臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第759號
原 告 蕭繼傳
王財薰
共 同
訴訟代理人 陳育廷律師
邱奕澄律師
複代理人 鄧智勇
被 告 張屘妹
官黃喜
共 同
訴訟代理人 梁堯清律師
王迪吾律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104 年11月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣新北市○○區○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）， 分別因原告蕭繼傳於民國61年間買受、原告王財薰於85年間 分割繼承，及訴外人陳君一於103 年間買受，而由其三人各 自取得應有部分1/3 ，現為其分別共有之土地，三人就系爭 土地訂有分管契約，各自就分管部分使用收益，並未生爭議 。
㈡至遲於40年間系爭土地即遭他人無權占用並於地上興建房屋 ，此從當時占用人已得就房屋為買賣之標的足以推知。經過 一甲子之輾轉讓與，現系爭土地仍有被告張屘妹所有如附圖 所示編號A 房屋（即門牌號碼新北市○○區○○○路000 號 ）及被告官黃喜所有之編號B 房屋（即原編門牌號碼新北市 ○○區○○○路000 號，現無門牌號碼）各一幢坐落於上。 ㈢鑒於早期農業社會土地價值非比今日，訴訟成本又屬高昂， 故當時之土地所有人並未積極爭討土地，僅對各房屋繼受人 逐年收取租金，一方面使其能透過租賃關係取得對系爭土地 之使用權能，一方面藉以提供充足時間準備拆遷還地事宜， 惟僅有口頭確認，並未簽立任何書面字據。而租金部分自89 年1 月1 日起，依鈞院89年度板簡字第1002號確定判決，調 整為每年新臺幣（下同）9,173 元後迄至103 年被告張屘妹 將租金提存時亦是該額，雙方未再調整，有該判決書、鈞院 103 年度存字第800 號提存通知書可證。
㈣嗣於103 年原告等共有人欲早日結束此種所有權低度用益之 狀態，且認已給足房屋繼受人準備時間，無法再遲待被告有 何積極作為，遂分別由原告蕭繼傳就分管之附圖所示A 部分 對其租約相對人即被告張屘妹、原告王財薰就分管之附圖所 示B 部分對其租約相對人即被告官黃喜，於103 年12月1 日 分別發出鶯歌郵局311 、312 號之存證信函通知自104 年1 月起不再續租，並請其搬離系爭土地。詎被告竟以原告終止 租約不合土地法第103 條之規定為由，認原告之終止表示無 效而拒絕拆遷還地，並持續占用系爭土地。
㈤系爭土地租賃契約於口頭成立時並未約定租期，亦未簽立任 何字據，屬於未定期限之租賃契約，原告自得隨時終止該租 賃契約，並請求返還租賃物。又土地法第103 條關於基地收 回之特別限制，係以租用基地建築房屋為前提，與本案無權 占有建屋情形大不相同，不能強加適用於本案。準此，原告 以103 年12月1 日存證信函向被告所為終止租約之表示，並 未違反上揭規定，自屬合法有效，是兩造間之不定期租賃關 係已於103 年12月31日終止。
㈥系爭租賃關係既已合法終止，則被告就系爭土地之占有權源 便失其所附，繼續占有系爭土地儼然成為無權占有人，而地 上之建物業因而成為土地所有權之侵害源。是原告本於土地 共有人身分，訴請被告拆除系爭房屋以排除侵害，並將土地 返還予共有人全體以回復占有之侵奪，洵屬有據。 ㈦又於拆屋還地事件中，對於無權占有人援引權利濫用法則拒 斥所有權人物上請求之事，雖有所見。惟原告並無此情，蓋 原告自89年起便僅向被告收取9,173 元之年租金，迄至103 年租約終止之時，未曾調高，於地價飆漲之今日，原告收取 之租金對價，顯與市場行情有相當落差，並無損及被告利益 之意圖；且系爭房屋興建之始並未得當時土地所有人同意， 係無權占有人私自占用，僅係土地所有人之善心方與其成立 不定期租賃關係，難謂有同意租至房屋不堪使用為止之默示 表示；又原告一直以來均有向被告表示另尋落腳處後拆遷還 地之預示，並為被告所明知，然因被告消極以對才拖至今時 ，亦難認原告今日尚負忍受義務，坐令財產權繼續低度利用 ，永無止盡，足見原告提起本件請求，於權利行使合於誠信 原則，並無權利濫用情事。
㈧被告雖舉最高法院74年臺上字第2562號判例主張「無論租地 後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為 租地建屋契約」，惟得否逕以上開判例適用本件情形，仍須 詳究事件之間所生事實是否相類。細繹前開判例意旨乃因「 城市地方」人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止
土地投機，並保護基地承租人之利益，始擴張解釋「租地建 屋契約」包括「承受前手之房屋後始租用該基地」之情況， 故前開擴張解釋「租地建屋契約」之前提要件，必須為「城 市地方土地」。系爭土地於40年間即遭訴外人鄭黃普、鄭波 塗等人無權占用，並於地上興建房屋，俟再由被告張屘妹、 宮黃喜取得系爭房屋，原告初雖欲向被告請求拆屋還地，惟 因訴訟成本過高，僅得向被告妥協約定系爭土地租賃契約， 並請求被告給付租金。易言之，系爭房屋並非被告於承租系 爭土地後自建系爭房屋，而係繼受系爭房屋後始租用該基地 。又土地法第103 條關於基地收回之特別限制，係以租用基 地建築房屋為適用前提，與前述無權占有建屋情形大不相同 ，故被告本來不能主張土地法第103 條對抗原告。又依系爭 土地登記謄本記載，可知系爭土地使用分區為「鄉村區」， 並非「城市地方土地」，系爭土地距離新北市鶯歌區公所約 4 公里，車程約15分鐘，附近為郊區，工商不發達，附近多 為低矮平房，實質上亦難認為城市地方土地。從而，系爭土 地既非城市地方土地，自無從依前開判例意旨擴張解釋「租 地建屋契約」適用範圍。再查，兩造成立系爭土地租約，乃 因被告無權占有系爭土地而原告無資力訴請拆屋還地，而不 得已暫時妥協並請求被告給付占用土地之租金，簽訂系爭土 地租約並非有同意被告保存系爭房屋之意思表示，自亦無前 開判例適用。
㈨再參以土地法有關租地建屋之第97條規定，實務上亦非僅以 所有房屋土地皆予以適用，而需審究該房屋土地是否屬於城 市房屋土地或非城市房屋土地，抑該房屋土地之使用目的為 何，而分別適用土地法及民法等規定。查「城市地方」係指 依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第 3 條第1 、2 款及土地稅法第8 條等規定自明，復系爭土地 之土地登記謄本記載略以：「使用分區：鄉村區」等語，且 依非都市土地使用管制規則，編為乙種建築用地；又依新北 市城鄉服務網所示鶯歌都市計畫，系爭土地並非該都市計畫 範圍內之土地，審酌上開資料及規定，系爭土地即屬非城市 土地已明。從而，系爭土地依法屬「非城市地方土地」，即 與被告所舉判例意旨所需考量立法目的所示情形有別，不得 逕以援用，縱該判例擴張解釋「租地建屋契約」適用範圍， 仍因系爭土地屬非城市地方土地，而無土地法有關租地建屋 規定之適用。準此，縱認兩造間存有不定期租賃關係（假設 語氣），揆諸上開說明，本件兩造關於系爭土地應適用民法 規定，原告得隨時終止租賃契約，且原告亦以存證信函定相 當時間為終止契約之意思表示，是被告對於系爭土地已無占
有權源。
㈩退萬步言，縱使本件仍應適用土地法第103 條之事由方得終 止租約，則原告仍得依土地法第103 條第4 款之規定終止系 爭土地租約。被告迄今已經2年以上未繳納系爭土地租金， 原告屢次催告被告繳交均未獲置理，不得已乃終止系爭土地 租約。
爰依民法第767條第1項、第821條提起本訴。併為聲明： ⒈被告張屘妹應將坐落新北市○○區○○○段000 地號土地， 如附圖所示編號A 之地上物拆除（面積47平方公尺，即門牌 號碼為新北市○○區○○○路000 號），並將該部分土地返 還予原告及全體共有人。
⒉被告官黃喜應將坐落新北市○○區○○○段000 地號土地， 如附圖所示編號B 之地上物拆除（面積62平方公尺），並將 該部分土地返還予原告及全體共有人。
⒊並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告在系爭土地有未定期限之租地建屋契約存在，並非無權 占有，被告亦無土地法第103 條所列舉之情形，原告寄發鶯 歌郵局311 、312 號之存證信函予被告，以「欲將此土地整 理出售為由」終止租約，並非合法：
⒈查坐落系爭土地上之門牌號碼新北市○○區○○○路000 號 建物係被告張屘妹之配偶閻保安（已歿）於43年間向前手鄭 黃普購買，供閻家全家居住使用，現由被告張屘妹取得；門 牌號碼新北市○○區○○○路000號建物則由被告官黃喜之 大伯官樹旺於46年間向前手鄭波塗購買，供官家居住使用， 現由被告官黃喜取得，有房屋杜賣證書、建物杜賣證書為證 。
⒊次查，據閻保安生前轉述，系爭房屋係賣方向地主交付地租 興建，原告主張系爭土地當時遭他人無權占用，並非事實。 ⒋何況，依最高法院74年臺上字第2562號判例闡釋之法律意旨 ，無論租地後自建房屋或承受房屋後而始租用基地，均應解 為租地建屋契約。是以，本件姑不論原屋主鄭黃普、鄭波塗 與原地主有無租地建屋契約或地上權，惟原告並不爭執被告 向前手承受系爭房屋後，亦均按年繳付地租予原告，兩造間 就系爭土地有未定期限之基地租賃契約之事實，則依上開判 例要旨，兩造間租賃契約之定性自屬未定期限之租地建屋契 約。
⒌承上述，兩造間既有租地建屋契約，則非有土地法第103 條 各款所定情形，出租人並不得收回，原告於103 年12月1 日 分別以鶯歌郵局311 、312 號存證信函以出售系爭土地為由
終止系爭租賃合約，並不符土地法第103 條之規定，絕非合 法，蓋出售基地，被告尚有優先購買權可資行使，絕非出租 人可合法終止租賃契約之事由。
㈡查兩造間就系爭土地有未定期租賃之租地建屋契約存在，被 告2人均按年繳付地租長達數十年迄今，惟103年間，原告即 以要出售系爭土地為由，不願受領租金：
⒈被告官黃喜先前均繳付租金予原地主王文全，後王文全去世 後，即繳付地租予原告王財薰，惟103年間被告官黃喜欲繳 納100年至103年之租金，然原告王財薰經再三通知均未前來 收取，後經被告官黃喜寄送郵政匯予原告王財薰，竟遭原告 王財薰退回。
⒉被告張屘妹之先夫閰保安，均按年繳付地租予原告蕭繼傳至 102年，惟103年被告張屘妹繳付地租予原告蕭繼傳，經再三 通知未來收取，被告張屘妹遂將該年度租金提存。 ⒊綜上，被告2 人均按年繳付地租長達數十年迄今，然103 年 時，原告2 人即以要整理出售系爭土地為由，不願受領租金 ，並非被告2 人未繳納。況依最高法院68年台上字第777 號 判例意旨、86年度台上字第131 號、92年度台上字第2147號 判決意旨，出租人須定期催告承租人支付租金後，承租人仍 不繳納始得終止租約，非謂承租人積欠租金達2 年以上，出 租人即得終止租約。查原告2 人從未催告被告2 人繳付租金 ，而係直接以存證信函表明自103 年12月31日起不續租，故 其終止租賃契約並不合法。
㈢又原告主張系爭土地為鄉村地區，不適用土地法第103 條規 定云云。惟查：
⒈無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地， 均有土地法第103 條之適用，並不限於城市地區之土地，蓋 土地法第103 條並未明文限制在城市地區租地建屋始適用， 與土地法第95條、第97條明文限制在城市地區，迥然不同。 且租地後建屋或者有房屋後有租用，均以在土地上有房屋為 目的而租用基地，其利益狀態並無明顯不同，是以，縱在鄉 村地區租地建屋，仍有土地法第103條適用之餘地。 ⒉查被告張屘妹之先夫係於43年向前手鄭黃普購買坐落在系爭 土地上之門牌號碼新北市○○區○○○路000 號建物，被告 官黃喜之被繼承人則於46年向鄭波塗（鄭黃普之繼承人）購 買門牌號碼新北市○○區○○○路000 號建物，當時出賣人 鄭黃普即已取得土地王文全等人同意在系爭土地上興建系爭 二建物，而買受人於買受後亦按年繳付租金予地主迄今，是 以，不論是租地後建屋或有房屋後始租用基地，均應適用土 地法第103 條規定，法理事理至明。原告主張系爭土地為鄉
村區，並不適用土地法第103 條規定，要無可採。 ㈣併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項為：
㈠系爭土地為兩造與訴外人陳君一共有，應有部分各1/3。 ㈡系爭土地上如附圖所示編號A 部分面積47平方公尺建物（即 門牌號碼新北市○○區○○○路000 號）係被告張屘妹之夫 閰保安於43年向原始起造人即訴外人鄭黃普所購買，閰保安 死亡後，上開建物由張屘妹繼承，現附圖所示編號A 部分建 物之事實上處分權人為張屘妹。
㈢系爭土地上如附圖所示編號B 部分面積62平方公尺建物（即 原編門牌號碼新北市○○區○○○路000 號，現未編門牌號 碼）係被告官黃喜之大伯官樹旺於46年向原始起造人即訴外 人鄭黃普之繼承人鄭波塗所購買，官樹旺嗣復將該建物出售 予黃喜之夫官樹財，官樹財死亡後，其全體繼承人同意上開 建物由官黃喜單獨繼承，現附圖所示編號B 部分建物之事實 上處分權人為官黃喜。。
㈣原告2 人以103 年12月1 日存證信函終止兩造間之租約以前 ，原告蕭繼傳與被告張屘妹就系爭土地如附圖所示編號A 部 分存有不定期租賃契約；原告王財薰與被告官黃喜間就系爭 土地如附圖所示編號B 部分存有不定期租賃契約。四、法院得心證之理由：
原告主張已以103 年12月1 日存證信函向被告為終止租約之 意思表示，是兩造間之不定期租賃關係均已於103 年12月31 日終止，被告2 人分別無權占有系爭土地，被告應分別拆除 該土地上如附圖所示編號A 部分面積47平方公尺之地上物、 如附圖所示編號B 部分面積62平方公尺之地上物，並返還所 占用之土地，被告則否認之，並以前揭情詞為辯。是本件所 應審酌者為：㈠原告蕭繼傳與被告張屘妹、原告王財薰與被 告官黃喜間，系爭租約之性質係租地建屋之基地租賃或一般 土地租賃？㈡系爭租約是否已經原告合法終止？原告訴請被 告拆除地上物並返還土地，是否有理？茲論述如下： ㈠系爭租約之性質係租地建屋之基地租賃或一般土地租賃？ ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約；又地上權者，謂以在他人土地上有 建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權， 為民法第421 條第1 項、第832 條定有明文。又按土地法有 關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基 地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益 而設，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用
該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院 74年台上字第2562號判例意旨參照）。又未辦保存登記建物 ，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之 標的，而未辦保存登記建物之房屋於建造完成後，始由房屋 受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質 （最高法院91年度臺上字第2154號判決參照）。是以在他人 土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋 ，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為基地租賃契 約（最高法院104 年度台上字第247 號判決意旨參照）。足 證租地建屋契約並不限於租地後自建房屋，即使是承受前手 之房屋而租用基地，既屬以在他人土地上有房屋為目的，而 租用基地，皆應解為租地建屋契約。
⒉查被告之前手鄭黃普與原告之前手王文全等人間，曾於38年 10月22日就系爭土地為設定地上權登記，業據被告提出他項 權利證明書影本為證（見本院卷二第41頁），並為原告所不 爭執，是原告猶主張被告之前手乃為無權占有系爭土地云云 ，要屬無據。又原告在繼受系爭土地後，既分別向被告張屘 妹、官黃喜收取租金，而成立不定期租賃契約，觀諸被告分 別承租系爭土地之目的，顯各係為供系爭土地上所建有門牌 號碼新北市○○區○○○路000號、356號房屋之使用，是系 爭租約乃具備「在他人土地上有房屋為目的而租用基地」之 基地租賃性質，自屬基地租賃，而非一般土地租賃關係。至 原告雖主張前開判例意旨，擴張解釋「租地建屋契約」包括 「承受前手之房屋後始租用該基地」之情況，其前提要件必 須為「城市地方土地」云云。然上開判例固舉「城市地方」 為例，然觀諸土地法有關租地建屋之規定，並未如土地法第 94、96、97條明文規定須為「城市地方」土地，且租地建屋 之規定，其本質既係基於保護基地承租人於土地上建有房屋 之利益而設，要難謂「承受前手之房屋後始租用該基地」之 情況下，必須為「城市地方土地」，始有適用，自難逕予推 認上開判例有排除「非城市地方土地」適用之餘地。況所謂 「城市地方」土地，參諸最高法院54年1 月26日民刑庭總會 決議所示，係指市縣行政區域而言，凡在市縣行政區域內者 ，縱未在該管市縣都市計畫範圍內，亦有其適用，而原告所 舉個案判決之見解，難認亦適用於本案。查本件系爭土地坐 落在新北市鶯歌區，既屬新北市此一直轄市行政區域內之土 地，縱未編入都市計畫範圍內，亦要難謂非城市地方土地。 是原告主張兩造間就系爭土地僅為一般土地租賃關係云云， 委不足採。
㈡系爭租約是否已經原告合法終止？原告訴請被告拆除地上物
並返還土地，是否有理？
⒈按土地法為民法之特別法，民法第450 條第2 項固規定租賃 契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租 人之習慣者，從其習慣。惟土地法第103 條另明定租用建築 房屋之基地，非因該條所列情形之一，不得收回，即應優先 適用土地法之規定。故基地租賃契約，若無土地法第103 條 各款所定情形，當事人之一方片面終止契約，於法未合。次 按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上 為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440 條第1 項規定， 定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為 支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以 上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約、收回土地。在租 賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在（ 最高法院68年台上字第777 號判例意旨、72年度台上字第42 49號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，亦經民事訴訟法第277 條前段揭明 ，是主張法律關係存在之當事人，自須就該法律關係發生所 須具備之特別要件，負舉證之責。
⒉查原告固主張已以103 年12月1 日存證信函向被告為終止租 約之意思表示，是兩造間之不定期租賃關係均已於103 年12 月31日終止云云，惟兩造間就系爭土地為基地租賃契約，已 如前述，參諸前開說明，若無土地法第103 條各款所定情形 ，原告一方片面終止契約，於法未合，難認系爭租賃契約業 經原告以103 年12月1 日存證信函合法終止。 ⒊另原告主張：被告迄今已2 年以上未繳納系爭土地租金，原 告屢次催告繳交均未獲置理，原告仍得依土地法第103 條第 4 款之規定終止系爭租約云云。查被告張屘妹係於每年年底 或過年時，按年繳付租金，已繳付租金至102 年，103 年租 金因原告拒絕受領，已於103 年5 月12日向本院提存所提存 該年度租金9,173 元，業據提出99年至102 年之繳付租金收 據及本院103 年度存字第800 號提存通知書等件為證；另被 告官黃喜則係每滿5 年於第5 年年底一次繳付5 年租金，被 告官黃喜已繳付租金至99年，100 年至103 年之租金3 萬元 ，因原告王財薰拒絕受領，被告官黃喜即於103 年12月10日 寄送匯票3 萬元予原告王財薰，然復經原告王財薰於103 年 12月17日以存證信函退回，亦有被告官黃喜繳付89年至93年 之租金收據及存證信函等件在卷可稽。而原告雖主張被告迄 今已2 年以上未繳納系爭土地租金，原告屢次催告繳交均未 獲置理云云，惟就其有定期催告被告2 人繳付租金之事實， 並未提出積極事證舉證以實其說，而觀諸原告前開103 年12
月1 日存證信函，乃係以「近日預將此土地整理出售」為由 ，而為終止租約之意思表示，此有上開存證信函2 紙在卷可 稽，是上開存證信函亦不足為原告曾催告被告繳交租金之證 明。參諸前開說明，原告既未舉證證明其已先定相當期限催 告被告2 人繳付租金，則其逕以被告2 人積欠租金達2 年以 上為由，依土地法第103 條第4 款規定終止租約云云，自無 理由。
⒋從而，被告就系爭土地與原告間既有基地不定期租賃契約存 在，且本件難認原告已合法終止兩造間之租地建屋契約，已 如前述，是被告2 人就系爭土地自具有合法占用之權源，故 原告請求被告拆除地上物並返還土地，並無理由。五、綜上所述，原告依據民法第767 條第1 項、第821 條之規定 ，請求被告張屘妹應將坐落新北市○○區○○○段000 地號 土地，如附圖所示編號A 之地上物拆除（面積47平方公尺， 即門牌號碼為新北市○○區○○○路000 號），並將該部分 土地返還予原告及全體共有人；另被告官黃喜應將坐落新北 市○○區○○○段000 地號土地，如附圖所示編號B 之地上 物拆除（面積62平方公尺），並將該部分土地返還予原告及 全體共有人，均為無理由，應予駁回。
六、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述， 附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。中 華 民 國 104 年 12 月 18 日
民事第四庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 12 月 18 日
書記官 林翠茹