年2 月28日合法終止 ，故被上訴人抗辯伊未違約，與訴外人呂黎春桃之租賃關係 存在，上訴人並無不能繼續使用系爭房屋之情形，核非無據 。
５末按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態。又承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之 使用、收益者，得終止契約，民法第423 條、第436 條分別 定有明文。經查，本件訴外人呂黎春桃與被上訴人簽訂之系 爭租約並未合法終止，訴外人呂黎春桃亦未於系爭租約屆期 前提早要求兩造遷讓返還系爭房屋，已據證人呂黎春桃於本 院結證：我在租約到期前並沒有要求被上訴人遷讓系爭房屋 ，也沒有要求次承租人即上訴人遷讓返還系爭房屋等語甚明 （見二審卷第98頁）。此外，訴外人蕭美桂代理呂黎春桃與 上訴人於100 年3 月19日另行簽訂租約，將系爭房屋全部出 租予上訴人，仍作診所使用，租期自100 年3 月1 日起至10 5 年2 月29日止，亦為兩造所不爭（參不爭執事項第㈥點） ，顯見管理系爭房屋之訴外人蕭美桂亦未要求上訴人遷讓返 還系爭房屋，上訴人主張屋主就系爭房屋主張權利致其無法 為使用收益，難為可採。此外，由證人蕭美桂於本院證述： 系爭房屋之前是我先生開的診所，希望還是作診所用途，被 上訴人訴訟代理人周明賢代理被上訴人來簽約的時候，我雖 然不在場，但我們都以為他是周醫師，簽約後，呂黎春桃拿 租約給我看，我覺得轉租這個部分有問題…，對於此事我有 去諮詢律師，律師跟我說呂黎春桃已經簽字了，呂黎春桃也 識字，如果要改變租約要經過雙方協商同意…，我有接觸過 被上訴人訴訟代理人周明賢，但他並沒有告訴我他的身分， 簽完租約後1 、2 個月，被上訴人訴訟代理人來我家的時候 ，我叫他周醫師，他才表明他不是醫師等語（見二審卷第99 頁反面、100 頁反面），可知證人蕭美桂對於被上訴人非醫 師而「轉租」系爭房屋乙事，心有不滿，意欲將系爭房屋直
接出租予具醫師身分之上訴人，始以被上訴人違約為藉口代 理訴外人呂黎春桃終止系爭租約，實無禁止上訴人繼續使用 收益系爭房屋情事。綜上析述，本件被上訴人合法轉租系爭 房屋予上訴人，亦無破壞系爭房屋結構安全或積欠達2 個月 租額之違約情形，其與訴外人呂黎春桃之租賃關係合法存續 ，並無於轉租租賃關係存續中，未保持系爭房屋合於約定使 用、收益之狀態，致使上訴人不能使用、收益之情形，故上 訴人主張被上訴人違反民法第423 條、第436 條之規定，據 此終止兩造簽訂之系爭轉租租約，為無理由。
(二)上訴人依系爭轉租租約第6 條第4 項之約定、第7 條第5 項 之約定，請求被上訴人賠償租額2 倍之違約金135,000 元， 及系爭轉租租約第3 條第2 項第2 款之約定，請求返還押租 金135,000 元，亦無理由：
１系爭轉租租約第6 條第4 項之約定：「本租賃契約租賃期限 未滿，一方擬解約時，需得他方之同意。若乙方（即上訴人 ）提前遷離他處時，乙方應賠償甲方貳個月租金。如甲方（ 即被上訴人）擬提前收回房屋，亦應賠償乙方貳個月租金」 ，此有轉租租約之約款可稽（見原審卷第35頁反面、第37頁 反面）。查被上訴人並無提前收回房屋之舉，此由其於100 年5 月25日寄發存證信函予訴外人呂黎春桃表示並未違約， 不同意終止系爭租約（參不爭執事項第㈤點），暨於100 年 3 月21日寄發存證信函予上訴人催繳租金（參不爭執事項第 ㈤點）等節俱足證明，上訴人對於被上訴人提前收回房屋之 主張，全未舉證證明，逕依系爭轉租租約請求被上訴人賠償 租額2 倍之違約金，顯乏依據。又系爭轉租租約第7 條第5 項係約定：「甲、乙雙方如有違約時，他方各得終止本租賃 契約，如有損害，並得請求賠償」，此有轉租租約之約款可 稽（見原審卷第36、38頁）。然查，本件被上訴人並未違反 系爭轉租租約，反係上訴人自100 年3 月起違約未付轉租租 金，已詳如前述，故上訴人執此請求被上訴人賠償，核屬無 據，不應准許。
２末按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，租賃關係消滅 後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租 金，固發生當然抵充之效力；但於租賃關係終了，租賃物已 返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承 租人即得請求返還（最高法院87年度臺上字第1631號、81年 度臺上字第1630號判決參照）。查，兩造於系爭轉租租約第 3 條第2 項第2 款約定：「甲方（指被上訴人）應於本租賃 契約終止或期限屆滿，乙方騰空並交還房屋時，扣除因乙方 使用所必須繳納之費用後，無息返還」（見原審卷第35、37
頁），上訴人並於簽訂系爭轉租租約時，併同交付押租金13 5,000 元予被上訴人，此為兩造所不爭（參不爭執事項第㈢ 點），是兩造間有押租金契約關係。而上訴人自100 年3 月 份起即未再給付系爭房屋之轉租租金予被上訴人，被上訴人 已於100 年3 月21日寄發存證信函向上訴人催繳租金，因上 訴人仍未給付，被上訴人遂於100 年5 月19日寄發存證信函 終止系爭轉租租約，並請求上訴人給付尚欠之3 個月轉租租 金202,500 元（67,500×3 ），此亦為兩造所不爭執（參不 爭執事項第㈨㈦點），本件既因上訴人違約未給付轉租租金 ，被上訴人依民法第440 條之規定催告後終止系爭轉租租約 ，於法並無不合，兩造既已終止系爭轉租租約，則上訴人交 付之押租金135,000 元於扣除其所積欠之3 個月租金202,50 0 元後，已無剩餘，故上訴人請求被上訴人返還押租金，非 有理由，亦不應准許。
(三)承上析述，上訴人主張被上訴人違反民法第423 條、第436 條之規定，據此終止兩造簽訂之系爭轉租租約，難為可採； 上訴人依系爭轉租租約第6 條第4 項之約定、第7 條第5 項 之約定，請求被上訴人賠償租額2 倍之違約金135,000 元， 及依系爭轉租租約第3 條第2 項第2 款之約定，請求返還押 租金135,000 元，亦非有據。原審為上訴人敗訴之判決，並 無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐一 論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 林南薰
法 官 高敏俐
法 官 吳靜怡
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 許榮成