給付租金等
臺灣士林地方法院(民事),訴字,103年度,1043號
SLDV,103,訴,1043,20151225,1

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臺灣士林地方法院民事判決       103年度訴字第1043號
原   告 陳克帆 
訴訟代理人 陳建勳律師
      林靜怡律師
被   告 嘉翔建設股份有限公司
法定代理人 林雨生 
訴訟代理人 張立業律師
複代理人  劉禹劭律師
被   告 吳慧嫻 
訴訟代理人 宗安平 
被   告 馮金樑 
      楊少洲 
上列當事人間給付租金等事件,本院於民國104年12月2日言詞辯
論終結,判決如下:
主 文
被告馮金樑應給付原告新臺幣壹拾叁萬玖仟柒佰零肆元,及自民國一百零三年六月十七日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
被告楊少洲應給付原告新臺幣壹拾肆萬叁仟玖佰零陸元,及自民國一百零三年六月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告馮金樑應自民國一百零三年六月一日起至臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號建物得使用期限內,按月給付原告新臺幣貳仟叁佰陸拾伍元。
被告楊少洲應自民國一百零三年六月一日起至臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物得使用期限內,按月給付原告新臺幣貳仟肆佰叁拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告馮金樑負擔五分之一,由被告楊少洲負擔五分之一,餘由原告負擔。。
本判決第一項、第二項部分,得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張:
坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地(總面積2,414 平方公尺,地目建,下稱系爭土地),原告為共有人之一, 所有之應有部分為398/10000,系爭土地上坐落有計58筆建 物,其中:⑴被告嘉翔建設股份有限公司(下稱嘉翔公司) 所有之系爭段20061號建物(門牌號碼為臺北市○○區○○ 路000號地下室,下稱20061號建物),其占用基地面積逾越



其分別持有之土地應有部分比例,其逾越部分換算面積為23 .8986平方公尺;⑵被告吳慧嫻(下稱吳慧嫻)所有系爭段 之20066號建物(門牌號碼為臺北市○○區○○路000號4樓 之4,下稱20066號建物),占用基地面積均逾越其分別持有 之土地應有部分比例,其逾越部分換算面積為9.8974平方公 尺。⑶被告馮金樑(下稱馮金樑)所有之系爭段20107號建 物(門牌號碼為臺北市○○區○○路000號3樓之4,下稱201 07號建物)其占用基地面積均逾越其分別持有之土地應有部 分比例,其逾越部分換算面積為30.175平方公尺;⑷被告楊 少洲(下稱楊少洲)所有之20108號建物(門牌號碼為臺北 市○○區○○路000號3樓之5,下稱20108號建物),其占用 基地面積均逾越其分別持有之土地應有部分比例,其逾越部 分換算面積為30.8992平方公尺;被告四人所有上開各建物 就系爭土地所取得之基地持分顯有短少,則依民法第425條 之1之規定,被告四人所有之上開建物所實際占用系爭土地 之比例,或逾越嘉翔公司、吳慧嫻就系爭土地之應有部分比 例,馮金樑楊少洲則就系爭土地均無任何應有部分之持分 ,是其等建物就逾越應有部分比例或無權占有部分,推認其 等之建物與原告就系爭土地之應有部份間,有租賃關係存在 ;因之訴請法院核定租金數額,並請求被告應如數給付如附 表二所示之租金;如鈞院認上開建物對原告無租賃關係存在 ,然原告之系爭土地應有部分權利為被告四人建物所占有使 用,為無權占有而使原告受有損害,被告四人因之受有利益 ;是依民法第425條之1、第179條規定提起本件訴訟。並聲 明:⑴被告應給付原告各如附表二所示金額,及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⑵ 被告應自起訴狀繕本送達之翌日起,按月給付原告各如附表 三所示金額。⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告四人方面:
㈠、嘉翔公司則以:其亦為系爭土地共有人,而原告既為土地上 坐落建物之起造人,本應有提供基地使建物坐落之義務,且 其所有之20061號建物占用之系爭土地基地面積,並未逾越 其應有部分比例,自無侵害原告之所有權;縱有逾越,亦應 屬原告之提供土地義務,其請求並無理由等語,資為抗辯。㈡、吳慧嫻則以:其買受該建物時,基地持分就是如此,並無原 告所指占用面積逾越比例情事,況原告為系爭土地上多筆建 物之起造人,起造時建物所坐落基地比例之分配,亦是由起 造人所決定,原告於起造後數十年後才又以上開理由,主張 等語,資為抗辯。
㈢、馮金樑楊少洲則以:原告主張之占用基地面積計算方式不



當,且未將法定空地比例計入,且原告請求之租金過高,不 應按照年息10%計算,且其數十年後才來請求,顯不合理等 語,資為抗辯。
㈣、被告四人均答辯聲明:原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項:
㈠、原告於69年8月19日以買賣為原因,登記為系爭土地之共有 人,迄今其權利範圍為應有部分398/10000(見本院調解卷 第10頁背面)。
㈡、嘉翔公司於93年12月3日,以買賣為原因,亦受讓應有部分 為1347/10000而成為共有人(見本院調解卷第15頁、本院卷 一第190頁),同時並買受坐落其上之20061號建物(見本院 卷一第243頁);吳慧嫻於85年8月17日,以買賣為原因,亦 受讓應有部分為139/10000成為系爭土地之共有人(見本院 調解卷第13頁、本院卷一第132頁),同時並買受坐落其上 之20066號建物(見本院卷一245頁)。㈢、楊少洲為20108號建物所有人,馮金樑為20107號建物所有人 ,其等係於79年11月間,因本院民事執行處拍賣而取得各該 建物之所有權(見本院卷一第47頁),但並未買受系爭土地 之任何應有部分;楊少洲馮金樑非系爭土地之共有人。㈣、系爭土地於98年6月1日至98年12月31日止,公告地價為每平 方公尺2萬0,600元,換算申報地價為每平方公尺1萬6,480元 ;於99年1月1日起至103年1月間為止,公告地價為每平方公 尺2萬2,100元,換算為申報地價為每平方公尺1萬7,680元( 見本院調解卷第32頁)。
四、本件主要之爭點應為:㈠馮金樑所有20107號建物、楊少洲 所有20108號建物坐落在系爭土地上,卻非系爭土地之共有 人,其等應否支付租金或相當於租金之利益予原告?㈡嘉翔 公司所有20061號建物、吳慧嫻所有20066號建物坐落在系爭 土地上,是否有逾其等就系爭土地之應有部分比例而應給付 租金或相當於租金之利益予原告?茲分述如下。五、馮金樑楊少洲並非系爭土地之共有人,其等所有之20107 號建物、20108號建物占有系爭土地,應認係基於原告所有 之系爭土地應有部分398/10000而為占有,推定原告與馮金 樑、楊少洲間有租賃關係:
㈠、查馮金樑所有之20107號建物、楊少洲所有之20108號建物, 係其等因向法院拍賣取得所有權一情,業據其提出本院士院 財執丙字第28534號不動產權利移轉證書一紙在卷可佐(見 本院卷一第47頁),而馮金樑當庭亦稱其等於投標買受後始 已知悉建物並不包含所坐落之基地等語(見本院卷一第17頁 背面),是馮金樑楊少洲既係自公開拍賣程序中投標買受



該二筆建物,從投標須知以及標的物之使用、坐落等說明, 應可預見其買受之建物並無與建物使用面積相當之基地應有 部分,應堪認定。
㈡、又查,系爭土地上所坐落之全部58筆建物(見本院調解卷第 26頁)觀之:除馮金樑之20107號建物、楊少洲之20108號建 物,其等並未同時持有相對應之系爭土地應有部分所有權以 外,其餘56筆建物之所有人,除建物所有權亦均同時持有相 當比例之系爭土地應有部分;對比觀之,系爭土地共有人中 ,除原告以外,其餘土地之共有人即為其餘56筆建物所有人 所共有;換言之,系爭土地上所坐落總計58筆建物,僅馮金 樑、楊少洲所有20107號、20108號建物,建物所有人未同時 擁有相對應之系爭土地應有部分持分,而系爭土地之共有人 中,亦僅有原告為土地共有人,卻未同時擁有基地上之建物 所有權;而本件經依兩造之聲請調閱系爭土地上建物之建造 執照等歷史資料,亦均無法查證該20107號、20108號建物於 興建完成時,迄馮金樑楊少洲於79年11月間拍賣取得前, 何以竟未有相對應比例之坐落基地應有部分歸屬於同一所有 人之疑義;本院斟酌全卷及系爭土地、建物登記資料,並從 上開系爭土地上全部建物之所有人以及全體土地共有人互相 比對觀之,足以認定:原告所主張馮金樑楊少洲所有2010 7號、20108號建物,係以原告所有之系爭土地應有部分398/ 10000比例權利範圍為其坐落之基地基礎,應堪採信。㈢、兩造就系爭土地依民法第425條之1規定及最高法院48年台上 字第1457號判例意旨推定成立租賃契約關係: 按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係, 88年4 月21日增訂之民法第425 條之1 第1 項前段定有明文 。次按土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的 ,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房 屋必須使用該房屋之基地,本院48年台上字第1457號判例之 本旨,係依此法理加以闡釋,謂土地及房屋同屬一人,而將 土地及房屋分開同時或先後出賣,應推斷土地承買人默許房 屋承買人繼續使用土地,體現上述法理,以保護房屋既得之 使用權,民法第425 條之1 之增訂乃以上開判例意旨及法理 而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實,發生於上開規定 施行前,即與上開判例意旨或法理相符,非不得以該判例或 法理為基礎,推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間,在房屋得使用期限內,有租賃關



係,土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地,最高法 院99年度台上字第2344號判決意旨可參。又按民法債編施行 前發生之債,除本施行法有特別規定外,不適用民法債編之 規定;其在修正施行前發生者,除本施行法有特別規定外, 亦不適用修正施行後之規定;民法債編施行前所定之租賃契 約,於施行後其效力依民法債編之規定,民法債編施行法第 1條、第24條第1項定有明文。是原告主張於69年8月19日登 記為系爭土地應有部分398/10000之所有人,而20107號、2 0108號建物則係由馮金樑楊少洲於79年11月間因法院拍賣 而取得建物所有權,因拍賣使系爭土地應有部分之所有人與 建物所有人非同屬一人,依據前開規定及判例意旨,20107 號、20108號建物坐落在系爭土地上,應推定於該二筆建物 使用期間內,就原告之系爭土地應有部份398/10000有租賃 關係存在等情,核其主張租賃契約成立時點乃在民法第425 條之1規定增訂之前,則揆諸前揭判決意旨,倘原告主張前 揭事實合於民法第425條之1規定之法理及最高法院48年台上 字第1457號判例意旨,仍得推定兩造於馮金樑楊少洲取得 上開二筆建物所有權時,即推定在該建物得使用期限內有租 賃關係存在,該租賃契約之效力,並依民法債編施行法第24 條第1項前段規定,應適用現行民法第425條之1之規定,於 兩造就租金數額無法協議時,原告即得請求法院核定之。㈣、按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分 ,依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有 約定者,從其約定。此為民法第799條第4項所明定。又按於 城市地方租用房屋之租金,以不超過土地及建物申報總價額 年息10%為限,土地法第97條定有明文,而前開規定於租用 基地建築房屋之情形準用之,同法第105條亦定有明文。查 馮金樑楊少洲所有20107號、20108號建物,其坐落之系爭 土地應有部分核算,經本院調查證據後均無法證明於起造時 曾為確切之登記,本院認應類推適用民法第799條第4項之規 定以定該二筆建物使用系爭土地之應有部分比例。換言之, 亦即以個別建物之面積與系爭土地上全部58筆建物總面積之 比例,作為認定各該建物坐落系爭土地之應有部分比例;而 依據兩造所不爭執經原告提出之土地上全部建物面積一覽表 (見本院調解卷第26頁):馮金樑之20107號建物面積為96. 61平方公尺(83.3+13.31=96.61),楊少洲之20108號建物 面積為99.21平方公尺(85.3+13.91=99.21),而坐落在系 爭土地上之58筆建物主建物總面積為7264.08平方公尺( 6643.48+620.6=7264.08),則換算其比例為其等分別占有 基地之比例為:20107號建物:0.0133(96.61÷7264.08=0.



0133,小數點第四位以下,四捨五入),20108號建物:0.0 137(99.21÷7264.08=0.0137,小數點第四位以下,四捨五 入),以上開比例回算占有相當之系爭土地面積應為:馮金 樑之20107號建物占有之面積為32.1062平方公尺(2414×0. 0133),楊少洲之20108號建物占有之面積為33.0718(2414 ×0.0137)平方公尺一情,堪以認定。
㈤、按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限,並為租用基地建築房屋準用,土地法第97條 第1項、第105條分別定有明文。又依土地法施行法第25條規 定所謂土地價額土地價額,依法定地價。而法定地價,依土 地法第148條規定,係為土地所有人依該法規定所申報之地 。另土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人 民生存之基本條件,為生存權之內涵,現代福利國家應滿足 人民居住之需求,而立法當時之我國經濟環境,城巿房屋供 不應求,為保護經濟上弱者之承租人,使其能取得適當之居 住空間,以避免造成居住問題,則該條之規定,應僅限於城 巿地方供住宅使用之房屋,始有其適用。至營業用房屋,承 租人用以營業獲取利潤,並非供居住安身,即與人民安居之 基本需求及生存權之保障無涉,自無立法介入加以限制之必 要(最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨可參)。查系 爭土地之位處臺北市北投區,距捷運復興崗站生活圈約950 公尺,鄰近有超市、餐飲、小吃等生活機能,亦有中小學、 圖書館等教育資源,交通、生活機能尚稱便利等情(見本院 卷二147~148頁),本院認原告主張以系爭土地申報地價年 息10%計算年租金,仍屬過高,應以年息5%計算為租金標準 ,始為允當。是原告請求馮金樑楊少洲給付於起訴前(10 3年6月16日)回溯5年之租金,即自98年6月17日起至103年5 月31日止,租金13萬9,704元、14萬3,906元本息(計算方式 如附表一所示),及自103年6月1日起至該二筆建物得使用 期限內止,依當年度申報地價計算年息5%計算年租金:馮金 樑部分按月給付2,365元、楊少洲部分按月給付2,436元範圍 內,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,則屬無據,應 予駁回。又選擇訴之合併者,謂相同原告對相同被告,以單 一之聲明,主張二以上訴訟標的,請求法院擇一訴訟標的而 為其勝訴之判決,故法院如認其中一訴訟標的合法且有理由 而為原告勝訴之判決後,對其他訴訟標的即無庸再為審酌。 準此,原告類推適用民法第425條之1第1項之規定所為核定 租金及給付租金之請求,既經認定有理由,自無庸再審酌其 依民法第179條所為請求部分,附此敘明。
六、嘉翔公司所有之20061號建物、吳慧嫻所有之20066號建物坐



落在系爭土地上,係坐落在其等所有之系爭土地應有部分, 原告請求給付租金或不當得利,均無理由:
㈠、查系爭土地上所坐落之門牌號碼為臺北市○○區○○路000 號建物,原係由原告與訴外人皇宮建設開發股份有限公司( 下稱皇宮建設公司)等20人,共同為起造人而興建(建築使 用執照為68使0710號),並於68年2月2日竣工;而嘉翔公司 所有之系爭20061號建物即地下室部分即係由原告於69年2月 5日登記為所有人,嗣後並分別於77年1月4日、83年3月12日 以買賣為原因,將所以權移轉登記給林淑欽林淑欽再移轉 給葉華始,而當時建物所坐落之基地應有部分即為1347/100 00;嗣於83年3月12日、84年11月1日,又移轉與林芳田,而 嘉翔公司於93年12月3日以買賣為原因,自林芳田繼受20061 號建物及系爭土地應有部分1347/10000(見本院卷一第190 頁、系爭土地異動索引表登記次序第118);足見嘉翔公司 所有之20061號建物,坐落在系爭土地上之基地比例自起造 時,即為1347/10000,原告主張其使用基地之比例過小云云 ,並非可採。
㈡、原告另主張取得系爭土地共有權,係因前於69年間皇宮建設 公司積欠其債務,始以原告為起造人,並提供土地起造系爭 建物,興建完成後將地下室即20061號建物及坐落之基地持 分移轉與原告抵償債務云云,並提出皇宮建設公司打字印刷 之結算書一紙(見本院卷二第111頁)為證,然系爭建物起 造迄今,業已近五十年之期間,而僅憑原告片面提出之結算 書,亦難認其為真實;縱其所主張為真實,然究竟20061號 建物之坐落系爭土地應有部分,既為起造人原告及皇宮建設 公司於申請執照時所預定設立,自難僅憑原告片面之計算方 式,即指20061號建物之坐落基地有所不足,而謂有無權占 有之情形。
㈢、又查,吳慧嫻則係於85年8月17日因買賣而受讓20066號建物 所有權及系爭土地應有部分139/10000(見本院卷一第132頁 之系爭土地異動索引表、登記次序第76,本院卷一第245頁 之20066號建物異動索引表、登記次序第2),顯見吳慧嫻受 讓系爭土地之應有部分與其上之房屋,均係因向前手買受而 取得所有權,而該門牌號碼及相關連建物於起造時,關於各 建物坐落基地之持分比例,既並未經變動,即可推認該建物 坐落之基地,並無何基地持分不足之問題,原告片面以全體 建物總面積換算之比例逕指吳慧嫻所有建物有基地持分不足 以致無權占有云云,顯不可採。
七、從而,原告本於民法第425條之1之法律關係,請求馮金樑應 給付13萬9,704元,楊少洲應給付14萬3,906元及法定遲延利



息;以及自103年6月1日起至建物得使用期限內,馮金樑應 按月給付原告2,365元,楊少洲應按月給付2,436元之範圍內 ,為有理由,應予准許;至於原告請求逾此範圍,以及對嘉 翔公司、吳慧嫻請求給付之部分,則屬無據,應予駁回。又 原告就其勝訴部分,關於業已屆期之租金請求即本判決主文 第一項,為未逾50萬元以內之給付,應依職權宣告假執行, 至於其餘原告受敗訴判決部分之假執行聲請,失所附麗,併 予駁回。
八、據上論結,原告之訴為一部有理由、一部無理由,依民事訴 訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款,判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 陳弘祥
附表一:本院判准之租金及計算公式
┌──┬──────┬───┬──────┬───────────┬───────────┬───────┬──────┐
│ 編 │建物標示 │所占用│各建物面積折│可請求之期間:98年6月 │可請求期間:99年1月1日│ 合 計 │自103年6月1 │
│ │ │系爭土│算整棟建物總│17日至98年12月31日(面│至103年5月31日(面積×│ │日起原告按年│
│ │ │地按比│面積之比例 │積×地價×5%×198/365 │地價×5%×53/12) │ │得請求之租金│
│ │ │例折算│ │) │ │ │ │
│ │ │之面積│ ├─────┬─────┼─────┬─────┼───────┼──────┤
│ 號 │ │(㎡)│ │ 申報地價 │ 金額(小 │ 申報地價 │金額(小數│ │面積×申報地│
│ │ │ │ │(元/ ㎡)│數點以下四│(元/ ㎡)│點以下四捨│ │價×5%÷12 │
│ │ │ │ │ │捨五入) │ │五入) │ │ │
├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┼──────┤
│ 1. │被告馮金樑之│32.106│0.0133 │ 16480 │1萬4351( │ 17680 │12萬5353(│13萬9704元( │2365元( │
│ │20107號建物 │2 │ │ │32.106× │ │32.106× │14351+125353=│32.106× │
│ │ │ │ │ │16480×5% │ │17680×5% │139704) │17680×5%÷ │
│ │ │ │ │ │×198/365 │ │×53/12) │ │12=2365) │
│ │ │ │ │ │) │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├──┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┼─────┼───────┼──────┤
│ 2. │被告楊少洲之│33.071│0.0137 │ 16480 │1萬4783( │ 17680 │12萬9123(│14萬3906元( │2436元 │
│ │20108號建物 │8 │ │ │33.0718 │ │33.0718 │14783+129123 │(33.0718 │
│ │ │ │ │ │16480×5% │ │17680×5% │=143906) │17680×5%÷ │




│ │ │ │ │ │×198/365 │ │×53/12) │ │12=2436) │
│ │ │ │ │ │) │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
└──┴──────┴───┴──────┴─────┴─────┴─────┴─────┴───────┴──────┘

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參考資料
嘉翔建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
翔建設股份有限公司 , 台灣公司情報網