臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2125號
原 告 蘇青旗
被 告 吳惠萍
王秀卿
上 一 人
訴訟代理人 謝友仁律師
蕭盛文律師
複 代理 人 陳昱嵐律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年12月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之不動產應予變價分割，所得價金由原告丙○○、被告乙○○、甲○○各依其就如附表所示之不動產之應有部分三分之一分配。
訴訟費用由原告丙○○、被告乙○○、甲○○各依其就如附表所示之不動產之應有部分三分之一分擔。
事實及理由
一、程序方面：
被告乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決 。
二、原告主張：
㈠原告於民國103年2月26日向鈞院拍定如附表所示之不動產（ 含土地及建物，其中建物部分均未辦保存登記，下稱系爭建 物）之應有部分（即權利範圍）三分之一，拍定價額為新臺 幣（下同）457萬元，並與被告乙○○、甲○○分別共有， 被告二人之應有部分亦各為三分之一。原告欲以上列拍定價 額出售予被告甲○○，卻遭被告甲○○嫌貴。反之，原告以 相同價額請求被告甲○○將其所有如附表所示之不動產應有 部分三分之一出售予原告，被告甲○○則認為太便宜，故而 開價750萬元。嗣後原告與被告談妥由原告購買被告甲○○ 之應有部分，被告甲○○突以不知洗車場也有她的持分，因 而拒絕出售。惟據訴外人王淑芬之配偶黃祥禧稱103年6、7 月間被告甲○○曾透過他要向洗車場收取租金，此經原告於 104年1月20日向訴外人黃祥禧確認此事無誤。是被告甲○○ 所云不知的部分只是找藉口提高售價，其開出天價要賣，開 出低價要買，難有共識。
㈡系爭建物之後棟部分拍定前經分管協議為一、二樓分別訴外 人周國平、王淑芬所有、三樓則為被告甲○○所有。拍定後 ，一、三樓由被告甲○○出租予第三人使用，二樓則被王淑
芬即被告甲○○之妹妹無權占有。一、三樓租金全部由被告 甲○○收取，原告向其追索，竟稱契約是她簽的，收到的款 項全歸其所有。此部分直至104年2月為止共計16萬元（計算 式：20,000元×10＋押金40,000元×2/3＝160,000元）；另 一樓承租人僅付款到103年8月間即未再付款，在此之前所付 之款項亦由被告甲○○一人獨吞，此由被告甲○○發出的存 證信函可看出其意圖獨享系爭建物之後棟所有利益。被告甲 ○○將系爭建物之後棟三樓之租金全部歸其所有，至今仍不 認為要歸還其三分之二相當於租金之不當得利。然若要原物 分割一、二樓應分別歸原告及被告乙○○所有，三樓則歸被 告甲○○所有，方符誠信原則。
㈢近二年如附表所示之不動產附近土地經法院拍賣，拍定價每 坪最高8.1萬元，最低每坪2.3萬元，被告甲○○開價每坪超 過20萬元（計算式：750萬元÷33＝227,273元，元以下四捨 五入，下同）。於103年7月系爭建物坐落之土地即新北市○ ○區○○○段00000地號之土地（下稱系爭土地），每平方 公尺公告現值為15,400元，被告甲○○所有110平方公尺（ 計算式：331平方公尺÷1/3＝110平方公尺），其公告現值 為1,694,000元。系爭土地為新北市三峽區麥子園區段徵收 之範圍，徵收價若按公告現值1.4倍徵收，土地徵收款不超 過240萬元（計算式：1,694,000元×1.4＝23,710,600元） 。原告拍定價457萬元會有鉅額損失。綜上，原告購買被告 甲○○所有如附表所示之不動產應有部分三分之一之意願極 低，經兩造多次討論，認知差距仍大，毫無共識，惟如細分 則兩造均無法使用，為期使如附表所示之不動產發揮最大效 用，並顧及共有人全體之利益，請准予就如附表所示之不動 產為變價分割，並將所得價金按兩造應有部分比例分配之。 ㈣爰依民法第823條、第824條規定提起本訴等語。併為聲明： 請求將兩造共有如附表（本院103年度板調字第115號卷原證 二）所示之不動產全部變價分割，並依兩造之應有部分分配 價金。
三、被告乙○○則以：同意原告訴之聲明等語，資為抗辯。四、被告甲○○則以：被告除母親所遺留之本件如附表所示之不 動產外，並無其他任何房產，故目前在外租屋居住，並獨自 扶養兩名未成年子女，近日想方設法籌措繳付子女之學費， 家庭經濟狀況已捉襟見肘，故無法繳納十數萬元之鑑定費， 為使被告之兩名未成年子女將來有一穩定之住居所，不再顛 沛流離，懇請鈞院將本件如附表所示之不動產以原物分割方 式進行，將系爭建物一樓分配予被告甲○○、二樓歸被告乙 ○○、三樓歸原告，系爭建物並無不分割之協議等語，資為
抗辯。併為答辯聲明：駁回原告之訴。
五、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
㈠如附表所示之不動產為兩造所共有，原告及被告乙○○、甲 ○○三人之應有部分各為三分之一。其中系爭建物部分均未 辦保存登記，且系爭建物其中前棟及後棟房屋均為同一門牌 號碼新北市○○區○○路000號（同一臨時建號304），系爭 建物前棟一至二樓臨三樹路，為原告出租予豪亮精緻汽車美 容使用，該棟一樓設有內梯通往二樓（即二樓並無獨立通道 ），且前棟一至二樓之基地為新北市○○區○○○段○○○ 段○○○○段000000地號（並非兩造共有系爭土地）；後棟 一至三樓緊臨前棟之後面，其基地則為兩造共有系爭土地， 一樓設有獨立大門，二至三樓部分均由一樓房屋側面大門樓 梯進出，故一至三樓均各有獨立之出入通道，一樓由被告甲 ○○出租給訴外人鐘富耀使用，二樓為被告甲○○之妹王淑 芬使用，三樓由被告甲○○出租給賴阿增使用（三樓之屋頂 即頂樓平台有鴿籠）；另臨時建號306之系爭建物，亦為同 一門牌號碼新北市○○區○○路000號（1樓層面積：39.23 平方公尺），其基地則為新北市○○區○○○段○○地號（ 佔用鄰地26.12平方公尺）。此有原告所有不動產權利移轉 證、被告乙○○所有不動產權利移轉證、新北市○○區○○ ○段00000地號謄本、新北市樹林地政事務所建物測量成果 圖、地籍圖謄本、勘驗筆錄及現場照片、原告提出之系爭建 物照片、被告甲○○寄給承租人鍾富耀之郵局存證信函及租 約、304建號系爭建物測量成果圖附卷可稽（見本院板橋簡 易庭103年度板調字第115號卷第5-10頁、本院卷第82-85頁 、第138-144頁、第116-119頁、第48-50頁、第106頁）。 ㈡兩造間就如附表所示之不動產之分割共有物事件，前經本院 板橋簡易庭以103年度板調字第115號調解，因雙方均未於10 3年7月24日調解期日到場而調解不成立。此有本院板橋簡易 庭以103年度板調字第115號卷可稽。
六、本院得心證之理由：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定 後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有 人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。 但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部 分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價 金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他 部分變賣，以價金分配於各共有人。」，民法第823條第1項
、第824條第2項定有明文。又民法第823條第1項但書規定， 旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共 有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使 用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物分割 與變價分割在內；定共有物分割之方法，固可由法院自由裁 量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物， 須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價 值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適 當；分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟 酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人 之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法 之拘束（最高法院95年臺上字第150號裁定意旨及90年臺上 字第1607號、88年度臺上字第600號、87年度臺上字第1402 號判決意旨參照）。
㈡查如附表所示之不動產為兩造所共有，且查無因法令規定， 或因物之使用目的不能分割之情事。又兩造並未以契約訂有 不分割之期限（見本院卷第59頁），且兩造曾經本院板橋簡 易庭以103年度板調字第115號調解不成立在案，復無法就分 割方法達成協議等情，亦為兩造所不爭執。是原告請求就系 爭土地為裁判分割，核屬有據。
㈢如附表所示之不動產為兩造所共有，原告及被告乙○○、甲 ○○三人之應有部分各為三分之一。其中系爭建物部分均未 辦保存登記，且系爭建物其中前棟及後棟房屋均為同一門牌 號碼新北市○○區○○路000號（同一臨時建號304），系爭 建物前棟一至二樓臨三樹路，為原告出租予豪亮精緻汽車美 容使用，該棟一樓設有內梯通往二樓（即二樓並無獨立通道 ），且前棟一至二樓之基地為新北市○○區○○○段○○○ 段○○○○段000000地號（並非兩造共有系爭土地）；後棟 一至三樓緊臨前棟之後面（未臨三樹路），其基地則為兩造 共有系爭土地，一樓設有獨立大門，二至三樓部分均由一樓 房屋側面大門樓梯進出，故一至三樓均各有獨立之出入通道 ，一樓由被告甲○○出租給訴外人鐘富耀使用，二樓為被告 甲○○之妹王淑芬使用，三樓由被告甲○○出租給賴阿增使 用（三樓之屋頂即頂樓平台有鴿籠）；另臨時建號306之系 爭建物，亦為同一門牌號碼新北市○○區○○路000號（1樓 層面積：39.23平方公尺），其基地則為新北市○○區○○ ○段○○地號（佔用鄰地26.12平方公尺）等情，已如前述 。又系爭建物之後棟部分拍定前其一、二樓分別為周國平、 王淑芬所有、三樓則為被告甲○○所有等情，亦為兩造所不 爭執，復經本院調閱本院101年度司執字第99619號執行卷宗
查明屬實。足見如附表所示之不動產為兩造所共有，原告及 被告乙○○、甲○○三人之應有部分各為三分之一。其中系 爭建物部分均為未辦保存登記之建物，有被主管機關拆除之 危險，且前棟僅一至二樓，臨三樹路，其基地並非兩造共有 ，現為原告出租予豪亮精緻汽車美容使用，該棟一樓設有內 梯通往二樓（即二樓並無獨立通道）；後棟一至三樓緊臨前 棟之後面（未臨三樹路），其基地為兩造共有系爭土地，一 至三樓均各有獨立之出入通道，一樓訴外人鐘富耀使用，二 樓為被告甲○○之妹王淑芬使用，三樓由被告甲○○出租給 賴阿增使用（三樓之屋頂即頂樓平台有鴿籠）；另臨時建號 306之系爭建物，亦為同一門牌號碼新北市○○區○○路000 號（1樓層面積：39.23平方公尺），其基地則為新北市○○ 區○○○段○○地號（佔用鄰地26.12平方公尺）。是如附 表所示之不動產如以原物分割，甚難由兩造依其應有部分各 為三分之一予以公平分割，況原告及被告乙○○均主張變價 分割，如為原物分割，則主張渠等各分得系爭建物一、二樓 （含前棟及後棟），而由被告甲○○分得系爭建物三樓（含 前棟及後棟）；被告甲○○則主張原物分割，而由其分得系 爭建物一樓（含前棟及後棟），其餘二、三樓各歸被告乙○ ○、原告，且一至三樓之面積依序為258.49、245.17、158. 14平方公尺，相差甚多，彼此之經濟價值差異亦很大，難稱 公允。
㈣本院審酌上列兩造當事人之意願，兩造目前均未居住於系爭 建物，前棟一、二樓因無各自獨立通道，原物分割將損其價 值及經濟效用；後棟一至三樓雖各有其出入之通道，但甚難 由兩造依其應有部分各為三分之一予以公平分割，況依上列 兩造當事人之意願，無法達成一致，且一至三樓之面積依序 為258.49、245.17、158.14平方公尺，相差甚多，彼此之經 濟價值差異亦很大，難稱公允，及保持如附表所示之不動產 之完整性，應最有利如附表所示之不動產之利用與經濟價值 ，則以變價分割之方式，既可保如附表所示之不動產之完整 ，且依民法第824條第7項規定，「變賣共有物時，除買受人 為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以 上願優先承買者，以抽籤定之。」。故如附表所示之不動產 如變價分割，將來執行法院拍賣時，兩造均有依相同條件優 先承買之權。且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再定 出最低拍賣價格拍賣之執行程序，則如附表所示之不動產如 值高價，經應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，對未 能買得如附表所示之不動產之共有人，亦可獲分配合理之金 錢，應為最符合兩造利益與如附表所示之不動產經濟效用之
分割方法。
㈤基上，原告請求就如附表所示之不動產為裁判分割，核屬有 據，且以變賣如附表所示之不動產，所得價金依兩造之應有 部分分配予各共有人之方式為裁判分割，較符合兩造之最大 利益。
七、綜上所述，原告訴請裁判分割如附表所示之不動產為有理由 ，應予准許。本院認應以將如附表所示之不動產予以變賣， 所得價金由兩造依兩造之應有部分分配之方法分割為適當， 爰判決如主文第1項所示。另按「因共有物分割、經界或其 他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失 公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。」 ，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而 涉訟，且上訴人之行為可認按當時之訴訟程度，為伸張或防 禦權利所必要，又分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝 訴敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利 益等情，認本件之訴訟費用，應由兩造各以兩造之應有部分 分擔，始為公平，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第385條 第1項前段、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 吳育嫻
附表：
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │
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│１│新北市│三峽區 │隆恩埔│ │131-2 │ │331 │ 全部 │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤
│ │備考 │原告丙○○及被告乙○○、甲○○分別共有，該三人之應有部分（即權利範圍│
│ │ │）均為3分之1。 │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │
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│１│304 │新北市三峽區隆│鋼筋混│1 樓層：258.49 │陽台42.58 │ 全部 │
│ │ │恩埔段麥子園段│凝土造│2 樓層：245.17 │平台16.89 │ │
│ │ │劉厝埔小段173-│3層樓 │3 樓層：158.14 │ │ │
│ │ │36、隆恩埔131-│房 │合 計：661.8 │ │ │
│ │ │2地號 │ │ │ │ │
│ │ │--------------│ │ │ │ │
│ │ │新北市三峽區三│ │ │ │ │
│ │ │樹路294號 │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤
│ │備考│未辦保存登記建物。 │
│ │ │原告丙○○及被告乙○○、甲○○分別共有，該三人之應有部分（即權利範圍│
│ │ │）均為3分之1。 │ │
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│2 │306 │新北市三峽區隆│ │1樓層：39.23 │ │ 全部 │
│ │ │恩埔段空白地號│ │合 計：39.23 │ │ │
│ │ │--------------│ │ │ │ │
│ │ │新北市三峽區三│ │ │ │ │
│ │ │樹路294號 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤
│ │備考│未辦保存登記建物、佔用鄰地26.12平方公尺。 │
│ │ │原告丙○○及被告乙○○、甲○○分別共有，該三人之應有部分（即權利範圍│
│ │ │）均為3分之1。 │
└─┴──┴──────────────────────────────────┘