臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第314號
原 告 李俊麟
訴訟代理人 許崇賓律師
被 告 李進益
漢田生技股份有限公司
法定代理人 李雨霖
訴訟代理人 王昌鑫律師
複 代理人 張幸茵律師
張惠雅
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國104年
12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：坐落彰化縣員林鎮○○○段○000地號土地（面 積原為763.15平方公尺，下稱系爭743地號土地）為被告李 進益（即原告之叔父）所有，坐落其上之同地段第189建號 、門牌號碼為彰化縣員林鎮○○路0段000號之建物（下稱系 爭建物）則為原告所有，供作廠房使用。而系爭743地號土 地及系爭建物原為訴外人李清海所有，李清海於民國75年12 月30日將系爭743地號土地贈與被告李進益，又於80年9月19 日將系爭建物贈與原告，是依民法第425條之1規定，原告與 被告李進益間就系爭743地號土地，推定有租賃關係存在， 故其等間具有不定期基地租賃契約，並由訴外人即原告之父 李進發按月給付租金新臺幣（下同）15,000元與訴外人即被 告李進益之母李江月雲。又為使基地及基地上建物合歸1人 所有，以盡經濟效用，本件應類推適用民法第426條之2及土 地法第104條等規定，而認原告就系爭743地號土地之全部具 優先承買權。然被告李進益於103年11月17日欲出售系爭743 地號土地之一部時，並未依法先將出賣條件通知具優先承買 權之原告，而逕自將系爭743地號分割出同地段743-1地號土 地（面積為234.64平方公尺，下稱系爭743-1地號土地）後 ，將系爭743-1地號土地以9,980,260元之價格出售，並移轉 登記予被告漢田生技股份有限公司（下稱漢田公司）所有。 嗣於104年1月22日彰化縣員林地政事務所通知原告需就系爭 743-1地號土地及系爭建物進行複丈測量時，原告始知悉上 情。然原告就系爭743地號土地之全部具有物權效力之優先 購買權，被告李進益與漢田公司間買賣契約自不得用以對抗 原告，且基地優先承買權之範圍不限於房屋坐落之所在地部
分，亦包括已建築房屋之基地及其周圍之附屬地在內，故原 告就自系爭743地號土地分割出之系爭743-1地號土地仍優先 承買權存在，爰類推適用民法第426條之2及土地法第104條 規定主張優先承買權，請求被告李進益及漢田公司塗銷所有 權移轉登記並回復原狀等語，並聲明：（一）被告李進益、 漢田公司就系爭743-1地號於103年12月2日以買賣為原因所 為之所有權移轉登記行為應予塗銷，並回復為被告李進益所 有。（二）被告李進益應於原告給付9,980,260元後，將系 爭743-1地號土地移轉登記予原告所有。
二、被告之答辯：
(一)被告李進益則以：兩造間就系爭743地號土地並無不定期租 賃契約存在，原告從未向被告李進益承租該地，亦未曾給付 任何租金，原告既非系爭743地號土地之承租人，自不得就 自系爭743地號土地分割出之系爭743-1地號土地主張優先承 買權。再者，原告所有之系爭建物乃坐落在分割後之系爭 743地號土地上，並未有任何部分坐落在系爭743-1地號土地 上，縱然兩造間存有不定期租賃契約，原告亦僅能就系爭建 物坐落之基地主張優先承買權，就系爭建物坐落範圍以外之 基地即系爭743-1地號土地，並無優先承買權存在等語置辯 。
(二)被告漢田公司則以：民法第425-1條所定之法定租賃關係應 係存在於房屋與其坐落之基地範圍內，始推定具有租賃關係 ，而使房屋及土地利用一體化，其餘非房屋坐落土地之部分 ，則與房屋使用無影響，自無推定租賃權存在之必要，是系 爭743-1地號土地雖係由系爭743地號土地分割而來，然並非 系爭建物坐落之基地範圍，系爭743-1地號土地與系爭建物 自無成立法定租賃關係之餘地。又優先購買權之立法目的係 為使房屋基地歸屬同一人所有，以促進經濟利用及避免紛爭 。而原告所有之系爭建物並未坐落在系爭743-1地號土地上 ，則該地非屬系爭建物之基地，原告對於系爭743-1地號土 地自無優先購買權存在等語置辯，並均聲明：原告之訴駁回 。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第194頁背面）(一)系爭743地號土地為被告李進益所有，其上坐落有原告所有 之系爭建物。
(二)系爭建物於55年間由正豐食品股份有限公司興建，於57年間 辦理第一次所有權登記。李清海於69年9月11日取得系爭建 物之所有權，並於80年9月19日將該建物贈與原告。(三)李清海於75年12月30日將系爭743地號土地贈與被告李進益 。
(四)系爭743地號土地於103年11月17日分割出系爭743-1地號土 地，被告李進益以9,980,260元之價格將系爭743-1地號土地 出售與被告漢田公司，並於104年1月12日辦理所有權移轉登 記。
(五)系爭743-1地號土地為空地，系爭建物並未坐落其上，且系 爭743-1地號土地非系爭建物之法定空地。四、兩造間爭執事項：
(一)兩造間就系爭743地號土地，有無不定期基地租賃契約或法 定租賃關係存在？
(二)若有，原告主張系爭743-1地號土地為系爭建物之附屬地， 其就該地有優先購買權，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)兩造間就系爭743地號土地之系爭建物坐落基地及使用上不 可分離之土地，推定具租賃關係存在。
1.本件原告主張其與被告李進益間就系爭743地號土地有不定 期租賃契約存在，其並按月給付租金15,000元與被告李進益 云云，固據其提出臺灣中小企業銀行存款憑條20紙（見本院 卷第54至60頁）為據。然觀諸上開存款憑條，乃係原告之父 李進發於101年2月至102年3月、103年1月至103年3月、104 年1月至104年3月間，按月各存款15,000元至李江月雲（即 李進發與被告李進益之母親）之銀行帳戶紀錄，存款人及存 款帳戶均與兩造無涉，而原告復未提出其他證據證明其與被 告李進益間，有以每月15,000元租賃系爭743地號土地之合 意，顯難僅憑上開單據，而推認原告有按月給付租金15,000 元與被告李進益，用以承租系爭743地號土地。況李進發與 李江月雲前因給付扶養費事件，於94年11月9日經臺北市松 山區調解委員會成立調解，調解內容為：「一、李進發同意 自94年11月15日起，每月15日前給付李江月雲扶養費15,000 元，至李江月雲死亡止。二、李江月雲就本件拋棄其餘請求 權。」，此有該調解委員會經臺灣臺北地方法院核定之94年 民調字第405號調解書1紙（見本院卷第93頁）在卷可參，則 李進發上開給付行為，是否實為履行其與李江月雲間給付扶 養費事件之調解內容，顯有可疑。是以，原告並未舉證證明 其與被告李進益間就系爭743地號土地有達成以每月15,000 元租賃之合意，則其此部分主張，尚難採信。
2.土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其 期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項
定有明文。該條文之立法目的，乃在於保護房屋既得之使用 權，蓋房屋性質上不得與土地分離而存在，於房屋與土地原 同屬一人所有，嗣異其所有權人時，為避免房屋因此無法取 得對土地之利用權，而引發後續拆屋還地之紛爭，故立法明 文土地受讓人與房屋受讓人間推定具租賃關係存在，用以調 和土地、建物不同所有人間之權益，俾利社會整體經濟。是 以，依上開規定推定具租賃關係存在者，應限於房屋坐落之 基地及其使用上不可分離之部分，始符合立法意旨，並兼顧 土地所有人及房屋所有人之權益。查系爭743地號土地及其 上坐落之系爭建物原為李清海所有，嗣李清海於75年12月30 日將系爭743地號土地贈與被告李進益，又於80年9月19日將 系爭建物贈與原告，致系爭建物與坐落土地之所有權人各異 等情，為兩造所不爭執，依上開規定及說明，為保全系爭建 物得利用系爭743地號土地之經濟利益，應認原告與被告李 進益間於系爭建物得使用期限內，就系爭建物坐落基地及其 使用上不可分離之土地，推定有租賃關係存在。(二)原告主張就系爭743-1地號土地有優先購買權，為無理由。 1.基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先 購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。又租用基地 建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承 買之權，民法第426條之2第1項前段亦有明文。上開條文規 範優先承買權之目的，其意旨在保護現有基地或房屋所有權 人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益， 使基地上之房屋及土地所有權之歸屬及利用，於公平合理之 原則下，合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜絕紛爭。 是上開條文所稱之承租人，應不以意定租賃關係為限，而應 包含法定租賃關係在內。而基地承租人係指承租基地在其上 興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部， 就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能 分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之 基地（最高法院103年度台上字第1481號判決意旨參照）。 另基地優先承買權之範圍，固不以建築房屋之坐落基地為限 ，而包含其周圍之附屬地在內，然該「附屬地」係指如房屋 庭院或屋後空地之類等基地周圍附屬之地而言（最高法院86 年台上字第1251號判決意旨參照）。
2.查系爭743地號土地於103年11月17日分割出系爭743-1地號 土地，而系爭743-1地號土地為空地，系爭建物並未坐落其 上，且系爭743-1地號土地非屬系爭建物之法定空地等情， 為兩造所不爭執，足認系爭743-1地號土地非屬系爭建物之 坐落基地，且系爭743地號土地並無不能分割之情形甚明。
又系爭743-1地號土地坐落在系爭743地號土地之西側，地形 方正，使用地類別為丁種建築用地，面積為234.64平方公尺 ，且北側直接面臨員東路等情，有原告提出之該地土地登記 第二類謄本、地籍圖謄本、大員隆地籍測量有限公司繪製之 現況套繪地籍測量圖各1紙（見本院卷第9、12至13頁）在卷 可參，足認該地並無不得單獨使用之情事。
3.再者，系爭建物之面積為349.9平方公尺，該建物全部坐落 在分割後之系爭743地號土地（面積原為763.15平方公尺， 分割出系爭743-1地號土地後，面積為528.51平方公尺）， 系爭743地號土地之西側為系爭743-1地號土地，南側為同地 段741地號土地（下稱系爭741地號土地）及同地段742地號 土地。另坐落在上開741地號、742地號土地上之同地段188 建號建物（下稱系爭188建號建物）位在系爭建物南側，該2 棟建物中間有長約43.46公尺之長條狀空地等情，有原告提 出之系爭743地號土地及系爭743-1地號土地之土地登記第二 類謄本、地籍圖謄本、系爭建物之建物登記第二類謄本、現 況套繪地籍測量圖各1紙（見本院卷第8至10、12至13頁）附 卷可稽。又經本院至現場勘驗結果，系爭743地號土地及系 爭743-1地號土地之北側均直接面臨員東路，系爭建物及系 爭188建號建物中間原為空地，經被告漢田公司於上開2建物 上搭蓋屋頂，致2建物外觀上為一體，該建物兩側均有門口 可供出入。系爭建物之東側為綠色水泥地面，坐落在系爭74 1地號土地上，可直接連接通行至員東路。系爭188號建物之 南側則有水泥空地可供車輛停放及通行。而系爭743-1地號 土地則空地，雜草叢生，並未供作廠房工作使用等情，有本 院104年11月12日勘驗測量筆錄1份及被告李進益提出之現場 照片4紙（見本院卷第94至95、183頁）在卷足佐。是系爭建 物既未坐落在系爭743-1地號土地，且其南側及東側均有空 地可供往來通行或停放車輛所用，其東側並鋪設有綠色水泥 路面可直接通行至員東路，則該建物之利用及對外通行均無 庸經由系爭743-1地號土地為之，可知系爭建物與系爭743-1 地號於使用上並無密切關係，而系爭743-1地號土地上雜草 叢生，未鋪設平整路面，亦可見系爭建物並無利用該地以為 廠房裝卸貨物或停放車輛之必要，而該地亦無不得單獨使用 之情事，已如前述，綜此難認系爭743-1地號土地為系爭建 物使用上不可分離之土地，或利用必要範圍內之周圍附屬地 ，則原告主張依民法第425條之1第1項規定，其就系爭743-1 地號土地推定具租賃關係存在，尚屬無據。原告就系爭743 -1地號土地既無承租權存在，且該地非屬系爭房屋坐落基地 之附屬地，而系爭743地號土地亦無不能分割之情形存在，
是以，原告主張其得類推適用土地法第104條、民法第426條 之2第1項前段等規定，就系爭743-1地號土地具優先承買權 云云，即難憑採。從而，原告請求被告李進益、漢田公司就 系爭743-1地號土地於103年12月2日以買賣為原因所為所有 權移轉登記行為予以塗銷，回復為被告李進益所有，並請求 承買系爭743-1地號土地，即屬無據，要難准許。六、綜上所述，原告主張其就系爭743-1地號土地具法定租賃關 係，為不足採，自無行使優先承買權可言。從而，原告起訴 請求被告李進益、漢田公司塗銷就系爭743-1地號土地所為 所有權移轉登記行為，並請求被告李進益應於原告給付9,98 0,260元後，將系爭743-1地號土地移轉登記予原告所有，為 無理由，應予駁回。
七、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據 ，經斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要 ，並予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 1 月 6 日
書記官 謝志鑫
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