臺灣新北地方法院民事判決 104年度調訴字第1號
原 告 吳月珠
施錫勳
洪美欣
林淳綢
賴雲茹
共 同
訴訟代理人 吳威廷律師
被 告 林麗娟
訴訟代理人 李健國
上列當事人間請求宣告調解無效事件，經本院於民國104年11月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
本院民國一百零四年四月三十日第104年度板調字第59號調解筆錄有關「調解條款第五條」部分宣告無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一、被告負擔二分之一。 事實及理由
壹、程序方面
按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區 分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在 執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護 事務」，故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議 決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負 賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體 ，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條 第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管 委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權， 避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費 。且因同條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應 將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條 訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之 1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人 參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法 第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎 。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己 之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障， 如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對 其不利之情事，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保 障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲
確保（最高法院98年度台上字第790號判決參照）。本件原 告均為大福地公寓大廈區分所有權人，為本院104年度板調 字第59號調解事件解筆錄效力所及之人，參照上開說明，自 得提起本件宣告調解無效之訴。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠被告之前起訴請求原告（即全體區分所有權人及大福地公寓 大廈管理委員會）拆屋還地事件，而大福地公寓大廈管理委 員會法定代理人邱芬蘭任期已滿一年，屆滿不改選主委，竟 竄改會議記錄聲稱其有兩年任期，明知未經合法召集區分所 有權人大會，亦不符合公寓大廈管理條例第32條規定，即擅 自製作「大福地大廈全體區分所有權人民國（下同）104年 第二次會議會議記錄」（下稱系爭會議記錄），偽稱經合法 授權，並指派住戶林順德為代表，以大福地公寓大廈管理委 員會名義與被告，於104年4月30日做成本院104年度板調字 第59號調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）。之後邱芬蘭即以系 爭調解筆錄為依據，在大部分住戶均未知悉下，稱以新台幣 （下同）1900萬元完成開標程序，並恫嚇住戶必須即刻繳交 工程款50至數百萬元，否則視同違約，必須獨自承擔所有違 約金，已達成其先成功逼迫住戶搬離，再低價買入之不法目 的。
㈡查系爭會議，為無召集權人召集之會議，且決議方式與法律 要件不符，自屬無效之會議。系爭調解筆錄，既未經大福地 區分所有權人大會授權，屬未經合法且無權代理，依民事訴 訟法第416條第1、2項、第496條第1項第5款規定，應宣告無 效或應予撤銷。因系爭拆屋還地紛爭調解期日為104年4月30 日，管委會第一次召集會議為104年4月12日，距離調解期日 仍有17天之久，已有10天以上期間召開第二次區分所有權人 大會，並無急迫情形，因此於104年4月30日大福地大樓區分 所有權人會議召集程序不合法，且故意於夜間11點緊急公告 ，並訂於二天後召開會議，即有可議。
㈢何況，縱使104年4月30日大福地大廈區分所有權人會議召集 合法，但越界建築並非管委會所造成，此應為建商責任，不 可能由住戶承擔。但依系爭會議記錄，不但未追究建商責任 ，且違反民法第796條規定，自願移除建物，可能造成鄰損 或施工導致地基掏空致建築物損害，該決議顯有違背法令。 且大福地公寓大廈管理委員會並未將系爭會議記錄合法送達 於各區分所有權人，該次會議根本不成立，則該次調解即有 未經合法代理之違法情形。
㈣再者，系爭會議記錄並未授權施工價額之決定，亦未授權訂
定違約金之約定，顯然此部分調解內容屬於未經合法代理， 無權作成決議。為此，依法訴請宣告調解無效或請求撤銷。 ㈤並聲明：1.先位聲明：本院104年度板調字第59號調解筆錄 應宣告無效。2.備位聲明：本院104年度板調字第59號調解 筆錄應予撤銷。
二、被告辯稱：
㈠104年3月30日被告對「大福地公寓大廈管理委員會」及其全 體區分所有權人，提起拆屋還地訴訟，請求判決：「被告及 其全體區分所有權人應返還原告所有新北市○○區○○段 0000地號，面積38.89平方公尺土地之地下，並將該土地地 下之建物及設施拆除淨空後回填土方，回復該土地原狀」， 另外要求賠償50萬元。大福地公寓大廈管理委員會104年4月 8日收到指定於104年4月30日調解之開庭通知，因事出緊迫 ，旋於104年4月9日公告，定於104年4月12日晚上八時召開 全體區分所有權人第一次緊急會議討論對策，嗣因出席人數 不足而流會。管理委員會旋再於104年4月12日晚上11點公告 ，就同一議題定於104年4月15日晚上七點三十分，召開第二 次全體區分所有權人緊急會議，並決議：「(1)不同意給付 原告請求之50萬元侵權賠償金。(2)同意依照原告起訴狀訴 之聲明第一項之請求履行拆屋還地義務。(3)推舉副主委即8 樓區分所有權人林順德為代理人，於104 年4月30日庭期與 原告調解，並就拆屋還地之施工細節及時間，於調解時與原 告協商訂定。」代理人林順德依授權意旨，於104年4月30日 在法院與原告協商後達成調解成立，其間並無原告所指之無 權代理情形。
㈡管理委員會於104年4月16日公告第二次緊急會議之會議決議 記錄，並將會議記錄以雙掛號寄給全體區分所有權人，徵求 書面反對意見。惟原告等人於收受會議記錄後之法定期限七 日內，均未依法以書面表示反對意見，依法自可視為亦同意 會議決議記錄。上開會議之決議於104年4月29日成立後，因 次日面臨與原告調解之壓力，事出緊迫，管理委員會立即於 同日公告上開已成立之會議決議，並於當日將公告及會議決 議文件，再次送達全體區分所有權人，完成公寓大廈管理條 例第32條第3項規定之送達程序，讓會議決議依法產生法律 效力。
㈢依上開緊急會議第二案之決議，代理人林順德自可以在施工 細節及時間與原告在調解庭當庭協商訂定，並記載於調解筆 錄內。是履行拆屋還地時必須拆除竊占原告土地地下所起造 之建物，及移除於該建物上裝設之設施，既屬上開會議授權 範圍。則實施拆除及移除工程既已確定，早晚都須依約履行
，且原告為防止被告無故拖延，堅持要求被告必須於調解之 日翌日起21天發包完成並於30天內開工，一年內完工；代理 人林順德本於代理人之職權因認並非無理，爰以並未逾越授 權範圍而同意，並記載於調解筆錄內，自無逾越授權範圍可 言。再者，履行拆屋還地工程，必須公開發包(即招標)後再 與得標之營造商簽訂承攬工程契約。則觀之任何承攬工程契 約均載明簽訂契約之雙方違約時之罰責，旨在嚇阻故意違約 。是代理人林順德就工程發包時間、開工時間、完工時間認 為履約並無困難，而與原告調解成立，亦難謂為逾越授權範 圍。
㈣管理委員會於調解成立後，依調解筆錄內容，於104年5月10 日公告將於104年5月21日公開發包（招標），同日亦公告投 標須知事項和工程報價明細表；承包商於104年5月21日得標 後，管理委員會於104年5月22日與得標承包商公開簽訂「承 攬工程契約書」，並於同日公告。其間原告等人從上述公告 中已知工程底價，亦知公開發包（招標）時間，且將上述公 告拍照存證從無異議，原告等人亦未尋找承包商參與公開發 包（招標），足證在104年5月29日前原告等人是同意工程報 價明細表所列之工程底價。
㈤另外，102年8月10日大褔地大樓召開全體區分所有權人會議 ，選舉第三屆五名管理委員及主委時，全體區分所有權人均 有出席並簽名，該次會議推選吳月珠、邱芬蘭、李汶玲、林 順德、許褔助等5人為管理委員會第三屆管理委員，任期二 年，自102年9月1日起至104年8月31日止。同日再由包括原 告吳月珠在內之5位管理委員，推選邱芬蘭為第三屆管理委 員會主委，足見原告等人均已知邱芬蘭主委任期為二年之事 實。
㈥聲明：原告先位聲明及備位聲明均駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠104年3月30日被告對「大福地公寓大廈管理委員會」及其全 體區分所有權人，提起拆屋還地訴訟，其訴之聲明第一項為 ：「被告及其全體區分所有權人應返還原告所有新北市○○ 區○○段0000地號，面積38.89平方公尺土地之地下，並將 該土地地下之建物及設施拆除淨空後回填土方，回復該土地 原狀」，訴之聲明第二項為「被告及其全體區分所有權人就 第一項之侵權行為，應連帶給付原告新台幣五十萬元整，及 自起訴狀送達被告翌日起依年息百分之五計算之利息」。 ㈡大福地公寓大廈管理委員會於104年4月9日公告，定於104年 4月12日晚上八時召開全體區分所有權人第一次緊急會議， 嗣因出席人數不足而流會。管理委員會旋再於104年4月12日
晚上11點公告，就同一議題定於104年4月15日晚上七點三十 分，召開第二次全體區分所有權人緊急會議。
㈢住戶代表林順德以大福地公寓大廈管理委員會名義與被告， 於104年4月30日做成本院104年度板調字第59號調解筆錄。四、本件爭執點：
㈠系爭會議是否為無召集權人所召開之會議？
㈡系爭會議決議是否無效（違反民法第796條或其他法令）？ ㈢系爭會議決議是否得撤銷（召集程序或決議方法違法）？ ㈣系爭調解筆錄是否有逾越授權範圍之情形？
以下分別說明
五、就系爭會議是否為無召集權人所召開之會議而言： ㈠按公寓大廈管理條例第29條第2項規定：「管理委員、主任 委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規 定，任期一至二年」。且公寓大廈管理委員會申請報備管理 組織，依法必須檢附住戶規約（本院卷一第110頁）。 ㈡查大褔地大樓於100年9月26日召開第一次區分所有權人會議 ，訂定住戶規約、選任第一屆管理委員，並推選許勝擔任第 一屆主委（本院卷一第153頁），之後依法完成大褔地公寓 大廈管理委員會報備程序（本院卷一第87頁）。 ㈢許勝於101年7月29日召開101年第四次區分所有權人大會， 由全體區分所有權人推選包含原告吳月珠、施錫勳在內之5 人為大福地公寓大廈管理委員會管理委員，5位管理委員並 於同日推舉原告施錫勳為管理委員會第二屆主委，任期二年 自101年8月1日至103年7月31日止，有經原告吳月珠、施錫 勳親筆簽名之會議紀錄可稽（本院卷一第126頁）。 ㈣大褔地大樓10樓區分所有權人李汶鈴(第二屆財務委員)，以 「大褔地大樓區分所有權人(2、3、4、9樓)及管理委員(副 主委、安全委員)，更換比率高達40％，導致管委會無法正 常運作」為由，於102年8月10日召集區分所有權人會議，選 舉第三屆五名管理委員及主委。該次會議全體區分所有權人 均有出席並簽名，並推選吳月珠、邱芬蘭、李汶玲、林順德 、許褔助等5人為管理委員會第三屆管理委員，任期二年， 自102年9月1日起至104年8月31日止。同日再由包括原告吳 月珠在內之5位管理委員，推選邱芬蘭為第三屆管理委員會 主委（本院卷一第127-130頁）。雖然大福地大樓第三屆管 委會主委邱芬蘭遲於104年8月4日方獲同意備查（本院卷一 第86頁），但仍不影響其於102年8月10日經區分所有權人會 議推舉其擔任主委之效力。
㈤原告雖主張大褔地大樓管理委員會自成立以來，主委任期均 為一年云云，惟此已經與前述第二屆管理委員會任期為兩年
一節不符，縱然新北市政府工務局104年10月23日新北工寓 字第1042025342號函覆本院表示「其成立報備資料上無旨揭 規約資料」一語（本院卷一第152頁），惟原告施錫勳、吳 月珠均不否認101年7月29日101年第四次區分所有權人大會 會議記錄簽名之真正（本院卷二第25頁），足認大褔地大樓 管理委員會第二屆委員任期為二年，自101年8月1日至103年 7月31日止。雖原告施錫勳、吳月珠二人否認有該次會議第 三案存在（即有關任期為二年之議案），亦經被告當庭提出 正本供原告等人核對，也無法舉證證明該次會議有如何變造 之情形，此部分主張即不足採。再者，原告施錫勳、洪美欣 也都不否認102年8月10日區分所有權人會議資料簽名之真正 （本院卷二第25頁），自應認定該第三屆管理委員任期與第 二屆同為二年，即自102年9月1日起至104 年8月31日止。 ㈥由上可知，邱芬蘭先後於104年4月12日、104年4月15日召開 兩次全體區分所有權人緊急會議，均在其擔任大福地公寓大 廈管理委員會主委任期之內，自屬有召集權人所召開之會議 。
六、就系爭會議決議是否無效而言：
㈠原告雖主張大福地大樓於88年建成後，已有16年未曾變更基 地建築，地下室越界建築部分歷任地主均無反對意思，然被 告於102年間刻意買受系爭越界部分之土地，惟104年4月30 日大福地大樓區分所有權人會議決議，不但未追究建商越界 建築責任，且違反民法第796條規定，自願移除建物，可能 造成鄰損或施工導致地基掏空致建築物損害，該決議顯有違 背法令等情。
㈡查民法第796條規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重 大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議 ，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此 所受之損害，應支付償金。」、「前項情形，鄰地所有人得 請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此 形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得 請求法院以判決定之。」此所謂「不得請求移去或變更其房 屋」、「對鄰地所受之損害支付償金」，乃屬土地所有人權 利（抗辯權）之行使。而系爭會議決議內容為「(1)不同意 給付原告請求之50萬元侵權賠償金。(2)同意依照原告起訴 狀訴之聲明第一項之請求履行拆屋還地義務。(3)推舉副主 委即8樓區分所有權人林順德為代理人，於104年4月30日庭 期與原告調解，並就拆屋還地之施工細節及時間，於調解時 與原告協商訂定。」，顯然該次決議內容為「不同意給付賠 償金、同意拆屋還地」，為變更上述權利行使之內容，而非
有何違反法律強制規定或大福地公寓大廈規約約定而無效之 情形。故原告此部分主張，並非可採。
七、就系爭會議決議是否得撤銷而言：
㈠查公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應 由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所 有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公 告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會 通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」、第31條規 定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有 區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之 二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例 占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」、第32 條規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席 區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額 者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有 規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及 其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半 數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之 同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規 定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書 面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及 其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會 議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有 權人並公告之。」
㈡經查，被告於104年3月30日以大福地公寓大廈管理委員會及 全體區分所有權人為被告，提起拆屋還地之訴訟，且經本院 板橋簡易庭指定於104年4月30日為調解期日，此為兩造所不 爭執。另外，大福地公寓大廈管理委員會於104年4月8日也 收到新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書（本 院卷一第52頁），認定大福地大樓地下室之違法建築係「屬 實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除」，以及 指定於104年4月30日調解之開庭通知，故被告抗辯大福地公 寓大廈管理委員會認為事出急迫，依照公寓大廈管理條例第 30條規定，於104年4月9日公告，定於104年4月12日晚上八 時召開全體區分所有權人第一次緊急會議討論對策，即有依 據。
㈢而依104年4月12日第一次區分所有權人緊急會議簽到簿記載 ，當日應到十人，僅有三人簽到，兩人到而未簽，另外五人 未出席（本院卷一第50頁），未達公寓大廈管理條例第31條 所定出席及決議人數而流會。
㈣大福地公寓大廈管理委員會旋再於104年4月12日晚上11點公 告，就同一議題定於104年4月15日晚上七點三十分，召開 二次緊急區分所有權人會議，以因應104年4月30日之調解。 該次會議仍僅有三人出席，惟已符合公寓大廈管理條例第32 條規定之出席及決議人數，故該次會議決議於法即屬有效之 決議，此有該次會議記錄可稽（本院卷一第51頁）。 ㈤大福地公寓大廈管理委員會於104年4月16日公告第二次緊急 會議之會議決議記錄，並將會議記錄以雙掛號寄給全體區分 所有權人，徵求書面反對意見，此經被告陳明，並有證人謝 信得之證詞可稽（本院卷一第137頁反面至第139頁），並有 其提供之公告照片3張及各區分所有權人拍攝公告之照片15 張附卷可稽（本院卷二第2-20頁）。惟包含原告等人在內之 區分所有權人，於收受會議記錄後之法定期限七日內，均未 依法以書面表示反對意見，依前述公寓大廈管理條例第32條 規定，自可視為原告等人亦同意會議決議。而且，上開會議 決議於104年4月29日視為成立後，管委會立即於同日公告上 開已成立之會議決議，並於當日將公告及會議決議文件，再 次送達全體區分所有權人（本院卷一第60-65頁），完成公 寓大廈管理條例第32條第三項規定之送達程序，故該次會議 決議依法即發生效力。
八、就系爭調解筆錄是否逾越授權範圍而言：
㈠按無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。 ㈡依系爭調解筆錄所載，第一案就被告請求給付五十萬元侵權 賠償金一項，決議為「不同意給付原告請求之50萬元侵權賠 償金」。第二案就原告請求「被告及其全體區分所有權人應 返還原告所有新北市○○區○○段0000地號，面積38.89平 方公尺土地之地下，並將該土地地下之建物及設施拆除淨空 後回填土方，回復該土地原狀」，決議為「同意按原告要求 返還新北市○○區○○段000000地號土地之地下，其施工細 節及時間雙方於調解庭當庭協商訂定」。第三案決議為「推 舉（8樓區分所有權人）林順德為全權代表，出席104年4月 30日上午10時15分在板橋簡易庭第三法條召開之該案民事調 解庭，和解條件如上述第一、二案之決議」
㈢由上可知，林順德雖為大福地公寓大廈全體區分所有權人之 代表，並授予出席調解之代理權，惟其調解之權限僅限於前 述第一、二案之決議內容。惟依系爭調解筆錄記載（本院卷 一第7-8頁），調解條款第一、二、三、四條均屬於前述第 二案決議內容所稱之「同意按原告要求返還新北市○○區○ ○段000000地號土地之地下，其施工細節及時間雙方於調解
庭當庭協商訂定」範圍。但調解條款第五條所載「聲請人同 意相對人上開調解條件，並同意將求償金額減至象徵性之新 台幣壹元整，但相對人仍應支付新台幣1800元訴訟費給聲請 人。惟相對人若違反上開調解條件任一條，相對人應無條件 給付第三條所載之拆屋還地工程發包總價款百分之五之金額 給聲請人做為違約賠償金；相對人若無正當理由無故延遲開 工日期，相對人應無條件同意聲請人先行墊款，以相對人工 程發包條件、工程款相同承包營造廠並依相對人於第二條所 承諾之事項，代為施工，所代墊之工程款或衍生之其他款項 ，聲請人得向法院對相對人即其全體區分所有權人聲請強制 執行，相對人願放棄先訴抗辯權，相對人不得異議。」者， 不論是「相對人仍應支付新台幣1800元訴訟費給聲請人」、 或「相對人若違反上開調解條件任一條，相對人應無條件給 付第三條所載之拆屋還地工程發包總價款百分之五之金額給 聲請人做為違約賠償金」、或「相對人若無正當理由無故延 遲開工日期，....，所代墊之工程款或衍生之其他款項，聲 請人得向法院對相對人即其全體區分所有權人聲請強制執行 ，相對人願放棄先訴抗辯權，相對人不得異議」，均非前述 大福地公寓大廈全體區分所有權人會議決議第一、二案授權 林順德之事項，顯然林順德就此「調解條款第五條」部分所 成立之調解，屬於逾越權限之無權代理行為。
㈣被告既未能舉證證明系爭調解筆錄調解條款第五條，已經全 體區分所有權人承認，依照前述民法第170條第1項規定，對 於全體區分所有權人自不生效力。
九、綜上所述，系爭104年4月15日全體區分所有權人會議為有召 集權人所召開之會議，系爭會議決議並無無效或得撤銷之事 由存在。惟代理權人林順德於調解時，確有逾越授權範圍之 情形，故原告主張本院第104年度板調字第59號調解筆錄調 解條件第五條屬於無權代理，依法應屬無效部分，為有理由 ，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。十、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘調查證據或攻擊、防 禦方法於訴訟結果不生影響，即無再逐一論述或調查之必要 ，附此敘明。
十一、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟 法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
民事第三庭 法 官 劉以全
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書記官 李略伊