臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2960號
原 告 陳金鳳
訴訟代理人 甘義平律師
被 告 邱莉蓁
訴訟代理人 林家洋
盧之耘律師
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國104年10月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆佰陸拾萬參仟元，及自民國一０三年十一月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰伍拾參萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣肆佰陸拾萬參仟元預供擔保而免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國99年12月25日與被告簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告買受坐落新北 市○○區○○段○○段00地號土地，暨其上同地段631建號 即門牌號碼新北市○○區○○○路000號23樓房屋，及同地 段572建號即門牌號碼新北市○○區○○○路000號16樓之停 車位（下合稱系爭房屋），總價新台幣（下同）5,700萬元 。原告依約付清全部賣賣價金後，系爭房屋即於100年3月10 日移轉過戶予原告。然因被告表示其於出賣系爭房屋後將舉 家遷往大陸地區做生意，在準備搬遷期間尚需暫住於系爭房 屋，故移轉登記完成後，仍向原告承租系爭房屋使用，並未 點交，直至100年6月30日被告舉家遷出系爭房屋（按約定租 期係至101年5月31日，被告提早搬遷），才進行點交，原告 於是在100年7月開始進行裝潢，於100年8月3日搬進系爭房 屋居住，合先陳明。㈡原告搬進系爭房屋居住後，因於100 年11月間參加區分所有權人會議，發現系爭房屋之公設部分 即社區1樓頂蓋型開放空間及部分2樓開放空間封閉部分，因 涉及違建加封、變更為接待大廳等未經核准擅自變更使用， 早已遭新北市政府工務局發函裁罰並限期恢復原狀或補辦手 續，嗣新北市政府工務局乃於102年3月26日再發函社區管委 會，限期於102年3月31日前自行拆除完畢，否則將於屆期後 對區分所有權人開罰，並報請新北市政府違章建築拆除大隊 依規定執行拆除，之後前揭1樓頂蓋型開放空間之接待大廳 及通往2樓之樓梯等公設，即於102年6月20日及21日遭新北 市政府工務局強制拆除，致系爭房屋之價值明顯減少及原告
使用公共設施之權益嚴重受損。㈢原告於上開社區公設違建 遭拆除之過程中，雖知自己之權益受損，但因並無被告之聯 絡電話或住址資料而無法通知被告，加以社區管委會告知住 戶會再和新北市政府協調處理，看是否能爭取將上開遭拆除 之公共設施恢復使用，故原告一直等待社區管委會之進一步 處理結果。直至今年6月底，原告發現新聞報導有住戶因社 區接待大廳等公設遭拆除，而向賣方起訴請求償還部分價金 獲准之案例，經進一步查詢得知該案即為本社區住戶之求償 案例，且其情形與原告之遭遇幾乎完全相同，原告因此驚覺 要等待社區管委會爭取將已拆除之公設恢復使用，實無可能 ，唯有透過法律訴訟途徑方能爭取應有權益。原告為此乃先 委由配偶陳俊男設法與當初仲介系爭房屋買賣之全國不動產 承辦人黃昭翰取得聯繫，並約於103年8月7日上午碰面，再 透過黃昭翰查得被告配偶林家洋之聯絡電話，經原告配偶陳 俊男與黃昭翰當場打電話告知林家洋系爭房屋有公設違建遭 拆除之情事，請其與被告出面協商解決，然林家洋卻藉詞推 託聲稱並不知情，原告乃再委由陳俊男於103年8月7日下午 至新北市板橋區調解委員會申請調解，經調解委員當場打電 話通知林家洋要就系爭房屋公設違建遭拆除之紛爭進行調解 ，林家洋仍藉詞推託不願與被告出面協調，原告不得已乃提 起本件訴訟。㈣經原告進一步向社區管委會查詢得知，本社 區早於99年6月至99年12月中旬，即因擅自將1樓頂蓋型開放 空間加封作為接待大廳使用及1樓右側陽台外推等情事，而 陸續遭當時之台北縣政府工務局及違章建築拆除大隊派員至 現場勘查、發函限期要求改善及通知科處罰鍰等，且各該函 文均曾公布於1樓及各樓層之公布欄公告周知，各住戶均知 之甚詳，分述如下：⒈台北縣政府違章建築拆除大隊曾於99 年6月17日以北縣○○○○○0000000000號違章建築拆除時 間通知單，通知本大廈建商大馨建設股份有限公司（下稱大 馨公司）、建物所有人、使用人或管理人，有關1樓頂蓋型 開放空間加封部分，已經認定屬違章建築，將訂於99年6月 21日起執行拆除。⒉本大廈建商大馨公司，曾於99年7月12 日以馨社函字第990720號發函予社區管委會，說明就1樓頂 蓋型開放空間被認定有增建違建一事，正與主管機關溝通處 理中。⒊社區管委會曾於99年8月8日以畫管字第0000000000 號發函予大馨公司，請其提供台北縣政府違章建築拆除大隊 99年1月29日0000000000號，有關認定本大廈1樓頂蓋型開放 空間屬違建之函文。⒋台北縣政府工務局曾於99年10月1日 以北工使字第0000000000號函，通知社區管委會本大廈1樓 頂蓋型開放空間有未經核准擅自封閉變更使用之情形，應停
止違規使用並以書面陳述意見，其說明欄一並載明係「依99 年9月2日台北縣政府人民陳情案件及99年9月17日勘查紀錄 表暨採證照片辦理」。⒌台北縣政府違章建築拆除大隊曾於 99年10月25日以北縣拆認一字第0000000000號違章建築認定 通知書，通知社區管委會本大廈1樓右側陽台外推部分，屬 增建之實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除。 ⒍社區管委會曾於99年10月29日以畫管字第0000 000000號 發函予台北縣政府工務局，說明有關該局來函通知本大廈1 樓頂蓋型開放空間有擅自加封一事，已轉知起造人大馨公司 ；有關來函提及要恢復原狀一節，則需與住戶進行溝通討論 。⒎本大廈建商大馨公司就上開台北縣政府工務局及違章建 築拆除大隊函文，曾於99年11月1日以馨社函字第00000000 號發函予社區管委會，說明當初係為提供住戶更多活動空間 ，方將開放空間做最大利用之規劃，嗣遭不明人士不斷檢舉 而受困擾，願與管委會及全體住戶同舟共濟，共謀雙贏之解 決方案。⒏台北縣政府工務局於99年11月12日再以北工使字 第0000000000號函，通知社區管委會將就本大廈有未經核准 擅自變更使用之違規情形，於99年11月29日下午3時30分派 員實施現場勘查。⒐社區管委會曾於99年11月18日以畫管字 第0000000000號發函予台北縣政府違章建築拆除大隊，說明 有關該大隊來函通知本大廈1樓右側陽台外推違建應予拆除 一事，已轉知起造人大馨公司；有關來函提及要恢復原狀一 節，則需與住戶進行溝通討論。⒑台北縣政府違章建築拆除 大隊於99年11月23日以北縣拆拆一字第0000000000號違章建 築拆除時間通知單，通知社區管委會本大廈1樓右側陽台外 推部分，訂於99年11月29日起執行拆除，請其於拆除日之前 1日將室內一切物品遷移完畢。⒒台北縣政府違章建築拆除 大隊於99年11月26日以北縣拆認一字第0000000000號函通知 社區管委會，有關管委會陳情希望本大廈1樓右側陽台外推 違建暫緩拆除部分，於法尚有未合，仍將依建築法相關規定 辦理。⒓本大廈建商大馨公司就1樓頂蓋型開放空間遭列管 有違建一事，於99年12月13日再以馨社函字第0000 0000號 發函予社區管委會，說明曾與管委會委員於99年12月9日前 往永然聯合法律事務所，與李永然律師及陳淑芬律師研商後 續處理事宜，如開放空間面臨異動，將以變動最小、影響最 少之理念規劃施工，並願負擔工程費用。⒔台北縣政府工務 局於99年12月14日再以北工使字第0000000000號函，通知社 區管委會有關本大廈1樓頂蓋型開放空間未經核准擅自封閉 變更使用之違規情形，經於99年11月29日派員勘查現場仍未 改善，處6萬元罰鍰，並應停止違規行為限期恢復原狀，否
則後續仍得依建築法相關規定續處。⒕本大廈建商大馨公司 就1樓頂蓋型開放空間遭列管有違建一事，於99年12月15日 再以馨社函字第00000000號發函予社區管委會，說明如開放 空間面臨異動，將以變動最小、影響最少之理念規劃施工， 並願負擔工程費用。基上說明可知，本社區既早於99年6月 至99年12月中旬，即因擅自將1樓頂蓋型開放空間加封作為 接待大廳使用等情事，陸續遭當時之台北縣政府工務局及違 章建築拆除大隊派員至現場勘查、發函限期要求改善及通知 科處罰鍰等，本大廈之建商大馨公司亦曾就此發函予管委會 說明，而各該函文均曾公布於1樓及各樓層之公布欄公告周 知，社區管委會亦表示有關恢復原狀事宜要與住戶溝通討論 ，被告實無由諉為不知。故被告顯係於兩造99年12月25日簽 訂系爭買賣契約之前，即明知系爭房屋之公設部分有增建違 建、違規使用情形，應予拆除恢復原狀，然卻故意不告知原 告，猶於簽名出具之不動產標的物現況說明書（下稱現況說 明書）第14點「是否有增建部分」欄位，勾選「否」；另於 第16點「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知」欄位， 亦勾選「否」，故意隱瞞實情為不實之說明，此明顯違反誠 信原則損及原告之權益甚鉅。㈤如今系爭房屋之價值已因接 待大廳等公設遭拆除而明顯減損，且無法回復，被告又顯有 故意不告知瑕疵之情事，且於系爭買賣契約及現況說明書中 保證其品質，故原告自得依法主張權利，分述如下：⒈系爭 買賣契約第2條第2項已約定：「買賣標的如有未依法申請或 與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案 備查者），乙方（即被告）應誠實告知。…若乙方於交屋前 已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按 上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償」 ，且被告於簽名出具之現況說明書第14點「是否有增建部分 」欄位係勾選「否」，另於第16點「增建部分是否曾被拆除 或接獲過拆除通知」欄位亦勾選「否」，然而被告所出售之 系爭房屋於交屋時卻已存在增建違建，且早已接獲過主管機 關之拆除通知，故顯然具有減少其價值之瑕疵，原告依民法 359條、第179條規定及系爭買賣契約第2條第2項約定，自得 請求被告減少價金、返還該部分之不當得利。⒉被告既於簽 名出具之現況說明書第14點「是否有增建部分」欄位係勾選 「否」，於第16點「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通 知」欄位亦勾選「否」，衡諸該現況說明書亦構成契約之一 部分，故被告顯然已就系爭房屋「確無增建違建，亦未曾被 拆除或接獲過拆除通知」之品質為擔保，參之實務見解依該 現況說明書之記載及買賣契約相關約定，已足認定賣方有就
買賣標的物之品質為保證，從而系爭房屋既不具備被告所保 證之品質，原告自得依民法第360條前段規定請求賠償。況 本件被告亦有故意不告知瑕疵之情事已如前述，故原告同時 亦得依民法第360條後段規定及系爭買賣契約第2條第2項之 約定請求賠償。⒊本件系爭房屋之接待大廳等公設遭拆除， 已無法回復重建，原告應得依民法第226條關於給付不能規 定向被告請求損害賠償。又本件買賣標的物係特定物，於契 約成立前即已發生瑕疵，而出賣人即被告於締約時，顯係故 意不告知該瑕疵於買受人即原告，或縱認非故意亦顯有重大 過失存在，致原告根本不知有該瑕疵而仍為購買，參之實務 見解，被告所為給付內容既不符合債務本旨，原告亦得依不 完全給付規定請求損害賠償。基上說明，原告就上開3項請 求權基礎之聲明均相同，原告係以單一之聲明，主張2以上 之訴訟標的，請求本院擇一訴訟標的為原告勝訴之判決。㈥ 系爭房屋是否因瑕疵而致價值減損，應以瑕疵交易標的之實 際價值是否低於交易時之價格為斷，與同社區房屋交易漲跌 之獲利或虧損無涉。系爭房屋既因1樓頂蓋型開放空間有違 法增建之瑕疵而減損其價值，經原告委請大一不動產估價師 事務所鑑定，針對系爭房屋進行產權、一般因素、區域因素 、個別因素、不動產市場現況及系爭房屋依最有效使用情況 下，及估價師專業分析後，採用比較法、成本法及收益法之 直接資本化法等3種估價方法進行評估，各方法評估結果及 最終價格決定為：「系爭房屋無開放空間公共設施，於102 年12月25日估價金額為5,239萬7千元，有開放空間公共設施 之實際交易價格為5,700萬元，開放空間公共設施遭拆除之 減損金額為460萬3千元，減損率為8.08﹪」。系爭房屋經鑑 定既認其價格因上開瑕疵而減損460萬3,000元，則原告主張 依民法第359條及系爭買賣契約第2條第2項約定，請求被告 減少價金460萬3,000元即屬有據，又該460萬3,000元雖經被 告以買賣關係為由受領，但嗣因原告行使減少價金請求權， 被告所受領該部分價金之法律上原因即不復存在，而應依不 當得利法律關係返還予原告。再者，系爭房屋因欠缺被告所 保證之品質，致其價值減損460萬3,000元，亦即倘被告能依 約給付無瑕疵之房屋，系爭房屋之價值將再提高460萬3,000 元，從而，原告依民法第360條規定及系爭買賣契約第2條第 2項約定，得向被告請求賠償之金額；或依民法第227條第1 項、第226條關於不完全給付、給付不能規定，得向被告請 求賠償之金額，亦均為上開房屋價值減損之金額460萬3,000 元等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張其於搬遷系爭房屋居住後，因於100 年11月間參加區分所有權人會議，竟發現系爭房屋之公設部 分即社區1樓頂蓋型開放空間及部分2樓開放空間封閉部分， 因涉及違建加封，變更為接待大廳等未經核准擅自變更使用 ，早已遭新北市政府工務局發函裁罰並限期恢復原狀或補辦 手續…，之後前揭1樓頂蓋型開放空間及通往2樓之樓梯等公 設，即於102年6月20日及21日遭新北市政府工務局強制拆除 等語，是原告已自認其於100年11月即知悉系爭房屋公設有 違建遭拆除之瑕疵存在，且102年6月20日及21日確遭新北市 政府工務局強制拆除，依民法第356條規定，原告自應於100 年11月知悉時立即通知出賣人之被告，原告卻怠於通知，依 上開規定，自應視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，故原 告已然喪失瑕疵擔保請求權。從而，原告請求被告負瑕疵擔 保責任，於法自有未合。㈡原告主張被告有明知系爭房屋公 設增建部分有遭拆除之危險而故意隱瞞與其締結契約之事實 存在，依舉證責任分配原則，自應由原告就上開事實，負舉 證之責。原告又主張被告有該明知而故意不告知之事實存在 ，無非係以其所呈原證6至18之函文為證，惟上開函文之發 文者或受文者均非被告，自難以上開函文之存在，即證明被 告確有明知系爭房屋公設有增建遭拆除之危險而故意隱瞞並 與其締結契約之事實。原告另主張伊於100年7月開始進行裝 潢，於100年8月3日搬遷系爭房屋居住，於搬遷系爭房屋居 住後，因於100年11月間參加區分所有權人會議，始發現瑕 疵等情，是倘原告未參加區分所有權人會議，則縱使係住居 在系爭大樓內，亦無法知悉公設有增建之事實，故依常理， 實無法以被告有住居於系爭社區，即推論被告確實知悉系爭 社區公設有增建遭拆除之虞之事實，益證上開函文，實無法 作為被告確有明知系爭社區公設有增建遭拆除之危險而故意 隱瞞與原告締結契約之證明。㈢被告從未見聞上開函文，已 如上述，退步言，縱如原告所主張，系爭社區管委會曾將上 開函文公布於公告欄公告周知，被告未能知悉，而有過失， 惟其情形尚與故意有間，是原告指摘被告係屬故意，顯無可 採。又原告所呈原證15至18函文，其發文日期分別為99年11 月26日、99月12月13日、99年12月14日、99年12月15日，此 期間原告多次至社區察看，倘如原告所主張者，系爭社區管 委會曾將上開函文公布於公布欄，則原告在與被告締約前， 既已多次至社區察看，故只要原告稍加調查或注意即能知悉 ，惟原告並未調查，依實務見解，實難謂其無重大過失，諸 此均足見原告對於系爭社區公設有增建之事實有重大過失， 被告依民法第355條規定不負擔保之責。㈣被告於98年間買
受系爭房屋，買受時前手及仲介均未告知該公設有增建之事 實，並取得所有權狀，故被告認係取得完整之權利。嗣被告 因難堪負荷房屋貸款壓力，委託全國不動產出售系爭房地， 而房仲業者、經紀人及代書等人亦均未曾告知系爭房屋公設 有違建之情（具有專業知識以及掌握在地資訊之房仲業者都 無法知悉，則完全無任何相關專業知識、資訊之被告焉能知 悉），是被告於訂約時，因確實不知系爭社區公設有增建之 事，亦從未曾接獲或見聞拆除通知，故於現況說明書第14點 及16點分別勾選「否」，被告此舉確係出其自身認知，善盡 誠實告知義務所為甚明，難認係就勾選事項為保證，是兩造 從未就系爭房屋有無增建乙事為討論或增訂特約或為保證之 承諾，故縱認現況說明書為契約之一部分，亦不得課被告以 民法第360條所定保證之責。㈤原告所呈有關主管機關之函 文，其受文者為系爭社區管委會並非被告，是被告並未收受 主管機關查報拆除通知而未告知，本件事實與系爭契約第2 條第2項約定難謂相符，是原告依該條規定，請求被告負損 害賠償責任，實屬無理由。㈥系爭房屋之瑕疵，於契約成立 時既已存在，且該瑕疵之發生，並非可歸責於被告之事由所 致，是被告將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給 付，尚不構成不完全給付問題，且原告不即依民法第356條 規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物， 依實務見解，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外，亦不得 再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利， 準此，原告主張依民法第227條第1項及第226條關於不完全 給付及給付不能之規定，請求被告負損害賠償責任，實無理 由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於99年12月25日簽訂系爭買賣契約，由原告向 被告買受系爭房屋，總價5,700萬元，原告依約付清全部賣 賣價金後，系爭房屋於100年3月10日移轉過戶予原告，過戶 後由被告再向原告承租系爭房屋使用，直至100年6月30日被 告始遷出系爭房屋；系爭社區於99年6月至99年12月中旬， 即因擅自將1樓頂蓋型開放空間加封作為接待大廳等公設使 用情事，陸續遭當時之台北縣政府工務局及違章建築拆除大 隊派員至現場勘查、發函限期要求改善及通知科處罰鍰等； 新北市政府工務局於102年3月26日發函予系爭社區管委會， 限期於102年3月31日前自行拆除，否則將於屆期後對區分所 有權人開罰，並報請新北市政府違章建築拆除大隊依規定執 行拆除，之後系爭社區1樓頂蓋型開放空間之公設及通往2樓 之樓梯，於102年6月20日及21日遭新北市政府工務局強制拆
除之事實，有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、違 建拆除前後對照照片、台北縣政府違章建築拆除大隊99年6 月17日、99年10月25日、99年11月23日通知書、99年11月26 日函、大馨公司99年7月12日、99年11月1日、99年12月13日 、99年12月15日函、畫世紀社區管委會99年8月8日、99年10 月29日、99年11月18日函、台北縣政府工務局99年10月1日 、99年11月12日、99年12月14日函在卷可稽（本院卷一第12 至38、46至71頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告復主張被告於兩造99年12月25日簽訂系爭買契約之前， 即明知系爭房屋之公設部分有增建違建、違規使用情形，應 予拆除恢復原狀，卻故意不告知原告，猶於簽名出具之現況 說明書第14點「是否有增建部分」欄位，勾選「否」；於第 16點「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知」欄位，亦 勾選「否」，故意隱瞞實情為不實之說明；今系爭房屋之價 值因接待大廳等公設遭拆除而明顯減損，且無法回復，被告 顯有故意不告知瑕疵之情事，且於系爭買賣契約及現況說明 書中保證其品質，故原告自得請求被告賠償系爭房屋價值減 損之金額等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354條所明文。次 按買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋 部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即被告）應 誠實告知，在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者 ，甲（即原告）乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦 理鑑價，減少買賣價金，復為系爭買賣契約第2條第2項所約 定。是系爭房屋有無違建，確屬影響原告議定買賣價金、是 否締結系爭買賣契約之重要事項，故若有違建情事，被告自 應誠實告知。查：
⒈系爭社區於99年8月29日，曾就1樓頂蓋型開放空間增建違建 遭人檢舉而經台北縣政府通知拆除之問題，由管委會邀集住 戶召開說明會，當時被告配偶林家洋曾親自出席簽名，並註 明係「A1+A2、23F」之住戶等情，有會議紀錄及簽到表影本 附卷可稽（本院卷一第227至237頁）。又參之證人即管委會 副主委鍾雨倢於104年9月18日具結證稱：「（請求提示原證 29會議紀錄，請問你是否有參加該畫世紀社區於99年8月29 日星期日由管委會邀集住戶召開之頂蓋型開放空間座談會？ 倘有，為何該住戶簽到表上沒有看到你的簽名？該次座談會
召開之原因為何？召開之時間、地點為何？討論之內容為何 ？是否係就社區1樓頂蓋型開放空間公設，遭台北縣政府通 知拆除之問題提出討論？是否有請大馨建設公司之代表到場 說明？）有參加。我們是委員，有委員的另外的簽到。我在 99年7月17日提出違建問題，我們管委會說要跟住戶說明整 個違建及被拆除的事實，也要求建商出席召開說明會。召開 的地點在B1的宴會廳，時間應該在下午1點後。討論的重點 就是頂蓋型開放空間的違建問題。對。就是要被台北縣政府 拆除的問題。我們會議紀錄上面第1段就是建設公司講的話 」等語（本院卷二第24頁）；證人章雅惠具結證稱：「（請 求提示原證29會議紀錄，請問你是否有參加該畫世紀社區於 99年8月29日星期日由管委會邀集住戶召開之頂蓋型開放空 間座談會？該次座談會召開之原因為何？召開之時間、地點 為何？討論之內容為何？是否係就社區1樓頂蓋型開放空間 公設，遭台北縣政府通知拆除之問題提出討論？是否有請大 馨建設公司之代表到場說明？）有參加。上面有我的簽名。 召開原因是要討論1樓的頂蓋型開放空間的問題，要被台北 縣政府拆除的問題。開會的時間、地點我是怎麼知道的我忘 記了，當時是在B1開會，時間我不記得了，有請大馨建設代 表到場說明」等語（本院卷第26頁）。是原告主張被告及其 配偶至遲於99年8月29日即已知悉系爭房屋存在增建違建， 且已遭台北縣政府通知拆除等語，應為可採。
⒉鍾雨倢於104年9月18日證稱：「（請求提示原證33會議紀錄 ，請問你是否有參加該畫世紀社區於99年12月18日星期六召 開之第二屆第一次區分所有權人會議？倘有，這次會議是否 曾就社區1樓頂蓋型開放空間公設，遭台北縣政府通知拆除 之問題提出討論？當時出席住戶就該問題是否曾因意見不合 而發生爭執？倘有，爭執之內容為何？嗣後如何處理？以上 經過情形為何未記載於會議紀錄中？）有參加。當天開會很 亂，大家都在討論頂蓋型開放空間的問題。當天針對主委與 建商之間對於頂蓋型開放空間點交問題，因為是違建，所以 大家一直爭執。爭執被拆除還有建商如何負責承擔責任的問 題。當下沒有講如何處理，之後就移交給第二屆。主委沒有 提出公告、談話內容大家也沒有辦法，但當天談話內容會有 錄音」等語（本院卷二第24頁）；證人章雅惠證稱：「（請 求提示原證33會議紀錄，請問你是否有參加該畫世紀社區於 99年12月18日星期六召開之第二屆第一次區分所有權人會議 ？倘有，這次會議是否曾就社區1樓頂蓋型開放空間公設， 遭台北縣政府通知拆除之問題提出討論？當時出席住戶就該 問題是否曾因意見不合而發生爭執？倘有，爭執之內容為何
？）有參加。我記的不是很清楚，只有記得很亂，我當天遲 到，我們在選委員，不是很確定討論到什麼樣子，我只知道 有兩派在那邊鬧」、「（鬧多長，鬧什麼？）從頭鬧到尾。 一派想討論頂蓋型開放空間的事情，一派想阻止他們討論」 等語（本院卷二第26頁）；而原告亦委託其配偶張家洋出席 該次區分所有權人會議，有出席委託書及區分所有權人名冊 在卷可稽（本院卷一第271、272頁）。是原告主張被告及其 配偶早在與原告簽約之前，即已明知系爭房屋存在增建違建 瑕疵，且已遭台北縣政府通知拆除等語，應為可採。被告配 偶雖抗辯其簽完名坐一下就走，並不知此事等語，惟查，管 委會於會議前即將會議之時間、地點及開會之主題公告週知 ，其提案8即明載管委會將就頂蓋式開放空間作說明，有畫 世紀社區第二屆第一次區分所有權人會議會議通知單及其附 件在卷可稽（本院卷二第59、60頁），是被告上開抗辯要無 可採。
⒊按系爭買賣契約第16條第1項已約定：「賣方持有產權期間 ，主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦 未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事」；又系爭買賣契約 所附「標的物現況說明書」第13項「屋內是否曾經發生自殺 、他殺或特異死亡情狀之情事？」乙項，被上訴人所勾選者 亦為「否」，是上開約款及構成契約一部分之「標的物現況 說明書」，亦足認被上訴人已於系爭買賣契約中，就系爭房 屋內「確無非自然身故之情事發生」之品質為擔保，如不具 備被上訴人保證之品質，被上訴人仍應負瑕疵擔保之責（台 灣高等法院101年度上易字第930號裁判意旨參照）。是出賣 人就買賣標的物是否有保證品質，並非單以契約文件中是否 有出現「保證」二字為斷，倘契約約定內容已要求出賣人確 認買賣標的物具有特定品質或無特定瑕疵，且出賣人於「標 的物現況說明書」中亦再次為勾選確認，即應得認定出賣人 就買賣標的物之品質已為保證。查被告就系爭買賣契約第2 條第1項系爭房屋是否有增建或占用範圍部分，全未勾選； 於其簽名出具之現況說明書第14點「是否有增建部分」欄位 勾選「否」，第16點「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除 通知」欄位亦勾選「否」，說明書下方明註：「委託人（即 被告）應盡誠實告知義務，並已詳閱及逐一確認本標的物現 況說明書，確實無誤」等語，已如上述，依前開說明，該現 況說明書構成契約之一部，自足認被告已就系爭房屋「確無 增建違建，亦未曾被拆除或接獲過拆除通知」之品質為保證 。
⒋被告雖抗辯原告所稱頂蓋型開放空間瑕疵應屬違規使用案件
，並非大馨建設公司增建，所以被告於現況說明書第14、16 條是否有增建部分勾選否，應係屬實之勾選云云。惟查，建 商代表於99年8月29日區分所有權人會議表示當初係以「銅 門窗」等建材將頂蓋型開放空間加封作為公設使用等語，有 8月29日頂蓋式開放空間座談會會議紀錄在卷可稽（本院卷 一第229頁）；證人即大馨公司業務代表王主慧，於104年9 月18日具結證稱：「針對與住戶締約時公司的房屋預定買賣 契約書裡有詳細記載，一樓為頂蓋型開放空間之事，另外針 對二次工程部分，有清楚明確告知住戶經住戶同意後，才簽 房屋買賣契約」等語（本院卷二第30頁背面），是建商確有 於頂蓋型開放空間進行二次施工，而屬增建違建；又台北縣 政府違章建築拆除大隊亦認定系爭社區1樓頂蓋型開放空間 有應拆除之違建等情，有台北縣政府違章建築拆除大隊違章 建築拆除時間通知單附卷可參（本院卷一第46頁）；再者， 管委會致大馨公司函文亦記載：「大馨建設公司與會襄理允 諾提供99年1月29日案號0000000 000台北縣拆除大隊函大馨 建設，認定畫世紀漢生東路230-258號頂蓋式開放空間屬違 建乙案函」等語，有管委會99年8月8日畫管字第0000000000 號函附卷可稽（本院卷一第49頁），是建商確曾於頂蓋型開 放空間進行二次施工，經主管機關認定存在增建違建而須拆 除，是被告上開抗辯，顯無可採。
⒌系爭社區1樓頂蓋型開放空間，既屬全體區分所有權人共有 及共同使用之「大公」，亦為本件買賣標的之一部分，而被 告於簽約前，即已明知1樓頂蓋型開放空間存有增建違建瑕 疵，卻於買賣契約所附現況說明書第14點「是否有增建部分 」欄位勾選「否」，於第16點「增建部分是否曾被拆除或接 獲過拆除通知」欄位亦勾選「否」，且該現況說明書下方已 明註：「委託人（即被告）應盡誠實告知義務，並已詳閱及 逐一確認本標的物現況說明書，確實無誤」等語，而由被告 簽名確認；另被告於系爭買賣契約第2條第1項應勾選是否有 「增建或占用範圍」部分，亦不加勾選等情，有不動產買賣 契約書附卷可稽（本院卷一第12至24頁）。依上說明，被告 自應負物之瑕疵擔保責任。
㈡被告雖抗辯原告於99年11、12月間，曾多次到系爭大樓看屋 ，倘管委會曾將原證5至原證18函文公佈於公佈欄，則原告 在與被告締約前，既已多次到該社區察看，只要稍加調查注 意即能知悉，惟原告並未調查，難謂無重大過失云云。惟查 原告主張其於決定購買系爭房屋前僅係由房仲人員帶領前往 被告住屋處察看房屋狀況，並無義務調查系爭大樓有無增建 違建；況原告當時並非系爭大樓住戶，與系爭大樓之管理人
員素昧平生，對於與自己無關之事項未加以察看調查，實屬 人情之常；至原告決定購買系爭房屋而契約成立時，因契約 已約定係應由被告告知系爭房屋有無增建違建，原告並無調 查義務，應無過失可言。
㈢被告又抗辯原告自認其於100年11月即知悉系爭房屋公設有 違建遭拆除之瑕疵存在，且102年6月20日及21日確遭新北市 政府工務局強制拆除，依民法第356條規定，原告自應於100 年11月知悉時立即通知出賣人之被告，原告卻怠於通知，依 上開規定，自應視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，故原 告已然喪失瑕疵擔保請求權云云。惟按前條規定，於出賣人 故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，為民法第357條所 明定，被告故意不告知房屋瑕疵，已如前述，則已排除原告 之檢查通知義務，被告仍應負物之瑕疵擔保責任。五、按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少 其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求 減少價金；又買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之 增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（ 即被告）應誠實告知，在簽約後至交屋前被通知須拆除（或 被拆除）者，甲（即原告）乙雙方同意應按估價師事務所就 拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金，亦為系爭買賣契約第2 條第2項所約定。次按無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在 者，亦同，民法第179條亦有明文。查：
㈠本件被告應負物之瑕疵擔保責任，已如前述，且系爭社區於 兩造99年12月25日訂立系爭買賣契約前，即因擅自將1樓頂 蓋型開放空間加封作為接待大廳等公設使用情事，陸續遭當 時之台北縣政府工務局及違章建築拆除大隊派員至現場勘查 、發函限期要求改善及通知科處罰鍰等，新北市政府工務局 嗣於102年3月26日發函予系爭社區管委會，限期於102年3月 31日前自行拆除，否則將於屆期後對區分所有權人開罰，並 報請新北市政府違章建築拆除大隊依規定執行拆除，之後系 爭社區1樓頂蓋型開放空間之公設及通往2樓之樓梯，於102 年6月20日及21日遭新北市政府工務局強制拆除等情，為兩 造所不爭執，原告依民法第359條規定及系爭不動產買賣契 約第2條第2項約定請求減少買賣價金，即屬有據。 ㈡系爭房屋既因1樓頂蓋型開放空間有違法增建公設之瑕疵， 而遭主管機關強制拆除減損其價值，經原告委請大一不動產 估價師事務所鑑定，針對系爭房屋進行產權、一般因素、區 域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭房屋依最有效使
用情況下，及估價師專業分析後，採用比較法、成本法及收 益法之直接資本化法等三種估價方法進行評估，各方法評估 結果及最終價格決定為：「系爭房屋無開放空間公共設施， 於102年12月25日估價金額為5,239萬7千元，有開放空間公 共設施之實際交易價格為5,700萬元，開放空間公共設施遭 拆除之減損金額為460萬3千元，減損率為8.08﹪」，有不動 產估價報告書附卷可稽（外放）。是原告請求被告減少價金 460萬3,000元，應屬有據。
㈢被告雖抗辯系爭房屋之公設違建於102年6月20、21日遭新北 市政府工務局拆除後，該社區房價每坪反而較拆除前上漲9 萬餘元，原告並未受有損失云云。然系爭房屋是否因瑕疵致 價值減損，係以瑕疵交易標的之實際價值是否低於交易時價 格為斷，與同社區房屋交易漲跌之獲利或虧損難謂有涉，故 被告上開抗辯，要無可採。
㈣系爭房屋經鑑定認其價格減損為460萬3,00 0元，則原告主 張依民法第359條規定、系爭買賣契約第2條第2項約定，向 被告請求減少價金460萬3,000元，自屬有據。再者，該460 萬3,000元雖經被告以買賣關係為由受領，嗣因原告行使減 少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上原因即不復存 在。從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還
, 台灣公司情報網