臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度訴字第313號
原 告 崇文天下公寓大廈管理委員會
法定代理人 蔡國祥
訴訟代理人 何永福律師
複代理人 嚴天琮律師
被 告 豐謙建設股份有限公司
法定代理人 袁玉麒
訴訟代理人 陳俊安
白永濬
被 告 葉春枝
黃瑪慧
高宜民
賴士賢
魏珮如
游蘭谷
訴訟代理人 徐超群
被 告 劉宏益
李國貞
訴訟代理人 楊漢東律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104 年12月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟捌佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告葉春枝、賴士賢、魏珮如、游蘭谷、劉宏益經合法通知 ，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、被告豐謙建設股份有限公司（下稱豐謙建設公司）主張其主 事務所設於台中市，並提出公司變更登記事項卡（卷一第49 頁），依民事訴訟法第2 條第2 項規定，基於保障被告豐謙 建設公司就審之程序利益，應將被告豐謙建設公司部分移送 台中地方法院審理云云。惟按「其他因不動產涉訟者，得由 不動產所在地之法院管轄」、「因關於財產管理有所請求而 涉訟者，得由管理地之法院管轄。」民事訴訟法第10條第2 項及第14條分別定有明文。本件崇文天下公寓大廈（下稱系 爭大廈）位於嘉義市，且係大廈管理費繳納糾紛而涉訟，故 原告向本院起訴，本院有管轄權，核先敘明。（89年11月臺 灣高等法院暨所屬法院法律座談會參照）
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告等9 人係系爭大廈之店面住戶所有權人，自民國79年 起即未繳納管理費用，至104 年上半年（即6 月30日）止 ，共計25年又6 個月即306 個月均未繳管理費，此一期間 每戶每坪每月應繳納之管理費為新臺幣（下同）12.2元， 而103 年下半年（即7 月1 日）起，每戶每坪每月應繳納 之管理費調整為15元，故請求被告9 人應給付5 年之管理 費，即自99年7 月1 日起至104 年6 月30日止共60個月尚 未繳納之原告管理費用，被告應繳之管理費金額如附表所 示。
（二）原告業經嘉義市政府核備在案，且於104 年1 月11日召開 103 年度之住戶大會，已決議對被告所住10戶店面催討管 理費，又被告均為系爭大廈之區分所有權人，依公寓大廈 管理條例第18條第1 項第2 款規定：「公寓大廈應設置公 基金，區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」、 第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基 金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額， 經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會 得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，原告於 104 年3 月11日曾以嘉義中山路郵局000106號存證信函催 告被告應繳納79年至103 年之管理費，惟被告迄今均拒絕 給付，爰提起本件訴訟。因104 年上半年之管理費未在上 揭存證信函催告之列，並以本起訴狀繕本送達於被告作為 催告之意思表示。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
1、原告之法定代理人蔡國祥於101 年1 月1 日當選後任職， 任期2 年，可連任1 次，103 年改選時獲得連任，任期至 104 年12月31日始屆滿，有嘉義市政府函文及原告103 年 度第一次例行會議紀錄為證，故原告之法定代理人蔡國祥 目前確有合法之代理權。
2、被告有繳納管理費之義務：
(1)原告未向被告等人收取管理費，不代表原告沒有向被告等 人收取管理費之權利，亦不代表被告等人並無向原告繳交 管理費之義務。被告主張原告應先證明系爭大廈之區分所 有權人會議何時曾決議被告即店面住戶也須繳納管理費等 問題。經查，原告提出之103 年度區分所有權人大會會議 紀錄（於民國104年元月11日上午9時30分召開）第2 頁第 九討論案㈠即已決議應向本社區（即原告）10戶店面住戶 （即被告）催繳管理費用，原告已盡舉證之責。
(2)被告等人以原告法定代理人於104年6月16日之供述為由， 抗辯原告未向被告等人收取管理費是社區共同認知云云， 惟原告係遭宏都建設公司騙說被告是屬於另一個辦公大樓 之管理委員會之成員，不能向被告收取管理費，並非住戶 大會有決議對被告免收管理費，才未積極向被告等人催收 管理費。假設宏都建設公司當初已向全體住戶說明店面不 用繳納管理費，則應會記載於住戶規約裡面，然綜觀歷屆 系爭大廈住戶規約，並未明文免除店面所有權人繳納管理 費之義務。縱使一開始的管理委員會同意店面住戶不用繳 納管理費，但這種同意行為並無發生法律效力，因為牴觸 公寓大廈管理條例，此種要不要繳納管理費是住戶大會決 定的。
(3)現行住戶規約第32條第2 項明文規範管理費之收繳方式授 權住戶大會決議，無須修改住戶規約，而非要透過修改規 約才能收取管理費。104年1月11日之住戶大會，內容雖然 是追繳被告的管理費，當然包括未來向被告收取管理費， 舉重明輕，既然大會已經決定要收取以前的管理費，當然 包括未來部分。
(4)從住戶規約中，看不出被告免繳管理費，縱使果有免繳管 理費之約定，亦可藉由區分所有權人之會議決議，變更繳 費方式。依95年1月修改版之住戶規約第32條第1項規定： 本大樓住戶現行管理費之分擔收取標準，收費金額依「每 坪為單位」，此條文義既明定「本大樓住戶現行管理費之 分擔」，顯見並未排除被告部分；第32條第2 項前段所指 「各管理費及停車位費用之收繳全依宏都建設交屋後實施 至今」，其含義並未免除店面（即被告）繳交管理費之義 務，此句話只是現狀之描述，最重要者，在後段已明定「 各收繳及支付方法，由各屆管理委員會可依住戶大會決議 修訂」，此項約定，顯然授權住戶大會決議修訂管理費各 收繳及支付方法，既然在104年1月11日所召開住戶大會， 決議催討管理費，則自決議之日起，被告亦有繳納義務。 (5)被告亦已承認店面住戶之自來水塔與其他住戶共用，而會 使用到公用之電力設備，被告既已使用到公用之電力設備 ，依使用者付費原則，自有繳納管理費之義務甚明。 3、被告辯稱原告曾決議店面住戶僅以共同持分之地下室停車 場之停車費收入，作為分擔之管理費，不再另外繳納管理 費等語，惟原告從未做出此種決議而免除被告繳納管理費 之義務。且被告李國貞供述前後矛盾，一開始供稱免除繳 納管理費，後又主張因地下室停車位有持分而不用繳納管 理費。
4、被告游蘭谷稱其未曾收到原告通知開會或活動消息及任何 催繳通知云云，然原告有通知開會，且被告游蘭谷亦知悉 會議決議。無論被告游蘭谷是否知悉決議，本件決議既經 過半數區分所有權人同意，且上述決議未被撤銷，被告游 蘭谷自有繳費義務。
5、依公寓大廈管理條例第10條規定，被告係區分所有權人， 且亦有使用公共設施，則自應負擔共用部分之修繕、管理 維護費，是以被告有繳納管理費之義務，又按上開規定， 管理費既然係依共有之應有部分比例分擔，則被告並無免 責之權，且被告應有部分若持分較多，則應負擔之管理費 反而較多，況原告之區分所有權人中，就其應有部分（如 地下室停車場）比被告還多的不在少數，也付出比較多的 管理費，但是渠等均按時繳納管理費，被告主張其地下停 車場持分較多，資為免付管理費之藉口，實不可採。（四）並聲明：被告豐謙建設公司應給付原告185,527 元，被告 葉春枝、黃瑪慧每人應給付原告67,050元，被告高宜民、 賴士賢、魏珮如、游蘭谷每人應給付原告64,654元，被告 劉宏益應給付原告83,426元，被告李國貞應給付原告146, 472 元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息；訴訟費用由被告負擔；原 告願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告方面：
（一）被告豐謙建設公司則以：
1、依公寓大廈管理條例第29條第2、3項規定，公寓大廈管理 委員、主任委員之任期原則上為1 年，如區分所有權人會 議或規約有規定者，得延長至2 年，任期屆滿未再選任者 ，即視同解任。原告雖提出嘉義市政府函文乙紙，稱原告 業經核備在案等語。然觀該函所載，係嘉義市政府就 101 年2月2日原告改選主任委員為蔡國祥先生乙案之申請變更 報備書，所為准予備查之函復，迄今已逾3 年以上；且原 告於104年1月11日召開之「崇文天下公寓大廈第103 年度 區分所有權人大會」，亦未見有改選管理委員之相關議程 。原告雖提出103 年度第一次例行會議紀錄以示證明原告 之法定代理人為合法代理，惟觀其內容僅為管理委員內部 之例行會議，並非依公寓大廈管理條例所定之選任管理委 員、主任委員之程序（依法應由召集人訂期召開區分所有 權人會議進行管理委員之選任，並經全體區分所有權人出 席達到法定出席門檻並決議通過），是蔡國祥目前是否係 原告合法之法定代理人，不無疑義。
2、原告自成立迄今，舉凡社區內制定、修訂規約、召開區分
所有權人會議議決社區內大小事務時，均未曾接獲原告開 會通知，亦未於會後寄發會議紀錄予被告豐謙建設公司， 此舉，除對被告豐謙建設公司之保障明顯不足外，程序上 亦有瑕疵之處，更有甚者，店面住戶進出社區大門竟要比 照訪客登記、留證件後始可進入，明顯已將被告排除於住 戶之外，酌然甚明。而原告以公寓大廈管理條例第18條第 1 項第2 款及第21條規定，並提出原告第103 年度區分所 有權人大會會議紀錄、催繳存證信函作為佐證，惟觀其內 容僅為區分所有權人決議對店面住戶催繳之決議，並非店 面住戶亦應繳納管理費用之決議，惟被告豐謙建設公司否 認有積欠原告任何管理費用之事實，依舉證責任分配原則 ，原告本應就有收取管理費用之權源負舉證之責。 3、原告成立當時，確有被告等10戶店鋪住戶無須繳交管理費 之分管契約存在：
(1)被告等10戶店舖住戶自社區成立至今，均未曾繳交過管理 費。當初社區店面從一開始就沒有收取管理費，原告之法 定代理人蔡國祥於104年6月16日言詞辯論期日亦自認：「 之所以沒有收管理費是因為我們社區共同的認知說法就是 宏都建設（即被告豐謙建設舊名）當初輔導我們成立管理 委員會就告訴我們說店面不用繳管理費」，故不能說是宏 都建設公司所詐騙。至於何以沒有記載在規約當中，是因 為社區建立時是在公寓大廈管理條例實施之前，當時並無 規約，所以沒有在規約當中記載此件事情。
(2)原告已自承店面住戶毋庸繳納管理費用，乃係社區共同認 知，原告本應受其拘束，因被告豐謙建設公司輔導原告成 立年代相隔已久遠，相關資料已於原告成立當時全部移交 於原告保管，被告豐謙建設公司已無保留原告任何資料， 惟依經驗法則及論理法則判斷，原告自成立迄今，已歷經 13屆管理委員，期間並無任何管理委員或區分所有權人對 店面住戶毋庸繳納管理費之事實提出任何疑義，由此可證 ，原告對店面住戶毋庸繳納管理費有默示之承認。 (3)系爭大廈於103年1月12日召開住戶大會時，由原告主動提 案討論之案由五「是否提高社區管理費收費標準」，所附 參考資料「附件1 ：本社區管理費與停車位收入分析」乙 文，註明「本分析係以管理費及停車位百分之百全部收入 計算」，其中管理費部分，係記載「共196 戶，全年收入 共1,120,140元」，為其分析之基礎（見102年度系爭大廈 住戶大會手冊第13頁），而該196戶並未包括被告等10 戶 店面住戶在內，顯見原告明知被告等人並無繳交管理費之 義務。
(4)原告於95年1月修訂並實施迄今之住戶規約第32 條（管理 費之分擔標準及收繳、支付）第2 項明載：「各管理費及 停車位費用之收繳全依宏都建設交屋後實施至今」等語， 而被告10戶店鋪住戶自社區成立至今並未繳交過管理費， 已如前述，則上開規約條文之記載，顯已印證被告等10戶 店面住戶無繳交管理費之義務至明。
(5)又上開原告於95年1 月修訂並實施迄今之住戶規約第32條 ，既已經區分所有權人會議決議通過，則有關宏都建設公 司在輔導原告社區成立管理委員會時所規定「店面不用繳 管理費」之內容，已實質經原告社區之區分所有權人會議 決議通過，此規約於未經合法程序修訂前，被告等10戶店 面住戶並無繳交管理費之義務，縱原告以104年1月11日之 區分所有權人會議決議作為催討被告等歷年所欠繳之管理 費之依據，仍不當然發生被告等有繳交管理費義務之效力 ，否則即有規約規定不用繳管理費，區分所有權人會議卻 另作成須繳交管理費決議之矛盾現象。是以被告既無繳交 管理費之義務，更無欠繳管理費之可能，則原告上開之催 繳決議自不生效力，更不能直接以「催繳」之決議代替或 發生修訂規約第32條第2項之效力。
4、退萬步言之，縱被告等有繳交管理費之義務，則原告要求 被告等人繳付與其他一般住戶等額之管理費，是否顯失公 平？
(1)按「若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管 委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多 數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時 ，基於公平法理，法院自得加以審查。」，此有臺灣高等 法院92年度上更㈠字第207 號、最高法院93年度台上字第 2218號判決意旨可資參照。
(2)本件被告等10戶店面住戶均有獨立進出口、信箱，不須經 過原告社區管理室出入及收受信件，亦未曾使用公共設施 （例如大樓電梯等），基於公平及合理分擔之法理，管理 費之計收不應與一般住戶同一標準。
(3)又被告等10戶店面住戶就系爭大廈之建物公設持分比例高 於其餘之一般住戶，而原告將全體區分所有權人共有之地 下室，長期以來係規劃作為停車位對外出租使用，所得之 租金收益全數充為社區公共基金由原告統籌支應，自 101 年度至103年度租金收入占各年度之總收入約各為52%、52 %、48%；反之，各項支出部分，與被告等10戶店面住戶勉 強可謂相關者，僅有水費、電費、水塔清洗費、抽化糞池 費等項，該費用總額自101至103年度，約僅占各年度總支
出7.6%、4.9%、9.3%。換言之，被告等10戶店面住戶共有 之大樓地下室，提供原告對外供作出租停車位所得之收入 ，與原告支應與被告等10戶店面住戶相關之設施設備費用 ，二者相較顯不相當，原告要求被告等人應繳付與其他住 戶等額之管理費，顯失公平。
5、並答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；若受 不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。（二）被告李國貞則以：
1、原告依104年1月11日所召開103 年度之住戶大會決議及公 寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定，主張被告應繳納 管理費用云云，惟：
(1)原告應先證明系爭大廈之區分所有權人會議何時曾決議被 告及其他店面住戶也須繳納管理費？如何繳費？與非店面 之其他住戶繳費標準有無不同等事實。原告如無法證明， 則原告在104年1月11日之區分所有權人會議決議要對被告 及其他店面共10戶催討管理費之決議內容，即失所附麗， 應不生決議之效力。即被告等10戶店面住戶若尚未有因區 分所有權人會議曾決議應繳管理費，被告對原告應尚無須 繳管理費之債務，縱使104年1月11日區分所有權人會議主 張被告等10戶住戶已欠繳20餘年之管理費並決議對被告催 討，被告對原告不存在繳納管理費債務之事實並不會因該 決議而變為債務存在。如果區分所有權人會議有決議店面 住戶也要繳管理費，豈有可能原告會放任被告等10戶店面 住戶20餘年欠繳管理費之事實而一直不曾催討，卻等到10 4年1月11日才決議催討？
(2)原告法定代理人蔡國祥在104年6月16日庭期時已自認：「 之所以沒有收管理費是因為我們社區共同的認知說法就是 宏都建設當初輔導我們成立管理委員會就告訴我們說店面 不用繳管理費」；而依原告在95年1 月份修訂之規約第32 條第2 項規定：「各管理費及停車位費用之收繳全依宏都 建設交屋後實施至今；各收繳及支付方法，由各屆管理委 員會可依住戶大會決議修訂」。該條規約已經過區分所有 權人會議決議通過，故有關宏都建設公司在輔導原告成立 管理委員會時所規定之「店面不用繳管理費」之內容，亦 已實質經過區分所有權人會議決議通過。在原告住戶大會 未另依法定程序修訂前，被告及其他店面住戶免繳管理費 之規定仍然有效，住戶大會不能另作出與規約相衝突之決 議。如果原告主張104 年之住戶大會決議已發生原告可以 對被告收取管理費之效力，豈不是形同依現行規約第32條 第2 項前段規定被告不用繳管理費（全依宏都建設交屋後
實施至今），而依104 年之住戶大會決議被告卻要繳管理 費之矛盾現象並存嗎？故被告主張在原告住戶大會未提案 修訂規約第32條第2 項規定前，不能單獨就被告應繳交管 理費事項作出與規約第32條第2 項規定牴觸之決議。被告 在原告未經修訂規約第32條第2 項規定前既無繳納管理費 之義務，且無欠繳原告管理費之債務。
(3)再者，原告104 年住戶大會只針對要向被告「催繳」如附 表所示金額決議，並未針對被告是否要由宏都建設交屋後 實施至今之免繳管理費改為要繳管理費作決議，豈能把決 議錯誤之「催繳」擴大解釋成具有變更免繳為應繳之法律 效力？原告104年1月11日之住戶大會決議之案由是要催繳 住戶已積欠之管理費，既然被告至今未有欠繳管理費，原 告「催繳」之決議自不生效力，也不能以「催繳」之決議 代替或發生修訂規約第32條第2 項之效力。在原告未修訂 規約第32條第2項規定前，原告不能用104年錯誤、無效之 決議當作本件請求被告給付管理費之法律依據。 (4)雖然規約第32條第2 項有規定「各收繳及支付方法，由各 屆管理委員會可依住戶大會決議修訂」，但依規約第18條 規定，修訂規約必須經三分之二以上住戶（含區分所有權 比例三分之二以上）出席，出席住戶四分之三以上（含區 分所有權比例四分之三以上）同意，始得修訂規約。原告 104年1月間之住戶大會決議對被告催繳積欠之管理費，該 決議之案由既不是修訂規約，也不符合上述修訂規定之住 戶出席、同意之比例。故原告主張依104年1月份之住戶大 會決議即可發生改變被告應繳納管理費之法律效果，此項 主張應無理由。該決議與規約第32條第2 項之規定牴觸， 在未修訂該條項規約內容前，原告不得僅用住戶大會普通 決議即改變規約規定之內容。
2、事實上係在原告成立後，曾決議店面住戶僅以共同持分之 地下室停車場之停車費收入作為應分擔之管理費，不再另 外繳納管理費，其理由是店面住戶只有自來水塔與其他住 戶共用而會有使用到公用之電力設備，其他占管理費最大 的支出項目之電梯、清潔及管理員等管理費支出，幾乎都 與店面住戶無關。依據被告提出之系爭大廈部分店面及非 店面住戶之建物公設持分比例分配表，可證明店面之公設 持分比例均為一般住戶公設持分比例二倍以上，相對地， 店面之所有人持有地下室停車場之權利比例亦為住戶所有 人二倍以上，而地下室停車場之停車位歷年之全部出租之 租金收入均交由原告當作管理基金一部分，並未依權利比 例分配予被告。當初宏都建設公司輔導成立管理委員會時
，之所以會制定店面不用另外繳管理費之緣由，係因店面 享用全區大樓公共設施項目較少，而店面以停車位出租之 租金收入納入管理基金之金額比例已高於非店面住戶一倍 以上，故宏都建設公司建議店面不必另外繳管理費。宏都 建設公司當年輔導成立之上開建議經所有管理委員及歷屆 區分所有權人會議同意，故實施至今，甚至明文記載在規 約第32條。可能有新住戶對上述原因背景不瞭解，誤以為 店面住戶沒有分擔管理費不公平，才在最近一次區分所有 權人會議提案對被告10戶店面催討管理費。故原告指稱被 告及其他店面所有人完全沒有分擔管理費，並非事實，且 不公平。
3、並答辯聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。（三）被告黃瑪慧則以：
1、被告黃瑪慧係於98年5月21 日向訴外人陳文合購買系爭大 廈之垂楊路280 號房屋，購入時經陳文合明確告知毋庸繳 納管理費，宏都建設公司將地下室公共防空避難室改為地 下室公共停車場，公共停車場所收取之租金，分21.066％ 給辦公大樓，原告分得78.934％，每年都有分配款供社區 公共基金使用，宏都建設公司交屋後沿用至今。 2、被告黃瑪慧自購入上開房屋後，從未接獲原告有任何通知 應繳納管理費之情，且該房屋為一至四樓層，有獨立之出 入口、樓梯、門牌號碼、信箱，並無使用社區管理室、中 庭、電梯等，被告黃瑪慧突於104 年3 月11日接獲原告委 請律師發函催告繳納79年至103 年之管理費，被告黃瑪慧 實感莫名異常，若被告黃瑪慧應繳納管理費，則原告焉會 從未通知被告黃瑪慧繳納？此顯與常情有違，此部分應請 原告提出歷次住戶規約等，具體說明係依何請求被告黃瑪 慧繳納？計算方式如何？又為何迄今均未曾向被告黃瑪慧 請求？其餘答辯與被告豐謙建設公司同。
3、並答辯聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請；訴訟費用 由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
（四）被告高宜民則以：
1、被告高宜民所有坐落嘉義市○○路000 號房屋為一四層獨 立樓房店面，係面向二十米之嘉義市垂楊路通渠大道，人 車往來浩蕩，前面樓下騎樓通道行人更是熙攘不絕，毋須 經由他人之門戶，係垂楊路之營業店面，屬獨立門戶之樓 梯上下，與系爭大廈不相干涉，且無磁卡出入社區，亦未 曾使用其公共設施，為原告所明知，無由收取管理費，並 無管理費之問題。且原告於104年6月16日亦自認「之所以
沒有收管理費是因為我們社區共同的認知說法就是宏都建 設當初輔導我們成立管理委員會就告訴我們說店面不用繳 管理費」，是店面不繳管理費既係社區共同的認知，原告 亦不爭執，自應為原告敗訴之判決。
2、又原告法定代理人蔡國祥充任改選為現任主任委員之資格 ，未經主管機關核准，且亦非區分所有權人，其為當事人 不適格，無實施本件訴訟之權能。
3、於84年內政部才公告公寓大廈管理條例，而在此之前並無 規則，當初宏都建設公司成立管理委員會並無通知被告參 加，是將被告排除在社區住戶之外。
4、並答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。（五）被告游蘭谷則以：
1、被告游蘭谷非系爭大廈之區分所有權人，自不受公寓大廈 管理條例第18條第1項第2款規定之約束。被告游蘭谷於10 2年4月10日（房屋點交日）在21世紀大學店之仲介下向前 屋主劉淑貞購得嘉義市○○路000 號房屋一棟，根據仲介 及前屋主被授權人陳欣華所言，此房屋並不屬於系爭大廈 之社區，不須向原告繳交管理費，也不得隨意進出其社區 或使用其設備，換句話說和系爭大廈之社區無權利義務關 係。自從此棟建築完成後，即為獨立之個體，未曾加入原 告，被告自102年4月10日購得此屋後，也從未接過原告發 出的任何開會通知或活動消息，亦從來沒邀請過參加社區 之任何活動。原告也未曾提供過進出社區之門卡，幾次進 出社區也都要做訪客登記，和一般外來訪客無異，則被告 游蘭谷非原告所管轄之住戶，自不受原告於104年1月11日 所召開103 年度住戶大會之決議拘束，況且被告游蘭谷也 沒收到該次住戶大會之開會通知。
2、原告從未就管理費問題和被告游蘭谷接觸過，原告應舉證 說明何時和原告討論過管理費問題，被告也從未接獲任何 催繳通知，也沒接獲原告所述之存證信函。且就管理費計 算數字有誤，被告游蘭谷之房屋面積為232.14平方公尺， 換算坪數為70.22坪，非原告所言之84.45坪；再者，管理 費計算時間亦有誤，被告游蘭谷自102年4月10日房屋點交 後才有此房屋，原告卻自99年7月1日起作為計算管理費之 起始點。
3、並答辯聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔；如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（六）被告劉宏益則以：原告還交代警衛不可以收店面住戶的信 件，而且實價登錄的資料也顯示出店面的部分並無管理。 其餘答辯與被告豐謙建設公司、李國貞同。
（七）被告葉春枝、賴士賢、魏珮如則以：答辯與被告豐謙建設 公司、李國貞同。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告均為系爭大廈之區分所有權人。
（二）被告自原告成立至今均未繳納過管理費。（三）原告在104 年1 月11日召開區分所有權人大會，討論議案 係對於原告社區10戶店面住戶，一直沒有繳交管理費，是 否同意予以催繳，經決議同意催繳從原告社區開始收管理 費迄今所積欠之管理費共3,881,119 元，有區分所有權人 大會會議紀錄在卷可稽。
四、茲兩造有爭執者，原告之法定代理人有無合法代理權？原告 可否請求被告繳納如附表所示之管理費？兩造各執一詞，本 院經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按公寓大廈應成 立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員 會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外 代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權 限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定， 依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規 定。管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所 有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管 理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得 連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人 會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人 、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次 ，其餘管理委員，連選得連任。公寓大廈管理條例第29條 第1 項至第3 項分別定有明文。原告主張法定代理人蔡國 祥於101 年1 月1 日當選主任委員後，任期2 年，於103 年改選時獲得連任，任期至104 年12月31日始屆滿等語， 被告豐謙建設公司否認原告法定代理人蔡國祥之代理權云 云。惟查，原告101 年改選管理委員會主任委員，由蔡國 祥當選，並向嘉義市政府申請准予備查，有嘉義市政府函 在卷可證（卷一第73頁），又原告於103 年1 月14日召開 第103 年度第一次例行會議，出席者為當選第13屆委員， 有例行會議紀錄影本在卷可參（卷一第74頁），足證，於 103 年1 月14日前，原告已召開區分所有權人會議，選出 第13屆管理委員及主任管理委員無誤，則被告豐謙建設公 司空言否認蔡國祥法定代理人資格，不足採信。（二）再按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、
維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基 金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 ；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規 定；又公寓大廈應設置公共基金之來源之一即為區分所有 權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶 積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾 二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理 負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲 延利息。公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條第1 項 第2 款及第21條分別定有明文。依上開法條規定，公寓大 廈區分所有權人對於公寓大廈共用部分、約定共用部分之 修繕、管理、維護費用，均有分擔管理費之義務，且所應 負擔之管理費係以按其共有之應有部分比例分擔為原則。 若區分所有權人會議或規約另有規定者，則以區分所有權 人會議決議或規約決定繳納之管理費用。末按「規約」係 指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活 環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大 廈管理條例第3 條第12款亦定有明文。
（三）經查，原告於104 年1 月11日召開區分所有權人大會會議 紀錄載明，討論「原告社區10戶店面住戶，一直沒有繳交 管理費，是否同意予以催繳」，「關於10戶店面住戶沒有 繳交管理費的原因，一直沒有可靠並且有根據的說法，一 般傳聞是當年由宏都建設所決定的，為此委員會在103 年 6 月26日及103 年8 月6 日先後二次去函宏都建設，拜託 該公司提出說明，但一直沒有接到該公司的答覆，所以無 法證明是由宏都建設所決定的。」，「從本社區開始收管 理費到現在這10戶店面欠繳的管理費共新台幣3,881,119 元，．．．敬請大會議決是否予以催繳」。足證原告於10 4 年1 月11日召開區分所有權人大會會議係決議向被告催 繳所積欠之管理費，而非決議被告應繳交管理費及每期必 繳交之金額無誤。原告雖主張104 年1 月11日之住戶大會 ，內容雖然是追繳被告的管理費，當然包括未來向被告收 取管理費，舉重明輕，既然大會已經決定要收取以前的管 理費，當然包括未來部分云云，實不足採，原告主張被告 需繳交管理費，依上開（二）說明，需舉證證明被告需繳 交管理費之區分所有權人會議決議。
（四）再依原告提出之95年1 月修訂住戶規約及實行細則（卷一 第156 頁至第193 頁），其中住戶規約第32條第2 項載明 「各管理費及停車位費用之收繳全依宏都建設交屋後實施 至今；各收繳及支付方法，由各屆管理委員會可依住戶大
會決議修訂」。益證，原告社區住處管理費之收繳確實依 宏都建設交屋時之現況為準，原告如欲變更管理費之收繳 辦法，則需依住戶大會決議修訂方可變更無誤。（五）按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時 或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。民事訴訟 法第279 條第1 項定有明文。被告主張自社區成立至今， 均未曾繳交過管理費等情，對據原告法定代理人蔡國祥當 庭自認：「之所以沒有收管理費是因為我們社區共同的認 知說法就是宏都建設當初輔導我們成立管理委員會就告訴 我們說店面不用繳管理費」（見本院104 年6 月16日言詞 辯論筆錄）。足證，原告住戶規約第32條第2 項規定為真 ，且該條規約既經過原告區分所有權人會議決議通過，故 有關宏都建設公司在輔導原告成立管理委員會時所規定之 「店面不用繳管理費」之內容，亦已實質經過區分所有權 人會議決議通過。在原告未另依法定程序修訂前，被告及 其他店面住戶免繳管理費之規定仍然有效，除非原告另行 修改住戶規約，否則原告實難違反住戶規約之規定，向被 告請求管理費。
五、綜上，原告未舉證證明被告有繳交管理費之義務，逕依公寓 大廈管理條例第18條第1 項第2 款及第21條之規定，主張被
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