臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第235號
原 告 林金柱
葉銘仁
上列二人共
同訴訟代理
人 沈泰基律師
被 告 張昱沂
訴訟代理人 張耀文
韓銘峰律師
被 告 張長凱（原名張昱仁）
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於中華民國104年10月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告張昱沂應將坐落彰化縣彰化市○○段000地號土地上如彰化縣彰化地政事務所民國104年6月24日彰地二字第0000000000號函所附收件日期：104年6月16日、文號：彰土測字第166400號土地複丈成果圖所示編號C、D、E、F、G部分面積合計為577.2平方公尺的地上物拆除，及如彰化縣彰化地政事務所104年6月24日彰地二字第0000000000號函所附收件日期：104年6月16日、文號：彰土測字第166400號土地複丈成果圖所示編號B部分面積合計為531.75平方公尺的水泥空地剷除，並將其所占用坐落彰化縣彰化市○○段000地號土地（面積4327.1平方公尺）及同段000地號土地（面積3482.68平方公尺）返還予原告。被告張長凱應將坐落彰化縣彰化市○○段000地號土地上如彰化縣彰化地政事務所民國104年6月24日彰地二字第0000000000號函所附收件日期：104年6月16日、文號：彰土測字第166400號土地複丈成果圖所示編號A部分面積合計為138.58平方公尺的地上物（門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○段00巷0號）拆除，並將前開地上物占用彰化縣彰化市○○段000地號土地部分（面積138.58平方公尺）返還予原告。
訴訟費用由被告張長凱負擔百分之二，被告張昱沂負擔百分之九十八。
本判決第一項於原告以新台幣貳百參拾肆萬貳仟玖佰參拾肆元為被告張昱沂供擔保後，得假執行。但被告張昱沂以新臺幣柒佰零貳萬捌仟捌佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告張長凱以新臺幣拾貳萬肆仟柒佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7 款分別定有明文。原告提起本件民事訴訟，原本於耕地三七 五減租條例（下稱減租條例）第16條第1、2項、第17條第1 項第4款，主張被告張昱沂就坐落彰化縣彰化市○○段000地 號土地（承租面積4327.1平方公尺，下稱系爭000土地）及 同段000地號土地（承租面積3482.68平方公尺，下稱系爭00 0土地）本有三七五耕地租賃契約存在（即彰化市公所2562 號耕地租約，下稱系爭租約，於42年10月9日簽訂，並於48 年6月1日至54年12月31日、54年6月1日至60年5月31日、60 年6月1日至66年5月31日續訂租約、見本院卷㈠第8、41頁） ，並依民法租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被 告張昱沂拆屋還地，聲明求為：「㈠被告張昱沂應將系爭00 0土地上門牌號碼為彰化縣彰化市○○路○段00巷0號之建物 拆除，並將系爭000土地及000土地返還予原告。㈡訴訟費用 由被告張昱沂負擔。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。」等 語（見本院卷第35頁）；復於103年12月10日以民事準備暨 追加聲明狀具狀變更聲明：「㈠被告張昱沂應將坐落系爭00 0土地上門牌號碼為彰化市○○路○段00巷0號之建物（面積 以實測為準）拆除，並將系爭000及000土地返還予原告。㈡ 被告張長凱應將坐落系爭000土地上門牌號碼為彰化市○○ 路○段00巷0號之建物（面積以實測為準）拆除，並將系爭 000土地返還予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供 擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷㈠第115頁）； 再於103年12月16日以民事準備㈡暨更正追加聲明狀更正聲 明：「㈠被告張昱沂應將坐落系爭000土地上如彰化縣彰化 地政事務所（下稱彰化地政事務所）104年6月24日彰地二字 第0000000000號函所附收件日期104年6月16日、文號彰土測 字第166400號土地複丈成果圖（下稱系爭附圖）所示編號C 、D、E、F、G部分面積合計為577.2平方公尺的地上物（下 稱系爭一等地上物）拆除，及如系爭附圖所示編號B部分面 積合計為531.75平方公尺的水泥空地（下稱系爭二水泥空地 ）剷除，並將系爭417及000地號之土地返還予原告。㈡被告 張長凱應將坐落系爭000土地上如上系爭附圖所示編號A部分 面積合計為138.58平方公尺的地上物（門牌號碼為彰化市○ ○路○段00巷0號之建物，下稱系爭三地上物）拆除，並將 系爭000土地返還予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告 願供擔保，請准宣告假執行」等語；復於104年10月28日當 庭以言詞更正訴之聲明：「㈠被告張昱沂應將系爭附圖所示
系爭一等地上物拆除及系爭二水泥空地剷除，並將其所占用 坐落系爭000地號土地及系爭000地號土地返還予原告。㈡被 告張長凱應將系爭三地上物拆除，並將前開地上物占用系爭 000土地部分返還予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告 願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷㈡第10頁及 該頁反面）。經核，原告所為與前揭規定並無不合，故應予 准許，合先敘明。
乙、實體事項
壹、原告起訴主張：
一、緣系爭000、000土地於重測前為坐落彰化市○○段000-00、 000-00地號土地，系爭000、000土地原所有權人為訴外人張 連福（於84年11月28日死亡），嗣由訴外人張淑仁、張陳幸 、張弘謀、張滋欣、張必昌、張子儒及張洲源等7人（下稱 張淑仁等7人）共同繼承，復經原告林金柱、葉銘仁（下稱 原告）於101年11月8曰向張淑仁等7人購買系爭000、000、 000等多筆土地並辦理登記，而原告林金柱、葉銘仁之應有 部分各為3分之2、3分之1（見本院卷㈠第38至40頁）。又系 爭000、000土地上有張連福與被告張昱沂於42年10月9日所 簽訂系爭租約存在，被告張昱沂就系爭000、000土地所承租 面積分別為4327.1平方公尺、3482.68平方公尺。二、關於減租條例第16條之闡述，有最高法院56年台上字第1520 號民事判例、70年台上字第4637號民事判例及80年台再字第 15號民事判例、96年度台上字第2595號民事判決等判例（決 ）意旨可資參照（見本院卷㈠第116至該頁反面、第124頁及 該頁反面）。本件被告張昱沂於系爭000土地興建系爭附圖 所示編號E建物並供己身實際居住設籍使用，並非以耕作為 目的或便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨 時休息之用，顯非農舍。被告張昱沂復任由其弟即被告張長 凱興建系爭附圖所示編號A地上物居住使用，且就被告張昱 沂所承租系爭000土地上另有兩座廢棄雞舍，其他部分則任 其荒蕪，被告張昱沂、張長凱（下稱被告2人）行為已屬擅 自變更耕地之使用而違背耕地租用之本質，有不自任耕作、 轉租或非因不可抗力繼續一年不為耕作等情事，並有彰化市 公所拍攝違章建物照片、原告所拍攝照片及林務局95、98年 及101年之航空照片可證（見本院卷㈠第14、118至121頁） 。又上情有103年5月8日本院勘驗測量筆錄記載被告張昱沂 自述：「門牌號碼彰化市○○路○段00巷0號建物，是我弟 弟張昱仁蓋的，現改名為張長凱。門牌號碼彰化市○○路○ 段00巷0號建物及系爭000地號上的建物都是我蓋的」等語； 及系爭附圖可證，是被告張昱沂既有違反減租條例第16條第
1項規定「不自任耕作」或「轉租」之限制時，已符合減租 條例第16條第2項所規定租約無效，無待另為終止表示，當 然向後失其效力，且應依耕地三七五租約清理要點第6點第1 款、第7點第2項及第9點第4款之事由，系爭租約既已於66年 2月7日期滿，原承租人即被告張昱沂未申請續租，且繼續一 年不為耕作，而出租人無不能自任耕作之情形，應准註銷、 終止。原告爰依減租條例第16條第1、2項規定主張系爭租約 無效，或依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約（ 以103年4月19日民事起訴狀送達為終止系爭租約之意思表示 ），再依民法租賃物返還請求權、所有物返還請求權規定， 請求被告張昱沂拆屋還地。
三、參照最高法院43年台上字第868號民事判例意旨，被告張長 凱未經原告同意，在系爭000土地上興建系爭附圖所示編號 A部分建物居住使用即屬無權占有，原告自得依民法租賃物 返還請求權、所有物返還請求權規定，請求被告張長凱拆屋 還地（見本院卷㈠第117頁）。
四、並為訴之聲明：㈠被告張昱沂應將系爭附圖所示系爭一等地 上物拆除及系爭二水泥空地剷除，並將其所占用坐落系爭00 0地號土地及系爭000地號土地返還予原告。㈡被告張長凱應 將系爭三地上物拆除，並將前開地上物占用系爭000土地部 分返還予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保， 請准宣告假執行。
貳、原告對被告抗辯所為之陳述：
一、參酌系爭附圖及原告所檢附照片顯示，被告張昱沂所承租系 爭000土地之鄰界ab線上置有數盆植栽造景、de線上則置有 一排紅色鐵皮浪版作為隔牆，鄰接道路面則置有一形狀大小 均一、排列一置之石垣，並種有一排修整整齊之矮樹欉，以 防止他人得以直接探視或進入庭院；經由造景步入，為一設 有現代鐵捲門及石砌燈柱之圍牆，為一具保全居家安全及兼 顧出入行人汽車方便之現代隔離裝置；系爭附圖編號A建物 為1層樓加強水泥磚造建物（非土瓦、磚瓦等簡易材料）， 面積為138.58平方公尺，外觀貼有白色磁磚、裝設有大落地 窗及配有窗簾，於頂樓設有棚架及水塔，並有連接電線而得 供電，門口外有庭院；系爭附圖編號E建物為二層樓水泥磚 造建物，佔地面積為104.29平方公尺，裝設有大落地窗，門 口貼有春聯及窗花，二樓則有彩簾及神明廳，頂樓有天線， 並有連接電線而得供電，門口外有庭院；系爭附圖所示編號 G為鐵皮架造平房，佔地面積為71.42平方公尺，置有防盜窗 及大落地窗，門口貼有春聯及窗花；系爭附圖所示編號B則 為一水泥空地，佔地面積共為531.75平方公尺，而作為連接
各建物之用，未直接與被告張昱沂所種植之地點直接連接， 是被告張昱沂於原告與張淑仁等7人簽訂土地買賣契約前， 已有不自任耕作或轉租情形，系爭租約當然無效，被告張昱 沂既非承租人，自屬無權占有系爭000、000土地（見本院卷 ㈠第204頁至第242頁反面）。換言之，被告張昱沂於系爭00 0土地上自行或容許他人建築房屋、架設鐵皮結構建物，及 舖設水泥地，均非在供置放農具、便利耕作或以耕作為目的 ，應屬不自任耕作之情形，且將部分系爭000土地借予被告 張長凱興建系爭附圖所示編號A建物使用，亦同屬任意將耕 地借與他人使用，而屬不自任耕作。系爭000土地上之2棟平 房（即編號A、E建物）已具供水、供電、宗教、娛樂等日常 生活必需之功能，且與其他建物或設施為一富隱密性及防盜 性之居住空間，顯係供承租人解決其實際日常居住為其利用 方法，而已非純作為以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋 房屋，堪認被告張昱沂所辯現場地上物均為低矮簡單之老舊 或磚造建物，應屬不實。又最高法院95年度台上字第1666號 判決之事實係將增建之適宜居住場所擴建於非耕作用田地之 上，原耕地上仍保留農舍之原藐，自非本件被告張昱沂將整 楝水泥磚造之建物興建於系爭000土地上所得比擬。故被告 張昱沂於系爭000土地興建專供人居住使用之建物，則自被 告張昱沂實際設籍並實際居住其中之時點起；或於轉租（或 提供）被告張長凱興建建物，自建物建築完成日之時點起； 或提供其子即訴外人張耀文經營商業使用，自提供時起，均 屬不自任耕作、轉租，違反減租條例第16條之規定，系爭租 約應屬無效，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅，縱當 事人依減租條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能 使業已無效之系爭租約回復其效力。被告張昱沂於斯時起亦 無減租條例第15條之優先購買權可資行使。故張淑仁等7人 於101年間出賣與原告2人，亦無須通知被告張昱沂行使優先 承買權，此有最高法院70年台上字第4637號民事判例、64年 台上字第571號民事判例、56年台上字第1520號民事判例、 69年度台上字第652號民事判決、96年度台上字第2595號民 事判決可參（見本院卷㈠第125頁及該頁反面）。二、系爭租約因被告張昱沂有違反減租條例第16條第1項行為， 應使系爭租約「全部」無效：被告張昱沂承租系爭000、000 土地，雖僅就系爭000土地部分不自任耕作，依減租條例第1 6條第2項規定，其系爭租約「全部」均歸於無效，此有最高 法院46年台上字第57號民事判例、99年度台上字第339號民 事判決、94年度台上字第600號民事判決意旨可參（見本院 卷㈠第123頁反面及第124頁）。
三、復參酌最高法院80年台再字第15號民事判例、96年度台上字 第2431號民事判決意旨，系爭租約至遲應於94年間，即當然 向後失效而消滅：
㈠系爭附圖所示編號A、E地上物之門牌號碼乃於94年5月16日 經門牌整編後重新編定（見本院卷㈠第249、250頁）。又依 彰化縣道路命名及門牌編定自治條例第9條規定：「建築物 初次編定門牌，申請人應提憑建造執照或合法房屋證明辦理 。建築物增、改建編定門牌，申請人應提憑經建築主管機關 核准增、改建之證明文件辦理。」，是上開建物既於94年5 月16日前已申請編定門牌，自於該日前已興建完成存在於系 爭000地號土地，堪認於至少於94年5月16日前被告張昱沂已 有不自任耕作或轉與他人使用之情形，故至少於94年5月16 日前，系爭租約即已向後失其效力，租賃關係因而消滅。 ㈡又縱張淑仁等7人曾續訂租約，惟仍不能使已無效之系爭租 約回復其效力，則舉重以明輕，則單純之告知行使優先承買 權，更不得認得使無效系爭租約回復效力。況原告及張淑仁 等7人通知被告張昱沂行使優先承買權，係為避免將來發生 爭端時，承租人可能藉詞濫行主張，故雖知被告張昱沂已非 承租人，仍再行通知，以決爭議。斷不能以此即推斷原告有 承認無不自任耕作之情形（見本院卷㈠第243頁反面至第244 頁）。
四、縱認被告張昱沂為承租人，仍因逾期未行使優先承買權，而 不得再行對抗原告：
㈠依減租條例第15條規定，若經將買賣條件以通知予承租人知 悉，承租人未於期間內表示承受，即不得再主張優先權。而 張淑仁等7人及原告所核發之存證信函，應屬與原告間意思 表示合致之通知，此從查原證1之存證信函載有：「二、茲 據當事人來所委稱：本人所有坐落彰化縣○○段000-00、00 0-00地號土地，…現有意以…9,534萬1,703元為處分行為， 如台端認為有租約之權利，請台端於收文後15日內依法行使 權利並一併與本人結清所有積欠之地租，否則無需理會本函 …。」等語，實已諭有已訂立買賣契約並將遵守契約履行之 意。且明載價金為95,341,703元，更足表明張淑仁等7人與 他人間已有買賣價金之約定，縱該存證信函未載有買受人， 惟買受人為何人，誠與承租人是否行使優先權不相關，是被 告張昱沂抗辯原告以存證信函所為之書面通知，未將與買受 人雙方合意之契約條件書面通知，應為詭辯。
㈡原證3之存證信函載有：「二、茲據當事人來所委稱：「本 人買受坐落彰化縣○○段000-00地號等土地，其中000-00、 000-00地號土地有台端等人之耕地三七五租約存在，現通知
台端上開土地之買賣價金為9,534萬1,703元，如台端有意願 ，請於收文後15日內依法行使承買權利，否則無需理會本函 。」等語，其通知之內容與張淑仁等7人之存證信函內容均 係針對系爭000、000土地，買賣價金均為95,341,703元，且 均在告知被告張昱沂得行使優先承買之權利，且寄件地址均 為台中市○○○路○段000號、前後封存證信函相矩不過二 個餘月，應堪認後存證信函僅在重申被告張昱沂得以行使優 先承買權之意，為就前存證信函之意思再予以重複補充，被 告張昱沂主張張淑仁等7人未通知被告張昱沂經承諾之契約 條件，顯屬誤解。
㈢張淑仁等7人因擔憂數筆土地條件優劣不同，而與原告約定 應同時買受作為契約條件，自應將土地之總價金通知承租人 即可，應無分別計算之必要：
1.觀諸最高法院87年度台上字第2239號民事判決及100年度台 再字第46號民事裁判意旨，足見優先權乃賦予權利人得就出 賣人之出賣條件得以相同條件承受，並無更改其條件之權利 。此於減租條例之優先權亦應同一解釋，故僅於減租條例之 承租人得與他人以完全相同之條件予以承買或承典時，方具 優先地位。倘原地主考量將數筆土地合併出賣，他人方有承 諾之意願承受時，自應依出賣人之全部契約條件行使優先權 ，若認承租人得任意選擇數筆土地中之一部，而剩餘之土地 買受人因此不願意承受，豈非強行逼迫出賣人再另尋賣家， 實非合理。
2.系爭000、000土地位於石牌里，土地幅原廣大，散落於整片 山頭，兩筆土地部分面積條件差異甚大，有部分地勢平坦適 宜耕作，有部分則有凹豁深坑，利用上較不便利；又地處市 中心偏遠，當地無自來水源可直接連結，且道路不寬甚且崎 嶇，故使用上需借用臨接土地以作整體利用，若非合併使用 極度不便。張淑仁等7人因擔憂土地條件優劣不同，若非同 時出售，則可能使土地條件不佳之部分乏人問津，則張淑仁 等7人需繼續繳納高餘稅賦，又使土地閒置無法開發，方與 原告約定系爭數筆土地一併出售，故數筆土地共同買受為該 買賣契約之條件，張淑仁等7人於通知時自應就土地總計之 價金為一併通知即可，自無分拆各筆土地承租範圍之必要。 否則若承租人僅就條件較佳之承租土地行使優先購買權，則 餘留條件不佳之承租土地將價值低落或無法處分，顯然反而 有害於出賣人即張淑仁等7人之土地所有權自由處分收益權 能。故應不容承租人得僅選擇其中一筆土地或其中部分之持 分而決定是否行使優先承買權之餘地。足見張淑仁等7人以 全部之價金就土地總價金一併通知並無不妥，被告主張前揭
存證信函未以各別行使之範圍計算價金後通知，顯屬訛謬。 3.又該存證信函已載明出售之標的為張淑仁等7人所有坐落彰 化縣快官段土地，出賣價金為兩筆土地共計95,341,703元， 就買賣之必要之點已為通知，縱未就土地買賣契約一併附函 予被告張昱沂知悉，仍已通知其將被告承租地號之土地出售 之買賣條件，被告張昱沂雖稱未於存證信函內記載個別土地 之售價，及載明契約細節，惟該揭細節本非原告與張淑仁等 7人所約定，自無通知之必要（見本院卷㈠第244至247頁） 。
五、另案臺灣臺中高等行政法院（下稱臺中高行法院）103年度 訴字第7號判決（下稱另案行政訴訟判決），被告張昱沂並 非該行政訴訟事件之原告，該案原告係系爭000、000土地其 餘承租人（即訴外人張文毅等人）所提起，是另案行政訴訟 判決效力並不及於被告張昱沂，況該另案行政訴訟判決業經 張文毅等人於判決確定前撤回起訴，其判決已不復存在。該 行政訴訟事件與本件民事訴訟事件審判程序迥異，爭執法律 關係及當事人則均非相同，被告張昱沂援引該判決理由屬可 議。
六、被告張昱沂抗辯行使優先承買權有違誠信原則：被告張昱沂 業已受優先承買權通知，逾時不表示優先承買，依減租條例 第15條第1項規定，應視為放棄，自後即不得再行主張及行 使優先承買，現因臨訟始主張未受優先承買通知，有違誠信 原則，茲敘明如下：
㈠系爭000、000土地之原地主張淑仁等7人係委託律品法律地 政聯合事務所於101年6月12日台中民權路郵局第2168號存證 信函出賣通知被告，並於101年6月13日由被告張昱沂之配偶 李美貴簽收，此有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執可 證（見本院卷㈠第128至132頁）；原告復委託律品法律事務 所於101年10月5日台中民權路郵局營收股第3214號存證信函 買受通知被告，並於101年10月6日由被告張昱沂本人蓋章簽 收，此有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執可證（見本 院卷第133、134頁）；並有原訴訟代理人林伸全律師及卜家 蓁共同簽立切結書切結擔保被告業已受優先承買權通知，逾 時不表示優先承買，依法視為放棄優先購買權一事為真實， 此有切結書（見本院卷㈠第135、136頁）可證。 ㈡被告張昱沂除受優先承買權通知外，於另案行政訴訟判決起 訴前，張文毅等人曾邀集被告張昱沂同為該事件原告，惟被 告張昱沂因故而未同為原告，此有張文毅等人聲明書可證（ 見本院卷㈠第137、138頁）。依情論之，顯然被告張昱沂應 已知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件，在相當
期限內均得行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安 定性，且如嗣後因面臨拆屋還地訴訟，復援引另案行政訴訟 判決為權利主張，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律 規定依同樣條件購買之本旨相符，與誠信原則有違（見本院 卷㈠第123頁及該頁反面、第247至248頁）。七、依據經濟部商業司訂定「商業登記申請辦法」第5條規定， 請求向彰化縣政府建設處函詢關於「金昊五金企業社」之申 請商號設計登記及其後變更登記檢附所有文件到院，足證被 告張昱沂確有減租條例第16條所規定「不自任耕作」、「轉 租」及第17條第1項第4款所規定「非因不可抗力繼續一年不 為耕作」之情形。另請求函詢彰化縣政府地方稅務局，關於 103年3月12日彰稅地字第0000000000號函補徵地價稅處分所 憑文書資料（包括實勘紀錄）到院（見本院卷㈠第99至100 頁）。
八、綜上，被告張昱沂現就系爭000、000土地之使用現況，已屬 不自任耕作，使得系爭租約當然無效，自非減租條例所稱承 租人，原告與被告張昱沂、張長凱之間既不存在租賃關係， 被告張昱沂、張長凱應屬無權占有系爭000、000土地，則被 告張昱沂、張長凱仍繼續占有系爭000、000土地且無合法權 源，原告自得依民法第767條第1項所有物返還請求權及同法 第455條租賃物返還請求權，請求被告張昱沂、張長凱拆除 房屋、地上物或其他地上物，並將土地返還於原告（見本院 卷㈠第248頁反面）。
叁、被告抗辯：
一、被告張昱沂部分：
㈠系爭000、000土地是從42年的時候就開始承租，伊有在耕作 ，並種植荔枝、少數龍眼及香蕉，但伊最近沒有種植（見本 院卷㈠第34頁）。門牌號碼彰化市○○路0段00巷0號建物（ 即系爭附圖所示編號A地上物），是伊弟弟即被告張長凱蓋 的。同巷0號建物（即系爭附圖所示編號E地上物）及坐落系 爭000土地上其他建物是伊蓋的（見本院卷㈠第51頁）。 ㈡觀諸本院103年5月8日現場勘驗測量筆錄記載，被告張昱沂 就系爭000土地仍有種植果樹，顯足認被告張昱沂仍有耕作 情事，原告未就被告張昱沂未繼續一年不為耕作乙情負舉證 責任。又系爭附圖所示編號G部分實際上係做菜園使用，其 餘部分則均係極為老舊之磚造建物，用途係供被告張昱沂置 放農具、便利供耕作或以耕作為目的所建之建物，不足以證 明被告張昱沂無自認耕作情形。且原告購買系爭000、000土 地時，明知系爭000土地上興建前開建物，原告仍願意購買 ，自應概括承受前手張連福之權利，不得要求被告張昱沂拆
除。再者，被告張昱沂所興建建物占用範圍僅有1247.53平 方公尺，占系爭000、000土地範圍甚小，被告張昱沂就其餘 農地均係作農作使用，並無未自任耕作情形，原告主張純屬 無據（見本院卷㈠第78、79頁）。原告並未就「被告繼續一 年不為耕作」之有利事實負舉證責任，原告自無從主張終止 系爭租約。
㈢依據減租條例第15條第1項、第3項規定及最高法院52年台上 字第3504號民事判例、49年台上字第2385號民事判例意旨， 原告未依法取得系爭000、000土地之所有權，不得以所有權 人身分向被告張昱沂主張終止系爭租約或拆屋還地，理由之 敘述如下：
⒈原告於101年11月8日取得系爭000、000土地之登記時，原告 及張淑仁等7人未依減租條例第15條第1項規定，以書面將「 經原告承諾之契約條件」通知承租人即被告張昱沂得行使優 先承買權。
⒉參照前開最高法院49年台上字第2385號民事判例意旨，原告 及其前手所有權移轉行為不得對抗被告張昱沂，即物權移轉 行為對被告張昱沂不生效力，原告主張應屬無稽，此從另案 臺中高等行政法院103年度訴字第7號判決理由論述甚詳可資 參照（見本院卷㈠第75、76頁）。
⒊原告雖以103年12月16日民事準備㈡暨更正追加聲明狀主張 已以存證信函踐行減租條例第15條第1項之程序，惟查：① 原證1存證信函雖為張淑仁等7人委任他人所發，然該存證信 函僅有說明「有意以9,534萬元為處分行為」等語，未將張 淑仁等7人與原告雙方達成合意之契約條件，以書面通知。 且被告張昱沂無從自該存證信函得知伊等雙方契約條件內容 之優劣（如：系爭000、000土地各別之價金、可否分期付款 、抵押權等負擔如何處理、對於既存之三七五租約兩造協議 如何處理等），藉以決定是否行使優先承買權，參酌按最高 法院52年度台上字第3504號判例要旨，自無從以該原證1之 存證信函，率認本件已踐行減租條例第15條第1項之程序。 ②原證3係原告委任他人所發，然原告僅係買受人而非出租 人，核與減租條例第15條第1項規定之「出租人應將賣典條 件以書面通知」要件不符，況該存證信函亦未將出租人張淑 人等7人與原告間雙方達成合意之契約條件，以書面通知， 故縱原告寄發存證信函，無從據以認定已踐行該條之程序。 ③原告雖提出原證5之切結書，然該觀諸該切結書之內容， 核與減租條例第15條第1項「出租人應將賣典條件以書面通 知承租人」之要件不符，自無從以該切結書，率認本件業以 踐行優先承買權之書面通知程序。
㈣就另案行政訴訟判決事件理由論述敘明如下： 1.原告取得系爭000、000土地之所有權人登記違反減租條例第 15條之規定，故系爭000、000土地其餘承租人即張文毅等人 訴請塗銷所有權移轉登記之訴訟，業經臺中高等行政法院以 另案行政訴訟判決承租人勝訴，即撤銷彰化地政事務所准予 原告登記為系爭000、000土地所有權人之行政處分。 2.另案行政訴訟判決承租人勝訴之理由，係原告通知優先承買 之存證信函並未區別系爭000、000土地承租人之不同，各就 其得行使優先承受權部分之土地，載明其買賣條件之具體金 額予以通知，則各承租人收受該存證信函後，顯無從據以行 使其承受權利，自不能因其未依限回覆，原告取得系爭000 、000土地所有權顯已違反減租條例第15條第1項規定，而撤 銷彰化地政事務所准予原告登記為系爭000、000土地所有權 人之行政處分。
⒊又原告及張淑仁等7人業經臺中高等行政法院依行政訴訟法 第42條規定裁定為參加人並參加另案行政訴訟事件，依行政 訴訟法第47條規定，應受另案行政訴訟判決效力所拘束，不 得再行主張已踐行優先承買權之通知程序云云。 ⒋本件被告張昱沂並無違反減租條例第16條之情形，況依原告 所提出土地買賣契約，原告早已知悉系爭000、000土地上存 有三七五租約，並以存證信函向被告張昱沂表示是否行使優 先承買權，顯見原告亦認系爭租約有效，卻事後再主張系爭 租約早已無效云云，顯屬權利濫用，要無可採。 ㈤原告雖以原證6聲明書主張被告張昱沂知悉買賣條件，不行 使權利有違誠信原則云云，然被告張昱沂至今仍不知悉出租 人張淑仁等7人與原告所訂立之買賣契約內容究竟為何，根 本無從行使優先承買權。況縱被告張昱沂曾被詢及是否同為 前述行政訴訟案件之原告，然依該訴訟及判決內容，亦無從 得知原告等與張淑仁等7人之土地買賣契約內容究竟為何， 是該聲明書不足以作為被告張昱沂知悉買賣條件之依據，被 告張昱沂並無任何違反誠信原則之情。
㈥被告張昱沂為長男，被告張長凱為其胞弟，因系爭000、000 土地幅員廣大，被告張昱沂無法獨自耕作，故由被告張昱沂 出名訂立系爭租約，並由被告二人共同耕作。本件經現場勘 驗之結果，地上物均為低矮簡單之老舊或磚造建物，非高樓 華廈，用途係供置放農具、便利耕作或以耕作為目的而設置 ，不足證明本件有不自任耕作之情形，揆諸最高法院95年度 台上字第1666號裁判、最高法院89年度台上字第2760號裁判 、最高法院69年台上字第2146號判例、最高法院52年台上字 第1014號判例要旨，可認本件縱認被告張昱沂及張長凱有居
住其中之情，亦係就近便利耕作，並無違反減租條例第16條 規定情形。又原告主張張耀文所經營「金昊五金企業社」之 地址設於該地，違反減租條例第16條規定云云，然查，張耀 文並無實際於系爭000、000土地上從事營業，且該企業社自 設立登記之102年8月7日起，至歇業之103年5月1日為止僅短 短半年餘（見本院卷㈠第163頁），該企業社商號實未有任 何實際經營之情，且本件經勘驗亦無任何經營五金商號或是 設立招牌經營之情形，張耀文僅係為方便收受相關郵件，故 業如前述填載該址（見本院卷㈠第159至160頁）。綜上所述 ，原告未踐行合法優先承買權通知程序，原告不得對抗被告 張昱沂，且被告張昱沂並無任何違反減租條例第16條規定情 形，系爭租約仍屬有效，原告以系爭000、000土地之所有權 人及出租人身分主張拆屋還地云云，顯無理由。 ㈦依原告所提出土地買賣契約，原告早已知悉系爭000、000土 地上有系爭租約存在，並以存證信函向被告張昱沂通知是否 行使優先承買權（此部分非屬依法通知，已如前述，不生踐 行優先承買權通知程序之效力），顯見原告亦承認系爭租約 有效，事後再主張系爭租約早已無效云云，應屬權利濫用， 要無可採（見本院卷㈠第269頁）。
㈧並為答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行 （見本院卷㈠第156頁）。
二、被告張長凱部分:
不同意原告追加張長凱為被告，原告追加張長凱為被告與民 事訴訟法第255條第1項規定不符。伊沒有跟原告訂立租賃契 約，伊所興建系爭附圖所示編號A地上物是在69年、70年間 蓋的，是伊母親同意伊蓋的。蓋房子時應該有經土地原地主 所有權人同意興建。並為答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之 聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願 供擔保請准免為假執行。
肆、本件不爭執及爭執事項各為何:
一、兩造不爭執事項:
㈠被告張昱沂與原告間不爭執事項：
1.被告張昱沂於系爭附圖所示系爭一等地上物，面積合計為57 7.2平方公尺；另外如系爭附圖系爭二水泥空地，面積為531 .75平方公尺。
2.系爭一等地上物及系爭二水泥空地之所有權人或其鋪設者均 為被告張昱沂。
3.被告張昱沂與原告前前手張連福訂有系爭租約。 4.原告與張淑仁等7人於100年8月31日就彰化市快官段000之00
、000之00、000之00等土地（整編後為彰化市○○段000、0 00、000土地）訂有土地買賣契約書，約定買賣價金共為9,6 00萬元整。
5.原告與張淑仁等7人於101年6月29日就上開土地買賣契約第 三期款有所糾紛，而於本院做成調解筆錄。
6.被告張昱沂由其配偶李美貴於101年6月13日收受律品法律地 政聯合事務所於同年6月12日以臺中民權路郵局所寄發2168 號存證信函。另外被告張昱沂本人（或其配偶李美貴）於10 1年10月6日收受律品法律地政聯合事務所林伸全律師於同年 10月5日以臺中民權路郵局所營收股3214號存證信函。 ㈡被告張長凱與原告不爭執事項：
1.其於系爭附圖所示系爭三地上物之面積為138.58平方公尺。 2.系爭三地上物為被告張長凱所興建。
3.被告張長凱與原告或其前手之間並無訂立承租基地興建房屋 之租賃契約存在。
二、兩造爭執事項:
㈠原告與被告張昱沂之爭執事項：
1.被告張昱沂是否有違反減租條例第16條第1項所規定「不自 任耕作」、「轉租」等情形？
⒉原告與被告張昱沂間是否有系爭租約或其他三七五租約有效