臺灣士林地方法院民事判決 101年度重訴字第386號
原 告 張珏琦
訴訟代理人 陳明良律師
複 代理人 陳宣宏律師
被 告 洪巧芸
訴訟代理人 董家豪律師
複 代理人 張立慈
被 告 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 周俊吉
訴訟代理人 杜中平律師
楊倩瑜律師
鄭啟新
上列當事人間解除契約回復原狀等事件，本院於民國104年11月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告洪巧芸應於原告將附表二所示之最高限額抵押權登記辦理塗銷登記並將附表一所示之不動產之所有權移轉登記返還給被告洪巧芸之同時，給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元，及自民國一○一年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告洪巧芸負擔百分之九十三，餘由原告負擔。本判決第一項，如原告以新臺幣肆佰萬元為被告洪巧芸供擔保後，得為假執行。但被告洪巧芸如以新臺幣壹仟貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 1項前段定有明文。經查，原告與被告洪巧芸所簽立之不動 產買賣契約書第14條約定：「買賣雙方因本契約所生相關爭 議…，以買賣契約標物所在地之地方法院為第一審管轄法院 」，且本件買賣標的物坐落在臺北市內湖區，有不動產買賣 契約書影本1份在卷可稽（本院卷二第62頁背面、第64頁背 面），故本院為有管轄權之法院，合先敘明。
二、按訴訟行為須支出費用者，審判長得定期命當事人預納之。 當事人不預納者，法院得不為該行為。但其不預納費用致訴 訟無從進行，經定期通知他造墊支亦不為墊支時，視為合意 停止訴訟程序。前項但書情形，經當事人於四個月內預納或 墊支費用者，續行其訴訟程序。其逾四個月未預納或墊支者 ，視為撤回其訴或上訴。民事訴訟法第94條之1規定有明文
。被告辯稱：因原告不願繳納台北市土木技師公會之鑑定費 用，經本院詢問被告是否願意繳納，被告亦具狀表示不願繳 納，故本件訴訟應依前揭規定視為合意停止，而原告未於4 個月內繳納，本件訴訟應視為撤回云云。查，本件因兩造均 有陳報欲送聲請鑑定之事項，原告原陳報欲送鑑定機關有三 家，其中兩家分別為台北市土木技師公會及新北市土木技師 公會，由被告選擇台北市土木技師公會為鑑定機關，原告表 示尊重被告之選擇，故本件兩造原合意選定之鑑定機關為台 北市土木技師公會，本院先命兩造就各自聲請鑑定事項部分 暫墊付鑑定費用，並以102年5月22日士院景民國101重訴386 字第000000000號函（本院卷二第183頁）囑託台北市土木技 師公會為鑑定。嗣原告向本院表示台北市土木技師公會收費 過高，已請求該會酌減收費並為分期付款，嗣經台北市土木 技師公會以102年10月14日北土技字第00000000000號函本院 要求給付鑑定費始為鑑定，被告訴訟代理人逕向鑑定單位表 示其原聲請鑑定事項均予撤回，嗣鑑定機關亦不准原告分期 付款之請求，有該會102年11月22日北土技字第00000000000 號函可佐（本院卷三第20頁）。被告於102年12月3日具狀向 本院表示其原聲請鑑定事項漏水原因及價值減損部分撤回， 不予鑑定。原告於102年12月23日具狀向本院陳報台北市土 木技師公會要求鑑定費用28萬元過高，非其能力所能支付， 經向該公會申請依據公會公告之「鑑定業務收費標準」計鑑 定費，但該公會拒絕，原告無能力繳納，聲請本院送請新北 市土木技師公會為補充鑑定，此有民事陳報狀可佐（本院卷 三第24頁至第25頁）。嗣經本院書記官於103年1月6日電詢 台北市土木技師公會，兩造是否有繳納鑑定費用，經該會承 辦人員表示均未繳納，有本院公務電話查詢或通知紀錄表附 卷可參（本院卷三第28頁），本院以103年1月8日函詢被告 是否願就原告聲請鑑定部分暫墊付費用，被告洪巧芸於103 年1月17日具狀向本院表示其不為鑑定，無論原告或被告之 鑑定費用，均不繳納。本院再函詢被告信義房屋仲介股份有 限公司（下稱信義房屋公司）是否願暫墊付鑑定費用，以便 送鑑定，被告信義房屋公司於103年3月3日具狀陳述其非聲 請鑑定之人，故依法無墊繳義務等語，有民事陳報狀1份可 參（本院卷二第39頁），嗣本院於103年3月11日士院俊民國 101重訴386字第0000000000號函通知台北市土木技師公會， 兩造均不願繳納鑑定費用，本件不再送台北市土木技師公會 鑑定。因有關於系爭房屋是否氯離子含量過高等情，應由原 告負舉證之責，且原告於起訴時既已提出新北市土木技師公 會鑑定報告為憑，被告雖不否認形式上之真正，惟認為未依
系爭買賣契約第17條約定方法為氯離子檢測，而原告既已於 102年12月23日之民事陳報狀請求本院送新北市土木技師公 會為補充鑑定，雖被告仍具狀反對送新北市土木技師公會鑑 定，惟新北市土木技師公會亦為合格之鑑定機關，故本院於 103年5月2日另函請新北市土木技師公會為鑑定，並命原告 暫墊付鑑定費用，原告於103年6月30日以前即已向新北市土 木技師公會繳納鑑定費用，此有社團法人新北市土木技師公 會103年6月30日新北土技(103)字第0903號函附卷可佐。故 本件並無視為撤回起訴之情事。合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國101年3月24日向被告購買坐落臺北市○○區○○ 段○○段000地號土地（權利範圍：10000分之204）暨其上 同段3310號建物即門牌號碼為台北市○○區○○路000巷00 弄00號5樓房屋（下稱系爭房屋)（買賣標的物詳如附表一所 示），並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價 金為新臺幣（下同）1,200萬元，被告等並於買賣契約標的 物現況說明書告知並保證原告系爭房屋無任何漏水、壁癌情 形，亦非海砂屋。嗣雙方完成所有權移轉登記暨交屋後，原 告發現系爭房屋內有多處漏水情形，隨即進行整修裝潢，始 發現系爭房屋屋內裝潢所遮蓋之天花板及牆壁有大片落漆、 起泡、發霉、裂隙、白華等現象，疑有房屋混凝土中氯離子 含量過高情形。經原告委請新北市土木技師公會進行混凝土 抗壓強度、中性化及氯離子含量鑑定（鑑定案號000-0000， 下稱101年新北市土木技師公會鑑定報告），發現系爭房屋 混凝土抗壓強度嚴重偏低，僅達設計強度之37%，尤其混凝 土中氯離子含量平均值高達每立方公尺1.224公斤，均遠高 於容許標準值每立方公尺0.3公斤，可確認系爭房屋即為一 般俗稱之「海砂屋」，而具有重大瑕疵。經本院再次囑託社 團法人新北市土木技師公會鑑定（新北土技字第1257號，下 稱103年新北市土木技師公會鑑定報告）及臺北市土木技師 公會鑑定（北土技字第00000000000號，下稱104年台北市土 木技師公會鑑定報告）之檢測結果平均氯離子含量均超過每 立方公尺0.6公斤，則系爭房屋混凝土內氯離子含量皆超過 CNS3090安全標準之氯離子容許標準值，含量必須小於每立 方公尺0.3公斤，且系爭房屋混凝土抗壓性強度及中性化深 度檢測，皆不符規定安全值或近逼安全值，不僅在房屋價值 、效用、品質上有重大瑕疵，亦已嚴重影響原告之居住安全 。原告自得依買賣契約第17條第2項第2款、第17條第3項、 民法第359條、第227條及第256條規定解除系爭契約，並依
民法第259條規定請求被告洪巧芸返還系爭房屋買賣價金1, 200萬元及依民法第227條、第260條規定請求被告賠償原告 因此所支出之房屋裝修費用、家具電器購置與裝膳費、鑑定 費用等損害共計51萬6,380元。
㈡原告經由被告信義房屋公司仲介向被告洪巧芸購買系爭房屋 ，於購買前被告信義房屋公司與洪巧芸皆告知原告系爭房屋 並無漏水及海砂屋情形，且於系爭買賣契約所附標的物現況 說明書上第9項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形 」勾選「否」，即向原告擔保並無漏水及壁癌情形。且依常 理，房屋內天花板或牆壁有大片落漆、起泡、發霉、裂隙等 現象，均非數日內能造成，是被告洪巧芸顯然明知系爭房屋 漏水且有海砂屋之事實，卻於標的物現況說明書為不實陳述 ，將此重大瑕疵隱匿，誤導原告以無瑕疵物之估價買受系爭 房屋。況被告信義房屋公司本身為房屋仲介業者，依民法第 567條規定有調查真實屋況，並有據實報告買賣當事人之義 務，其每年經手仲介房屋買賣案件不計其數，為維護其商業 信譽與消費者信賴，對於房屋常見瑕疵與屋主隱匿房屋瑕疵 之手段，必有高凌於一般消費者之專業審查、檢視、發現等 流程與方法。被告洪巧芸以屋內裝潢掩蔽天花板及牆壁因氯 離子過高而產生之裂隙、剝落等現象，被告信義房屋公司以 其專業，自有查明及詳予調查檢測之義務。然被告信義房屋 公司並未詳實檢視系爭房屋天花板內是否有前揭瑕疵，且未 讓原告全程在場親眼檢視，更未對原告誠實說明前揭瑕疵， 亦未據實告知交屋時之CNS3090安全標準數值，被告等自應 對原告所受損害，負民法第227條債務不履行及民法第184條 第1項前段侵權行為責任，賠償原告因購買系爭房屋支出之 申請房屋貸款手續費5,500元（開辦費5,000元、信查費500 元）、保險費1,989元（火險639元、地震險1,350元）、代 書處理房屋過戶相關費用3萬2,508元（印花稅4,323元、買 賣規費1萬2,965元、謄本費220元、簽約代書費1,000元、過 戶代書費1萬元、設定代書費4,000元）、契稅1萬2,174元、 信義房屋公司仲介服務費2萬元及依系爭買賣契約約定於簽 約後與完稅後應繳納之部分房屋價金之兩次匯款費用60元， 共計7萬2,231元。
㈢被告信義房屋公司為保障原告買受系爭房屋之權益與品質， 曾與原告簽訂購屋保障約定書，經參酌本案三份鑑定報告書 對於系爭房屋氯離子濃度之鑑定，以氯離子濃度檢測結果最 高之101年新北市土木技師公會鑑定報告，其氯離子濃度平 均值每立方公尺1.224公斤為準，而應適用購屋保障約定書 中附件1「高氯離子混凝土建築物保障」之第三級保障約定
，被告信義房屋公司即應支付買方即原告仲介服務費5倍即 10萬元之賠償。
㈣另依消費者保護法第51條規定，因企業經營者之故意所致之 損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，本件 信義房屋公司秉其仲介人身分，以其專業提供消費者不動產 買賣之仲介服務，自有查明並詳予調查、檢測之義務，其未 報告上開瑕疵予原告，亦未對被告洪巧芸是否隱匿系爭房屋 瑕疵盡其詳查之能事，則被告信義房屋公司對於未告知原告 系爭房屋瑕疵，應有故意或重大過失，使原告陷於系爭房屋 無瑕疵之認知而成立系爭買賣契約，致受損害，依消費者保 護法第51條規定，被告信義房屋公司自應支付原告損害額7 萬2,231元三倍之懲罰性賠償金21萬6,693元。 ㈤至於原告與被告信義房屋公司之仲介費用有減價狀況，乃被 告信義房屋公司履行輔助人即證人黃崧禾因遺漏審視契約內 之「貸款成數解約條款」，而搶先向原告表示能夠成交，惟 嗣發現該條款無法達成，故同意以酌減仲介費之收取，藉以 補償原告無法享有該部分金額以貸款償還之期限利益上損失 ，故該減價自與系爭房屋本身為「海砂屋」無涉，自無於成 交前以系爭房屋已具瑕疵為由向被告洪巧芸主張減少價金之 情事。綜上，原告得依系爭買賣契約第17條第2項第2款、第 3項約定、民法第356條、第359條、第259條、第260條、第 567條、第227條、第184條規定、購屋保障約定書第7條第1 項約定與消費者保護法第51條規定，請求被告洪巧芸返還原 告買賣契約價金、請求被告洪巧芸與信義房屋公司賠償原告 損害及請求被告信義房屋公司支付懲罰性賠償金等語。並聲 明：㈠被告洪巧芸應給付原告1,251萬6,380元，及自101年4 月30日起算至清償日止，按年利率百分之五之計付利息。㈡ 被告洪巧芸應給付原告7萬2,231元，及自本訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年利率百分之五之計算之利息。㈢被告 信義房屋公司應給付原告7萬2,231元，及自本訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年利率百分之五之計算之利息。㈣第 二、三項請求，若被告其中一人已履行給付義務，另一人則 免除給付責任。㈤被告信義房屋公司應給付原告31萬6,693 元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分 之五計算之利息。㈥第一、二、三、五項請求願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告洪巧芸則以：
㈠被告洪巧芸係委託被告信義房屋公司銷售系爭房屋，原告於 買受前均會同雙方委託之仲介人員前往系爭房屋詳為查看， 斯時天花板及其上嵌燈均係沿用被告洪巧芸8年前搬入時所
製作之裝潢，仲介人員將3房2廳及前後陽台之上嵌燈，均卸 下1至2具由洞口查看頂板現況，發現均有油漆剝落但無看見 鋼筋外露之情形，並將所見情形告知原告，原告亦未要求被 告修繕，嗣後交屋時，原告進行全面檢查亦未表示有任何瑕 疵之處，且被告委託信義房屋公司銷售系爭房屋前，業已提 供台灣省土木技師公會氯離子含量測試報告（下稱93年台灣 省土木技師公會鑑定報告），告知系爭房屋曾做過氯離子檢 測，氯離子數值高於每立方公尺0.3公斤，但未超過規範標 準值每立方公尺0.6公斤，且依「標的物現況說明書」第5項 約定，兩造簽訂系爭買賣契約時，被告洪巧芸已提出93年台 灣省土木技師公會鑑定報告正本，並作為買賣契約之附件， 是原告買受系爭房屋時，業已知悉系爭房屋氯離子含量超過 每立方公尺0.3公斤，並於系爭買賣契約第17條第2項第2款 氯離子含量檢測約定不為檢測處簽名，然現竟主張被告隱匿 系爭房屋氯離子含量過高，顯無理由。
㈡氯離子含量之危險標準並不因系爭房屋於87年6 月24日前後 建造而有不同，原告於101 年3 月24日買受系爭房屋時早已 知悉系爭房屋之氯離子含量超過每立方公尺0.3 公斤，則該 危險不因政府不同時期之認定標準而有差別，是被告誠實揭 露所知悉之系爭房屋氯離子數據已超過現今法令容許標準之 每立方公尺0.3 公斤，而原告亦經考慮後自願承擔風險而為 簽約購買，被告自無須負擔任何責任。再者，海砂屋與輻射 屋或凶宅，均係一般正常人買受房屋之時，均會詢問或檢測 之程序，原告嗣後辯稱其不知海砂屋，有違一般常理。 ㈢原告以系爭房屋有氯離子含量過高之情形，主張依民法瑕疵 擔保之規定解除契約，惟兩造已於系爭買賣契約第17條第2 項就氯離子含量檢測約定「…由主建物之樑、柱、樓板或剪 力牆等共取三個樣本…雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處 及該處向外延伸30公分內之範圍區域…」，該約定內容亦屬 兩造於簽訂系爭買賣契約時所合意之鑑定方法，為證據契約 之一種，此約定事項不因兩造是否有出席鑑定程序中而有改 變。而本件鑑定採樣過程中並未見有遠離混凝土剝落處及該 處向外延伸30公分內之範圍區域，且本件採樣之檢體5F-1乃 為漏水嚴重之樓梯間，並非系爭契約所約定採樣範圍之主建 物，而該數值顯較其他檢體高，顯見採樣程序有嚴重瑕疵而 難以採信。再者，原告係於明知系爭房屋存在氯離子含量過 高之情形下仍為買受，已不得再行主張瑕疵擔保之權利。 ㈣原告主張系爭買賣契約業已解除，並要求賠償房屋裝修費、 家具電器購置與修繕費、鑑定費、房貸申貸手續費、保險費 、代書費、印花稅、規費等，然原告所提上開損害，與契約
解除間並無相當之因果關係，故要求被告負擔，顯然無據。 再者，系爭買賣契約第17條第2 項第4 款約定「買方簽約時 未請求檢測…惟若發生買方依契約規定請求解約時，對因已 辦理買賣流程而發生之各項稅捐規費、代書費用及回復原狀 費用，應由買方全額負擔。」從而，原告並未於簽約時要求 檢測，乃另行要求解除契約，則依上開約定，屬於信賴利益 之損害賠償，兩造業於系爭買賣契約第17條第2 項第4 款為 特別約定，均係由買方即原告自行承受與出賣人即被告無關 ，是原告據此要求賠償，顯無依據。況原告主張之請求權基 礎為民法第227 條、第260 條、第184 條，然系爭房屋氯離 子含量過高、抗壓強度不足等情事，因被告並非興建房屋之 人，對於該等情事並無可歸責之事由，是被告無須負擔損害 賠償責任。
㈤原告另主張系爭房屋因有瑕疵而價值減損500 萬元，然該瑕 疵為原告買受系爭房屋時業已知悉之瑕疵，是依民法第355 條第1 項規定，被告無庸負擔保之責。況原告主張系爭房屋 具有500 萬元價值減損之金額如何計算，全然無據。縱認原 告主張系爭買賣契約已因瑕疵擔保等規定而解除，則被告亦 得依民法第259 條規定，主張原、被告雙方互負回復原狀義 務，應依同法第261 條準用第264 條同時履行抗辯權之規定 ，於原告就系爭房屋為抵押權塗銷並返還登記予被告前，被 告無返還價金及損害賠償之義務等語，資為抗辯。並聲明： ㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假 執行。
三、被告信義房屋公司則以：
㈠被告信義房屋公司所提供之服務，依民法第565 條規定，應 為報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣契約之媒介，就居 間服務契約本質及可期待合理使用該服務之內容觀之，應不 負有檢查買賣標的之義務，亦即買賣標的未妥善檢查之風險 ，應由買賣當事人各自依契約瑕疵擔保責任等法律關係承擔 。況系爭房屋氯離子含量是否過高之事實，若非透過專業單 位鑽心試驗之鑑定結果，顯非通常人士肉眼可資辨別之瑕疵 ，自難期待仲介業者對此能有所知。而被告洪巧芸於委託銷 售系爭房屋時，已出具93年台灣省土木技師公會鑑定報告， 且被告信義房屋公司並非專業鑑定機關，況原告於系爭買賣 契約第17條第2項就氯離子含量檢測約定勾選「否」，而不 請求檢測，實無從責由被告信義房屋公司再為如何探究或查 證。再者，原告以其事後另行檢測之結果，主張被告信義房 屋公司明知系爭房屋之氯離子含量過高，而未善盡查證及告 知義務，就被告信義房屋公司對系爭買賣契約有不完全給付
之瑕疵給付情事請求損害賠償，並無理由。
㈡被告信義房屋公司於仲介銷售系爭房屋前，為使原告瞭解系 爭房屋相關資訊，已製作不動產說明書，並就「本標的物是 否曾做過氯離子含量檢測事項？」進行說明，提供氯離子含 量試驗報告供原告閱覽，是被告信義房屋公司仲介原告與被 告洪巧芸訂約之過程，已就其所知為完全陳述，應認被告之 服務義務已達。復以不動產仲介經紀業之主管機關內政部公 告之不動產委託銷售定型化契約書中，有關不動產標的現況 說明書中第10項「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事 項）是□否□」選項可知，主管機關僅要求不動產仲介經紀 業於受託售屋時須詢問或調查出賣人有無做過氯離子檢測， 若有，檢測值為何，即已盡其調查義務，而非要求不動產仲 介業者須具備判斷是否為海砂屋之專業知識。從而，原告主 張被告信義房屋公司應依消費者保護法第51條規定，支付原 告懲罰性賠償金，亦屬無據。
㈢被告信義房屋公司之經紀人員先前進行屋況查檢時，因天花 板尚未拆除，僅能以拆卸崁燈之方式檢視，無法全面檢查受 損情形，而經紀人員由燈孔檢視內部，已盡善良管理人之調 查義務，僅有油漆脫落之情形，並已誠實告知原告，且確實 未見混凝土塊剝落之現象，要難以原告在實際拆除天花板後 發現有該等被告無法勘查之瑕疵，即推認被告信義房屋公司 違反善良管理人注意義務，而對原告造成損害。又原告依民 法第227條債務不履行及民法第184條第1項前段侵權行為之 責任，請求被告等賠償原告因購買系爭房屋支出之申請房屋 貸款手續、保險費、代書費及稅規費等賠償項目，均係履行 買賣契約所生之必要費用，縱認系爭買賣契約事後遭原告合 法解除，因原告支付之上開費用，均非因系爭房屋存有瑕疵 而直接所致之損害，難認係因被告信義房屋公司之服務所致 ，故原告主張被告信義房屋公司應與被告洪巧芸對上開費用 連帶負損害賠償責任，洵屬無據。
㈣被告信義房屋公司提供之「高氯離子混凝土建築物保障」係 針對未於簽立不動產買賣合約時選擇自費檢測之買方，於房 屋買賣結案後一年內，發現標的物有混凝土病變之可疑跡象 時，向被告信義房屋公司提出申請，由買方選任被告信義房 屋公司之特約檢測單位，於房屋主建物之樑、柱、樓板等處 採集三處送驗；且採樣時應通知賣方到場，並由檢測單位據 其專業自行採樣，此觀購屋保障約定書之內容自明。經查， 被告洪巧芸於委託銷售時提出之93年台灣省土木技師公會鑑 定報告，並未超標；俟原告交屋後發現天花板有滲水及剝落 痕跡，提出氯離子檢測之要求，被告信義房屋公司即委託台
灣檢驗科技股份有限公司（下稱SGS）於101年5月31日進行 檢測，檢驗結果亦符合國家標準；原告於收到SGS檢驗報告 後，仍認為屋況有結構安全之疑慮，被告信義房屋公司遂又 委請土木技師對系爭房屋現況及結構安全評估鑑定，其結果 亦認為「鑑定標的物結構現況屬安全」。然原告卻再自行申 請送新北市土木技師公會檢測，惟該鑑定機關為原告自行選 定，且非被告信義房屋公司之特約檢測單位，又未通知被告 洪巧芸及被告信義房屋公司到場，其檢測之樣本是否取自主 建物之樑、柱、樓板等處，並非無疑，則原告此次檢測既不 合於購屋保障約定書「高氯離子混凝土建築物保障」之約定 ，無法採為請求被告信義房屋公司賠償之依據，故原告據此 請求被告信義房屋公司支付仲介服務費5倍之補償，並無理 由。
㈤原告另主張系爭房屋是否有瑕疵，應以買賣標的物交付時為 據，並主張應依101年5月主管機關規定之氯離子含量標準認 定有無氯離子含量過高之瑕疵，惟被告主張應以建築完成日 期為判斷時點，蓋兩造於不動產買賣契約第17條第2項第2款 氯離子含量檢測約定：「…其檢驗結果如全部檢測樣本之平 均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含 當日以前之建物，約定為每立方公尺0.6公斤以上)時…」， 換言之，原告與被告洪巧芸間亦採行此項約定標準，雙方並 簽名其上，可知兩造對此確有合意，原告自應受其拘束，則 以系爭房屋之完成日期為75年2月3日，則每立方公尺0.6公 斤為兩造就系爭房屋之氯離子含量所為契約約定之效用。而 據被告洪巧芸於委託銷售時出具之氯離子含量測試報告數值 分別為：每立方公尺0.345公斤及每立方公尺0.350公斤，其 平均值為每立方公尺0.3475公斤，並未超過契約所約定之每 立方公尺0.6公斤，之後被告信義房屋公司所委請SGS（台灣 檢驗科技股份有限公司）所製作之試驗報告，系爭房屋之氯 離子檢測數值分別為：每立方公尺0.908公斤、每立方公尺 0.476公斤、每立方公尺0.202公斤，平均值為每立方公尺0. 529公斤，亦未超過契約所約定之每立方公尺0.6公斤，故系 爭房屋氯離子含量並無欠缺契約約定之效用，自難認系爭房 屋具有氯離子含量過高之瑕疵，是原告憑空主張被告信義房 屋公司銷售時明知為海砂屋，卻仍居間仲介原告購買，顯無 足採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不 利判決，請准予提供擔保，免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋建築完成日期係在75年2月3日，屬於87年6月24日 以前建築完成之建物，有建物登記公務用謄本1份可稽（本
院卷四第10頁）。
㈡原告於101年3月24日向被告洪巧芸購買系爭房屋及坐落土地 （詳如附表一所示），並簽立系爭買賣契約，且約定買賣價 金為1,200萬元。原告已於101年4月30日給付價金1,200萬元 ，被告洪巧芸亦已於101年4月20日將系爭房屋及坐落土地之 所有權移轉登記予原告，並交付予原告。
㈢系爭房屋有壁癌、漏水、油漆剝落之情事。
㈣被告信義房屋公司向原告收取2萬元服務費，原告並與被告 信義房屋公司簽立購屋保障約定書。
㈤於被告移轉登記如附表一所示之不動產所有權予原告，原告 即於101年4月20日將如附表一所示之不動產共同設定最高限 額抵押權1,152萬元予訴外人星展（台灣）商業銀行股份有 限公司（下稱星展商業銀行）（抵押設定登記詳如附表二所 示），有建物登記公務用謄本、土地登記公務用謄本各1份 在卷可佐（本院卷四第10頁至第13頁）。
五、本院之判斷：
㈠原告可否以系爭房屋有氯離子含量超過其與被告洪巧芸間系 爭買賣契約約定之標準，而主張解除系爭買賣契約？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第35 4條第1項前段定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最 高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。復按買賣因物 有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明 文。而依一般社會觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購 買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，倘交易 之房屋欠缺安全可居住之結構，已減少得以長久居住而安全 無虞之通常效用，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險 性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟 價值，即應認為缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕 疵存在。且系爭買賣契約第17條第2項第2款約定：「氯離子 含量檢測約定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合 依通例（由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本 ）辦理混凝土氯離子含量檢測，買方進行檢測時應通知賣方 及信義房屋公司到場，且為避免檢測樣本因天候環境或滲漏 水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落
處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果如全部 檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在87年6 月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上；在87年6 月25日以後者，約定為0.3kg/m3以上）時，除買賣雙方另有 約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買 賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟 如賣方故意不告知者，應負擔全部之費用，如建築完成日期 無從查知時，概以建物謄本第一次登記日期為準。」；又同 條第3項約定：「無論買方有無辦理本條第二項之各項檢測 ，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」。且買方即原告於買 賣當時不請求檢測，有系爭買賣契約影本1份在卷可稽（本 院卷二第65頁），依系爭買賣契約第17條第3項約定，被告 洪巧芸仍須負民法上物之瑕疵擔保責任。且系爭房屋係在87 年6月24日以前完成建築之建物，則依系爭買賣契約約定， 系爭房屋氯離子約定平均安全值應為每立方公尺0.6公斤。 ⒉原告雖提出社團法人新北市土木技師公會101年7月4日鑑定 報告書及SGS檢測報告為憑（本院卷一第44頁、第196頁）， 主張系爭房屋氯離子含量超過上揭系爭買賣契約約定標準， 為被告否認，並辯稱：原告提出之鑑定報告並未依系爭買賣 契約第17條第2項約定之方式為檢測，即未通知被告到場以 及檢測時排除混凝土剝落處及該處向外延伸30分公分內之範 圍區域等語。嗣經本院囑託新北市土木技師公會至現場鑑定 檢測結果，系爭房屋採樣三點之檢測氯離子含量分別為每立 方公尺0.782公斤、0.586公斤、0.619公斤，有該會103年9 月1日新北土技字第1257號鑑定報告書可參，則平均已超過 每立方公尺0.6公斤【（0.782+0.586+0.619）/3=1.987/3=0 .662，小數點三位數字以下四捨五入】。復被告再聲請本院 再送台北市土木技師公會鑑定結果，經該會依系爭買賣契約 第17條約定，於排除混凝土剝落及該處向外延伸30公分內之 範圍區域，因目前系爭天花板已以木板裝璜，故鑑定時於未 裝潢之樑上隨機選取3顆混凝土之鑽心樣本，鑑定結果分別 為每立方公尺0.341公斤、0.819公斤、0.658公斤，平均值 為0.606公斤，此有臺北市土木技師公會104年6月30日北土 技字第00000000000號鑑定告書1份可佐，足認系爭房屋之氯 離子含量確超過每立方公尺0.6公斤。而兩造於系爭買賣契 約並無約定容許誤差之範圍，故只須依約定之檢測方式經檢 測出之氯離子平均值超過每立方公尺0.6公斤，賣方即被告 洪巧芸即須負物之瑕疵擔保責任，被告辯稱應將檢測之容許 誤差範圍算入，系爭房屋氯離子含量尚未超過0.6公斤云云 ，難謂可採。又系爭房屋混凝土氯離子含量平均高達每立方
公尺0.606公斤，其混凝土之抗壓強度僅為設計強度之 28%~34%，混凝土中性化深度平均值已達2.5公分，已快接近 鋼筋之通常保護層厚度4公分，且參照新北市土木技師公會 101年6月8日鑑定報告滲水、白華、油漆剝落、龜裂、起泡 、裂縫等損壞情形，系爭房屋鋼筋在混凝土中之「握裹力」 將因高氯離子含量、混凝土之抗壓強度已遠低於45%設計強 度、混凝土中性化導致鋼筋保護層不足、滲水、龜裂等而無 法達到設計規範之需求，也無從確認鋼筋在混凝土中之握裹 力折減情形，並參照新北市土木技師公會101年6月8日鑑定 報告書，亦有高氯離子含量、混凝土之抗壓強度大幅降低情 形，顯見此現象非屬局部情形，故無法以結構局部補強或結 構系統補強至規範數值等情。此有臺北市土木技師公會104 年6月30日鑑定報告書可佐。足認系爭房屋氯離子平均含量 超過兩造系爭買賣契約約定每立方公尺0.6公斤至明。又鋼 筋混凝土為常見的建築物主要結構，由於鋼筋在混凝土受到 高鹼環境保護不易生鏽，一旦混凝土氯離子含量過高將破壞 鋼筋表面之鈍化膜，鋼筋會因此生鏽，鋼筋生鏽所產生的體 積膨脹，可能迫使混凝土崩壞，結構物會因此降低強度或者 不堪使用等情，且原告提出之鑑定報告亦有提到建物氯離子 含量高，容易造成鋼筋生鏽，若不處理，當鋼筋因鏽蝕而斷 面積減少，鋼筋與混凝土間之握裹力也會降低，整體結構強 度就會降低，而可能產生結構安全之顧慮等語，此有該鑑定 報告影本附卷可參（本院卷二第15頁）。系爭房屋確實存有 氯離子含量超過每立方公尺0.6公斤之事實，對於房屋結構 安全造成影響，原告主張系爭房屋不具備一般房屋所應具有 之通常效用，認為物有瑕疵，即屬有據。
⒊原告主張被告故意不告知系爭房屋有氯離子含量超過標準云 云，為被告所否認。參以標的物現況說明書其中有關「本標 的物是否曾做過氯離子含量檢測？…），被告洪巧芸勾選「 是」，且備註欄亦有註明「簽約時檢附」，且依被告於簽立 系爭買賣契約時所提出之台灣省土木技師公會氯離子含量測 試報告，是於93年6月7日製作，測試結果：分別於房間門後 方左側柱、房間門旁柱取樣，氯離子含量分別為每立方公尺 0.345公斤、0.350公斤，此有標的物現況說明書及台灣省土 木技師公會氯離子含量測試報告1份可佐（本院卷一第194頁 、第195頁）；且被告洪巧芸於買賣時所提出之氯離子檢測 報告確為本院卷一第195頁之報告，亦據證人吳昭韋、黃崧 禾證述在卷，可認原告已知系爭房屋氯離子含量有超過每立 公尺0.3公斤之情事。而氯離子含量是否超過系爭買賣契約 約定之平均數值每立方公尺0.6公斤，於兩造簽立系爭買賣
契約時，雖系爭房屋於93年間曾做過氯離子含量之檢測，且 被告洪巧芸亦已提供前揭台灣省土木技師公會氯離子含量測 試報告予原告，依該測試報告顯示系爭房屋氯離子含量雖超 過每立方公尺0.3公斤，惟並未有超過每立方公尺0.6公斤之 情形；況因抽樣檢測點不同，氯離子含量亦會有不同，又原 告於買賣系爭房屋當時並未要求或主動做氯離子檢測，此有 系爭買賣契約可佐；且氯離子檢測須由專業人員以專業儀器 鑽取試體檢測，並非一般人得以感官目視、觸覺、嗅覺、聽 覺，或僅憑肉眼所見系爭房屋有漏水、壁癌、油漆剝落等情 ，即足遽判定為平均氯離子含量超過標準即系爭買賣契約約 定之每立方公尺0.6公斤或為海砂屋。再者，本件卷內並無 證據足以證明於訂立系爭買賣契約時，本件兩造均已知系爭 房屋有氯離子含量超過系爭買賣契約約定每立方公尺0.6公 斤，或海砂屋之情事，故尚難謂被告有何故意或過失不告知 該瑕疵之情事而未告知原告，或原告明知系爭房屋氯離子含 量依系爭買賣契約定之方法檢測超過約定之每立方公尺0.6 公斤之情事，故原告主張被告有故意或隱匿不告知氯離子含 量超過約定標準，且系爭房屋為海砂屋云云，顯不足採。另 被告辯稱：被告於買賣時已提供之前檢測報告系爭房屋氯離 子含量超過0.3公斤，且系爭房屋有壁癌、油漆剝落等情事
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