臺灣彰化地方法院民事判決 104年度重訴字第78號
原 告 姚承欣
訴訟代理人 施廷勳律師
複代理人 詹皓傑律師
被 告 姚清菊
訴訟代理人 柯開運律師
上列當事人間請求移轉所有權事件，本院於民國104年12月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將其坐落彰化縣彰化市○○○段000○00地號、面積216平方公尺，應有部分4分之1之土地所有權移轉登記予原告。被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段000○00地號、面積224平方公尺，應有部分224分之12之土地所有權移轉登記予原告。被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段000○000地號、面積101平方公尺，應有部分4分之1之土地所有權移轉登記予原告。被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○段000○00地號、面積29平方公尺土地，以及同段369之12地號、面積12平方公尺土地，均各移轉登記應有部分4分之1予原告取得。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、關於請求被告移轉彰化縣彰化市○○○段000○00○000○ 00○000○000地號等三筆土地應有部分所有權移轉登記予 原告部分：
㈠ 原告之父姚得清為被告姚清菊之胞弟；姚清菊之配偶為顏 維松。經查，被告姚清菊之父姚明琴於民國（下同）63年 間出資於彰化市○○○段000○00地號（嗣後分割出本件 請求之481之382等多筆地號）、481之69地號、481之73地 號、481之74地號等多筆土地上起造門牌彰化市○○○路 000號、226號、228號、230號等建物，於65年建築完成， 取得使用執照。因姚明琴當時不願自己名下有太多不動產 ，遂於起造時即分別借用子女或親屬名義登記為房屋起造 人，其中門牌彰化市○○○路000號房屋（69年整編後為 292號，下稱系爭292號房屋）係借用被告配偶顏維松名義 為房屋起造名義人，建築完成後並以之為房屋納稅義務人 （系爭292號房屋有合法申請取得建造及使用執照，惟完 工後迄今並無辦理保存登記）。於系爭292號等多棟房屋 建築完成後，均係閒置、空屋，姚明琴尚未加利用。 ㈡ 嗣於69年間，姚明琴應被告之要求，先行規劃、確定其名 下財產日後遺留予何子女，於69年4月5日親筆書寫伊及配
偶名下所有財產日後如何分配子女之明細表，並交代所有 子女日後須遵照辦理；姚明琴夫婦二人決定分配給被告姚 清菊者包含「西門○○○路000號房屋1間（按即系爭門牌 整編後之292號房屋）」。
㈢ 惟約於73年間，被告姚清菊屢次以各種理由向姚明琴索討 金錢花用，姚明琴不堪其擾，遂商請長子即原告之父姚得 清向被告價購伊日後可分配之系爭292號房屋及坐落土地 所有權，姚得清因而由原告於73年4月18日以總價新台幣 （下同）280萬元之價格向被告購買系爭292號房屋及其坐 落土地。雙方談妥後，遂於73年4月18日簽訂如原證四所 示之買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。因系爭292號房 屋當時之所有權人即起造人、納稅義務人名義為被告配偶 顏維松，房屋坐落之彰化市○○○段000○00地號，面積 216平方公尺、同段481之74地號，面積224平方公尺、同 段（分割後）481之382地號土地，面積101平方公尺所有 權尚登記於姚明琴配偶即先祖母張添幼名下，惟如上陳， 於69年間被告之父姚明琴、母張添幼均早已決定分配系爭 房屋及其坐落三筆土地所有權予被告，只是因考量稅費之 問題而暫不辦理系爭三筆土地所有權移轉登記事宜，故系 爭買賣契約書出賣人欄遂僅列系爭房屋所有權人顏維松， 惟因實際上之出賣標的物包含被告預期日後可自母親張添 幼繼受取得之系爭481之73地號、481之74地號、分割後 481之382地號等3筆土地合計面積97平方公尺（即建築基 地）之土地所有權，此事實可參系爭買賣契約書第2條約 定價金為「房屋連基地」全部280萬元；當事人簽名欄後 之不動產標示表載明「基地號數：彰化市○○○段○○○ ○○○地號、柒參地號、柒肆地號內…以上〝房屋連基地 所有權全部〞買賣之」等文字內容即明。亦因此故，被告 姚清菊方於契約末出賣人顏維松簽名蓋章處次行簽名蓋章 ，充為「同意人」。於訂立系爭買賣契約翌日，顏維松與 原告前往鈞院公證處就系爭房屋部分之「建築改良物買賣 所有權移轉契約書」即公契文書辦理公證，原告於73年5 月2日繳納因買賣、移轉系爭房屋所生之契稅，辦理系爭 房屋納稅義務人名義變更。被告姚清菊、顏維松夫婦於出 賣後收訖原告所付全部280萬元價金，將系爭房屋點交予 原告占有使用迄今。
㈣ 按「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求， 不得拘泥字面，致失當時立約之真意」、「解釋當事人之 契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又 應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘
泥文字致失真意」（最高法院著有19年上字第58號、39年 台上字第1053號等判例意旨參照）；又「代理人為代理行 為，不以明示本人名義為必要(顯名代理)，如有其他情形 足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者，亦 能成立(隱名代理)」、「代理人雖未明示本人名義，而相 對人明知其代理或可得知者，仍不能對於代理人主張其自 為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為 相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為 之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理」、「查系爭 土地共有人毛慶耀等五人同意將系爭土地全部售予上訴人 ，並授權毛慶耀於一○一年三月二十四日與上訴人簽立系 爭買賣契約，約定買賣價金為一億零三百八十九萬九千元 ，簽約時被上訴人毛武雄在場等情，為兩造所不爭執。系 爭買賣契約之出賣人雖僅列毛慶耀一人，惟上訴人自承於 購買系爭土地之前有看過系爭土地登記謄本，知道系爭土 地之共有人是五個人，但都是毛慶耀在處理的，毛慶耀說 有受其餘共有人授權代理等語，足見毛慶耀係受其餘共有 人授權出售系爭土地，且為上訴人所明知，屬隱名代理， 系爭買賣契約對毛武雄、毛慶璋、毛彥達、毛志維亦生效 力」、「法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之 發生，繫於客觀的不確定的將來之事實。本件被上訴人對 於上訴人交付價金之義務，於雙方訂立物料訂購合約時即 已發生，僅不過約定於台灣省水利局估驗完畢或複驗通過 ，將工程款撥付被上訴人時，被上訴人即應給付九○％之 貨款或一○％之尾款。故台灣省水利局之驗收及撥付工程 款之時，乃被上訴人履行給付貨款之期限屆至，並非其給 付貨款義務之停止條件成就，原審認為停止條件。而為上 訴人不利之判決，不無違誤」、「民法所謂條件，係當事 人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行 為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之 發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之 事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時， 為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事實之到來確定 不發生，應認其期限已屆至」，最高法院著有81年度台上 字第165號、86年度台上字第3180號、103年度台上字第10 32號、77年度台上字第2207號、95年度台上字第2750號等 判決意旨可參。次按「附始期之法律行為，於期限屆至時 ，發生效力」、「代理人於代理權限內，以本人名義所為 之意思表示，直接對本人發生效力」、「物之出賣人，負 交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，民
法第102條第1項、第103條第1項、第348條第1項分定明文 。經查：
⒈雖當時撰擬系爭買賣契約書之代書楊紹潭位於契約書上出 賣人欄載明顏維松有「代理」被告姚清菊之意旨，惟確實 有因此等緣故而於契約書上以「同意人」之名義令被告同 於系爭買賣契約書上簽名蓋章，以確認其有同意顏維松代 其出賣系爭參筆土地應有部分所有權之意。申言之，顏維 松雖自立為出賣人，惟關於系爭三筆土地應有部分所有權 之部分，其僅係立於代理人之地位，因被告姚清菊已將伊 授權於顏維松之事通知予原告知悉，故縱顏維松簽訂系爭 買賣契約時就出賣系爭三筆土地應有部分所有權之部分未 明示以被告代理人名義為之，所為仍生「隱名代理」之效 力；被告既係立於該隱名代理行為之本人地位，依上開民 法第103條第1項規定，系爭買賣契約自同有拘束被告本人 之效力。
⒉而兩造於簽訂系爭買賣契約書時，本即確認系爭三筆土地 應有部分所有權俟先祖母張添幼之繼承開始時，被告姚清 菊即得因繼承之發生而繼受該土地所有權；亦即被告須於 伊母親張添幼繼承開始時，其取得系爭三筆土地應有部分 所有權後，始能履行系爭買賣契約中涉及移轉系爭三筆土 地應有部分所有權之義務。換言之，被告自張添幼繼承系 爭三筆土地應有部分所有權之事實，為履行系爭買賣契約 之期限屆至日。
⒊今上開期限既已屆至（先祖母張添幼於101年8月1日去世 ，張添幼全體繼承人於103年10月17日在鈞院分割遺產事 件和解成立，於104年3月18日辦理不動產分別共有登記） ，按系爭買賣契約書第4條、第6條、第7條等約定及上開 民法第348條第1項規定，被告自有移轉系爭三筆土地應有 部分所有權予原告義務，至為灼然。
㈤ 如附圖所示，按照292號房屋坐落系爭三筆土地之面積來 計算，原告請求被告移轉房屋所占用系爭481之73、481之 382地號土地之面積為216分之59、101分之26，會超過被 告持有系爭481之73地號、481之382土地應有部分4分之1 ，故原告僅能請求移轉被告現有系爭481之73、481之382 地號土地應有部分4分之1為限。而292號房屋占用系爭481 之74地號土地部分為224分之12，並未超過被告持有系爭 481之74地號應有部分4分之1的面積，故原告請求以實際 的占用面積為準。
二、關於請求被告移轉彰化縣彰化市○○段○○○段000○00 ○000○00地號等二筆土地應有部分所有權移轉登記予原
告部分：
㈠ 原告先祖母張添幼於生前92年1月2日即贈與門牌彰化市○ ○路○段00號未辦保存登記房屋及所坐落之彰化市○○段 ○○○段000○00地號，面積29平方公尺及同段369之12地 號，面積12平方公尺，權利範圍均為全部之二筆土地所有 權，以及門牌彰化市○○○路000號房屋及坐落之土地所 有權全部，因而與原告簽訂土地建築改良物贈與所有權移 轉契約書，原告嗣後並繳納上開建物所有權移轉而生之契 稅並辦理納稅義務人變更登記。惟因先祖母慮及若連同門 牌彰化市○○路○段00號房屋坐落之系爭454之27地號、 369之12地號土地一併辦理贈與為原因之所有權移轉登記 ，將繳納大筆增值稅及贈與稅，徒增負擔，因而決定俟伊 去世時再辦理系爭454之27地號、369之12地號二筆土地之 所有權移轉登記事宜。此贈與之情，為被告姚清菊、訴外 人姚秀雲、姚嵐翎、姚得清渠等全體兄弟姊妹所明知。詎 料，於先祖母張添幼101年8月1日去世後，唯獨被告姚清 菊不願履行系爭贈與契約及移轉系爭454之27地號、369之 12地號二筆土地所有權予原告，其他繼承人則均願履行。 ㈡ 按「稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給 與他方，他方允受之契約」、「繼承人自繼承開始時，除 本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務 。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限」、「 繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負 連帶責任」、「連帶債務之債權人，得對於債務人中之一 人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付」 ，民法第406條、第1148條第1項、第1153條第1項、第273 條第1項分定明文；而民法第407條於88年修法時將之刪除 ，立法理由為：「贈與為債權契約，於依第一百五十三條 規定成立時，即生效力。惟依條文規定，以非經登記不得 移轉之財產權為贈與者，須經移轉登記始生效力，致不動 產物權移轉之生效要件與債權契約之生效要件相同，而使 贈與契約之履行與生效混為一事。為免疑義，爰刪除本條 」。次按「某甲之繼承人雖不僅被上訴人一人，但依民法 第一千一百五十三條第一項之規定，被上訴人對於某甲之 債務既負連帶責任，則上訴人僅對被上訴人一人提起請求 履行該項債務之訴，按諸民法第二百七十三條第一項之規 定自無不可，乃原審認為必須以繼承人全體為共同被告， 將上訴人對於被上訴人之訴駁回，實屬違法」、「以非經 登記不得移轉之財產為贈與，在未為移轉登記前，其贈與 固不生效力，惟當事人間對於無償贈與不動產之約定，如
已互相表示意思一致，依民法第一百五十三條第一項規定 ，其契約即為成立，縱未具備贈與契約特別生效要件（按 ：此係指民法第407條刪除前之規定），要難謂其一般契 約之效力亦未發生，債務人應受契約之拘束，負有移轉登 記，使生贈與效力之義務」，最高法院著有27年上字第 2587號判例、81年度台上字第2383號判決意旨可參。經查 ：
⒈先祖母張添幼既已於生前將系爭454之27地號、369之12地 號土地贈與原告，並與原告口頭成立贈與契約，則先祖母 張添幼基於系爭贈與契約所負：將系爭454之27地號、369 之12地號二筆土地所有權移轉登記與原告之義務，於先祖 母過世後，即應由被告等未拋棄繼承之繼承人於繼承所得 遺產限度內承擔之。從而，原告本於系爭贈與契約及繼承 之法律關係，請求被告姚清菊將其因繼承取得之系爭二筆 地號土地應有部分各4分之1所有權移轉登記與原告，自屬 於法有據。
⒉因系爭454之27地號、369之12地號土地所有權為被告姚清 菊與原告之父姚得清繼承，各取得4分之1、4分之3應有部 分所有權。而原告之父姚得清願移轉系爭二筆地號土地4 分之3應有部分所有權予原告，且因先祖母張添幼全體繼 承人對系爭贈與契約之債務係負「連帶責任」，故原告於 本件僅向拒絕履行系爭贈與契約之被告請求移轉其名下因 繼承取得之系爭二筆地號土地四分之一應有部分所有權予 原告，併此說明。
三、被告諉稱不知其配偶即訴外人顏維松曾與原告訂立買賣門 牌彰化市○○○路000號房屋（69年整編後為292號）之不 動產買賣契約書云云，殊不足採，理由如下：
㈠ 被告雖以原證四所示系爭買賣契約書上無其簽名與蓋章， 諉稱伊從不知系爭契約之存在云云。惟查，於73年間乃被 告姚清菊與配偶顏維松二人一起回伊父親姚明琴家中，「 共同」向姚明琴要求同意渠等出售二人自姚明琴分得之系 爭○○○路000號房屋及其坐落土地等財產，此情有被告 之胞妹姚秀雲可證。被告推稱其不知且未同意配偶出售系 爭土地之情云云，實屬無稽。
㈡ 次查，由卷附原證六所示「建築改良物買賣所有權移轉契 約書」內容，可知系爭○○○路000號房屋（不含坐落土 地所有權部分）之買賣價款總金額為322,500元，然原證 四所示不動產買賣總價金高達280萬元，足徵系爭買賣契 約書之買賣標的當然包含上開292號房屋坐落之土地所有 權。而被告配偶顏維松日常無業、無收入，突然憑空獲有
鉅額金錢（按73年間之物價水準，280萬元已屬鉅額金錢 ），被告為其同財共居之配偶，揆諸常情，被告豈可能不 知有此金錢及其來源？
㈢ 末查，系爭房屋與坐落之土地為姚明琴69年4月5日分配伊 與配偶名下財產予子女時，分歸被告取得之財產，此情復 為被告所明知。被告既然知悉系爭房屋與坐落土地所有權 分歸其取得，若被告不知系爭292號房屋與坐落土地已出 賣原告，豈可能容忍原告自73年間開始占有使用系爭292 號房屋及坐落土地迄今「30餘年」？矧兩造間已因為民事 糾紛纏訟多年，更難想見被告能容忍原告繼續占有使用系 爭292號房屋而不要求原告搬遷。
四、又被告辯稱顏維松於訂立系爭買賣契約時屬無權處分，且 張添幼未授權顏維松處分系爭土地云云。然上開理由均不 影響原告得依系爭買賣契約主張、請求，說明如下： ㈠ 按「按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務 人免給付義務，民法第225條第1項前段固有明文。惟民法 上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言 （最高法院22年上字第3180號判例參照）。是買賣契約如 係出賣他人之物，且約定於法律障礙排除後，始為履行者 ，依照社會通念，即不因該物仍屬於他人所有或履行仍存 有或另生法律障礙而認屬於給付不能，更不得謂有不可歸 責於債務人事由致給付不能之情形」、「惟按負擔行為不 以有處分權為必要，出賣他人之物，係負擔行為，而發生 債權債務關係，與標的物係屬何人所有並無關連性，自不 以出賣人有處分權為必要，出賣人對標的物雖無處分權， 其負擔行為仍屬有效」（台灣高等法院102年度上字第30 號判決、100年度上字第740號判決理由參照）。 ㈡ 經查，兩造於簽訂系爭買賣契約時，本即已確定系爭292 號房屋坐落之土地所有權日後分歸被告取得，僅係待原所 有權人即先祖母張添幼之繼承事由開始時，被告即得因繼 承法律關係而繼受該土地所有權；亦即被告須繼承張添幼 之事實發生時，俟取得系爭292號房屋坐落之土地所有權 後，始能履行系爭買賣契約中之土地所有權移轉登記義務 。職是，雖訂立系爭契約時，系爭土地為張添幼所有，惟 系爭土地屬於客觀存在之物，兩造並非以「不能之給付為 契約標的」，系爭買賣契約自非無效。又出賣他人之物係 負擔行為，不以出賣人有權處分為必要，故出賣人對標的 物雖無權處分，其負擔行為仍屬有效。申言之，顏維松係 代理被告訂立系爭買賣契約即負擔行為，不以被告當時為 系爭土地所有權人為必要。
㈢ 綜上，無論張添幼有無授權顏維松出賣系爭土地，均無礙 於系爭買賣契約之成立，亦無礙於原告據此契約向被告請 求移轉系爭土地所有權登記。
五、顏維松於鈞院104年8月14日之證述大多不實，理由如下： ㈠ 顏維松經鈞院曉諭後仍不願於供前或供後具結為證，其證 詞之信用性薄弱。
㈡ 顏維松證稱當時是姚明琴即其丈人委託代書寫原證四所示 買賣契約書，代書寫好後給我們看一下，印章都是在我丈 人那裡，簽約時只有伊丈人在場，沒有其他人，契約上被 告姚清菊的印章是伊丈人拿出來蓋的云云。惟查，簽訂原 證四所示買賣契約時，原告之父姚得清在場，且蓋用於契 約上之顏維松及被告之印文所用印章皆係顏維松自己攜帶 到場，並非姚明琴帶來蓋章的。經查，姚明琴代被告保管 之印章為印鑑章（嗣後轉交予姚得清保管），該印鑑印文 與系爭買賣契約上之印文截然不同，故自無可能係姚明琴 以其保管之被告所有印鑑章蓋印於系爭買賣契約上。次查 ，顏維松蓋用於系爭買賣契約書及原證所示公證書附件 即建築改良物買賣所有權移轉契約書上之印文為印鑑印文 ，且前揭建築改良物買賣所有權移轉契約書並附有顏維松 之「印鑑證明」，既然顏維松能自己請領印鑑證明，足證 顏維松顯係自己保管印鑑章，方能持之申請印鑑證明。從 而，顏維松陳稱係姚明琴持其保管之顏維松與被告之印章 ，自行蓋印於系爭買賣契約書上云云，顯係不實。 ㈢ 顏維松諉稱因當時代書或是丈人說要賣房子只要簽名就好 ，故伊不知道為何當時契約書會寫房屋跟基地云云。惟查 ，顏維松自承「代書寫好後給我們看一下」（參前揭期日 筆錄第6頁第3行），顏維松既然看過系爭買賣契約書，自 無可能未注意及「買賣標的物與價金」此兩項買賣契約最 重要之約定內容；既有看到關於買賣標的物之記載，顏維 松豈可能不知買賣標的物包含系爭○○○路000號房屋及 其坐落之西門口段481之73等地號土地？足徵前揭證述， 毫無可採。
㈣ 顏維松證稱：「（問：房子本來是否是姚清菊的，是你丈 人本來要分給姚清菊？）這很久了，而且這個很複雜，好 像是也好像不是。也不是要送給他，我有替他做很多工作 ，所以我丈人起造的時候用我的名字，起造的錢我丈人出 的，說是要送給我，但是名字卻是姚清菊」、「外面有土 地要被徵收，所以我建議姚明琴要趕快蓋房子，才不會被 徵收，姚明琴才說房子要送給我，也沒有說土地給我」。 惟查，顏維松就系爭○○○路000號房屋究係分配予伊或
被告之質疑，先係回答含糊不清，之後竟推稱因其建議趕 快於「將被徵收之土地上」蓋房子，令姚明琴名下土地未 被徵收，故姚明琴基於感謝而贈與系爭○○○路000號房 屋，然若姚明琴名下土地將被徵收，則縱姚明琴儘快於土 地上建屋，亦無解於土地被徵收之行政處分效力。足徵顏 維松顯係因說不出姚明琴有何贈與系爭○○○路000號房 屋予伊之理由，竟信口雌黃，純屬無稽，毫無可採。 ㈤ 顏維松先稱伊不知丈人姚明琴生前有無分配其名下財產予 子女（含被告），經鈞院質疑後方改稱姚明琴生前有分財 產，但伊沒有瞭解很多，不知姚明琴分給被告什麼財產云 云。惟查，原證三所示姚明琴手寫分產明細表係因「被告 與顏維松二人」一起回家要求姚明琴給與金錢或分配財產 ，姚明琴迫於無奈方預為財產分配，因而立下上開字據， 故顏維松所述反於事實且前後矛盾。
六、原告係將系爭292號房屋原來的牆打掉，改為強化玻璃， 是裝潢整修，292號房屋主結構並未更改。原告簽訂系爭 買賣契約書時，顏維松本人在場，還有代書，惟代書已過 世。彰化市○○○段000○00○000○00○000○000地號三 筆土地應等到張添幼繼承開始才移轉，此部分係兩造口頭 約定，之所以要等到張添幼死亡後才移轉，係因當時張添 幼希望在其生前先將土地所有權保留在張添幼名下，亦藉 此避免被告夫婦不斷的變賣姚明琴分配給被告之財產。事 實亦證明被告夫婦在陸續取得姚明琴分配與伊的財產後， 不斷變賣花用，例如原證三上面有寫一間民生段489地號 及其地號上房屋（前豆彩）都被被告夫婦變賣。原告本件 主張顏維松隱名代理被告，所以在訂立買賣契約時被告本 人毋庸到場，且亦無須出具委託書，該買賣契約方能成立 ，且顏維松或被告出賣系爭481之73、481之74、481之382 地號三筆土地係債權行為，不是處分行為，沒有無權處分 可言，因為系爭三筆土地原本就是姚明琴分配給被告取得 的財產，所以被告與顏維松才會共同出賣系爭三筆土地及 其土地上坐落之房屋，此部分也不需要張添幼同意，被告 主張授權書部分應有所誤會。再者，顏維松或被告要不要 出售系爭三筆土地不需要張添幼的同意，所以被告抗辯出 售系爭三筆土地應得張添幼的同意或出具授權書云云，對 本件爭點無影響。
七、張添幼贈與系爭中正路92號建物及454之27地號、369之12 地號土地，是口頭贈與，並無書面契約。當時張添幼死亡 時由姚得清與被告繼承454之27地號、369之12地號的土地 ，本件未對姚得清起訴請求係因為姚得清同意將上開二筆
土地移轉登記給原告。系爭454之27地號、369之12地號之 兩筆土地贈與人是張添幼不是姚明琴，故贈與或移轉登記 與否不需姚明琴決定或指示，由原證9可以看出張添幼在 生前就已經將○○路○段00號房屋贈與給原告，坐落之土 地部分，僅在張添幼去世後才辦理所有權贈與登記，由經 驗法則來看，張添幼不可能只贈與房屋給原告而不一併贈 與房屋坐落之土地。張添幼晚年疾病纏身時，都是獨子姚 得清在照顧，且在兩造及兄弟姊妹間分割遺產訴訟中，除 被告以外之其他姊妹均同意將應繼分所含土地持分全部歸 由姚得清一人取得，可見其他姊妹都知道且認同姚得清或 被告的父母在生前就已經交待將生後的土地或財產留給姚 得清，只有被告一人不願意照父母親生前遺願履行。對於 證人姚秀雲於104年9月8日到庭作證所提出之牛稠子段下 廍小段131-1、131-2地號土地贈與所有權移轉給姚清菊之 契約書，沒有意見，且該移轉登記書可證明原證三所示分 產協議的內容是真正，因此證人姚秀雲才需要移轉該土地 所有權予被告，與原證三有關。中正路92號房屋為透天厝 ，依原證13，至少78年12月31日以前就存在，並無跟別人 有越界等糾紛。
八、買賣系爭○○○路000號房屋時，因原告的父親與被告為 姊弟且是被告與其配偶回娘家吵著要錢，當時土地所有權 是登記在母親名下，所以原告當下也無擔憂被告日後不移 轉所有權移轉登記的問題。所以當時買賣的時候雖然還無 法辦理土地部分的所有權移轉登記，但原告父親先將買賣 價金全部給付被告收訖，此等情形並無違反常理，且與當 時的事實情況符合。再者證人姚秀雲於鈞院之證述若非親 自見聞之情形，即係聽聞自當事人所述，並非出於自己之 臆測，所以可以為證明待證事實之證據。
九、並聲明：如主文所示。
貳、被告方面：
一、被告對於原告之主張，不爭執事項：㈠原告之父姚得清為 被告姚清菊之胞弟；姚清菊之配偶為顏維松。㈡門牌彰化 市○○○路000號房屋（69年整編後為292號，下稱系爭 292號房屋）起造人及房屋納稅義務人均為被告配偶顏維 松。㈢顏維松於73年4月18日有與原告之法定代理人姚得 清訂立系爭292號房屋之不動產買賣契約書。㈣顏維松與 原告之法定代理人姚得清前往鈞院公證處就系爭房屋部分 之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」辦理公證。㈤被 告自張添幼繼承系爭三筆土地應有部分所有權。被告對於 原告其餘之主張否認之。
二、被告否認原證3姚明琴所寫財產分配明細表影本之真正， 被告並未在原證4不動產買賣契約書及原證6公證書到場蓋 章。依104年10月8日彰化地政事務所回函可以證明原告主 張的不動產買賣契約書是被告授權顏維松來跟原告訂立這 點不實在。買賣契約書上的印文並不是被告姚清菊所有。 三、按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認 始生效力，此為民法第118條第1項所明定。經查： ㈠ 被告就配偶顏維松於73年4月18日有與原告之法定代理人 姚得清訂立系爭292號房屋之不動產買賣契約書乙事並不 知情。被告並未在該不動產買賣契約書簽章。被告並未出 賣系爭三筆土地應有部分予原告。由原告所提出原證六公 證書、建築改良物買賣所有權移轉契約書影本各1份及原 證四買賣契約書影本1紙有關不動產即彰化市○○○路000 號房屋買賣價金之收受、公證均係由顏維松單獨蓋章處理 ，被告並未參與。證人顏維松證稱：「房屋是用我的名字 起造，因為我有幫我丈人事情，他很滿意，所以要送給我 房子，因為我幫忙處理很多事情，賣這間房子總共280萬 元」。足證系爭不動產買賣契約約定之買賣標的僅限於房 屋而不及於土地理。由很簡單：土地並非被告所有。 ㈡ 顏維松於73年4月18日有與原告之法定代理人姚得清訂立 系爭292號房屋之不動產買賣契約書第貳條雖約定房屋連 基地全部。但查系爭292號房屋之基地並非顏維松所有， 而係被告之先母張添幼所有，此為原告於起訴狀所自認。 顏維松無權處分系爭土地。原告主張「實際上之出賣標的 物包含被告預期日後可自母親張添幼繼受取得之系爭481 之73地號、481之74地號、分割後481之382地號等3筆土地 合計面積94平方公尺(即建築基地)之土地所有權」乙節 顯屬不實，且違背經驗法則，不足採信。蓋倘若有包括基 地在內，一則以基地並非被告所有，原告不可能向被告承 買非屬被告所有之基地。二則以該基地既非被告所有而係 被告之母張添幼所有，原告或被告之父姚明琴可直接請張 添幼將土地所有權移轉登記給原告，豈有大費周章訂立系 爭不動產買賣契約書，又將全部價金交付顏維松之理？何 況，買賣契約第三條之付款方法載明契約成立同時給付50 萬元，房屋買賣契約經公證完畢報繳契稅時給50萬元，領 到契稅贈與稅單時給付80萬元，產權過戶完畢時給付殘款 100萬元(註：被告誤載為180萬元)，倘若買賣標的物包含 建築基地，理應於土地移轉登記完畢時付清，何以280萬 元全部73年5月18日付清由顏維松單獨蓋章收受？ ㈢ 被告之先母張添幼絕無授權顏維松處分系爭土地，倘有此
意，早應立授權書交給顏維松或於生前追認顏維松處分系 爭土地之行為，甚或自行將系爭土地過戶登記為原告所有 ，或生前主動以中正路2段92號房屋的模式來贈與給原告 ，惟先母張添幼並無於生前作任何追認之動作，或親立授 權書交給顏維松，且亦未立遺囑，卻有意將其名下之不動 產遺留給全體子女平均繼承之理，由先母張添幼之處置， 足以證明原告主張，於69年間，姚明琴應被告之要求，先 行規劃、確定其名下財產日後遺留予何子女，於69年4月5 日親筆書寫伊及配偶名下所有財產日後如何分配子女之明 細表，並交代所有子女日後須遵照辦理；姚明琴夫婦二人 決定分配給被告姚清菊者包含「西門○○○路000號房屋1 間（按即系爭門牌整編後之292號房屋）」約於73年間， 被告姚清菊屢次以各種理由向姚明琴索討金錢花用，姚明 琴不堪其擾，遂商請長子即原告之父姚得清向被告價購伊 日後可分配之系爭292號房屋及坐落土地所有權，姚得清 因而由原告於73年4月18日以總價280萬元之價格向被告購 買系爭292號房屋及其坐落土地等情均屬嚴重不實。 四、被告對於原告104年8月11日提出之準備書㈠狀內容認為不 實，應予否認，說明如下：
㈠ 原告主張：「於73年間乃被告姚清菊與配偶顏維松二人一 起回伊父親姚明琴家中，共同向姚明琴要求同意渠等出售 二人自姚明琴分得之系爭○○○路000號房屋及其坐落土 地等財產，此情有被告之胞妹姚秀雲可證。」云云，並無 其事，被告鄭重否認之。
㈡ 原告復主張「兩造於簽訂系爭買賣契約時，本即已確定系 爭292號房屋坐落之土地所有權日後分歸被告取得，僅係 待原所有權人即先袓母張添母之繼承事由開始時，被告即 得因繼承法律關係而繼受該土地所有權；亦即被告須繼承 張添幼之事實發生時，俟取得系爭292號房屋坐落之土地 所有權後，始能履行系爭買賣契約中之土地所有權移轉登 記義務。職是，雖訂立系爭契約時，系爭土地為張添幼所 有，惟系爭土地屬於客觀存在之物，兩造並非以「不能之 給付為契約標的」，系爭買賣契約自非無效。又出賣他人 之物係負擔行為，不以出賣人有權處分為必要，故出賣人 對標的物雖無權處分，其負擔行為仍屬有效。申言之，顏 維松係代理被告訂立系爭買賣契約即負擔行為，不以被告 當時為系爭土地所有權人為必要。」云云，亦無其事，被 告鄭重否認之。
五、依據證人顏維松之證言顯示：「（法官問:姚清菊那天有 沒有去簽約？）沒有」足證被告根本不知顏維松與原告訂
立系爭不動產買賣契約書，何來隱名代理之餘地？又遍查 系爭不動產買賣契約書，並無支字片語約定系爭土地要等 到張添幼繼承開始才移轉登記，原告所謂：「兩造口頭約 定」乙節更是無稽之談。再依據證人顏維松之證言顯示系 爭不動產買賣契約書上之姚清菊印章，並非被告所蓋，足 證被告與原告並無約定繼承張添幼之土地要移轉登記給原 告。顏維松與原告訂立系爭不動產買賣契約書，就系爭土 地顯屬無權處分，對於被告及張添幼均不生效力。至於系 爭房屋是否姚明琴以顏維松名義蓋的乙節，以顏維松之證 言為準。
六、被告否認原證3姚明琴所寫財產分配明細表影本之真正。 簽訂原證四不動產買賣契約書一事，只有顏維松知情，被 告沒有在場亦未簽名，且契約書上同意人非被告所簽，印 章亦不是被告的，被告根本不知情有系爭買賣。又契約書 上姚清菊印章所蓋印文不是顏維松所蓋，因被告不知情系 爭買賣情事，怎會授權顏維松來蓋章，故被告否認印文之 真正，印章不是被告的，不是顏維松盜蓋被告印章。又原 告主張系爭買賣契約書第2條約定價金為「房屋連基地」 全部280萬元等語，惟此部分價金是多餘記載的，原告明 知土地不是顏維松所有，且原告當時才幾歲怎麼會有錢購