臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1439號
原 告
即反訴被告 郭庭利
訴訟代理人 李明諭律師
陳逸華律師
複代理人 黃敬堯
林正椈律師
被 告
即反訴原告 陳敏玉
訴訟代理人 王萬新
趙立偉律師
上列當事人間交付房屋等事件，本院於民國104年12月7日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將新北市○○區○○段○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○○號十九樓之三號房屋騰空交付原告。被告應給付原告新臺幣伍萬壹仟柒佰肆拾肆元及自民國一○三年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一○三年六月十日起至上開房屋騰空交付原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟伍佰元；及自民國一○三年七月二十五日起至上開房屋騰空交付原告之日止，按月給付原告新臺幣叁仟元。
被告應自民國一○三年六月十一日起至上開房屋騰空交付原告之日止，按日給付原告新臺幣叁仟陸佰玖拾陸元。被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟肆佰貳拾捌元，及自民國一○四年八月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本訴判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾陸萬陸仟柒佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣捌拾萬零叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有 明文。再按民事訴訟法第260條第1項所謂反訴之標的與本訴
之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關 係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係 與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽 連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所 主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙 方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律 關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主 要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台 抗字第522號裁定參照）。本件原告係以兩造於民國102年11 月24日簽訂之不動產買賣契約書（本院卷第10至12頁，下稱 系爭契約書）之法律關係，主張被告應依約將新北市○○區 ○○段000○號即門牌號碼新北市○○區○○路00號19樓之3 號房屋（下稱系爭房屋）騰空交付原告，並給付依系爭契約 書第8條約定之懲罰性賠償金新臺幣（下同）147,840元；因 被告給付遲延所生損害175,000元、58,428元；及自103年4 月22日起之至將系爭房屋交付之日止按日交付3,696元。而 被告抗辯系爭房屋係因原告未依系爭契約書約定繳納款項， 致無法點交，原告亦未依約分別給付懲罰性違約金59,136元 、33,264元，被告得行使同時履行抗辯云云；其後並於104 年3月18日提起反訴請求原告給付上揭懲罰性違約金，並賠 償被告因系爭房屋點交不成，無法領取履保專戶之價金所受 之貸款利息損害167,400元。是被告所提反訴之訴訟標的與 其本訴作為防禦方法之抗辯，顯有牽連關係，得利用同種訴 訟程序，解決紛爭，故被告所提反訴，自屬合法，應予准許 ，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 查原告起訴時，原聲明請求：㈠被告應將新北市○○區○○ 段000○號即門牌號碼新北市○○區○○路00號19樓之3號房 屋騰空交付原告；㈡被告應給付原告147,840元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息； ㈢被告應自103年4月22日起至系爭房屋騰空交付原告之日止 ，按日給付原告3,696元。嗣於104年2月4日具狀將上揭訴之 聲明第三項移列至第四項，並追加訴之聲明第三項，其聲明 為：被告應給付原告152,000元，及自該書狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；復於104年3月 23日具狀追加訴之聲明第五項，其聲明為：被告應給付原告 31,557元，及自該書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。嗣原告迭為聲明變更，其最終聲明為
：㈠被告應將新北市○○區○○段000○號即門牌號碼新北 市○○區○○路00號19樓之3號房屋騰空交付原告；㈡被告 應給付原告147,840元及自103年11月25日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息；㈢被告應自103年6月10日起至系 爭房屋騰空交付原告之日止，按月給付原告17,500元；㈣被 告應自103年4月22日起至系爭房屋騰空交付原告之日止，按 日給付原告3,696元；㈤被告應給付原告58,428元及自104年 8月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本 院卷第231頁民事綜合辯論意旨狀）。經核，原告上揭訴之 聲明之變更及追加，係基於同一基礎事實，而調整、擴張其 訴之聲明，揆諸上開說明，自應准許。
貳、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：
㈠兩造於102年11月24日簽訂系爭契約書，約定由伊向被告購 買系爭房屋及其坐落基地，買賣價金為12,320,000元，由伊 分4期給付。兩造並以系爭契約書第3條第2項第4期（尾款） 約定：「若買賣標的物無原抵押貸款需清償者，於產權移轉 登記完成後3個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金 額存入履保專戶，雙方辦理點交手續。」，即由伊將尾款 8,600,000元撥入履保專戶當日，被告應同時點交系爭房屋 予伊。後被告於103年4月9日將系爭房屋及其基地移轉登記 予伊，然該移轉登記相關資料經送交銀行辦理貸款手續，後 續審閱產權移轉登記文件及核撥貸款事宜均由銀行本其專業 權限自行作業，伊無從控制，是上揭尾款8,600,000元因不 可歸責伊之事由，於103年4月21日存入履保專戶。詎尾款存 入後，被告竟未履行交屋義務，經伊催告仍未獲置理。伊本 於系爭契約書及民法第348條第1項之規定，自得請求被告騰 空並交付系爭房屋。
㈡次依系爭契約書第3條第2項第3期（完稅款）約定：「於土 地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起3個工作 日內，買方應將第3期款存匯入履保專戶，買賣雙方同時繳 納各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦理產 權移轉作業。」；該約定所指繳款部分，應以「承辦地政士 通知」為準，前揭通知亦未明定次數及何種通知，是地政士 先後為繳納稅款、繳納第3期款之通知，自與上揭約定並無 扞格。而承辦本件買賣契約之地政士即訴外人廖婉雁，係於 103年2月19日同時兩造繳納稅款，伊即於103年2月21日將稅 款86,000元匯入地政士廖婉雁指定之帳戶，詎被告並未依約 繳納土地增值稅及房屋稅，更私自展延土地增值稅及房屋稅 之繳納期限，致地政士廖婉雁無法辦理系爭房屋及其基地之
過戶手續。後地政士廖婉雁於103年3月8日電聯伊繳納第3期 款1,250,000元，經伊於103年3月10日將上揭第3期款匯入履 保帳戶。然被告仍未繳交付展延期限後土地增值稅及房屋稅 之稅款繳款書，該繳款書屢經地政士廖婉雁催告，被告方於 103年4月2日交付。是自103年2月22日地政士廖婉雁為通知 之日起，至103年4月2日被告交付繳款書止，被告顯然違背 系爭契約書第3條第2項第3期約定之義務達40日，自應依系 爭契約書第8條第1項「違約處罰」之約定，按日給付系爭契 約書買賣價金萬分之3計算之懲罰性違約金3,696元，期間金 額共計147,840元（計算式：3,696元×40日＝147,840元） 。
㈢又依系爭契約書之約定，被告至遲應於103年6月10日前交付 系爭房屋，然被告迄今拒不履行交屋之義務，持續占用系爭 房屋，顯屬給付遲延。而伊為此迄至104年2月止，約9個月 之期間必須繼續向他人租賃房屋，每月支出租金為14,500元 ；且伊因被告給付遲延，必需向他人租借車位，每月之租金 為3,000元，合計伊每月均受有支出前開費用共計17,500元 之損害。
㈣再者，被告迄今既未依系爭契約書第3條第2項第4期之約定 履行交付系爭房屋之義務，則依系爭契約書第8條約定，被 告應自原告於103年4月21日依約將尾款匯入履保專戶之翌日 起，仍應按日給付系爭契約書買賣價金萬分之3計算之懲罰 性違約金3,696元。另依系爭契約書第6條第1項約定，系爭 房屋及其坐落基地所生之各項費用，於點交前應由被告負擔 。然系爭房屋迄今仍未點交，伊已代為繳納系爭房屋103年 度之房屋稅7,394元、地價稅763元及管理費23,400元，及系 爭房屋104年度之房屋稅17,511元、104年4月至7月之管理費 共9,360元，合計58,428元，伊自得向被告請求其支出之前 開費用。
㈤綜上，依民法第348條第1項、第229條第1項、第231條第1項 規定、系爭契約書第3條第2項、第6條及第8條約定，提起本 訴等語。並聲明：⒈被告應將新北市○○區○○段000○號 即門牌號碼新北市○○區○○路00號19樓之3號房屋騰空交 付原告；⒉被告應給付原告147,840元及自103年11月25日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒊被告應自103 年6月10日起至系爭房屋騰空交付原告之日止，按月給付原 告17,500元；⒋被告應自103年4月22日起至系爭房屋騰空交 付原告之日止，按日給付原告3,696元；⒌被告應給付原告 58,428元及自104年8月28日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息；⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下詞資為抗辯：
㈠伊全家已於103年5月6日搬離並將戶籍遷出系爭房屋，配偶 王萬新亦於103年6月10日將戶籍遷離，而無堅持不履行交屋 或繼續占用系爭房屋之情事。然原告於103年2月19日自地政 士廖婉雁處獲悉土地增值稅、契稅單業已核下，仍逾受通知 日起3個工作日後，遲至103年3月10日始將系爭契約書第3期 款項匯入履保專戶，顯見原告所匯付之第3期款，已逾系爭 契約書第3條第2項第3期所定之買方付款期日；又伊係於103 年4月9日將系爭房屋及其坐落基地移轉登記於原告，然原告 仍逾前開時點3個工作日後，遲至103年4月21日始將系爭契 約書第4期尾款部分匯入履保專戶，顯逾系爭契約書第3條第 2項第4期所定之買方付款期限。是原告既有上揭付款遲延之 違約，自應依系爭契約書第8條第2項約定，於伊點交系爭房 屋之同時，按日給付系爭契約書買賣價金萬分之3計算之違 約金。惟原告堅拒依約繳清違約金，經伊屢次催告均未獲置 理，是伊於原告依約繳清上揭違約金前，依民法第264條第1 項前段之規定行使同時履行抗辯，系爭房屋亦因之未能完成 點交。
㈡次就原告主張伊有違反系爭契約書第條第2項第3期約定之違 約事由部分，姑不論本件乃原告違約在先，實則該約定係明 定由「買方」即原告應於3個工作日內給付第3期款，非約定 「賣方」即被告是否應於3個工作日為一定行為，自不能反 指伊有何違約情事。況原告遲延給付第3期款，致伊心生不 安，方於原告給付第3期款後始辦理後續繳納土地增值稅及 房屋稅之事，並於103年4月2日將上揭稅款繳款書交付地政 士廖婉雁，故伊自無任何違約之處。
㈢再者，原告主張其遲延繳納第4期尾款部分，係金融機構作 業，非其所能控制云云，核屬原告與金融機構間之契約關係 ，和兩造間買賣關係無涉，況一般金融機構處理貸款事宜僅 需1、2天，顯見原告所辯毫不可採。
㈣至原告雖主張伊遲未點交系爭房屋迄今係屬違約，應按日給 付違約金云云，然系爭房屋並未完成點交，係因原告違約仍 拒不依約繳清違約金，伊方行使同時履行抗辯，已如上述， 伊自無違約責任。綜上，原告主張均屬無據等語。並聲明： ⒈原告之訴駁回；⒉被告願供擔保，請准免為假執行。叁、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴被告係於103年2月19日獲悉土地增 值稅、契稅單業已核下，則依系爭契約書第3條第2項第3期 付款約定，反訴被告應於3個工作日即103年2月22日內將系 爭契約書第三期款項匯入履保專戶，然反訴被告遲至103年3
月10日始將款項匯入，至少遲延給付16日，自應依系爭契約 書第8條第2項給付懲罰性違約金59,136元（計算式： 12,320,000元×3/10000×16＝59,136元）。又系爭房屋係 於103年4月9日移轉登記於反訴被告，依系爭契約書第3條第 2項第4期付款約定，反訴被告應於3個工作日即103年4月12 日內將系爭契約書之尾款匯入履保專戶，而反訴被告仍經伊 多次催告後，始於103年4月21日將尾款匯入，至少遲延給付 9日，亦應給付懲罰性違約金33,264元（計算式：12,320, 000元×3/10000×9＝33,264元）。另伊前向銀行貸款 12,000,000元，應給付以「銀行公告之指標利率加碼0.49％ 」之利息；伊本欲以系爭房屋之買賣價金清償，然反訴被告 拒不履行上揭給付懲罰性違約金之責，致兩造無法依約於 103年6月10日點交系爭房屋，伊因此持續受有繳付上揭貸款 利息之損害，爰先請求自103年6月11日起至104年3月10日共 9個月，依銀行公告指標利率加計0.49％後利率即1.86％之 利息損害167,400元（計算式：12,000,000元×1.86%×9/12 ＝167,400元）。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠反 訴被告應給付反訴原告259,800元，及自反訴起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡反訴 原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：伊並無違約事由。觀兩造就系爭契約書第3 條第2項第3期之約定，其繳款應以地政士通知為準，且並未 約定地政士通知次數及方式。而伊經地政士廖婉雁於103年2 月19日以簡訊通知應繳納稅款，由伊於103年2月21日將稅款 匯入；然地政士廖婉雁表示反訴原告收到通知後未為任何表 示，故告知伊待其通知後再繳納第3期款；嗣伊經地政士廖 婉雁於103年3月8日通知後，於103年3月10日即繳納第3期款 。又地政士廖婉雁於103年4月8日以簡訊告知反訴原告本件 業已辦理產權移轉及設定登記手續、於103年4月10日以簡訊 告知伊產權移轉及設定登記均已完成，並將資料送交金融機 構辦理貸款手續；則後續審閱產權移轉登記文件、核撥貸款 事宜等即由金融機構自行作業，已非伊所能控制，是尾款遲 至103年4月21日始存入履保專戶一節自不可歸責於伊。另系 爭契約書之尾款既已存入履保專戶，反訴原告即有點交系爭 房屋之義務；況系爭房屋之標的價額高達12,320,000元，顯 與反訴原告主張之違約金差距懸殊，反訴原告據此就上揭違 約金之請求，拒絕自己依系爭契約書應履行之主給付義務， 顯然背於誠實及信用方法，是反訴原告因之所生之貸款利息 損害，自不可歸責於伊等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原 告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，反訴被告
願供擔保，請准免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠兩造於102年11月24日簽訂系爭契約書，約定原告向被告購 買系爭房屋及其坐落基地，買賣價金為12,320,000元，付款 方式計分4期，第1期簽約款125萬元、第2期用印款122萬元 、第3期完稅款125萬元、第4期尾款860萬元，並委由安信建 築經理股份有限公司（下稱安信建築經理公司）辦理買賣價 金履約保證，其中第1期、第2期買賣價金原告均已依約履行 ，此為雙方所不爭執，並有系爭契約書影本（本院卷第10至 12頁）及安信建築經理公司專戶資金及利息結算明細表（本 院卷第20頁）在卷可參。而本件之爭執緣由，即在於原告依 系爭買賣契約所應給付之第3期、第4期買賣價款，是否有違 約之情事，而被告據此而拒絕系爭房屋之交付是否有理由。 ㈡系爭契約書第3條第2項第3期完稅款約定：「㈠於土地增值 稅、契約單核下來後，經承辦地政士通知日起3個工作日內 ，買方（即原告）應將第3期款存入履保專戶，買賣雙方同 時繳交各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦 理產權移轉作業。」而本件承辦地政士廖婉雁於103年2月19 日以簡訊通知兩造繳納相關稅捐，此有簡訊影本在卷可佐（ 本院卷第75、76頁），惟原告僅於103年2月21日將稅款8萬6 千元匯入地政士廖婉雁指定之玉山銀行北投分行帳戶（見本 院卷第16頁台新國際商業銀行國內匯款申請書影本），就原 告所應給付之第3期完稅款與被告應負擔之稅款，兩造均未 依約匯入。而證人廖婉雁於審理中證稱：103年2月17日第一 次的通知是請買方連同完稅款、加上稅款部分匯入履保帳戶 ，103年2月19日第二次通知是因為稅款部分不能透過履保帳 戶來代繳，所以才會再次通知他們，請買賣雙方把稅款匯入 代書帳戶內，買方有打電話給伊，說為何程序還未交屋時間 為何如此早通知，伊有解釋合約是簽訂在前一年，所以必須 最晚在一月底前做申報動作，因為賣方是一般稅率，所以一 周工作天內，稅捐處就會做核定了，買方問賣方稅單繳了沒 有，伊回覆已做通知了，尚未匯給伊，買方只說2月份太早 通知，如果賣方交屋提前的話他隨時都可以匯款，大概在3 月7日時候，賣方有請伊通知買方匯入完稅款等語（見本院 卷第102頁正反面104年3月23日言詞辯論筆錄）；另證人即 被告配偶王萬新於審理中證稱：大約在103年2月中下旬左右 ，廖婉雁以簡訊通知要繳納土地增值稅，因為原告未依合約 規定繳納第3期款，稅單日期已經快到了，所以伊要求廖婉 雁辦理展延，但廖婉雁說無法辦理展延，所以伊親自辦理展
延，稅單下來後廖婉雁通知，買方就要繳納第3期款，但此 案件很奇怪，廖婉雁通知伊繳納稅款，但都沒有通知買方繳 納完稅款，直到伊問廖婉雁為何一直不通知原告繳納第3期 款，廖婉雁才提到買方想慢點繳，稅款103年3月快到期時繳 納，在4月2日協調會時候將稅單交給仲介，仲介再交給廖婉 雁等語（見本院卷第107頁反面至108頁正面、109頁正面104 年3月23日言詞辯論筆錄）。按「稱買賣者，謂當事人約定 一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」、「物之 出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義 務。」、「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付 前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在 此限。」民法第345條第1項、第348條第1項、第264條第1項 分別定有明文。因買賣係互負債務之契約，故他方當事人未 為對待給付前，自得拒絕自己之給付。依系爭契約書第3條 第2項第3期完稅款之規定，在於稅單核定後，買賣雙方經地 政士通知，除買方將完稅款匯入履保專戶外，雙方並應繳納 稅款，俾使地政士得辦理系爭房屋所有權移轉登記事宜。而 依前開證人廖婉雁、王萬新之證詞，原告於103年2月19日經 證人廖婉雁通知後，僅依約繳納稅款，惟並未將第3期完稅 款匯入履保帳戶，則原告顯有違約未遵期給付完稅款之事由 ，則被告於原告給付第3期完稅款前，自得主張同時履行抗 辯，拒絕履行其繳納稅款之義務。
㈢原告遲至103年3月10日始將第3期完稅款125萬元匯入履保專 戶，地政士廖婉雁即於103年3月11日存證信函通知被告於7 個工作日內交付稅款繳款書（本院卷第17頁），該存證信函 於103年3月12日送達被告（見本院卷第180頁送達回執照片 ），被告於103年3月14日繳納稅款後（見本院卷第136頁新 北市政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書影本），至遲應於 103年3月19日交付稅款繳款書與地政士廖婉雁，惟被告迄於 103年4月2日始交付稅款繳款書，則被告此部分違約14日（ 103年3月20日至同年4月2日）應堪認定。 ㈣地政士廖婉雁於103年4月9日完成系爭房屋所有權過戶事宜 （本院卷第13頁建物登記謄本影本），於103年4月10日以簡 訊通知原告（本院卷第77頁），原告於103年4月21日給付第 4期尾款860萬元，此有安信建築經理公司專戶資金及利息結 算明細表（本院卷第20頁）附卷可參。依系爭契約書第3條 第2項第4期尾款約定：「㈡⒈若買賣標的原無抵押貸款須清 償者，以產權移轉登記完成後3個工作日內，由買方申貸之 金融機構將尾款金額存入履保專戶，雙方辦理點交手續。」 被告雖以原告違約事由對原告提起反訴，本院認定原告有違
約事由（理由如後述），被告主張原告違約金之給付與其點 交之義務有同時履行抗辯之適用云云，惟所謂同時履行之抗 辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之 雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或 雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付， 與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發 生同時履行之抗辯，最高法院著有101年度台上字第1246號 民事裁判要旨可資參照。依系爭契約書第8條第1項約定：「 賣方若未依本約履行各項義務，每逾1日賣方應按買賣總價 款萬分之3計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止 ），該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；‧‧ ‧」、同條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務或 支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾1日買方應按買 賣總價款萬分之3計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給 付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；‧‧‧」。是 上開違約金之約定，目的在於促使契約義務人履行其義務， 對未履行義務人施以懲罰，但究與出賣人交付標的物之義務 並非處於對待給付之關係。上開約定對於違約金之給付應於 買賣標的點交時同時給付，則此部分應屬清償期之約定，被 告要無主張同時履行抗辯之餘地。再本件系爭房屋之點交時 期，依系爭契約書第1條第5項約定：「本買賣標的點交日期 ：至遲民國103年6月10日前交屋。」。依仲介人員徐沛寧於 審理中證稱：「（當時買賣雙方有無約定103年6月10日才點 交房屋？）王萬新說他新莊房屋要在3、4月會交屋，後來契 約明定最晚於103年6月10日交屋。」、「（當時簽約於有無 提到確定日期？）只有約定最晚交屋。」、「（簽約當時買 賣雙方有無約定撥款完成後可以提早交屋的約定？）有，當 全部價金撥款完成後的提前交屋，方式是由代書通知處理。 」（見本院卷第105頁反面至106頁正面104年3月23日言詞辯 論筆錄）；證人廖婉雁則證稱：「（本件房屋買賣中關於契 約上所載點交日期，至遲為103年6月10日外，雙方有無約定 在期日前交屋？）也沒有，要看賣方時間。簽約之前只口頭 提到，103年3、4、5月賣方會比較忙，沒有提到提前交屋問 題，只有約定至遲交屋日期，寫在合約上。」（見本院卷第 103頁反面104年3月23日言詞辯論筆錄）。是雙方於系爭合 約書上既載明最遲交屋日為103年6月10日，關於期前交屋日 期既未明確約定，則被告應僅就103年6月10日未依約交屋時 起負遲延責任。而被告迄今尚未交屋，原告基於買賣法律關 係，請求被告交付系爭房屋，為有理由。
㈤原告得請求賠償之數額為何？
⒈被告經地政士廖婉雁通知至遲應於103年3月19日交付稅款繳 款書，被告遲至104年4月2日始交付，此部分逾期14日，已 如前述。依系爭契約書第8條第1項約定，賣方若未依約履行 各項義務，每逾1日應按買賣總價款萬分之3（即3,696元） 計算違約金予買方。故被告此部分應給付違約金51,744元（ 3696×14＝51744）。
⒉按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。 民法第229條第1項、第231條第1項分別定有明文。依系爭契 約書第1條第5項約定，被告至遲應於103年6月10日交屋，被 告遲未履行交屋義務，自應負遲延責任。而原告因被告遲延 交屋之行為，以致於必須繼續向他人租賃房屋，每月租金 14,500元，此有原告所提房屋租賃契約書影本（本院卷第84 、85頁）在卷可證，是原告請求被告自103年6月10日起至交 付系爭房屋之日止，按月給付14,500元，為有理由；另原告 因被告遲延交屋致向他人承租停車位，每月支出租金3,000 元部分，亦據原告提出車位租賃契約書影本（本院卷第86頁 ）為證，且依系爭契約書第1條第2項約定，買賣標的物亦包 含停車位部分，是原告因無法使用購入之停車位，致向他人 承租停車位以便停放車輛，就此部分支出損害，自得向被告 請求。但依原告所提車位租賃契約書第2條所載，租賃期間 係自103年7月25日起，是原告請求自103年7月25日起，至被 告交付房屋之日止，按月給付3,000元為有理由，逾此部分 之請求，則無理由。
⒊原告主張依系爭契約書第8條第1項約定，請求被告給付自 103年4月22日起至交付系爭房屋之日止，按日給付買賣總價 萬分之3違約金（即3,696元）部分。惟系爭房屋最後交屋日 為103年6月10日，已如前述。而按當事人預期不確定事實之 發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正 當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101條第1項規定 ，應視為清償期已屆至（最高法院87年度台上字第1205號判 例要旨參照）。被告無正當理由於103年6月10日拒絕辦理系 爭房屋點交程序，則類推適用民法第101條第1項規定，應視 為清償期已屆至，原告依系爭契約書第8條第1項約定，請求 自103年6月11日起至交付系爭房屋之日止，按日給付違約金 3,696元，為有理由，逾此部分之請求為無理由。 ⒋依系爭契約書第6條第1項約定「房地點交前應繳納之各項費 用（例如房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費、公共基金、公 共修繕費及管理費等）悉由賣方負責繳清，點交後即由買方 負擔；‧‧‧」，是系爭房屋於交付前，被告自應負擔上開
費用，而原告亦已代為繳納103年度房屋稅7,394元、地價稅 763元、管理費23,400元；及104年度房屋稅17,511元、104 年4月至同年7月管理費9,360元。以上總計58,428元，有原 告所提房屋稅稅單影本2紙（本院卷第112、163頁）、地價 稅單影本1紙（本院卷第113頁）、管理費通知函影本2紙（ 本院卷第114、165頁）可證，是原告請求被告給付58,428元 ，為有理由。
⒌按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條 第1項本文及第203條分別定有明文。原告請求被告給付前 開51,744元、58,428元金額部分，併請求依法定利率計算 之遲延利息，核無不合，應予准許。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張反訴被告未依約將第3期款匯入履保專戶，此 部分構成違約事由等語。依系爭契約書第3條第2項第3期完 稅款約定：「於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士 通知日起3個工作日內，買方應將第3期款存匯入履保專戶， ‧‧‧」，是反訴被告於接獲承辦地政士通知稅款繳款書核 定事實後，即有給付第3期完稅款之義務。況依證人廖婉雁 前述證稱：其先後於103年2月17日、同年2月19日通知反訴 被告，第一次的通知是請買方連同完稅款、加上稅款部分匯 入履保帳戶，103年2月19日第二次通知是因為稅款部分不能 透過履保帳戶來代繳，所以才會再次通知他們，請買賣雙方 把稅款匯入代書帳戶內等語（見本院卷第102頁反面104年3 月23日言詞辯論筆錄），關於第3期完稅款依約匯入部分， 已據地政士廖婉雁通知反訴被告，反訴被告至遲應於103年2 月19日受通知後3個工作日，即103年2月24日（因103年2月 22日為星期六，故延至24日）給付第3期完稅款，詎反訴被 告於103年3月10日始將第3期完稅款匯入履保專戶，則反訴 被告此部分總計違約14日（103年2月25日至同年3月10日） 。
㈡反訴原告主張反訴被告遲延給付第4期尾款部分。查系爭房 屋於103年4月9日辦理所有權移轉登記，並由地政士廖婉雁 於103年4月10日以簡訊通知反訴被告（見本院卷第77頁）， 反訴被告則於103年4月21日將第4期尾款860萬元匯入履保專 戶。依系爭契約書第3條第2項第4期尾款約定，反訴被告應 於系爭房屋產權移轉登記完成後3個工作日內，即103年4月 14日（103年4月12日為星期六，故延至14日）將尾款存入履 保專戶。被告雖以審閱產權移轉登記文件及核撥貸款事宜係
由新光人壽保險股份有限公司自行作業，屬該銀行專業權限 之範圍，並非反訴被告所得控制。而就反訴被告之貸款情形 ，依新光人壽保險股份有限公司104年9月11日新壽放款字第 0000000000號函稱：「‧‧‧郭○利君102年12月11日以新 北市○○區○○路00號19樓之3為擔保向本公司申辦房屋抵 押貸款，103年1月13日核貸8,600,000元整，103年2月19日 對保後未撥款，103年4月16日申請延長動支，103年4月17日 核准動支，103年4月21日撥入專戶為安信建築經理股份有限 公司價金履約保證專戶‧‧‧。」（本院卷第182頁）；另 該公司104年11月20日新壽放款字第0000000000號函稱：「 經查103年4月9日淡水地政事務所完成上開擔保品過戶登記 及抵押權設定，本公司放款房貸經辦人員收到地政士廖○雁 寄交的他項權利證明書後，因已逾動支期限，103年4月16日 向借戶告知並經借戶申請延長動支期限，103年4月17日公司 核准動支，案件資料由本公司台北區域中心寄總公司審核後 於103年4月21日撥款至借款人郭○利指定帳戶‧‧‧。」（ 本院卷第225頁）。而證人廖婉雁於審理中證稱：「一般我 們也會配合交屋時間作控管，現在有爭議，會拖到21日是資 料我們送交銀行請銀行確認，因為交屋登記是應調解委員會 的要求，大概登記完成後一、二個工作天就整理好送銀行， 我知道是原告21日匯款。」、「（按照剛才流程來講，如何 契約約定登記完成後三個工作日內就可交尾款？）銀行大概 會有一、二個工作天的時間，至於約定三個工作天是履保制 式合約約定。」、「（有無向雙方提到三天內交尾款不大可 能？）因為這是履保制式合約約定部分，我沒有跟兩造提到 ，而我可以控管到自己辦理的時間，但沒有辦法控管銀行辦 理的時間。」（見本院卷第104頁反面至105頁正面104年3月 23日言詞辯論筆錄）。惟反訴被告就其貸款之流程，係其與 新光人壽保險股份有限公司相互間之貸款約定，並無拘束反 訴原告之效力，而本件早於103年2月19日即完成對保程序， 僅餘抵押權設定完成與審核設定文件後，即可辦理撥款程序 ，對於能否於系爭契約書所約定時間內將第4期尾款撥入履 保專戶，自應由反訴被告確認與新光人壽保險股份有限公司 之撥款流程。雖上開工作日3日為制式契約所載，但兩造非 不得另為約定，如兩造接受該條款之內容，自應受其拘束。 反訴被告既未依約如期給付第4期尾款，其違約日數總計7日 （103年4月15日至103年4月21日）。 ㈢反訴被告於103年4月21日將第4期尾款匯入履保專戶後，即 已履行其給付買賣價金之義務，而反訴原告即有交付系爭房 屋之義務。雖反訴原告以反訴被告未支付違約金而拒絕交付
系爭房屋，惟依前述，兩者間並無對待給付之關係，反訴原 告主張同時履行抗辯為無理由。而反訴原告既未履行及交付 系爭房屋之義務，反訴被告依民法第264條第1項規定，自得 拒絕買賣價金之支付。反訴原告主張因無法履保專戶取得買 賣價金，致無法清償1,200萬元貸款，因此受有利息損害， 而向反訴被告求償等語，要無足採。
㈣依上所陳，反訴被告雖有上開違約事由，反訴原告主張反訴 被告違約日數總計21日（14日+7日）部分，固有理由。但依 系爭契約第8條第2項約定，該項違約金之清償日期為系爭房 屋點交時，又反訴原告拒絕辦理系爭房屋之點交手續，則該 項違約金之清償期既未屆至，則反訴原告之請求自屬無據。伍、綜上所述，兩造之主張：
一、本訴部分：原告基於買賣與系爭契約書之約定，請求㈠被告 應將系爭房屋騰空交付原告；㈡被告應給付原告51,744元及 自103年11月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息；㈢被告應自103年6月10日起至系爭房屋騰空交付原告之 日止，按月給付原告14,500元；及自103年7月25日起至系爭 房屋騰空交付原告之日止，按月給付原告3,000元；㈣被告 應自103年6月11日起至系爭房屋騰空交付原告之日止，按日 給付原告3,696元；㈤被告應給付原告58,428元，及自104年