臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴字第一四三八號
原 告 丁○○
訴訟代理人 江松鶴律師
被 告 丙○○ 住台北市○○路○段二六六巷一號
訴訟代理人 戊○○ 住台北市○○路○段二六六巷一號
被 告 甲○○
乙○○
右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將座落於台北市○○區○○段二四地號土地上磚造之建物，面積：三四 ﹒七八平方公尺（如附圖紅色部分）拆除，並將該面積：三四﹒七八平方公尺 （如附圖紅色部分）之土地返還予全體共有人陳蔡麗、裴蔡娟、陳環、陳地旺 、王克萍、張銳宗、陳地煙、陳忠棋、陳素卿、丁○○、陳麗卿、李志郎、李 智淵。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）壹拾伍萬貳仟貳佰伍拾元及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）原告願提供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告係本件土地座落於北市○○區○○段二四地號之共有人，持分為一萬分之 一七四八。本件土地地目：建，面積為二三○平方公尺。惟被告竟無權占用原 告及共有人之土地，如附圖紅色部分，面積三四．七八平方公尺，其上建物為 一、二層樓之磚造建物。查原、被告間並無任何契約，被告之無權占用，使原 告土地無法利用。依民法第八百二十一條規定：各共有人對於第三人，得就共 有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體 之利益為之。原告爰依法請求被告拆屋還地。
（二）再者，被告無權占用上開土地，即有相當於租金之不當得利，爰將不當得利計 算如附表所示，被告應給付原告。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、從基地之地號觀之：原告之地號為二十四地號，而被告主張有租賃關係之地號 為二十四之一。顯見被告有所誤解。
２、否認租賃書之真正：被告於答辯狀所提出之證物三，原告否認其形式及實質之 真正。退而言之，縱使該租約書形式上真正，則亦有如下之問題： （１）被告主張陳地養等五人與陳天來及陳林盡就士林鎮社子大字後港墘字第二一 ○之一地號有分管狀態，原告否認之，其應舉證。
（２）若其分管真正，則僅「劃出三十三坪」租予訴外人「陳定中」及「陳用忠」 兩人，而陳定中部分僅承租「一八坪○七五」，建坪為「拾壹點柒」，此部 分係在二十四之一地號上，而非在二十四地號上，從其提出之證物七可證。 （３）被告亦無給付任何租金已達五年以上，原告以此準備書狀繕本之送達作為終 止租約之意思表示。
３、原告否認被告所提之證物九至十二之形成及實質真正。被告所提證物十三、十 四號無法證明原告有收租金之情事，反可證明被告根本無給付租金。兩造間並 無任何租賃關係，縱有其亦無給付租金已達五年以上。 ４、從基地之地號觀之：原告之地號為二十四地號，而被告主張有租賃關係之地號 為二十四之一。顯見被告有所誤解。被告所提之證物十六所附四份提存書，提 存物受取人皆為鄭金塗，而非原告，此顯係張冠李戴之舉，被告並未給付任何 租金予原告。另被告主張有租賃關係之二十四之一地號土地，業經台北地方法 院七十二年度訴字第一三九七三號返還無權占有土地事件判決原告之訴駁回， 即就二十四之一地號土地部分本件原告之占有具正當權源。三、證據：提出士林區○○段○○段二十四地號土地登記謄本、地價謄本一份及戶籍 謄本等件為證。並聲請本院會同台北市士林地政事務所測量人員勘測現場。乙、被告方面：被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作可聲明或陳 述。被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，其前此之聲明及陳述與被告李新證 之聲明陳述如左：
一、聲明：
（一）如主文所示。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。二、陳述：
（一）系爭坐落台北市○○區○○段一小段第二四地號﹂，面積二三０平方公尺之土 地，於六十八年七月三十一日重測前之舊地號為：「台北市○○區○○段後港 墘小段第二一０─一地號」，此參被告所提證物一即系爭「台北市○○區○○ 段後港墘小段第二一０─一地號」土地之登記簿謄本，於標示部第二欄登載： 「民國六十八年七月三十一日」，「地籍圖重測，逕為分割」，並於第三欄明 載：「依本府（按即「台北市政府」）六十八年六月二十七日府地一字第二四 六一七號公告逕為分割為『重測後為百齡段壹小段二十四地號』」，即明。又 ，依同一欄位「備考」格所載，上開「台北市○○區○○段後港墘小段第二一 ０─一地號」，於本次重測後尚另分割出他筆「百齡段壹小段第二十三地號」 等土地，故系爭分割、重測後為：「台北市○○區○○段第二十四地號」之土 地，於分割、重測前之原地號：「台北市○○區○○段後港墘小段第二一０─
一地號」（於本次重測逕為分割前之面積為三、六二九平方公尺），不僅地號 不同，面積亦有相當差異，此乃其原因所在。再查上開「台北市○○區○○段 後港墘小段第二一０─一地號」土地，於民國四十六、七年間之更早地號為： 台北縣「士林鎮社子 (大)字後港墘 (字)第二一０─一地號」，此參被告前呈 證物二之土地登記簿謄本，即明。
（二）查上開「士林鎮社子大字後港墘字第二一０─一地號」土地，於民國四十七年 元月一日時之共有人計有①「陳天昌」、②「陳天賜」、③「陳天通」、④「 陳天時」、⑤「陳元福」、⑥「陳天來」及⑦「陳林盡」等七人，且共有人間 原訂有分管共有土地之契約，事實上亦處於分管狀態。嗣上開「①至⑤」之五 位共有人乃於民國四十七年元月一日將其等分管之土地「劃出參拾參坪」，租 予訴外人「陳定中」及「陳用忠」二人建屋居住 (被告前呈證物三)( 另一共 有人「陳天通」則將其分管之部分系爭土地於五十二年一月一日出租予訴外人 「傅李祥雲」，附明）。陳定中等於五十三年二月二日，將其所建之系爭房屋 （原門牌：「士林鎮后港里農後新村二十四號」）讓售予被告之父李培寬（參 被告前呈證物四、五），李培寬於六十四年二月二日逝世後，系爭房屋乃由被 告繼承取得所有權。
（三）依上所述，則系爭土地之租地建屋契約於依序由被告之父李培寬及被告繼受取 得所有權後，其租賃關係自仍存續於陳地養等五位共有人與被告之間 (民法第 一一四八條、土地法第一０三條等規定及最高法院四十八年台上字第二二七號 判例參照)。
（四）綜上，系爭土地之不定期租地建屋契約於原為：台北縣「士林鎮社子 (大)字 後港墘 (字)第二一０─一地號」之四十七年元月一日，既經分管土地之共有 人陳地養等五人將之出租予訴外人陳定中等，嗣系爭土地之地號雖因分割、重 測而變更為現：「台北市○○區○○段一小段第二十四地號」，地號及面積均 有更異，且出租人亦因繼承等原因有所變更，承租人之部分亦因上開原因有所 變動，惟於原告及其他共有人繼受取得系爭土地之所有權，被告亦繼受取得系 爭房屋所有權後，系爭不定期租地建屋契約自仍存續於兩造之間，被告占有系 爭土地自屬有權占有，原告本件訴請被告拆屋還地之請求及主張自無理由，應 予駁回。
（五）另查：
１、與系爭土地相鄰 (參被告前呈證物六)，且同自原「台北市○○區○○段後港 墘小段第二一０─一地號」土地重測分割而來，現地號為：「台北市○○區○ ○段一小段第二十四之一地號」之土地 (地主為訴外人「鄭金塗」)，亦曾有 與本件爭執相同之糾紛存在。且關於該「第二十四之一」地號土地糾紛，業經 台灣台北地方法院以七十二年度訴字第一三九七三號判決該件之被告「李新證 」勝訴，並經台灣高等法院以七十三年度上字第二八二一號判決駁回地主即出 租人等之上訴，而經確定在卷（參被告前呈證物七）。 ２、依鈞院調閱之上開「台灣高等法院七十三年度上字第二八二一號」民事判決。 於其判決書理由欄第五、六段所為之事實認定及法律理由之判斷：「五、查系 爭土地，原為陳天昌、陳天賜、陳天時、陳天來、陳天通、陳林盡及陳元福七 人共有而分歸陳天通管理之土地中之一部分。四十七年一月一日，共有人陳天 通、陳天賜、陳天時、陳地養（陳天昌之繼承人）及陳元福等，將上開現由李 新證租用部分土地，出租給陳定中及陳用忠建屋，迨五十三年二月二日，由陳 定中將地上房屋出賣給李新證之父李培寬，再由被上訴人李新證繼承，至房屋 坐落之基地，仍由李新證與出租人成立不定期租賃契約。．．．．．。迨六十
二年六月間，陳地河之債權人聲請法院強制執行拍賣上開地號土地中陳地河之 應有部分，由上訴人之被繼承人鄭林水鴨得標應買，鄭林水鴨取得分別共有權 後，即訴請法院判決分割共有土地，系爭土地，即為分割歸鄭林水鴨單獨所有 土地中之一部分。此等事實，不但有：土地登記簿謄本、租賃契約、租金收據 、本院七十年上字第二八一四號分割土地之判決及證人陳紹之結證 (七十四年 六月十四日準備程序筆錄）等在卷為證（傅李祥雲部分之租約，係袋裝隨卷併 存，餘附第一、二審卷袋及袋裝），除上訴人主張系爭土地之出租不生效力及 否認當年陳天通有分管系爭土地之事實外，餘并均為兩造所是認，應屬實在。 ﹂﹁六、按共有物之全部或一部之出租，應屬民法第八二０條第一項所定之管 理行為，除契約另有訂定外，固應由共有人全體共同為之。但如共有人中之一 人擅將共有物之全部或一部出租予他人，亦祇對於他共有人不生效力。至如共 有土地已經分管，則分管之共有人將分管土地出租予他人，即無須得他共有人 之同意。又，法院依法強制執行所為之拍賣，亦屬買賣之一種，在租賃關係存 續中，租賃物縱由第三人買受，依民法第四二五條規定，該租賃契約對於第三 人，仍繼續存在。以此，系爭土地原先共有人陳天通等將系爭土地分別出租給 被上訴人或其前手，應祇當年未曾同意出租之他共有人或其繼承人可以主張該 出租行為對各該他共有人或其繼承人不生效力，至原出租人陳天通及陳天通之 繼承人陳地河以及陳地河之買受人亦即上訴人等，均不得又自主張該一出租行 為無效；尤其就上開地號之土地，鄭林水鴨於六十二年六月間買受陳地河之應 有部分後，又已訴請法院將包括系爭地在內之土地判決分割歸鄭林水鴨單獨所 有 (鄭林水鴨死亡後，由上訴人承受訴訟），上訴人自應繼受陳地河之出租人 義務；更何況分割前共有人之一即陳地養之繼承人之一陳紹在本院結證：上開 地號之土地，確由各共有人分管分租云云屬實（見七十四年六月十四日筆錄） 。按包括系爭地在內之共有土地既有分管分租之事實，且各共有人間廿多年來 一直相安無事，依上開說明，上訴人自不得主張陳天通等當年之出租行為無效 及依被上訴人無權占有系爭地之法律關係請求被上訴人拆屋還地及賠償損害。 又，李新證部分，除以上所論外，在其父李培寬向訴外人陳定中（向陳天通、 陳地養等五人租地建屋之人）買受系爭地上房屋之後，雖未再與陳天通等另立 書面契約，但該原出租人及其繼承人等自李培寬買受地上房屋及李新證繼承該 房屋之後，仍依原約定內容繼續供地給李新證使用并按時抽取資金。迄無紛爭 ．．．．，是其與李新證間，就系爭地之租賃關係，應仍繼續存在，直至上訴 人買受陳地河之應有部分并訴請法院判決獲得包括系爭地在內之土地所有權後 ，亦迄未依法終止兩造間之租賃關係，茲上訴人徒以上開情詞依上開法律關係 對李新證為本件之訴求云云，亦無足採。」，再參以被告前呈證物八之土地登 記簿謄本所示，足證：
（１）上開台灣高等法院七十三年度上字第二八二一號民事判決，雖僅就與系爭「第 二十四地號」土地相鄰之「第二十四之一地號」土地為判斷，惟該「第二十四 之一地號」土地與系爭「第二十四地號」土地，於七十二年五月三日分割前既 係同一筆地號土地，其法律關係自屬相同，上開台灣高等法院七十三年度上字 第二八二一號判決所為事實認定自足供本件事實認定之參考。
（２）且於上開判決中，就被告所提之系爭「租約書」、「契約書」及系爭土地之共 有人間就系爭土地確有由各共有人分管分租之事實，既經證人「陳紹」於上開 事件到庭結證屬實，並經上開判決認定在卷。則原告空言否認系爭租約書及契 約書之真正，又任意否認系爭土地共有人間有分管事實之說，自均非事實，自 不足採。
（３）況查：
①依被告前呈證物十五之土地登記簿謄本及證物十、十一、十二所示，原告「丁 ○○」及其餘二位共有人「陳素卿」、「陳麗卿」等人，均係「陳元福」之繼 承人，且因「陳元福」於七十七年八月二十日死亡，而共同繼承「陳元福」對 系爭土地之應有部分，並於七十九年五月十一日完成繼承登記。 ②而「陳元福」本身正是民國四十七年一月一日，將所分管之系爭土地出租予被 告前手陳定中、陳用忠之五位共有人之一。
③且原告本身尚曾多次向被告收取系爭租金，尤其其中一次，原告係以簽「丁○ ○」之名，但卻蓋用其父「陳元福」之印章之方式向被告收取租金 (參上開證 物十二) ，則系爭租約於兩造間確屬存在之事實，自不容原告否認，原告之訴 自無理由。
（六）原告辯稱「台灣台北地方法院士林分院七十七年度訴字第四六四號判決」，僅 係就「第二十四之一地號﹂土地為判決，與系爭﹁第二十四地號」土地無關云 云之說，並非可採。蓋：
１、被告前呈證物七即「台灣台北地方法院士林分院七十七年度訴字第四六四號判 決」，雖僅係就與系爭「第二十四地號」土地相鄰之同小段「第二十四之一地 號」土地之請求設定地上權登記事件為判決。惟查，如前所述，該「第二十四 之一地號」土地係自系爭「第二十四地號」土地分割所得（參被告前呈之證物 八），而系爭「第二十四地號」土地在六十八年七月三十一日重測前之舊地號 則為：「台北市○○區○○段後港墘小段第二一０─一地號」土地，其於四十 六、七年間之更舊地號則為：「台北縣士林鎮社子 (大)字後港墘 (字)第二一 ０｜一地號」，此參被告前呈證物一、二之土地登記謄本所示，即明。 ２、再，上開「台北縣士林鎮社子 (大)字後港墘 (字)第二一０─一地號」土地， 既經當時之土地共有人即陳天賜等五人將之出租予被告之前前手陳定中等人建 屋居住，另一共有人陳天通且另將其分管之部分系爭土地於五十二年一月一日 出租予訴外人「傅李祥雲」。則於上開「台北縣士林鎮社子 (大)字後港墘 ( 字) 第二一０─一地號」土地，嗣變更地號為「台北市○○區○○段後港墘小 段第二一０─一地號」，再因重測變更為系爭「第二十四地號」土地，而後系 爭「第二十四地號」土地又分割出同小段「第二十四之一地號」土地後，有關 系爭「第二十四地號」及「第二十四之一地號」等土地之租賃契約自應繼續存 在出租人與承租人間而應由被告與原告等分別繼受之。且無論系爭房屋之實際 座落位置係位於系爭「第二十四地號」或同小段「第二十四之一地號」土地上 之何一位置，均因其本係依據兩造前手間所訂系爭租約所建，自均屬有權占有 。
３、是兩造就系爭「第二十四地號」土地確存有租賃契約，實屬至明事實；原告辯
稱其共有之地號為「二十四地號」，與被告所主張有租賃關係者為「第二十四 之一地號」土地不同云云之說，即非可採。
（七）原告否認被告前呈證物三租賃書之真正，否認陳地養等五人與其餘共有人就系 爭土地有分管契約，並主張縱有分管，其承租人即被告之前前手「陳定中」及 「陳用忠」二人所承租建造之房屋亦係座落在相鄰之「第二十四之一地號」土 地上，非在系爭「第二十四地號」土地上，其說亦不可採。蓋： １、上開租賃契約確屬真實及系爭土地之原共有人間確有分管契約等事實，除有被 告前呈證物三之「租約書」及證物四之「契約書」足為憑證外。 ２、並經被告前附呈之台灣台北地方法院士林分院七十七年度訴字第四六四號判決 ，就與系爭第二十四地號土地同一分割出處之同小段第二十四之一地號土地所 涉上開民事事件，於其判決理由欄內明白確認：「原告傅李祥雲、李新證起訴 主張如附圖所示之癸、丁部分土地係伊等分別於民國五十三年一月一日承租及 繼受四十七年一月一日租約而來之事實，業據提出租賃契約書、房屋買賣契約 書及戶籍謄本為證，並為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。」等 語在卷。並有鈞院調閱之台灣台北地方法院七十二年度訴字第一三七九三號及 台灣高等法院七十三年度上字第二八二一號民事判決為相同認定在卷，依法自 足為本件事實認定之參考依據。至於原告所謂陳定中及陳用忠二人所建房屋係 位在第二十四之一地號，而非第二十四地號之說，不僅與事實不符，且依前四 、（三）所述，被告自均屬有權占有，是無論陳定中及陳用忠所建房屋之座落 位置何在，原告顯均無權請求被告拆除系爭房屋，返還系爭土地之權利。（八）原告無系爭租約之終止權，其終止系爭租約之意思表示不發生終止系爭租約之 效力：
１、依被告前呈證物三即系爭租賃契約書第（三）條之約定：「（三）該地自承租 之日起，由乙方（按即承租人，下同）無限期建築使用，如乙方連續五年未付 租金，甲方（即出租人，下同）得暫管乙方所建之房屋。」是縱使居於承租人 地位之被告有遲延給付五年租金之情事，依約原告僅不過得暫管被告之房屋， 而不得率予終止系爭租約；原告既無系爭租約之終止權，其終止系爭租約之意 思表示自不生終止系爭租約之效力。
２、況依系爭租約第（五）條之約定，系爭租金之支付方法既係「每年屆期由甲方 各人持約向乙方陳定中支領。」其性質顯屬往取債務，是在原告依法證明其曾 依約至被告住所向被告請求支付系爭租金而未果前，被告自無給付遲延可言， 從而原告即無系爭租約之終止權，其終止系爭租約之意思表示自不合法。 ３、再，縱認被告確有遲延給付系爭租金之情事，惟原告既未依法依約定相當期限 催告被告給付租金 (最高法院四十二年台上字第一一八六號判例參照)，自無 系爭租約之終止權存在，其終止系爭租約之意思表示自不合法，不生終止系爭 租約之效力；系爭租約既仍屬存在，被告自屬有權占有系爭土地，原告之訴即 無理由，應予駁回。
４、況查：
（１）被告（及被告之前手等）於系爭租約存續期間，均已依約給付租金，經出租人 收受（參被告前呈證物九）。
（２）甚至原告﹁丁○○﹂自身亦曾代表出租人向被告及被告之前手收取系爭土地之 租金，此有被告前呈證物十（五十五年度之租金）、證物十一（五十六年度之 租金）及證物十二（六十三年下期、六十四年、六十五年、六十六年及六十七 年計五個年份之租金）之租金收據計三紙足為憑證（其餘租金收據，因年代久 遠，未妥予保存，待另尋得之後再行檢呈，另參上開三（四）３所述）。（３）且被告於七十四年九月九日，尚曾因原告未續向被告收取系爭租金，而以台北 郵局第七十七支局之第二二六號存證信函（參被告前呈證物十三），催告原告 等依約收租，經原告及其他共有人收受（參被告前呈證物十四）無誤。 ５、依上事證所示，本件被告顯無遲延任何系爭土地租金之情事，原告依法依約自 無任何契約終止權，其終止系爭租約之意思表示自不生效力，起訴即無理由， 應予駁回。
（九）再，本件兩造間就系爭土地確仍續存有租賃契約，已如前述。被告於輾轉取得 系爭建物之所有權後，系爭租約既仍續存於兩造之間，且依被告前呈之證物三 ﹁租約書﹂所示，其承租面積既應為三十三坪，亦即在此三十三坪之範圍內（ 系爭房屋實際上僅二十五坪左右，尚不及三十坪，根本未超過三十三坪之範圍 ），不論其座落位置係在系爭第二十四地號或第二十四之一地號土地之上，被 告既均應屬有權占有（參上開四所述），是原告認應重新測量系爭房屋之座落 位置云云之請求，自非必要。
（十）茲再附呈被告與訴外人鄭金塗間，就與系爭第二十四地號土地相鄰之第二十四 之一地號土地之租賃契約，因鄭金塗拒收租金，被告乃予提存之提存書計四紙 （證物十六）。至於兩造間之租金給付，由於原告等嗣並未依約向被告收取租 金，被告乃以上開證物十三之存證信函通知原告等依約收租，惟因上開存證信 函部分未能有效送達系爭土地之部分共有人，致被告無法依法辦理提存手續。 惟此實無礙系爭租約之存續，且被告既未違約不付租金，原告等又未依法催告 並終止系爭租約，其本件起訴自屬無據。
三、證據：提出土地登記簿、租約書、契約書、戶籍謄本、地籍圖、台灣台北地方法 院士林分院七十七年度訴字第四六四號民事判決、租金收據、存證信函（及信封 、回執）等件為證。並聲請本院調閱台灣台北地方法院七十二年度訴字一三九七 三號民事案卷（含台灣高等法院七十三年上字二八二一號、七十三年抗字第二二 四四號）。
丙、本院依原告聲請會同台北市士林地政事務所測量人員勘測現場，並依被告聲請向 台灣台北地方法院七十二年度訴字一三九七三號民事案卷（含台灣高等法院七十 三年上字二八二一號、七十三年抗字第二二四四號）。 理 由
壹、程序方面：
本件被告乙○○未於言詞辯論期日到場，被告李月女未於最後言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張原告係本件土地座落於北市○○區○○段二四地號之共有人，持分
為一萬分之一七四八。惟被告竟無權占用，如附圖紅色部分，面積三四．七八平 方公尺，其上建物為一、二層樓之磚造建物。查原、被告間並無任何契約，被告 之無權占用，使原告土地無法利用。依民法第八百二十一條規定：各共有人對於 第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得 為共有人全體之利益為之。原告爰依法請求被告拆屋還地。再者，被告無權占用 上開土地，即有相當於租金之不當得利，爰將不當得利計算如附表所示，被告應 給付原告等語。被告則辯稱系爭坐落台北市○○區○○段一小段第二四地號土地 ，於六十八年七月三十一日重測前之舊地號為台北市○○區○○段後港墘小段第 二一０─一地號，此參被告所提證物一即系爭「台北市○○區○○段後港墘小段 第二一０─一地號」土地之登記簿謄本，於標示部第二欄登載：「民國六十八年 七月三十一日」，「地籍圖重測，逕為分割」，並於第三欄明載：「依本府（按 即「台北市政府」）六十八年六月二十七日府地一字第二四六一七號公告逕為分 割為『重測後為百齡段壹小段二十四地號』」，即明。又，依同一欄位「備考」 格所載，上開「台北市○○區○○段後港墘小段第二一０─一地號」，於本次重 測後尚另分割出他筆「百齡段壹小段第二十三地號」等土地，故系爭分割、重測 後為：「台北市○○區○○段第二十四地號」之土地，於分割、重測前之原地號 ：「台北市○○區○○段後港墘小段第二一０─一地號」（於本次重測逕為分割 前之面積為三、六二九平方公尺），不僅地號不同，面積亦有相當差異，此乃其 原因所在。再查上開「台北市○○區○○段後港墘小段第二一０─一地號」土地 ，於四十六、七年間之更早地號為：台北縣「士林鎮社子 (大)字後港墘 (字)第 二一０─一地號」。查上開士林鎮社子大字後港墘字第二一０─一地號土地，於 四十七年元月一日時之共有人計有陳天昌、陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福、 陳天來及陳林盡等七人，且共有人間原訂有分管共有土地之契約，事實上亦處於 分管狀態。嗣上開前五位共有人乃於四十七年元月一日將其等分管之土地劃出參 拾參坪，租予訴外人陳定中及陳用忠二人建屋居住（另一共有人陳天通則將其分 管之部分系爭土地於五十二年一月一日出租予訴外人傅李祥雲）。陳定中等於五 十三年二月二日，將其所建之系爭房屋（原門牌：士林鎮后港里農後新村二十四 號）讓售予被告之父李培寬，李培寬於六十四年二月二日逝世後，系爭房屋乃由 被告繼承取得所有權。綜上，系爭土地之不定期租地建屋契約於原為：台北縣士 林鎮社子 (大)字後港墘 (字)第二一０─一地號之四十七年元月一日，既經分管 土地之共有人陳地養等五人將之出租予訴外人陳定中等，嗣系爭土地之地號雖因 分割、重測而變更為現台北市○○區○○段一小段第二十四地號，地號及面積均 有更異，且出租人亦因繼承等原因有所變更，承租人之部分亦因上開原因有所變 動，惟於原告及其他共有人繼受取得系爭土地之所有權，被告亦繼受取得系爭房 屋所有權後，系爭不定期租地建屋契約自仍存續於兩造之間，被告占有系爭土地 自屬有權占有；台灣高等法院七十三年度上字第二八二一號民事判決，雖僅就與 系爭第二十四地號土地相鄰之第二十四之一地號土地為判斷，惟該第二十四之一 地號土地與系爭第二十四地號土地，於七十二年五月三日分割前既係同一筆地號 土地，其法律關係自屬相同，上開台灣高等法院七十三年度上字第二八二一號判 決所為事實認定自足供本件事實認定之參考。且於上開判決中，就被告所提之系
爭租約書、契約書及系爭土地之共有人間就系爭土地確有由各共有人分管分租之 事實，既經證人陳紹於上開事件到庭結證屬實，並經上開判決認定在卷。則原告 空言否認系爭租約書及契約書之真正，又任意否認系爭土地共有人間有分管事實 之說，自均非事實，自不足採。況查：依被告前呈證物十五之土地登記簿謄本及 證物十、十一、十二所示，原告丁○○及其餘二位共有人陳素卿、陳麗卿等人， 均係陳元福之繼承人，且因陳元福於七十七年八月二十日死亡，而共同繼承陳元 福對系爭土地之應有部分，並於七十九年五月十一日完成繼承登記。而陳元福本 身正是四十七年一月一日，將所分管之系爭土地出租予被告前手陳定中、陳用忠 之五位共有人之一。原告無系爭租約之終止權，其終止系爭租約之意思表示不發 生終止系爭租約之效力等語。
二、原告主張原告係本件土地座落於北市○○區○○段二四地號之共有人，所有權應 有部分為一萬分之一七四八，惟自七十四年間起，被告以如附圖紅色部分面積三 四．七八平方公尺、建物門牌為台北市○○路○段二六六巷一號之二層磚造建物 占有使用中之事實，業據提出土地登記簿謄本、戶籍謄本等件為證，到場之被告 對此亦不爭執，並經本院會同台北市士林地政事務所測量人員勘測現場無誤，有 勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可佐，故原告此部分之主張，即可採信。三、被告主張系爭土地，於六十八年七月三十一日重測前之舊地號為台北市○○區○ ○段後港墘小段第二一０─一地號，重測後尚另分割出百齡段壹小段第二十三地 號；上開台北市○○區○○段後港墘小段第二一０─一地號土地，於四十六、七 年間之地號為台北縣士林鎮社子 (大)字後港墘 (字)第二一０─一地號；又上開 士林鎮社子大字後港墘字第二一０─一地號土地，於四十七年元月一日時之共有 人計有陳天昌、陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福、陳天來及陳林盡等七人；上 開陳地養、陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福五位共有人於四十七年元月一日將 其等分管之土地劃出參拾參坪，租予訴外人陳定中及陳用忠二人建屋居住；陳定 中等於五十三年二月二日，將其所建之系爭房屋（原門牌：士林鎮后港里農後新 村二十四號，現為台北市○○路○段二六六巷一號）讓售予被告之父李培寬，李 培寬於六十四年二月二日逝世後，系爭房屋乃由被告繼承取得所有權；系爭二十 四地號土地，又於七十二年五月三日分割出二十四之一地號土地；原告丁○○及 訴外人即其餘二位共有人陳素卿、陳麗卿等人，均係訴外人即原共有人陳元福之 繼承人，且因陳元福於七十七年八月二十日死亡，而共同繼承陳元福對系爭土地 之應有部分，並於七十九年五月十一日完成繼承登記等節，業據被告提出土地登 記簿謄本、四十七年一月一日之租約書、五十三年二月二日契約書、戶籍謄本等 件為證，原告除否認租約存在於系爭二十四地號土地及否認有分管契約存在外， 餘為原告所不爭，故被告此部分之主張應屬真實。四、經查：
（一）按共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除 契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共 有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力（ 最高法院八十五年度台上字第二一三九號判決參照）。然此係指未同意出租之 他共有人或其繼承人可以主張該出租行為對各該他共有人或其繼承人不生效力
，至原出租人及其繼承人均不得否認其效力。至如共有土地已經分管，則分管 之共有人將分管之土地出租予他人，即無須得他共有人之同意。又租用基地建 築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可 請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟， 實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約 外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人； 房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院四十三年台上字第 四七九號、四十八年台上字第二二七號及五十二年台上字第二○四七號等判例 參照）。
（二）按本件系爭二十四地號土地原為社子段後港墘小段二一○之一地號，於七十二 年五月三日始另分割出二十四之一地號；於四十七年元月一日時之共有人計有 陳天昌、陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福、陳天來及陳林盡等七人等事實， 既如前述，又上開地號之土地，確由各共有人分管分租之事實，業經陳地養之 繼承人之一陳紹在台灣高等法院七十三年度上字第二八二一號案審理中到庭結 證屬實；系爭土地於四十七年一月一日，共有人陳地養（陳天昌之繼承人）、 陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福等人，確有將上開現由被告所有建物（即門 牌號碼為台北市○○路○段二六六巷一號）占有之土地出租給陳定中及陳用忠 建屋之租賃事實，亦有租賃契約、租金收據附上開台灣高等法院案卷為憑，此 經本院向台灣台北地方法院調閱無誤，兩造對此亦不爭執；且為台灣高等法院 七十三年度上字第二八二一號判決所是認，有判決正本在卷可參，故被告主張 原二一○之一地號土地（即包括現有之二十四及二十四之一地號土地）確有分 管分租之事實，當屬無疑。原告否認分管及租約之主張，即非可採。（三）次按上開陳地養（即陳天昌之繼承人）、陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福五 位共有人於四十七年元月一日將其等分管之土地劃出參拾參坪，租予訴外人陳 定中及陳用忠二人建屋居住；陳定中等於五十三年二月二日，將其所建之系爭 房屋（即前述承德路四段二六六巷一號、原門牌：士林鎮后港里農後新村二十 四號）讓售予被告之父李培寬，李培寬於六十四年二月二日逝世後，系爭房屋 乃由被告繼承取得所有權；原告丁○○及訴外人即其餘二位共有人陳素卿、陳 麗卿等人，均係訴外人即原共有人陳元福之繼承人，且因陳元福於七十七年八 月二十日死亡，而共同繼承陳元福對系爭土地之應有部分，並於七十九年五月 十一日完成繼承登記等情，既如前述，揆諸首開說明，原告自應繼受陳元福之 出租人義務，系爭租約自仍應存在於前述原出租人或其繼承人及被告間（上開 台灣高等法院七十三年度上字第二八二一號判決誤為僅存在於原出租人或其繼 承人及被告丙○○間）。
五、次查：
（一）按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人 者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第二百五十八條第一項 、第二項定有明文。又依同法第二百六十三條之規定，第二百五十八條於當事 人依法律之規定終止契約者，準用之。再者，租賃權亦財產權一種，應由全體 繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條規
定，如欲終止租約，應由全體繼承人為之或向全體繼承人為之，始生終止租約 之效力（最高法院六十二年度台上字第八九二號判例參照）。是以，租賃物為 數人所共同出租者，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條第二項規 定，終止租約之意思表示，應由出租人全體為之，始生效力（最高法院八十七 年度台上字第三七四號判決參照）。
（二）本件原告固於八十九年六月十二日提出準備書（二）狀，主張因被告未付租達 五年以上，以其所提出之準備書（二）狀繕本之送達被告為終止系爭租約之意 思表示云云（有該準備書（二）狀在卷可佐），惟本件租約既存在於原出租人 （即陳地養、陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福等人）或其繼承人（如陳元福 之繼承人即原告、陳素卿、陳麗卿等人）與被告丙○○、甲○○、乙○○等人 之間，則依前開說明，原告終止租約之意思表示既非由全體出租人為之，自於 法未合。是其主張租約業經終止一節，即難成立。六、本件系爭土地租約既確屬存在，亦未經合法終止，既見前述，則被告占有系爭土 地即非無正當權源，原告主張被告無權占有及使用土地之不當得利，應無可採。參、從而，原告主張依民法第八百二十一條及無權占有之法律關係，請求被告拆屋還 地如訴之聲明第一項；及依不當得利之法律關係請求被告給付相當租金之不當得 利及按法定利率計算之遲延利息如訴之聲明第二項，即屬乏據，無從准許，爰併 同其假執行之聲請予以駁回。
肆、本件事證已明，兩造其餘之攻防方法均於前開判斷無影響，乃不贅論。伍、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七 十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十二 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
~B法 官 李玉卿
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十二 日~B法院書記官 陳幸潔
（一）被告應將座落於台北市○○區○○段二四地號土地上磚造之建物，面積：三四 ﹒七八平方公尺（如附圖紅色部分）拆除，並將該面積：三四﹒七八平方公尺 （如附圖紅色部分）之土地返還予全體共有人陳蔡麗、裴蔡娟、陳環、陳地旺 、王克萍、張銳宗、陳地煙、陳忠棋、陳素卿、丁○○、陳麗卿、李志郎、李 智淵。
（二）被告應給付原告新台幣壹拾伍萬貳仟貳佰伍拾元及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）原告願提供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告係本件土地座落於北市○○區○○段二四地號之共有人，持分為一萬分之 一七四八。本件土地地目：建，面積為二三○平方公尺。惟被告竟無權占用原
告及共有人之土地，如附圖紅色部分，面積三四．七八平方公尺，其上建物為 一、二層樓之磚造建物。查原、被告間並無任何契約，被告之無權占用，使原 告土地無法利用。依民法第八百二十一條規定：各共有人對於第三人，得就共 有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體 之利益為之。原告爰依法請求被告拆屋還地。
（二）再者，被告無權占用上開土地，即有相當於租金之不當得利，爰將十五年之不 當得利計算如附表所示，被告應給付原告。一、從基地之地號觀之：原告之地 號為二十四地號，而被告主張有租賃關係之地號為二十四之一。顯見被告有所 誤解。
二、否認租賃書之真正：被告於答辯狀所提出之證物三，原告否認其形式及 實質之真正。退而言之，縱使該租約書形式上真正，則亦有如下之問題 ：
㈠被告主張陳地養等五人與陳天來及陳林盡就士林鎮社子大字後港墘字第 二一○之一地號有分管狀態，原告否認之，其應舉證。 ㈡若其分管真正，則僅﹁劃出三十三坪﹂租予訴外人﹁陳定中﹂及﹁陳用 忠﹂兩人，而陳定中部分僅承租﹁一八坪○七五﹂，建坪為﹁拾壹點柒 ﹂，此部分係在二十四之一地號上，而非在二十四地號上，從其提出之 證物七可證。
㈢被告亦無給付任何租金已達五年以上，原告以此準備書狀繕本之送達作 為終止租約之意思表示。
一、原告否認被告所提之證物九至十二之形成及實質真正。二、被告所提證物十三、十四號無法證明原告有收租金之情事，反可證明被 告根本無給付租金。
三、兩造間並無任何租賃關係，縱有其亦無給付租金已達五年以上。二、從基地之地號觀之：原告之地號為二十四地號，而被告主張有租賃關係 之地號為二十四之一。顯見被告有所誤解。
三、否認租賃書之真正：被告於答辯狀所提出之證物三，原告否認其形式及 實質之真正。退而言之，縱使該租約書形式上真正，則亦有如下之問題 ：
㈠被告主張陳地養等五人與陳天來及陳林盡就士林鎮社子大字後港墘字第 二一○之一地號有分管狀態，原告否認之，其應舉證。 ㈡就被告所提之證物三、證物四，若其租約書及契約書為真正，則僅﹁劃 出三十三坪﹂租予訴外人﹁陳定中﹂及﹁陳用忠﹂兩人，而陳定中部分（ 僅承租﹁一八坪○七五﹂，建坪為﹁拾壹點柒﹂，此部分係在二十四之 一地號上，而非在二十四地號上，亦可從其提出之證物七可證。 ㈢再者，被告亦無給付任何租金已達五年以上，原告以此準備書狀繕本之 送達作為終止租約之意思表示。
四、按被告所提之證物十六所附四份提存書，提存物受取人皆為鄭金塗，而 非原告，此顯係張冠李戴之舉，被告並未給付任何租金予原告。五、被告所提證物十三、十四號無法證明原告有收租金之情事，反可證明被
告根本無給付租金。
六、另查被告主張有租賃關係之二十四之一地號土地，業經台北地方法院七 十二年度訴字第一三九七三號返還無權占有土地事件判決原告之訴駁回 ，即就二十四之一地號土地部分本件原告之占有具正當權源。七、綜右所述，原、被告間並無任何租賃關係，請 鈞長明鑒，賜為如訴之三、證據：提出士林區○○段○○段二十四地號土地登記謄本及地價謄本一份