臺灣士林地方法院民事判決 104年度簡上字第60號
上 訴 人 陳美鳳
被 上訴人 林榮耀
訴訟代理人 林廷隆律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國104
年1 月30日本院士林簡易庭103 年度士簡字第832 第一審判決提
起上訴，本院於民國104 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠緣被上訴人及訴外人王林美津、林銀波、林東昇、林坤源、 林坤導、鄭林碧蓮、林碧桂、林俊偉、林俊達、陳林雪卿、 林姿伶、林孟瑾、林孟諮、林思君、林玫宏、李林玉音、林 舜言、林舜問、詹林愛桂、林鋒錡、林江漢、陳林月里、林 月華、林碧月、吳林金美共26人，係訴外人林植枝、林錦定 、林秋煙、林滄潭之繼承人，公同共有新北市○○區○○段 0000○0000○0 地號土地所有權權利範圍各均為2 分之1 （ 以下合稱系爭土地）。上訴人明知上開公同共有人並無過半 數及其潛在應有部分合計過半數同意將系爭土地出售予上訴 人，竟於民國101 年7 月31日以存證信函偽稱除被上訴人及 訴外人林舜問、林江漢、陳林月里、林月華、林碧月、吳林 金美以外之其餘19名公同共有人，已將系爭土地以新臺幣（ 下同）1,399 萬元價金出售予上訴人，而通知被上訴人是否 行使優先購買權等語，並於101 年10月17日以被上訴人為受 取權人，向臺灣臺北地方法院提存系爭土地買賣價金其中17 3 萬5,768 元；惟上訴人持有之「土地買賣契約書」（下稱 系爭買賣契約），其上記載以1,399 萬元出售系爭土地之簽 約日期係101 年10月20日，上訴人向新北市三重地政事務所 申報系爭土地以1,750 萬元為交易之日期則係103 年4 月25 日，是上訴人通知被上訴人是否優先購買及為被上訴人提存 前述價金時，系爭買賣契約根本尚未成立，自不符土地法第 34條之1 第1 項規定，其所為優先購買通知及提存均不生效 力。
㈡因上訴人未取得上開公同共有人過半數及其潛在應有部分合 計過半數之同意，而遲遲無法將系爭土地移轉登記至其名下 ，其遂對訴外人林銀波、林東昇、林坤源、林坤導、林碧蓮 、林碧桂、林思君及王林美津等8 人提起訴訟，然經臺灣新 北地方法院以102 年度訴字第767 號判決駁回其訴，上訴人
即另以不同之價格向訴外人林銀波等8 人購買系爭土地公同 共有潛在應有部分；嗣上訴人於103 年6 月6 日持前揭提存 書等文件，將系爭土地移轉登記至其名下，復於103 年6 月 20日將系爭土地移轉登記至訴外人葉廷欽及吳志昌名下，致 被上訴人之所有權受有不能回復之損害，故上訴人應依民法 第184 條第1 項前段、第215 條等規定賠償被上訴人之損害 。而上訴人出售系爭土地予訴外人葉廷欽、吳志昌之實際交 易總價為2,700 萬元，且交易日期與被上訴人所有權遭受侵 害日期僅差數日，是依此交易總價計算，上訴人應賠償被上 訴人之損害金額應為337 萬5,000 元（計算式：00000000× 1/8= 0000000），扣除上訴人已提存之價金173 萬5,768 元 後，上訴人應再賠償被上訴人163 萬9,232 元，為此提起先 位之訴，請求上訴人給付被上訴人163 萬9,232 元及法定遲 延利息。
㈢退步言，縱認被上訴人主張侵權行為損害賠償無理由，然依 系爭買賣契約及民法第367 條規定，上訴人亦應給付被上訴 人就系爭土地應分得之價金；而上訴人向新北市三重地政事 務申報之買賣實際成交價格為1,750 萬元，依此計算，被上 訴人應分得之買賣價金應為218 萬7,500 元（計算式：0000 0000×潛在應有部分比例1/8 ＝0000000 ），扣除上訴人已 提存之價金173 萬5,768 元，上訴人尚應給付被上訴人45萬 1,732 元，爰提起備位之訴，請求上訴人給付被上訴人價金 45萬1,732 元及法定遲延利息等語。
㈣並聲明：⒈先位聲明：上訴人應給付被上訴人163 萬9,232 元，及自民事準備書㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息；⒉備位聲明：上訴人應給付被上訴人45 萬1,732 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：
㈠因訴外人林植枝、林錦定、林秋煙、林滄潭之繼承人繁雜， 且系爭土地為地籍清理之土地，故須待全體繼承人均取得所 有權狀後，始能簽訂買賣契約，導致通知優先承買之存證信 函寄發日期及價金之提存日期，與系爭買賣契約所載日期前 後順序有所不符；實則，初始同意出賣系爭土地之19名公同 共有人之潛在應有部分總和已逾3 分之2 ，且自100 年10月 21日起即已開始收取定金及簽立授權書同意辦理公同共有登 記，上訴人復代為繳納遺產稅等，嗣雙方就買賣價金等達成 協議，原收取之定金轉換為買賣價金之一部分，至於未會同 辦理公同共有登記之其他7 名公同共有人，則經上訴人催告 行使優先承買權而未行使，上訴人就渠等應分得之買賣價金
辦理清償提存後，即由訴外人林俊偉、林銀波、林舜言、林 鋒錡及王林美津等5 人代表同意出售系爭土地之公同共有人 ，於101 年10月20日與上訴人簽訂系爭買賣契約，是系爭買 賣契約已合法成立。詎訴外人李林玉音於101 年12月底死亡 ，其繼承人重新就契約用印時，訴外人林銀波、林東昇、林 坤源、林坤導、林碧蓮、林碧桂、林思君及王林美津等8 人 竟拒絕用印，導致用印之公同共有人潛在應有部分不足3 分 之2 ，上訴人雖訴請渠等移轉系爭土地所有權，惟遭法院判 決駁回，故最終係至103 年4 月25日始完成簽約付款。 ㈡被上訴人既經上訴人發函催告而未依限行使優先承買權，即 表示其已放棄優先購買，上訴人復已就其應分得之買賣價金 辦理提存，是其主張上訴人應再另外給付買賣價金，於法無 據。上訴人於103年8月12日向新北市三重地政事務所申請更 正系爭土地交易總價為1,399 萬元，蓋系爭土地之買賣價金 確為1,399 萬元，有系爭買賣契約可資證明；而上訴人之所 以給付訴外人王林美津68萬6,000 元，逾其按潛在應有部分 所分得之價金，係因訴外人王林美津與訴外人林銀波間有糾 紛，故上訴人少給訴外人林銀波部分金額，不足部分之金額 就給訴外人王林美津，由他們自行處理，此觀上訴人給付訴 外人王林美津與訴外人林銀波等8 人之買賣價金總額為227 萬9,452 元，並未增加，即可得知；是上訴人購買系爭土地 之價額非如被上訴人所計算之1,829 萬3,332 元，而為1,39 9 萬元無誤。至於上訴人僅為被上訴人提存173 萬5,768 元 ，與催告被上訴人行使優先承買權之存證信函所載被上訴人 應得價金174 萬8,750 元不符，係因扣除代付地價稅及提存 費用之故。
㈢又上訴人原先向新北市三重地政事務所申報交易價格1,790 萬元，與實際交易價格1,399 萬元相差351 萬元，係誤將臺 灣新北地方法院102 年度訴字第767 號事件之律師費10萬6, 000 元及裁判費2 萬0,602 元、103 年5 月及6 月間給付之 3 次整合費共80萬元、代付地價稅14萬3,398 元及給予訴外 人林銀波、林東昇、林坤源、林坤導、林碧蓮、林碧桂、林 思君等7 人之佣金費計244 萬元列入交易價格所致等語，資 為抗辯。
三、原審判決駁回被上訴人先位之訴，就其備位之訴，則判決上 訴人應給付被上訴人43萬8,750 元，及自起訴狀繕本送達翌 日即103 年8 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息，並駁回被上訴人其餘備位之訴。上訴人就其敗訴部分 聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人 部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
至於被上訴人就其敗訴部分（即先位之訴部分），未據提出 上訴而告確定。
四、本件爭點限縮為（見本院卷第60頁反面）： 被上訴人按系爭土地權利範圍1/8 計算，其得請求上訴人給 付之買賣價金為若干？
五、本院之判斷：
被上訴人主張上訴人買受系爭土地之價金為其向新北市三重 地政事務所申報之交易價格1,750 萬元，依此計算，被上訴 人應分得之買賣價金應為218 萬7,500 元（計算式：000000 00×潛在應有部分比例1/8 ＝0000000 ）等語；上訴人則抗 辯系爭土地買賣價金應為1,399 萬元，依此計算，被上訴人 應得價金原為174 萬8,750 元，扣除上訴人代付地價稅及提 存費用後，價金餘款173 萬5,768 元，上訴人業已清償提存 至臺灣臺北地方法院，另上訴人原先向新北市三重地政事務 所申報交易價格1,790 萬元，與實際交易價格1,399 萬元相 差351 萬元，係誤將臺灣新北地方法院102 年度訴字第767 號事件之律師費10萬6,000 元及裁判費2 萬0,602 元、103 年5 月及6 月間給付之3 次整合費共80萬元、代付地價稅14 萬3,398 元及給予訴外人林銀波、林東昇、林坤源、林坤導 、林碧蓮、林碧桂、林思君等7 人之佣金費計244 萬元列入 交易價格所致等語。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被上訴人主張上訴 人買受系爭土地之價金為1,750 萬元乙節，業據被上訴人提 出上訴人於103 年5 月間自行申報之不動產買賣成交案件實 際資訊申報書附卷可憑（見原審卷第86頁）。嗣上訴人於被 上訴人提起本件訴訟後之103 年8 月12日始向新北市三重地 政事務所提出更正申報系爭土地交易總價額為1,399 萬元， 有新北市三重地政事務所103 年10月7 日新北重地籍字第 0000000000號函所附不動產買賣成交案件實際資訊申報書等 資料附卷可參（見原審卷第136 至141-1 頁），惟上訴人否 認該交易價格為真實，依舉證責任分配之原則，上訴人自應 就其抗辯系爭土地實際交易價格確為1,399 萬元乙節，負舉 證責任。
㈡上訴人抗辯系爭土地實際交易價格為1,399 萬元云云，固據 提出系爭買賣契約書、簽約付款明細、定金收據、支票、付 款執據、匯款單等件為證（見原審卷第97至100 頁、第102 至108 頁反面、第110 頁反面至第112 頁反面，本院卷第29 至32頁）。查：
⑴上訴人提出之系爭買賣契約書雖記載買賣總價款為1,399
萬元（原審卷第97頁反面），然被上訴人否認系爭買賣契 約書之真正，且系爭買賣契約書上僅有系爭土地公同共有 人即訴外人林俊偉、林舜言、林鋒錡3 人之簽章（見原審 卷第99頁反面），本院自難單憑系爭買賣契約書之記載， 遽認上訴人實際交付系爭土地公同共有人全體共26人之總 價金為1,399 萬元。
⑵且查，上訴人自承訴外人即系爭土地原公同共有人李林玉 音之繼承人就買賣契約重新用印時，因訴外人林銀波、林 東昇、林坤源、林坤導、林碧蓮、林碧桂、林思君及王林 美津等8 人拒絕用印，導致用印之公同共有人潛在應有部 分不足3 分之2 ，無法過戶，其訴請渠等移轉系爭土地所 有權，然遭法院判決駁回，這幾個人變成釘子戶，所以其 另有給予訴外人林銀波、林東昇、林坤源、林坤導、林碧 蓮、林碧桂、林思君等7 人佣金共計244 萬元，佣金就是 額外給這幾個人的錢，只有用錢解決釘子戶等語（見原審 卷第132 頁，本院卷第58頁反面），並提出簽約付款明細 表及支票8 紙為佐（見本院卷第29至32頁），觀諸上開簽 約付款明細表記載上訴人於103 年4 月間付款予訴外人林 銀波、林東昇、林坤源、林坤導、林碧蓮、林碧桂、林思 君等7 人之數額各為32萬元，另支付訴外人林銀波20萬元 ，核與上開8 紙支票票面金額相符，參以上訴人確於102 年間訴請訴外人林銀波、林東昇、林坤源、林坤導、林碧 蓮、林碧桂、林思君及王林美津辦理系爭土地所有權移轉 登記，經臺灣新北地方法院判決上訴人敗訴，有臺灣新北 地方法院102 年度訴字第767 號民事判決附卷可稽（見原 審卷第49至54頁），堪認上訴人確因上述訴外人林銀波等 7 人拒絕辦理系爭土地所有權移轉登記，而於事後另行支 付244 萬元予上述訴外人林銀波等7 人，則該244 萬元乃 係上訴人為取得系爭土地公同共有人同意出售系爭土地而 支付予系爭土地公同共有人之對價，自屬系爭土地買賣價 金之一部，不因上訴人主觀認定其性質屬佣金或買賣價金 而有差異。是上訴人辯稱該244 萬元屬於佣金，非買賣價 金云云，自非可採。再者，上訴人在庭供陳：「本來林銀 波代表7 人應該拿價金0000000 元，但最後如前述我只有 給159 萬多元。」等語（見本院卷第59頁反面、第60頁） ，足見訴外人林銀波等7 人實際取得之買賣價金除159 萬 多元外，尚有前述244 萬元，共計約403 萬元，相較於以 上訴人主張買賣總價1,399 萬元、按渠等潛在應有部分比 例56分之7 （參原審卷第100 頁繼承人權利範圍分配表公 同共有潛在持分）計算渠等應受分配之價金174 萬8,750
元（計算式：00000000×7/56=0000000）顯然為高，是上 訴人主張系爭土地買賣總價僅為1,399 萬元云云，洵難憑 採。
⑶另查，依上訴人提出之定金收據及支票（見原審卷第103 頁反面及第104 頁反面）內容所示，上訴人支付予訴外人 王林美津之款項共計68萬6,000 元（計算式：26000+6600 00＝686000），且證人王林美津於原審到庭證稱：伊與上 訴人間買賣系爭土地，當時有先收26,000元定金，並簽立 收據，但上訴人並未說明買賣價金多少，當時也未約定， 伊所持收據上並無手寫524,625 元之文字，嗣後伊又收到 面額66萬元支票，總計686,000 元，且該款項不包含伊與 林銀波另行處理之費用，此為被告與林銀波之事，與伊無 關等語明確（見本院卷第286 頁背面至第287 頁），足見 證人王林美津實際取得買賣價金為68萬6,000 元，相較於 以上訴人主張買賣總價1,399 萬元、按證人王林美津潛在 應有部分比例160 分之6 （參原審卷第100 頁繼承人權利 範圍分配表公同共有潛在持分）計算證人王林美津應受分 配之價金為52萬4,625 元（計算式：00000000×6/160=52 4625），顯然較高，且依證人王林美津所取得之買賣價金 反推計算後，系爭土地買賣總價金應為1,829 萬3,333 元 （計算式：686000÷6/160=00000000），亦與上訴人所辯 買賣價金為1,399 萬元不符；又上訴人於103 年4 月25日 申請移轉登記系爭土地所有權時所持之土地買賣移轉契約 書，記載買賣價款總金額為1,654 萬4,000 元（見原審卷 第263 頁反面），亦高於1,399 萬元，益見上訴人抗辯系 爭土地買賣總價金僅1,399 萬元云云，為不可採信。 ⑷上訴人雖辯稱因訴外人王林美津與林銀波間有糾紛，故上 訴人少給訴外人林銀波部分金額，不足部分之金額就給訴 外人王林美津，由他們自行處理，所以上訴人才會給付訴 外人王林美津68萬6,000 元云云。然查，證人王林美津於 原審業已證述上訴人給付之68萬6,000 元並未包含伊和林 銀波間另行處理的費用，此為上訴人自己跟林銀波間的事 ，與伊無關等語（見原審卷第287 頁），且訴外人林銀波 等7 人實際取得之買賣價金共計約403 萬元，已逾渠等按 上訴人主張買賣總價1,399 萬元計算應受分配價金174 萬 8,750 元，是訴外人林銀波等7 人實際取得之買賣價金並 未減少，則上訴人此部分抗辯，自無可採。
⑸另上訴人抗辯其原先向新北市三重地政事務所申報交易價 格1,790 萬元，與實際交易價格1,399 萬元相差351 萬元 ，係誤將臺灣新北地方法院102 年度訴字第767 號事件之
律師費10萬6,000 元及裁判費2 萬0,602 元、103 年5 月 及6 月間給付之3 次整合費共80萬元、代付地價稅14萬3, 398 元及給予訴外人林銀波、林東昇、林坤源、林坤導、 林碧蓮、林碧桂、林思君等7 人之佣金費計244 萬元列入 交易價格所致，其已於103 年8 月12日向新北市三重地政 事務所申請更正系爭土地交易總價為1,399 萬元云云。然 查，上訴人申請更正系爭土地交易價格時，自書陳報狀載 明申報錯誤之原因係因「另付給律師費及整合費及8 人要 求另付金額及代繳遺產稅及繼承登記及代墊地價稅」（見 原審卷第141 頁），並未列有裁判費，且其中代繳遺產稅 、繼承登記費用部分，與上訴人前述所辯誤向地政事務所 申報為買賣價金之項目有所不符，是上訴人所辯是否屬實 ，已非無疑；又遺產稅本即列入系爭買賣契約約定價金之 一部，此觀上訴人所提出系爭買賣契約所附簽約付款明細 （見原審卷第102 頁）關於訴外人林銀波等7 人受分配價 金中載有代繳遺產稅7 萬3,452 元乙項即明，而上訴人於 計算價金時，既清楚記載買賣價金是否包含代繳之遺產稅 ，顯見其對於價金約定之給付範圍甚為明瞭，實無將代繳 之稅費「錯」列入買賣價金而「誤」申報為買賣價金之可 能；又查，整合費80萬元係上訴人透過訴外人李進洋與林 銀波洽談，因此支付予訴外人李進洋之佣金，而律師費10 萬6,000 元及裁判費2 萬602 元係上訴人對訴外人林銀波 等8 人提起臺灣新北地方法院102 年度訴字第767 號訴訟 所支出之費用，此據上訴人陳明在卷（見本院卷第58頁反 面），則前揭上訴人所支出之整合費、律師費及裁判費既 均非以系爭土地公同共有人即出賣人為給付對象，該等費 用自與系爭土地之買賣價金無涉，上訴人殊無將該等費用 誤列為買賣價金之理；至於上訴人給付予訴外人林銀波等 7 人之244 萬元，業經本院認定應屬於買賣價金之一部， 俱如前述，上訴人辯稱該244 萬元屬於佣金，應自買賣價 金中剔除云云，自無可採。是以，上訴人主張其係將上述 律師費、裁判費、代付地價稅、整合費、佣金誤申報為買 賣價金云云，顯不可採。
㈢綜上所述，上訴人抗辯系爭土地實際交易價格為1,399 萬元 乙節，未能舉證以實其說，而上訴人於103 年4 月25日自行 向新北市三重地政事務所申報系爭土地買賣之實際交易價格 為1,750 萬元，既為上訴人於系爭土地交易完成、辦理系爭 土地所有權移轉登記時所自行申報者，則被上訴人主張系爭 土地實際買賣總價金為1,750 萬元，應屬可採。 ㈣末查，本件系爭土地之實際交易價格應為1,750 萬元，已詳
述於前，則按被上訴人就系爭土地之潛在應有部分比例8 分 之1 計算，其應分得之價金為218 萬7,500 元（計算式：00 000000×1/8=0000000 ），扣除上訴人已為被上訴人提存買 賣價金173 萬5,768 元、提存費用1,000 元、上訴人為被上 訴人墊付其應分攤之100 年度地價稅1 萬1,982 元，有臺灣 臺北地方法院101 年度存字第3249號提存書及地價稅繳款書 在卷可稽（見原審卷第45至46頁、第115 至116 頁反面）， 則上訴人尚應給付被上訴人之價金應為43萬8,750 元（計算 式：0000000 －0000000 －0000－11982 ＝438750），被上 訴人逾此數額範圍之主張，即非可採。
六、從而，被上訴人本於買賣契約關係，請求上訴人給付43萬8, 750 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年8 月9 日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准 許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應 准許部分，為被上訴人勝訴之判決，於法尚無不合，上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上 訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 17 日
民事第三庭 審判長法官 黃莉莉
法 官 黃珮禎
法 官 陳燁真
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 17 日
書 記 官 蔡秉芳