臺灣新北地方法院民事判決 104年度簡上字第278號
上 訴 人 魏淑華
訴訟代理人 吳弘鵬律師
複代理人 陳妍伊律師
被上訴人 林英惠
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年6月
26日本院板橋簡易庭103年度板簡字第1635號第一審判決提起上
訴，經本院於104年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠被上訴人於民國103年4月23日以新臺幣（下同）885萬元向 上訴人所購買新北市○○區○○段0000地號土地（應有部分 1/4），及其上建號3360號，門牌號碼新北市○○區○○街 00○0號房屋（下稱系爭房屋）與頂樓增建物，並簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。上訴人於出售系爭房 屋時，僅告知系爭房屋天花板有漏水情形，並已請訴外人億 圓工程有限公司（下稱億圓公司）修繕完成且保固5年。 ㈡103年4月23日交屋後，被上訴人於103年5月20日前往打掃時 ，竟發現系爭房屋前陽台、屋內牆壁、後陽台、頂樓增建物 之天花板等多處發生漏水及天花板、牆壁有壁癌情形，系爭 房屋顯然有重大瑕疵，上訴人於出售前向被上訴人說明僅有 天花板漏水已修繕完成，顯然與事實不符。
㈢被上訴人發現漏水後，即行連絡上訴人，亦請訴外人黃伯瑞 代書多次聯繫上訴人，上訴人均置之不理。被上訴人為確定 系爭房屋瑕疵全貌，於僱工拆除客廳及天花板部分木板之前 、後，均連絡億圓公司承辦人孫鍾銘至現場勘查確認，釐清 系爭房屋漏水壁癌部分是否為當初上訴人委由該公司修繕部 分，上訴人並未到場。億圓公司勘查後，確認多處漏水及壁 癌部分並非上訴人先前委由該公司修繕部分。又兩造間系爭 買賣契約第2頁所指應謂增建之建物有被拆除或其他危險事 件發生之可能性。且本件經台北市土木技師公會鑑定系爭房 屋漏水原因計5項，皆非上訴人所述已委請億圓公司修繕保 固之保固範圍，億圓公司修繕保固部分為4樓天花板及4樓壁 癌（工程費僅5萬餘元），且該保固書亦未說明保固範圍， 顯見系爭房屋多處漏水，壁癌達重大瑕疵，已造成實際經濟 價值減損，嚴重損及被上訴人權益。再者，上訴人無法提出 任何系爭房屋耗損數據佐證，概稱難以避免之自然使用耗損
，依上訴人所述之邏輯，表示屋齡已達數十年之房屋皆會且 應該要漏水，顯見上訴人明知系爭房屋漏水，且漏水處非億 圓公司之漏水保固範圍內，僅告知被上訴人系爭房屋（4樓 ）牆壁與天花板交接處漏水，並未告知頂樓增建物漏水及系 爭房屋（4樓）其他地方多處漏水，逕稱皆已委請億圓公司 修繕並保固，難謂無故意或過失之嫌。
㈣本件經台北市土木技師公會鑑定漏水修繕工程費用為214,82 8元，另被上訴人支出拆修原有裝潢費用47,565元，又因延 遲入住系爭房屋而支出103年5月至104年6月間之租賃相關費 用140,775元，合計受有損失403,168元。爰依民法第259條 、第354條、第360條之規定，請求上訴人應負物之瑕疵擔保 責任，賠償被上訴人所受下列損害合計403,168元： ⒈漏水修繕工程費用214,828元（含稅）。 ⒉原有裝潢拆修費用47,565元：被上訴人於103年5月發現漏水 ，故請廠商拆除部分牆面及天花板修繕費，合計47,565元。 ⒊延遲入住系爭房屋而另行租賃之相關費用140,775元：被上 訴人因延遲入住系爭房屋而支出103年5月至104年6月間之租 賃相關費用140,775元。
㈤並聲明：上訴人應給付被上訴人403,168元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並陳明願 供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則抗辯：
㈠系爭房屋係建於63年9月5日，主要建材為鋼筋混凝土。上訴 人居住系爭房屋期間，發見天花板似有漏水且牆上亦有壁癌 需處理，便委請億圓公司修繕之，億圓公司修復後並另外提 供5年之保固期。
㈡上訴人於系爭房屋居住期間不達半年（102年10月30日至103 年3月），且該期間正係處於降雨量之枯水期，難謂上訴人 可發見系爭房屋經降雨過後房屋之內部情形。故上訴人已將 其己力可發見之漏水情形告知億圓公司，委請該公司進行維 修，於維修後，上訴人相信該公司之專業技術，認系爭房屋 之漏水情狀已然修復，縱未全然修復，亦應在億圓公司之保 固範圍內。
㈢又查，上訴人居住期間，均未發見被上訴人所述之情形，故 上訴人並非隱匿未告知，且被上訴人亦於建物現況確認書中 確認系爭房屋屋漏部分已修繕保固。縱系爭房屋確有上訴人 未告知之漏水情況，惟系爭房屋之屋齡已達40年，渠等情狀 應屬於難以避免之自然使用耗損並非瑕疵，故上訴人自不應 負損害賠償之責任。
㈣再者，系爭房屋縱令有漏水之瑕疵，惟依據兩造於103年3月
16日簽訂之系爭買賣契約第6頁載明特別約定事項：「賣方 原本標的物漏水部分已由億圓公司修繕保固，買方承受保固 契約，但賣方需協助更改保固契約之指定人為買方林英惠。 」，於「建物現況確認書」上，上訴人委託代書記載「屋漏 部分已修繕保固」，可知上訴人已告知被上訴人有漏水之情 形，並已請保固修繕。是被上訴人在買受系爭房屋前即已知 其漏水之情形，並同意承受上訴人與億圓公司間之保固契約 ，則雖系爭房屋（4樓）確有漏水之情形，依民法第355條規 定，亦難謂上訴人需負瑕疵擔保之責。
㈤又系爭買賣契約第2頁載明：「本買賣標的如有未依法申請 增（加）建之建物、定著物或工作物亦包括在買賣範圍內， 買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋後承 擔一切責任。」。查兩造既已於系爭買賣契約中以特約限制 上訴人對系爭房屋頂樓增建物之物之瑕疵擔保責任，且由上 訴人於「建物現況確認書」上所載「屋漏部分已修繕保固」 ，可知上訴人已告知被上訴人有漏水之情形，因此可認被上 訴人認知系爭房屋頂樓增建係屬老舊建物，且可能具有漏水 之危險，依系爭買賣契約上開約定，被上訴人自應承擔一切 責任。
㈥再被上訴人主張因系爭房屋漏水而延遲遷入，致被上訴人需 在外租賃居住而受有損失，惟被上訴人是否需因系爭房屋漏 水而遲未遷入，致其在外另租房居住，其必要性並非無疑， 且誠如上述，兩造既已於系爭買賣契約就漏水之情形及未依 法申請增建之建物有特別約定，則據此約定，上訴人自不負 損害賠償之責。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人127,386元，及自起訴狀繕 本送達翌日即103年10月28日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人對於原判決不服 ，提起上訴，並聲明：「㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。」，被上訴 人則聲明：上訴駁回。（原審判決被上訴人敗訴部分，即關 於駁回被上訴人請求系爭房屋頂樓增建物之漏水修繕工程費 用78,453元、原有裝潢拆修費用47,565元、延遲入住系爭房 屋而另行租賃之相關費用140,775元，以上合計266,793元及 此部分之利息，未據被上訴人不服，已告確定，故此部分不 在本判決所審理範圍內，併此敘明。）
四、被上訴人主張：被上訴人與上訴人於103年3月16日簽立系爭 買賣契約，以總價885萬元向上訴人購買新北市○○區○○ 段0000地號土地（應有部分1/4），及其上建號3360號之系 爭房屋與頂樓增建物之事實，為上訴人所不爭執，並有不動
產買賣契約書影本1份附卷可稽（見原審司板簡調字卷第51 至73頁），堪信為真實。又被上訴人主張：上訴人於103年4 月23日交屋後，被上訴人於103年5月20日前往系爭房屋打掃 時，發現系爭房屋及頂樓增建物有漏水之情事，上訴人就系 爭房屋漏水之瑕疵，應依民法第354條、第360條規定對其負 物之瑕疵擔保責任，賠償其系爭房屋（4樓）漏水之修繕費 用127,386元一節，上訴人則抗辯其就系爭房屋（4樓）之漏 水，毋庸負瑕疵擔保責任等語。經查：
㈠系爭房屋（4樓）仍存有漏水瑕疵：
本件經原審囑託兩造合意選定之臺北市土木技師公會鑑定結 果，系爭房屋（4樓）及頂樓增建物之屋內確實有漏水情形 ，漏水範圍包含：4樓客廳牆面及平頂、4樓廚房牆面及平頂 、4樓後陽台平頂、頂樓房間及走道平頂、頂樓增建之走道 窗戶牆面等。漏水之原因研判為：⒈頂樓露台女兒牆滲水、 4樓前窗外牆滲水，造成4樓客廳牆面及平頂漏水。⒉4樓廚 房屋頂PC板矽利康老化，造成牆面及平頂漏水。⒊4樓後陽 台PC板矽利康老化，造成平頂漏水。⒋頂樓鐵皮屋頂排水溝 位置設置不當、鐵皮及釘栓鏽蝕、鐵皮接縫矽利康老化等， 造成頂樓房間及走道平頂漏水。⒌頂樓外牆窗框無設計排水 孔加上外牆防水施作不佳，造成窗戶牆面滲水。有臺北市土 木技師公會104年4月13日北土技字第10430000536號鑑定報 告書（下稱鑑定報告）可稽。足證系爭房屋卻存有漏水之瑕 疵。
㈡上訴人應就系爭房屋現存之漏水瑕疵負物之瑕疵擔保責任： ⒈查系爭買賣契約第十條「賣方之瑕疵擔保責任」第二項約定 ：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法 令規定辦理。」（見原審司板簡調字卷第55頁）。而民法第 354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少 之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。上開出賣人應負 物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設 ，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法 定責任，且依民法355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對 於瑕疵之發生有故意或過失為必要，此有最高法院82年度台 上字第3228號、71年度台上字第2395號裁判意旨可參。又所 謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高
法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。再依吾人日常生 活經驗所知，漏水確實會滅失或減損房屋之價值或通常效用 ，而被上訴人主張上訴人所交付之系爭房屋具有漏水之瑕疵 ，足堪認定，業如前述。則上訴人依上開系爭買賣契約第十 條之約定，自應依民法相關規定，對被上訴人負物之瑕疵擔 保責任。
⒉次查，兩造於系爭買賣契約第十四條特別約定事項第三項約 定：「賣方原本標的物漏水部分由億圓工程有限公司修繕保 固，買方承受原保固契約，但賣方需協助更改保固契約書之 指定人為買方林英惠。」（見原審司板簡調字卷第56頁）。 是上開約定，並非免除上訴人就系爭房屋漏水之擔保責任， 而係約定上訴人依民法等規定應對被上訴人所負之物之瑕疵 擔保責任，其中上訴人前已委請億圓公司修繕之漏水瑕疵部 分，改為「由億圓公司保固」之方式來擔保，其餘瑕疵部分 ，上訴人自仍應依民法等規定對被上訴人負擔保之責甚明。 再查，億圓公司出具之保固書，記載修繕位置僅為系爭房屋 「四樓天花板滲水維修」、「四樓壁癌處理」，保固期為5 年即102年11月25日至107年11月25日等語（見原審司板簡調 字卷第72頁）。職是，非億圓公司上開修繕保固範圍內之漏 水，兩造既未約定免除上訴人之擔保責任，則上訴人自仍應 依前開系爭買賣契約第十條約定負擔保責任。
⒊上訴人雖辯稱：由系爭買賣契約第十四條特別約定事項第三 項之約定，及上訴人於系爭買賣契約附件之「建物現況確認 書」記載「屋漏部分已修繕保固」（見原審司板簡調字卷第 69頁），足證被上訴人於系爭買賣契約成立時，已知悉系爭 房屋有漏水之瑕疵，故上訴人依民法第355條規定，不負擔 保之責云云。然上訴人於上開「建物現況確認書」關於「屋 漏部分已修繕保固」之記載，僅係告知被上訴人系爭房屋漏 水部分，上訴人於兩造訂立系爭買賣契約之前，即已經委請 億圓公司修繕完畢，並已由億圓公司為保固之意，此經上訴 人陳明在卷（見本院簡上字卷第29頁反面），顯然上訴人係 用以向被上訴人保證系爭房屋漏水之瑕疵於其交屋之前均已 經委請億圓公司修繕完畢。此參上訴人於其104年7月23日所 提民事上訴狀陳稱：上訴人已將己力可發現之漏水情形告知 億圓公司，委請億圓公司進行修繕，於維修後，上訴人相信 億圓公司之專業技術，認系爭房屋之漏水情狀已然修復。… 上訴人於居住系爭房屋期間，未發現被上訴人所述（漏水） 情形，故上訴人並非隱匿未告知等語（見本院簡上字卷第10 頁反面）益明。則倘上訴人亦不知悉系爭買賣契約成立時， 系爭房屋仍存有漏水之瑕疵，復於上開「建物現況確認書」
向被上訴人保證漏水已經修繕完畢，則被上訴人又如何能明 知系爭房屋於上訴人交付時，仍存有未經修繕之漏水瑕疵。 是上訴人辯稱被上訴人明知系爭房屋有漏水瑕疵，故其不負 擔保之責云云，洵無足採。且依兩造上開約定，可知倘系爭 房屋於上訴人交付時，仍存有未經修繕之漏水瑕疵，且該漏 水瑕疵不在億圓公司所保固之範圍內，則上訴人就此部分瑕 疵，自仍應依民法相關規定對被上訴人負瑕疵擔保責任，已 如前述。又上訴人此擔保責任，並不以其對於該瑕疵之發生 有故意或過失為必要，亦如前述。因此，上訴人縱不知系爭 房屋於系爭買賣契約成立時，仍存有未經修繕且不在億圓公 司保固範圍內之漏水瑕疵，仍不能解免其對被上訴人所應負 之擔保責任。
⒋再查，證人即億圓公司店長孫鍾銘於原審103年12月18日言 詞辯論期日到庭結證稱：被告（即上訴人）是於今年度（即 103年）委託億圓公司，億圓公司有開估價單，是我帶班去 做的，是修繕屋頂及天花板漏水，修繕前有作現場勘查，後 來103年5月份，系爭房屋新屋主（即被上訴人）有請我們去 查看，結果系爭房屋有多處漏水，有窗框、陽台、牆面等處 漏水。之前受被告委託時，沒有發現這些地方漏水是因為之 前勘查時，我們是針對業主口述內容現場勘查，窗框、陽台 、牆面是在下雨後才發生（漏水），而之前我們勘查並沒有 下雨。屋主（即上訴人）請我們修繕，我們保固5年，保固 內容是現況施工範圍。新屋主請我去看時，天花板沒有漏水 ，認為是外牆滲水進來。新屋主發現漏水之後，我們沒有進 行修繕，因為不在我們保固範圍內等語（見原審板簡字卷第 60至63頁），並提出上訴人委託修繕時之估價單影本1份及 億圓公司完工相片8紙在卷（見原審板簡字卷第67至71頁） 。而經原審以上開資料為附件，囑託台北市土木技師公會鑑 定系爭房屋及頂樓增建物現存漏水之原因是否有與如上開估 價單所為修繕仍係屬同一原因，鑑定結果為：上開估價單現 場修繕範圍，僅頂層（增建）之外牆面及隔壁鄰房之地坪等 防水工作，查現況會勘照片編號02之頂樓走道窗台牆面滲水 ，可研判為鋁窗排水不良加上外牆防水施作不佳所致，故鑑 定標的物之漏水原因，與上開估價單所為修繕，不完全是同 一原因，僅頂層（增建）之外牆面施作處有滲漏水現象才是 。此有台北市土木技師公會鑑定報告書可稽。足證除系爭房 屋頂樓增建之外牆面施作處有滲漏水現象，係屬億圓公司原 修繕並保固之範圍外，其餘系爭房屋（4樓）部分之漏水要 難謂係在億圓公司之保固範圍內。而按民法第360條前段規 定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不
解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。」。 本件系爭房屋（4樓）於系爭買賣契約成立時，存有前開鑑 定報告所鑑定之漏水瑕疵，且該漏水瑕疵，不在億圓公司原 修繕及保固範圍內，則依前開說明，被上訴人就此瑕疵，依 民法第360條規定請求上訴人負損害賠償之責，即非無據。 ㈢上訴人應賠償被上訴人之金額：
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216條第1項所明 定。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少 ，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損 害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。又按負損害賠償 責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損 害發生前之原狀；又上開情形，債權人得請求支付回復原狀 所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項 亦定有明文。而系爭房屋（4樓）漏水之必要修繕費用，應 屬回復原狀之必要費用，是被上訴人請求上訴人支付其系爭 房屋（4樓）漏水之修繕費用以為賠償，自無不合。 ⒉而經原審囑託台北市土木技師公會鑑定結果，系爭房屋及頂 樓增建之漏水，所需修繕費用共計204,598元（未稅），其 中包括包括六大項，即：屋頂鐵皮屋修繕費用48,060元。 損害修繕費用42,998元。漏水修繕費用75,282元。其 他（按損害鄰房規定得酌列8%）費用13,307元（即以第一至 三項金額166,340元合計之8%計算）。廢棄物清理及運什 費8,317元（即以第一至三項金額合計166,340元之5%計算） 。管理費等16,634元（即以第一至三項金額合計166,340 元之10%計算），以上合計為204,598元（未稅）（見鑑定報 告第26頁）。而上開費用中，關於第一項屋頂鐵皮屋修繕費 用48,060元全部、第二項損害修繕費其中第1小項「頂樓前 陽台鋁框及天溝排水改善處理3,082元」、第2小項「頂樓走 道窗戶牆面台度批土+油漆600元」、第3小項「頂樓房間及 走道天花板批土+油漆1,004元」，第三項漏水修繕之第1小 項「頂樓走道窗戶牆面台度高壓灌注鑽孔及窗框鑽設排水孔 8,000元」，合計60,746元，係屬頂樓增建本體部分之漏水 瑕疵之修繕，應予扣除。至第三項之第2小項「頂樓大門外 水泥地板裂縫防水處理16,000元」、第3小項「頂樓右側外 牆與地坪接縫輕質空心磚打除與復舊20,794元」、第4小項 「頂樓右側外牆與地坪接縫防水處理17,094元」，依鑑定報 告備註欄所載係為修繕該鑑定報告書附件六之照片4、7所示 即系爭房屋（4樓）天花板及廚房之漏水所必要工項與修繕 費用，是此部分自毋庸扣除。則關於第二項損害修繕費用應
為38,312元（計算式：42,998元－3,082元－600元－1,004 元＝38,312元），第三項漏水修繕費用應為67,282元（計算 式：75,282元－8,000元＝67,282元）。故第二、三項之費 用合計應為105,594元（計算式：38,312元＋67,282元＝105 ,594元）（原判決誤算為98,634元）。第四項其他費用應為 8,448元（計算式：10,559元×8%＝8,448元，元以下四捨五 入）（原判決誤算為7,891元）。第五項廢棄物清理及運什 費應為5,280元（計算式：105,594元×5%＝5,280元，元以 下四捨五入）（原判決誤算為4,932元）。第六項管理費應 為10,559元（計算式：105,594元×10%＝10,559元，元以下 四捨五入）（原判決誤算為9,863元）。故系爭房屋（4樓） 漏水瑕疵所需之修繕費用合計未稅應為129,881元（計算式 ：105,594元＋8,448元＋5,280元＋10,559元＝129,881元） （原判決誤算為121,320元），加計5%營業稅後，應為136 ,375元（原判決誤算為127,386元）。因此，被上訴人自得 依民法360條規定，請求上訴人如數賠償上開費用。五、從而，被上訴人依民法360條規定，請求上訴人給付136,375 元（原判決誤算為127,386元），及自起訴狀繕本送達翌日 即103年10月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 有理由。原審就此部分判命上訴人給付，並依職權為假執行 之告，於法不無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。（又原判決誤算上 訴人應給付被上訴人之金額為127,386元本息，此顯然錯誤 ，依民事訴訟法第232條規定，應由原審法院依職權或依當 事人聲請予以裁定更正，附此敘明。）。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 陳翠琪
法 官 黃信樺
以上正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
書記官 李惠茹
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